Fimmtudaginn 12. mars 2015.

Nr. 545/2014.

Valz ehf. og Vesna Djuric (Eiríkur Gunnsteinsson hrl.) gegn Jóni Pálssyni Jóni Helga Egilssyni Sigurði Guðmundssyni Sigurlín Öldu Jóhannsdóttur Lolitu Urboniene Saulius Urbonas Reyni Elíeserssyni Elísabetu H. Einarsdóttur Bolla Valdimarssyni Helgu Árnadóttur Róland Ríkharði Assier Birnu Margréti Guðjónsdóttur Sigurði Óla Björgólfssyni Kristbjörgu Richter Ásu Jörgensdóttur Einari Þ. Guðmundssyni Jóni Páli Þorbergssyni Sigurkarli L. Einarssyni Kristjönu Ingvarsdóttur Steinunni B. Valdimarsdóttur Ævari Óskarssyni Brynjari Valdimarssyni Svavari Smárasyni Einari Hólm Jónssyni Gísla Árna Eggertssyni Maríu Ingimarsdóttur Helga Hinrik Bentssyni Hafsteinu Gunnarsdóttur Friðbert Bragasyni Vélsmiðju Kristjáns Gíslasonar ehf. Jóhannesi Ágústssyni Bryndísi Kristjánsdóttur Ingibjörgu Marinósdóttur Guðmundi R. J. Guðmundssyni Ingibjörgu Bjarnadóttur AM Fasteignum ehf. Valdimar Kristjánssyni Sumarliða Gunnarssyni og Vigdísi Kristjánsdóttur (Guðjón Ármannsson hrl.)

Aðild. Kröfugerð. Vanreifun. Frávísun máls frá héraðsdómi.

J o.fl., eigendur sumarhúsalóða í landi G, höfðuðu mál gegn V ehf., eiganda landsins, og V, framkvæmdastjóra V ehf., og kröfðust þess að V ehf. yrði gert að leggja vatnslögn að lóðarmörkum hverrar lóðar í sumarhúsabyggðinni og vegi í samræmi við gildandi skipulag, að viðlögðum dagsektum. Um kröfuna vísuðu þau til greinargerðar um breytingu á deiliskipulagi fyrir svæðið frá árinu 2011 þar sem fram kæmi að landeigandi sæi um lagningu vega og legði til vatnslögn að lóðarmörkum hverrar lóðar. Þá vísuðu þau til kaupsamnings þáverandi eiganda landsins og G ehf., forvera V ehf., frá árinu 2013 þar sem áskilið væri að kaupandi sæi um á sinn kostnað að koma vegum og vatnsveitu á svæðinu í lag. Í héraðsdómi var krafa J o.fl. tekin til greina með vísan til þess að umrædd kvöð hvíldi á eiganda landsins á hverjum tíma og þar með V ehf. í dag. Í dómi Hæstaréttar kom hins vegar fram að krafa J o.fl. fæli í sér mjög almenna skírskotun til deiliskipulags sem tók gildi árið 2011, þar sem einungis væri kveðið á um legu vega en ekki gerð þeirra og hvaða kröfur þeir þyrftu að uppfylla. Hinu sama gegndi um vatnslagnir á svæðinu. Hvorki væri gerð grein fyrir því hvort þeir vegir, sem krafa J o.fl. lyti að, væru í sameign þeirra né hvernig vatnslögnum væri í dag háttað varðandi hverja lóð fyrir sig. Fyrir lægi að aðalvegur hefði verið lagður fyrri mörgum árum í gegnum sumarhúsabyggðina, auk þess sem fram kæmi í nokkrum afsölum til einstakra sumarhúsalóðahafa að þeim bæri sjálfum að greiða fyrir viðhald hans. Að frátöldum nokkrum aðilaskýrslum um lagningu vega og vatnslagna nyti einungis við minnisblaðs tæknifræðings, sem aflað hefði verið einhliða af hálfu J o.fl, og því lægju takmarkaðar upplýsingar fyrir í málinu um hvaða framkvæmdir hefðu átt sér stað í sumarhúsabyggðinni. Þá kom fram að krafa J o.fl. reistu kröfu sína á því að um samaðild þeirra væri að ræða samkvæmt 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en þrátt fyrir það væri engin grein gerð fyrir hvort þeir vegir, sem krafan lyti að, væru í sameign þeirra allra. Hið sama ætti við um vatnslagnir að lóðarmörkum hverrar lóðar. Samkvæmt þessu þótti skorta svo á skýrleika í málatilbúnaði J o.fl. um atvik og samhengi dómkrafna og málsástæðna fyrir þeim að í bága færi við e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Var málinu því vísað frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Helgi I. Jónsson og Þorgeir Örlygsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 18. ágúst 2014. Áfrýjandinn Valz ehf. krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, til vara sýknu af kröfum stefndu, en að því frágengnu að dagsektir verði lækkaðar og sér veittur frestur samkvæmt 5. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að uppfylla þá skyldu sem kveðið er á um í héraðsdómi. Áfrýjendur krefjast báðir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

1

Samkvæmt fundargerðarbók Jarðanefndar Borgarfjarðarsýslu 16. júní 1993 var þann dag lögð fyrir nefndina beiðni frá Guðmundi Jóhannssyni, öðrum þáverandi eigenda jarðarinnar Glammastaða í Hvalfjarðarstrandarhreppi, um samþykki á „skipulagskorti“ af sumarbústaðabyggð á jörðinni. Í fundargerðinni sagði að lagt hafi verið fram bréf hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps 8. sama mánaðar, þar sem fram kæmi að hreppsnefndin samþykkti fyrir sitt leyti þessi áform eigenda Glammastaða. Beiðnin var samþykkt 20. júní 1993 af hálfu jarðanefndar. Með „skipulagskorti“ í fyrrnefndri beiðni var sýnilega átt við skipulagsuppdrátt Magnúsar H. Ólafssonar arkitekts 30. apríl 1993 af 26 sumarbústaðalóðum sitt hvoru megin við götu sem nefnd var Kjarrás. Í greinargerð arkitektsins 24. júlí 1993 með uppdrættinum sagði að jörðin Glammastaðir í Svínadal hafi verið fornt býli og búskapur verið þar fram til 1949 er hún hafi farið í eyði. Samkvæmt mælingu af korti hafi jörðin verið um 550 ha að stærð. Í gegnum jörðina lægi þjóðvegur, Svínavatnsvegur,  um Svínadal á milli Laxár og Skarðsheiðar og tengdist Borgarfjarðarbraut rétt norðan við nyrðri enda Glammastaðavatns, sem væri eitt þriggja vatna í Svínadal, er öll væru hluti vatnasvæðis Laxár í Leirársveit. Í forsendum skipulags jarðarinnar sagði að stefnt væri að því að ákvæði þess yrðu framkvæmd á næstu 20 árum, en endurskoða skyldi skipulagið að liðnum fimm árum frá gildistöku þess. Með skipulaginu yrði notkun hluta jarðarinnar breytt í sumarbústaðalóðir og ykjust þar með eftirtekjur jarðarinnar. Lóðirnar væru allar fyrir neðan þjóðveg, utan í svonefndum Glammastaðaásum, í halla á móti suðaustri niður að Glammastaðavatni. Þær væru samliggjandi á einu svæði við eina götu, sumar með botnlöngum, og gatan nefnd Kjarrás. Þar yrðu 26 lóðir til útleigu, hver lóð um 0,65 ha, nokkuð stærri en venjulegar sumarbústaðalóðir. Færu rétt um 30 ha lands undir lóðirnar. Einn sumarbústaður skyldi vera á hverri lóð. Þá sagði eftirfarandi: „Landeigandi sér um lagningu götunnar og botnlanganna, gerð fjárheldrar girðingar umhverfis svæðið og gerð sameiginlegrar vatnsveitu. Tengingar við vatnsleiðslu verða í vegarstæðum en lóðarhafar sjá sjálfir um tengingu og lögn heim að bústað. Rennandi vatn í stofnæð verður til staðar meðan frost er ekki að hamla.“

2

Hinn 11. febrúar 2000 afsöluðu eigendur Glammastaða, fyrrnefndur Guðmundur Jóhannsson og Edda B. Jónasdóttir, hlutafélaginu REV hluta jarðarinnar. Nánar tilgreint var hið afsalaða „Norðaustur hluti jarðarinnar, sem markast af landamerkjum jarðarinnar skv. landamerkjaskrá en mörkin á milli jarðahlutanna eru merkt með rauðri línu, sem liggur annars vegar niður frá þjóðvegi og endar meðfram lóð nr. 23 niður að Glammastaðavatni en hins vegar frá þjóðvegi (uþb. 15-20 m. frá Rauðalæk í norðaustur) stystu leið upp í Glammastaðaá.“ Í afsalinu sagði að afsalshafa væri kunnugt um leiguréttindi á sumarbústaðalóðum. Þá sagði þar að afhending hafi farið fram 18. janúar 2000 og frá þeim tíma hafi afsalshafi yfirtekið öll réttindi og allar skyldur tilheyrandi jarðarpartinum.

Eftir að REV hf. eignaðist jarðarhlutann óskaði félagið eftir breytingum á skipulagi sumarbústaðalóða. Í greinargerð fyrrnefnds Magnúsar H. Ólafssonar 15. október 2000 kom meðal annars fram að ástæðan væri að eigendaskipti hafi orðið á umræddu landi og nýr eigandi, REV hf., hafi aðrar landnýtingarhugmyndir um svæðið en þeir fyrri. Lóðirnar væru „eins og samkvæmt núverandi skipulagi“ allar fyrir neðan þjóðveg, utan í svonefndum Glammastaðaásum, í halla á móti suðaustri niður að Glammastaðavatni og væru samliggjandi á einu svæði við eina götu með botnlöngum. Helstu breytingar væru að lóðum fjölgaði úr 26 í 36, þar af tvær eingöngu fyrir bátaskýli. Yrðu lóðirnar seldar, en ekki leigðar til 20 ára eins og áður hafi verið, meiri sveigjanleiki yrði með staðsetningu og gerð sumarhúsa og leyft yrði að setja niður geymslu eða gestahús allt að 15m² og bátaskýli allt að 25 m² á þeim lóðum sem liggja að vatni. Þá sagði að landeigandi sæi um lagningu vega eins og fram kæmi á skipulagsuppdrætti og legði til sameiginlega vatnslögn. Í bréfi skipulagsfulltrúa Hvalfjarðarsveitar 28. október 2013 kom fram að skipulagsuppdrátturinn hafi verið samþykktur og auglýstur af hálfu hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps. Hafi Skipulagsstofnun gert nokkrar athugasemdir við samþykktan uppdrátt og óskað eftir að hann yrði leiðréttur áður en veitt yrði heimild til birtingar í B-deild Stjórnartíðinda. Hafi deiliskipulagið ekki öðlast gildi þar sem það hafi ekki verið birt þar. Skipulagsuppdrættinum var þinglýst 8. desember 2000 á fasteignina Glammastaðaland, landnúmer 190661, en með bréfi sýslumannsins í Borgarnesi 18. nóvember 2013 var lögmanni áfrýjandans Valz ehf. tilkynnt að þinglýsingin hafi verið leiðrétt með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og skjalið máð af fasteigninni.

3

Með afsali 13. október 2000 afsalaði REV hf. ÓL-Fjárfestingu ehf. 10 lóðum „í landi Glammastaða, Hvalfjarðarstrandarhreppi skv. væntanlegum samþykktum á skipulagsuppdrætti.“ Samkvæmt samningi um lóðirnar skyldi seljandi sjá um lagningu götunnar Kjarráss og gerð fjárheldrar girðingar „umhverfis skipulagðs svæðis og lagningu vatnsveitu að því og skuldbindur sig til að fullgera það fyrir 1. mars 2001 ásamt vegræsum. Tengingu við vatnsveitu, sem er í vegarstæði sér kaupandi um.“ Þá afsalaði REV hf. 20 lóðum úr landinu til Eignarhaldsfélagsins Elíss ehf. 11. desember 2000. REV hf. afsalaði enn fremur sama dag einni lóð til Svanavatns ehf. og annarri 31. janúar 2001 til Vélsmiðju Kristjáns Gíslasonar ehf. Hinn 29. mars 2001 afsalaði Eignarhaldsfélagið Elís ehf. 20 lóðum úr landinu til Vélsmiðju Kristjáns Gíslasonar ehf. Sagði í afsalinu að seljandi sæi um lagningu götu „(Kjarrás)“ og gerð fjárheldrar girðingar umhverfis skipulagðs svæðis og lagningu vatnsveitu að því og skuldbyndi sig til að fullgera það fyrir 1. mars 2001 ásamt vegræsum. Þá myndi seljandi kosta gerð aðalgötunnar, en hver lóðareigandi skyldi greiða allt viðhald hennar, svo og sinn hluta umhverfisgirðingar miðað við heildarfjölda lóða.

REV hf. afsalaði 30. janúar 2001 Röðli fjárfestingum ehf. áðurnefndum hluta jarðarinnar Glammastaða. Á sama hátt og áður kom fram í afsalinu að afsalshafa væri kunnugt um leiguréttindi á sumarbústaðalóðum á jarðarpartinum. Þá sagði þar að afhending hafi átt sér stað 30. janúar 2001 og afsalshafi frá þeim degi yfirtekið öll réttindi og allar skyldur tilheyrandi jarðarpartinum.

Röðull ehf. afsalaði 3. apríl 2003 umræddum jarðarparti, norðaustur hluta jarðarinnar Glammastaða, landnúmer 190661, til Búnaðarbanka Íslands hf. Í afsalinu sagði að um væri að ræða um það bil 380 ha lands. Undanskildar sölunni væru eignarlóðir á skipulögðu sumarbústaðasvæði, en tekið var fram að kaupandi yfirtæki lóðarleigusamninga vegna sumarhúsalóða og að eignin væri seld án kvaða.  

4

Hinn 27. apríl 2006 var haldinn stofnfundur Félags landeigenda í Glammastaðalandi. Sagði í stofnfundargerð að til fundarins hafi verið boðaðir eigendur sumarhúsalóða í Glammastaðalandi og verður af henni ráðið að mættur hafi verið 21 landeigandi auk þess sem einn þeirra hafi farið með umboð fyrir tvo landeigendur. Um tilgang félagsins sagði að hann væri að gæta hagsmuna félagsmanna gagnvart þriðja aðila og stuðla að og standa fyrir sameiginlegum framkvæmdum í Glammastaðalandi, svo sem „vegagerð, girðingu, borun eftir köldu vatni, borun eftir heitu vatni, framræsingu, að vinna að sameiginlegum hagsmunum félagsmanna, svo sem veiðiréttindum“.

Með „kaupsamningi/afsali“ 10. maí 2006 afsalaði Kaupþing banki hf. (áður Búnaðarbanki Íslands hf.) fyrrnefndum jarðarhluta, landnúmer 190661, til Heklubyggðar ehf. Undan sölunni voru skildar eignarlóðir á skipulögðu sumarbústaðasvæði. Í ákvæði um sérstaka „skilmála/fyrirvara“ sagði að kaupanda væri kunnugt um að verulega bæri í milli um stærð jarðarinnar samkvæmt veðbókarvottorði annars vegar og hins vegar skrá fasteignamats ríkisins á áðurnefndu landnúmeri, en samkvæmt fasteignamati ríkisins væri jörðin 95 ha, en á veðbókarvottorði um það bil 380 ha. Þá sagði að seljandi upplýsti kaupanda um að í kaupsamningi milli Búnaðarbanka Íslands hf. og Röðuls fjárfestinga ehf. hafi verið ákvæði um að hinn fyrrnefndi yfirtæki lóðarleigusamninga vegna sumarhúsalóða á jörðinni. Hafi seljandi hvorki innheimt né fengið greidda leigu og væri ekki kunnugt um tilurð þessara lóðarleigusamninga.

5

Hinn 10. september 2010 ritaði fyrrnefnt Félag landeigenda í Glammastaðalandi sveitarstjórn Hvalfjarðarstrandarhrepps bréf þar sem rakin var saga skipulags sumarbústaðalóða í landinu frá 1993. Meðal þess sem þar kom fram var að eftir breytingu á skipulagsuppdrætti árið 2000 hafi hún verið send sveitarstjórninni, sem komið hafi henni til Skipulagsstofnunar ríkisins til samþykktar. Þar hafi komið fram nokkrar einfaldar athugasemdir, sem sendar hafi verið sveitarstjórn 15. nóvember 2001 til lagfæringar og afgreiðslu og það ítrekað 9. september 2003. Hafi þessu erindi í engu verið sinnt af hálfu sveitastjórnarinnar og væri hið breytta skipulag því enn ósamþykkt hjá Skipulagsstofnun. Frá árinu 2000 hafi fjölmargar lóðir verið mældar út og seldar miðað við hið breytta skipulag og nokkur byggingarleyfi verið veitt fyrir sumarbústöðum. Félagið hafi fyrir skömmu fengið vitneskju um stöðu skipulagsmála og þá þegar hafist vinna við lausn málsins með það að markmiði að ljúka skipulagsferlinu sem hafist hafi árið 2000 og hafi Kjartan Mogensen landslagsarkitekt, sem unnið hafi að skipulagsbreytingum árið 2000, verið ráðinn til að vinna þetta verkefni. Af þessu myndi leiða kostnað, sem félagið teldi réttlátt að sveitarfélagið greiddi, en vilji félagsins væri að vinna að lausn málsins í góðri samvinnu við sveitarstjórn. Með bréfi 29. mars 2011 óskaði félagið síðan eftir því við sveitarstjórn Hvalfjarðarsveitarhrepps að hún tæki fyrir skipulagsteikningar áðurnefnds arkitekts.

Í greinargerð með tillögu sveitarstjórnar Hvalfjarðarsveitar 12. júlí 2011 að breyttu skipulagi umræddra sumarbústaðalóða, sem með fylgdi skipulagsuppdráttur, sagði að „ástæða fyrir ósk um breytingu á skipulaginu væri að eigendaskipti hafa orðið á umræddu landi. Sumarbústaðalóðirnar eru eins og samkvæmt núverandi skipulagi allar fyrir neðan þjóðveg, Svínadalsveg, utan í svonefndum Glammastaða-ásum, í halla á móti suðaustri niður að Glammastaðavatni. Sumarbústaðalóðirnar eru samliggjandi á einu svæði við eina götu með botnlöngum. Gatan hefur verið nefnd Kjarrás. Helstu breytingar eru að lóðum fjölgar úr 26 í 36. Lóðirnar verða eignarlóðir. Staðsetning og gerð sumarhúsa er frjáls innan byggingarreits, auk aðalhúss verður leyft að setja niður geymslu eða gestahús og bátaskýli á þeim lóðum sem liggja að vatni ... Landeigandi sér um lagningu vega eins og fram kemur á skipulagsuppdrætti, leggur til sameiginlega vatnslögn, frá vatnsbóli sem er staðsett utan við frístundabyggðina í Glammastaðalandi og þjónað hefur svæðinu.“ Þá kemur þar fram að tillagan hafi verið auglýst á tímabilinu frá 18. maí til 29. júní 2011 og í B-deild Stjórnartíðinda 31. ágúst sama ár, en með gildistöku skipulagstillögunnar þann dag hafi eldri uppdráttur og greinargerð fallið úr gildi.

6

Nauðungarsöluafsal á eign þeirri úr Glammastaðalandi, sem um ræðir í málinu með  landnúmer 190661, var gefið út 1. nóvember 2011 til Arion banka hf., en landið var þá þinglýst eign Hbyggðar ehf. (áður Heklubyggð ehf.), á grundvelli uppboðs 28. september sama ár. Með kaupsamningi 9. janúar 2013 seldi síðan Arion banki hf. Glammastöðum ehf., sem nú ber heiti áfrýjandans Valz ehf., Glammastaðaland, landnúmer 190661, fyrir 5.400.000 krónur. Í samningnum sagði: „Kaupandi gerir sér grein fyrir kvöðum landeiganda vegna sumarhúsabyggðar og yfirtekur þær, en fyrir liggur að vegir og vatnsveita tilheyrandi skipulagðri sumarhúsabyggð að Kjarrási skv. samþykktu deiliskipulagi frá 31.08.2011 hafa ekki verið kláruð, eru ekki í lagi og uppfylla ekki kröfur og mun kaupandi sjá um á sinn kostnað að koma þessu í lag í samráði við eigendur sumarhúsalóða á landinu.“ Þá sagði að kaupandi gerði sér grein fyrir að deilur væru um veiðiréttindi og seljandi gæti ekki ábyrgst að þau fylgdu jörðinni. Tæki kaupverð eignarinnar mið af framangreindum atriðum og hafi verið gefinn afsláttur frá matsverði eignarinnar vegna þessa. 

7

Samkvæmt afsali til stefndu Birnu Margrétar Guðjónsdóttur 17. febrúar 2001 fyrir lóðum nr. 1 og 25 við Kjarrás kom fram að seljandi kostaði gerð aðalgötu. Í afsali til stefnda Gísla Árna Eggertssonar 24. apríl 2001 fyrir lóð nr. 11 sagði að seljandi sæi um lagningu vatnsveitu að lóðinni og skuldbyndi sig til að gera það fyrir 1. mars 2001. Þá kom þar fram að seljandi kostaði gerð aðalgötu, en allt viðhald götunnar skyldi hver lóðareigandi greiða að sínum hluta. Í afsali til stefndu Ásu Jörgensdóttur og Einars Þ. Guðmundssonar 20. ágúst 2002, þar sem afsalað var til þeirra lóð nr. 2 við Kjarrás, sagði að kaupendum væri kunnugt um stöðu vatnsöflunar fyrir lóðina. Skyldu kaupendur greiða öll gjöld er féllu á lóðina vegna lagna fyrir neysluvatn. Þá skyldi hver lóðareigandi greiða viðhald vegna Kjarrásvegar að sínum hluta. Í afsali fyrir lóð nr. 3 til stefndu Sigurðar Björgúlfssonar og Kristbjargar Richter 31. október 2003 sagði að kaupandi sæi um tengingu kaldavatnsæðar á sinn kostnað samkvæmt skipulagsuppdrætti. Þá var þar tekið fram að lagningu vegar „í gegnum götu Kjarrásvegar“ væri lokið. Í afsali til stefnda Jóns Pálssonar 22. maí 2002 vegna lóðar nr. 3A kom fram að lagningu vegar í gegnum Kjarrás væri lokið og að kaupandi sæi um tengingu kaldavatns á sinn kostnað, sem væri á vegastæði við lóð nr. 4 samkvæmt skipulagsuppdrætti. Í afsali til stefndu Reynis Elíesersonar og Elísabetar Einarsdóttur 24. maí 2002 fyrir lóð nr. 11A sagði að lögn á köldu neysluvatni væri á lóðarmörkum og skyldu kaupendur sjá um tengingu við vatnsveitu.  Fram kom í afsali til stefnda Jóns Páls Þorbergssonar 26. maí 2003 fyrir lóð nr. 5 að lagningu vegar gegnum Kjarrás væri lokið og að kaupandi sæi um tengingu kaldavatns á sinn kostnað sem væri á vegarstæði við lóð nr. 4. Þá sagði þar að hver lóðareigandi greiddi allt viðhald á girðingu og vegi hlutfallslega miðað við heildarfjölda lóða. Í afsali til stefndu Sigurðar Guðmundssonar og Sigurlínar Jóhannsdóttur 20. ágúst 2002 fyrir lóð nr. 6 sagði að kaupendur skyldu greiða öll gjöld er féllu á lóðina vegna lagna fyrir neysluvatn. Skyldi hver lóðareigandi greiða að sínum hluta viðhald vegna Kjarrásgötu. Samskonar ákvæði var að finna í afsölum til stefnda Sigurkarls L. Einarssonar 7. júlí 2003 fyrir lóð nr. 7, stefndu Steinunnar Valdimarsdóttur og Brynjars Valdimarssonar og Kjartans Valdimarssonar 15. maí 2003 fyrir lóðum nr. 8 og 9, stefnda Bolla Valdimarssonar 15. maí 2003 fyrir lóð nr. 13A, Helgu Árnadóttur 26. júlí 2003 fyrir lóð nr. 15A, stefndu Bolla Valdimarssonar, Brynjars Valdimarssonar og Steinunnar Valdimarsdóttur og Grímu Thoroddsen, Kjartans Valdimarssonar og Kristjáns Valdimarssonar fyrir lóð nr. 16, stefnda Jóhannesar Ágústssonar 4. júlí 2002 fyrir lóð nr. 17, stefndu Ingibjargar Marinósdóttur 9. janúar 2002 fyrir lóð nr. 20 og stefnda Guðmundar R. J. Guðmundssonar 1. nóvember 2001 fyrir lóð nr. 21. 

Allar lóðir stefndu í umræddu sumarbústaðalandi eru eignarlóðir, sem þau eignuðust á tímabilinu frá 2001 til 2013.

8

Undir rekstri málsins í héraði lögðu stefndu fram minnisblað Einar Ragnarssonar tæknifræðings 27. maí 2014 um „Vegi og vatnsból í landi Glammastaða, Hvalfjarðarsveit.“ Sagði þar að samantektin væri að mestu byggð á stuttri vettvangsferð um svæðið 26. maí 2014 og einungis væri um sjónmat að ræða. Hann hafi hvorki tekið prufuholur né framkvæmt aðrar mælingar eða aðgerðir til að sannreyna þykkt á burðarlagi eða gæði fyllinga. Fram kom að „núverandi vegur“ uppfyllti ekki kröfur 9.9.2. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 um aðkomu sjúkra- og slökkvibíla, þar sem hann væri á köflum varla nema með 2,5 metra trygga breidd. Þá yrði að hafa í huga að stundum væri erfitt að skilgreina breidd vegar þar sem kantar væru ótraustir og útflattir. Um stöðu framkvæmda sagði að ekki hafi verið lagðir vegir að lóðum nr. 14, 16, 22 og 24, sem væru baklóðir og stæðu ekki við aðalveg svæðisins. Ekki hafi heldur verið lagðir gangstígar milli lóða niður að Þórisstaðavatni, sem ættu væntanlega að þjóna lóðarhöfum ofan vegar og tryggja þeim aðgang að vatninu. Enn fremur yrði að telja að vegur að lóðum nr. 23 og 25 hafi aldrei verið kláraður, enda væri þessi hluti vegarins áberandi lakari að gæðum. Um frágang við vatnsból sagði að vatnsbólinu (lindinni) væri lokað með traustlegu plastloki með hengilás þannig að það væri nokkuð tryggt að það yrði ekki opnað nema með einbeittum vilja og ásetningi. Um vatnslagnir sagði að mjög takmarkaðar upplýsingar væri að finna um legu þeirra á svæðinu. Af þeim takmörkuðu upplýsingum sem fyrir lægju mætti þó ráða að stofnlögn vatnsveitu þveraði eignarlóðir og byggingarreiti og væri „alls ekki lögð í samræmi við ákvæði í kaupsamningum og góðar hefðir.“

II

Í málinu krefjast stefndu þess að áfrýjandanum Valz ehf. „verði gert skylt að leggja til vatnslögn að lóðarmörkum hverrar lóðar í sumarbústaðabyggð (Kjarrás) í landi Glammastaða og leggja vegi í sumarhúsabyggðinni allt í samræmi við gildandi deiliskipulag vegna sumarbústaðalóða á Glammastöðum, sbr. breytingu á skipulagi sumarbústaðalóða í landi Glammastaða, dags. 31. ágúst 2011 og skipulagsuppdrátt dags. 2. mars 2011, að viðlögðum dagsektum 100.000 krónur“ er renni til stefndu. Þá er þess krafist að áfrýjandanum Vesnu Djuric verði gert að þola dóm um framangreinda kröfu.

Eins og að framan greinir seldu þau Guðmundur Jóhannsson og Edda B. Jónasdóttir 11. febrúar 2000 hlutafélaginu REV þann hluta jarðarinnar Glammastaða, sem skipulagður hafði verið árið 1993 fyrir sumarhúsabyggð og auðkenndur var með landnúmerinu 190661. REV hf. seldi síðan ÓL- Fjárfestingu ehf. 10 lóðir úr landinu 13. október 2000 og Elís ehf. 20 lóðir 11. desember sama ár auk þess sem félagið seldi Svanavatni ehf. eina lóð síðastgreindan dag og Vélsmiðju Kristjáns Gíslasonar ehf. aðra 31. janúar 2001, samtals 32 lóðir. Elís ehf. afsalaði síðan 20 lóðum 29. mars 2001 til Vélsmiðju Kristjáns Gíslasonar ehf. Eftir að REV hf. eignaðist umræddan jarðarhluta gekk hann kaupum og sölum þannig að Röðull fjárfestingar ehf. eignuðust hann 30. janúar 2001, Búnaðarbanki Íslands hf. 3. apríl 2003, Heklubyggð 10. maí 2006, Arion banki hf. 1. nóvember 2011 og Glammastaðir ehf. 9. janúar 2012, en það félag fékk sem áður segir síðar heiti áfrýjandans Valz ehf.

Í kafla I, undir lið 7, eru raktar eignarheimildir nokkurra stefndu að lóðum í umræddu landi frá 2001 til 2003, þar sem meðal annars er að finna ákvæði um að kaupendur lóða skyldu greiða fyrir viðhald Kjarrásvegar og að lögn á köldu neysluvatni væri á lóðarmörkum.

Stefndu gera kröfu um aðfararhæfan dóm á hendur áfrýjandanum Valz ehf. að viðlögðum dagsektum verði skyldum samkvæmt dómkröfu þeirra ekki fullnægt. Krafan felur í sér mjög almenna skírskotun til deiliskipulags sem tók gildi 31. ágúst 2011, en þar er einungis kveðið á um legu vega, en ekki gerð þeirra og hvaða kröfur þeir eigi að uppfylla. Hinu sama gegnir um vatnslagnir. Ekki er gerð grein fyrir því hvort vegurinn Kjarrás, sem liggur í gegnum sumarhúsabyggðina, aðrir vegir og vatnslagnir þær, sem stefndu krefjast að lagðar verði að mörkum hverrar lóðar, séu í sameign stefndu. Engin grein er heldur gerð fyrir því af hálfu stefndu hvernig vatnslögnum er háttað í dag varðandi hverja lóð fyrir sig. Í málinu liggur þó fyrir að aðalvegur var lagður fyrir mörgum árum í gegnum sumarhúsabyggðina og jafnframt að mælt var fyrir um í nokkrum afsölum til stefndu að þeim bæri að greiða fyrir viðhald hans. Að frátöldum nokkrum aðilaskýrslum nýtur um og lagningu og ástand vega og tilhögun vatnslagna í raun einungis við áðurnefnds minnisblaðs Einars Ragnarssonar, sem aflað var einhliða af hálfu stefndu. Liggja þannig mjög takmarkaðar upplýsingar fyrir í málinu um hvaða framkvæmdir hafa átt sér stað í sumarhúsabyggðinni í Glammastaðalandi, bæði hvað varðar lagningu vega, utan aðalvegar, svo og vatnslagnir og þar með hvort búið er að fullnægja skyldum í því efni og ef svo er að hve miklu leyti það hefur verið gert.

Stefndu reisa dómkröfu sína á því að um samaðild þeirra sé að ræða samkvæmt 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991, en þar segir að eigi fleiri en einn óskipt réttindi eigi þeir óskipta aðild. Lóðir stefndu eru sem fyrr segir eignarlóðir hvers og eins þeirra. Í málinu krefjast þeir þess að áfrýjandanum Valz ehf. verði gert skylt að leggja „vegi í sumarhúsabyggðinni“ og virðist krafan því til allra vega þar án þess að gerð sé grein fyrir því hvort þeir séu í sameign þeirra. Sama á við um vatnslagnir að lóðarmörkum.

Samkvæmt framansögðu skortir mjög á skýrleika í málatilbúnaði stefndu um atvik og samhengi dómkrafna og málsástæðna fyrir þeim þannig að í bága fer við e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Af þeim sökum verður ekki hjá því komist að vísa málinu frá héraðsdómi.

Eftir 2. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 verður stefndu óskipt gert að greiða áfrýjendum málskostnað á báðum dómstigum, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Stefndu, Jón Pálsson, Jón Helgi Egilsson, Sigurður Guðmundsson, Sigurlín Alda  Jóhannsdóttir, Lolita Urboniene, Saulius Urbonas, Reynir Elíesersson, Elísabet H. Einarsdóttir, Bolli Valdimarsson, Helga Árnadóttir, Róland Ríkharður Assier, Birna Margrét Guðjónsdóttir, Sigurður Óli Björgólfsson, Kristbjörg Richter, Ása Jörgensdóttir, Einar Þ. Guðmundsson, Jón Páll Þorbergsson, Sigurkarl L. Einarsson, Kristjana Ingvarsdóttir, Steinunn B. Valdimarsdóttir, Ævar Óskarsson, Brynjar Valdimarsson, Svavar Smárason, Einar Hólm Jónsson, Gísli Árni Eggertsson, María Ingimarsdóttir, Helgi Hinrik Bentsson, Hafsteina Gunnarsdóttir, Friðbert Bragason, Vélsmiðja Kristjáns Gíslasonar ehf., Jóhannes Ágústsson, Bryndís Kristjánsdóttir, Ingibjörg Marinósdóttir, Guðmundur R. J. Guðmundsson, Ingibjörg Bjarnadóttir, AM Fasteignir ehf., Valdimar Kristjánsson, Sumarliði Gunnarsson og Vigdís Kristjánsdóttir, greiði óskipt áfrýjandanum Valz ehf. samtals 1.200.000 krónur og áfrýjandanum Vesnu Djuric samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 18. júlí 2014.

Mál þetta sem dómtekið var 10. júní  sl. er höfðað með stefnu birtri 7. október sl.

Stefnendur eru Jón Pálsson, Bólstaðarhlíð 45, Reykjavík, Jón Helgi Egilsson, Ljósvallagötu 20, Reykjavík, Sigurður Guðmundsson, Langagerði 27, Reykjavík, Sigurlín Alda Jóhannsdóttir, Langagerði 27, Reykjavík, Lolita Urboniene, Veghúsum 13, Reykjavík, Saulius Urbonas, Veghúsum 13, Reykjavík, Reynir Elíasersson, Suðurhúsum 6, Reykjavík, Elísabet H. Einarsdóttir, Suðurhúsum 6, Reykjavík, Bolli Valdimarsson, Holtsgötu 30, Sandgerði, Helga Arnadóttir, Þverási 3, Reykjavík, Róland Ríkharður Assier, Þverási 3, Reykjavík, Birna Margrét Guðjónsdóttir, Gautavík 11, Reykjavík, Sigurður Óli Björgólfsson, Efstuhlíð 3, Hafnarfirði, Kristbjörg Richter, Efstuhlíð 3, Hafnarfirði, Ása Jörgensdóttir, Langagerði 27, Reykjavík, Einar Þ. Guðmundsson, Langagerði 27, Reykjavík, Jón Páll Þorbergsson, Kópavogsbraut 106, Kópavogi, Sigurkarl L. Einarsson, Lúxemborg, Kristjana Ingvarsdóttir, Breiðvangi 35, Hafnarfirði, Steinunn B. Valdimarsdóttir, Álfhólsvegi 38, Kópavogi, Ævar Óskarsson, Lyngmóum 2, Garðabæ, Brynjar Valdimarsson, Grettisgötu 2b, Reykjavík, Svavar Smárason, Hamratanga 9, Mosfellsbæ, Einar Hólm Jónsson, Ásbúð 20, Garðabæ, Gísli Örn Eggertsson, Sólvallagötu 38, Reykjavík, María Ingimarsdóttir, Sólvallagötu 38, Reykjavík, Helgi Hinrik Bentsson, Engjavöllum 1, Hafnarfirði, Hafsteina Gunnarsdóttir, Engjavöllum 1, Hafnarfirði, Friðbert Bragason, Litlakrika 34, Mosfellsbæ, Vélsmiðja Kristjáns Gíslasonar ehf., Fögruhæð 4, Garðabæ, Jóhannes, Ágústsson, Breiðvangi 35, Hafnarfirði, Bryndís Kristjánsdóttir, Björtuhlíð 27, Mosfellsbæ, Ingibjörg Marinósdóttir, Vallarbarði 13, Hafnarfirði, Guðmundur R. J. Guðmundsson, Bragavöllum 1, Reykjanesbæ, Ingibjörg Bjarnadóttir, Hábæ 28, Reykjavík, AM Fasteignir ehf., Arnarhöfða 7, Mosfellsbæ, Valdimar Kristjánsson, Einiholti 1, Bláskógabyggð, Sumarliði Gunnarsson, Vallargötu 20, Reykjanesbæ og Vigdís Kristjánsdóttir, Bergstaðastræti 48a, Reykjavík.

Stefndu eru Glammastaðir ehf., nú VALZ ehf. og Vesna Djuric bæði til heimilis að Rauðarárstíg 1, Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að stefnda Glammastöðum ehf. nú VALZ ehf. verði gert skylt að leggja til vatnslögn að lóðarmörkum hverrar lóðar í sumarhúsabyggð (Kjarrási) í landi Glammastaða og leggja vegi í sumarhúsabyggðinni allt í samræmi við gildandi deiliskipulag vegna sumarbústaðalóða á Glammastöðum, sbr. breytingu á skipulagi sumarbústaðalóða í landi Glammastaða, dags. 31. ágúst 2011 og skipulagsuppdrátt dags. 2. mars 2011, að viðlögðum dagsektum 100.000 krónur er renni til stefnenda.

Þess er krafist að stefndu Vesna Djuric verði gert að þola dóm um framangreinda kröfu.

Þess er krafist að stefndu verði in solidum gert að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu.

Af hálfu stefndu Veznu ehf. er krafist sýknu af öllum kröfum stefnenda auk málskostnaðar. Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnenda verði lækkaðar verulega og frestur veittur til að uppfylla kröfur í dómsorði skv. 5. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála. Gerð er krafa um málskostnað án tillits til úrslita máls skv. 1. mgr. 131. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, auk sérstaks álags á málskostnað, sbr. 2. mgr. 131. gr. sömu laga. Er krafist 100% álags á málskostnaðarreikning en til vara álags að álitum dómsins.

Af hálfu stefndu Vesnu Djuric er að öllu leyti tekið undir dómkröfur meðstefnda.

Með úrskurði dómsins frá 29. apríl sl. var kröfu stefndu um frávísun máls þessa hafnað.

MÁLSATVIK

Stefndi Glammastaðir ehf., nú VALZ ehf., er þinglýstur eigandi svokallaðs Glammastaðalands, landnr. 190661. Stefnendur eru eigendur sumarhúsa og/eða sumarhúsalóða að Kjarrási í Glammastaðalandi. Að málsókninni standa allir eigendur sumarhúsalóða að Kjarrási nema stefnda Vesna Djuric (eigandi Kjarráss 1a) sem jafnframt er stjórnarmaður og framkvæmdastjóri stefnda Glammastaða ehf. Ekki eru gerðar sjálfstæðar kröfur á hendur henni heldur er henni stefnt til að þola dóm um dómkröfur stefnanda, þar sem stefnendur telja réttarfarsnauðsyn á samaðild hennar, sbr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Gríma Thoroddsen, sem átti 16,67% í Kjarrási 16 lést á árinu 2009. Stefnandinn Sumarliði Gunnarsson, eftirlifandi maki Grímu, situr í óskiptu búi eftir hana og helgast aðild hans af 12. gr. erfðalaga nr. 8/1962 sem mælir fyrir um að eftirlifandi maki í óskiptu búi hafi eignarráð á fjármunum búsins.

Jörðin Glammastaðir í Svínadal var fornt býli, um 550 ha að stærð, en fór í eyði árið 1949. Eigandi hennar hafði hins vegar lengi haft sumarbústað á jörðinni og túnin voru til skamms tíma nytjuð af nágranna. Með deiliskipulagi frá árinu 1993 var hluta jarðarinnar breytt í sumarbústaðalóðir. Sumarbústaðalóðirnar voru allar fyrir neðan þjóðveg, utan í svonefndum Grammastaðaásum, í halla á móti suðaustri niður að Glammastaðavatni. Sumarbústaðalóðirnar voru samliggjandi á einu svæði við eina götu sem var nefnd Kjarrás.

Í deiliskipulaginu frá árinu 1993 var gert ráð fyrir 26 lóðum til útleigu og að 30 ha. lands færi undir sumarbústaðalóðir. Í greinargerð með skipulaginu kom fram að landeigandi sæi um lagningu götunnar Kjarráss, og botnlanganna, gerð fjárheldrar girðingu umhverfis svæðið og gerð sameiginlegrar vatnsveitu. Tengingar við vatnsleiðslu yrðu í vegarstæðum en lóðarhafar sæju sjálfir um tengingu og lögn heim að bústað.

Hinn 31. ágúst 2011 öðlast breyting á deiliskipulagi sumarbústaðalóðanna gildi. Í greinargerð með breytingunni kemur fram að helstu breytingarnar væru þær að lóðum fjölgaði úr 26 í 36. Þá var mælt fyrir um þá kvöð að landeigandi sæi um lagningu vega eins og fram kæmi á skipulagsuppdrætti. Enn fremur kemur fram að landeigandi legði til vatnslögn að lóðarmörkum hverrar lóðar.

Með kaupsamningi dags. 9. janúar 2013 seldi þáverandi eigandi Gammastaðalands, Arion banki hf., jörðina til stefnda Glammastaða ehf. Í kaupsamningnum segir m.a:

„Kaupandi gerir sér grein fyrir kvöðum landeiganda vegna sumarhúsabyggðar og yfirtekur þær, en fyrir liggur að vegir og vatnsveita tilheyrandi skipulagðri sumarhúsabyggð að Kjarrási skv. samþykktu deiliskipulagi frá 31.08.2011 hafa ekki verið kláruð, eru ekki í lagi og uppfylla ekki kröfur og mun kaupandi sjá um á sinn kostnað að koma þessu í lag í samráði við eigendur sumarhúsalóða á landinu. Kaupandi gerir sér einnig grein fyrir að deilur eru um veiðiréttindi og að seljandi getur ekki ábyrgst að þau fylgi jörðinni þó lög kveði á um slíkt. Kaupverð eignarinnar tekur mið af ofangreindum atriðum og gefinn hefur verið afsláttur frá matsverði eignarinnar vegna þessa.“

Stefnendur hafi ítrekað óskað eftir fundi með forsvarsmönnum stefnda Glammastaða ehf. til þess að ræða um þær kvaðir sem hvíla á félaginu. Hafi þeir sent þrjú bréf vegna málsins. Fyrsta bréfið hafi verið sent lögmanni stefnda 4. apríl 2013. Annað bréfið hafi verið sent til forsvarsmanna stefnda Glammastaða ehf. 30. apríl 2013 með ábyrgðarpósti. Í því bréfi komi fram að áskilinn væri réttur til þess að hefja málaferli fyrir dómstólum án frekari viðvörunar eða fyrirvara ef engin viðbrögð yrðu innan þriggja vikna frá dagsetningu bréfsins. Þriðja bréfið, dagsett 22. ágúst 2013, var sent sem lokaáskorun um efndir kvaða. Skoruðu stefnendur á stefnda Glammastaði ehf. að skila greinargerð um það hvernig félagið hygðist uppfylla framangreindar kvaðir. Komi fram í bréfinu að ef ekki myndi berast svar innan sjö daga yrði litið svo á að stefndi Glammastaðir ehf. hefðu ekki í hyggju að uppfylla kvaðirnar og yrði mál höfðað án tafar fyrir Héraðsdómi Vesturlands til þess að knýja á um efndir kvaðanna.

Stefndi Glammastaðir ehf. hafi ekki svarað framangreindum erindum stefnenda og kveða þeir því nauðsynlegt að höfða mál þetta.

MÁLSÁSTÆÐUR

Stefnendur krefjast þess að stefnda Glammastöðum ehf. verði gert skylt að leggja til vatnslögn að lóðarmörkum hverrar lóðar í sumarhúsabyggð (Kjarrási) í landi Glammastaða og leggja vegi í sumarhúsabyggðinni allt í samræmi við gildandi deiliskipulag vegna sumarbústaðalóða á Glammastöðum, sbr. breytingu á skipulagi sumarbústaðalóða í landi Glammastaða, dags. 31. ágúst 2011 og skipulagsuppdrátt dags. 2. mars 2011, að viðlögðum dagsektum 100.000 krónur er renni til stefnenda.

Að mati stefnenda sé skylda til þess að uppfylla umræddar  kvaðir mjög skýr. Þannig sé annars vegar mælt fyrir um kvaðirnar í samþykktu deiliskipulagi og því um að ræða skipulagskvöð, sbr. 20. tl. 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og gr. 1.3. skipulagsreglugerðar nr. 90/2013, sem stefnda Glammastöðum ehf. sé skylt að sinna.

Þá sé einnig mælt fyrir um kvöðina í þinglýstum kaupsamningi milli stefnda Glammastaða ehf. og seljanda. Í kaupsamningnum segi sérstaklega að kaupandi yfirtaki kvaðir landeiganda vegna sumarhúsabyggðar og að landeigandi muni, í samráði við eigendur sumarhúsa á lóðina, sjá um á sinn kostnað að koma því í lag. Hafi stefndi Glammastaðir ehf. fengið afslátt af kaupverði vegna þessara kvaða. Það sé því ljóst að í kaupsamningi milli Arion banka og stefnda Glammastaða ehf. hafi falist þriðjamannslöggerningur sem veiti stefnendum sjálfstæðan og beinan rétt til þess að krefjast samningsefnda.

Stefnendur telji sýnt með vísan til framangreinds að stefnda Glammastöðum ehf. sé skylt að leggja veg og vatnslögn í sumarhúsabyggðinni í samræmi við samþykkt deiliskipulag og umræddan kaupsamning.

Um lagarök vísa stefnendur til meginreglna eignaréttar um kvaðir, sbr. til hliðsjónar 47. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, skipulagslaga nr. 123/2010, skipulagsreglugerðar nr. 90/2013 og almennra réttarvörslusjónarmiða. Þá vísist til meginreglna samningaréttar um þriðjamannslöggerninga og að samninga skuli halda, meginreglna kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og til hliðsjónar til 76. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Samaðild stefnenda og stefndu styðjist við 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Aðild stefnanda Sumarliða Gunnarssonar styðjist við 12. gr. erfðalaga nr. 8/1962.

Krafa um dagsektir styðjist við 2. málslið 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr. Um varnarþing vísast til 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Af hálfu stefndu er þeim málsástæðum stefnenda, að á stefnda VALZ ehf., áður  Glammastöðum ehf., hvíli skipulagskvöð skv. breytingu á deiliskipulagi frá 31. ágúst 2011 og að í kaupsamningi stefnda Glammastaða ehf. og Arion banka hf. frá 9. janúar 2013 felist þriðjamannslöggerningur, mótmælt.

Fyrir liggi opinber og þinglýst skjöl sem stefnendur hafi verið grandsamir um sem sýni að báðar málsástæður séu haldlausar með öllu. Séu þær engu að síður settar fram í stefnu án þess að getið sé um málavexti að baki eða þau skjöl sem stefnendum hefði þegar borist um gildi þeirra. Stefnendum hafi þannig verið ljóst þegar mál hafi verið höfðað að það væri þarflaust, sbr. a. lið 1. mgr. 131. gr. eml. Þá setji stefnendur fram kröfur og staðhæfingar sem þeir viti og megi vita að séu rangar, sbr. c. lið 1. mgr. 131. gr. eml. Skipulags- og byggingafulltrúi Hvalfjarðarsveitar hafi sent stefnda bréf 26. febrúar 2013 þar sem fram komi að stefnendur hefðu mótmælt fyrirhugaðri notkun landsins vegna meintra kvaða á landinu. Hafi hann ekki tekið afstöðu til meintra kvaða að öðru leyti en að taka fram að við athugun hans væri ekki neitt að finna sem standa ætti í vegi fyrir þeirri ráðstöfun sem stefndi hafi viljað gera. Ef ágreiningur væri um lögskipti aðila væri það um samningsbundnar kvaðir sem Hvalfjarðarsveit væri ekki aðili að og fullyrti hvorki af né á um. Sömu upplýsingar hafi borist stefnendum samkvæmt því sem fram hafi komið í bréfinu. Skipulags- og byggingafulltrúi hafi tjáð umboðsmanni FLG með bréfi 17. apríl 2013 að deiliskipulag um sumarbússtaðasvæði nái ekki yfir Glammastaðaland (fnr. 233-3925, landanr. 190661) og samkvæmt því sem hann komist næst hvíli ekki neinar kvaðir á því landi. Hann útiloki ekki að einhverjar kvaðir kunni að hvíla á landinu og segir FLG (Félag Landeigenda í Glammastaðalandi) frjálst að senda rökstuðning telji það samningsskyldur eða aðrar kvaðir hvíla landinu, en eftir rannsókn skipulags- og byggingafulltrúa á málinu finnist engin merki um kvaðir á Glammastaðalandi. Skipulags- og byggingarfulltrúi hafi umsjón um það fyrir sveitarfélag að framfylgja því skipulagi sem gildandi sé í sveitarfélaginu, þ.m.t. deiliskipulagi. Ef lagðar séu á skipulagskvaðir sé það gert að tillögu skipulags- og byggingafulltrúa og sé það einnig á hans verksviði að sjá til þess að aðilar framkvæmi þær skipulagskvaðir sem á þeim hvíli. Ef skipulags- og byggingafulltrúi hjá Hvalfjarðarsveit viti ekki af tilvist kvaða á tilteknu landi innan Hvalfjarðarsveitar geti hann ekki hafa lagt á slíkar kvaðir eða annast það að framfylgja þeim. Beri skipulags- og byggingafulltrúi að eftirgrennslan sín leiði ekki í ljós neinar kvaðir á Glammastaðalandi megi þannig álykta að ekki geti hvílt á landinu neinar kvaðir sem stafi frá skipulags- og byggingafulltrúa eða heyra undir hans valdsvið. Bréf skipulags- og byggingafulltrúa Hvalfjarðarsveitar til FLG vegna erindis félagsins þar sem haldið hafi verið fram sömu meintu kvöðum og gert sé í þessu máli sé opinbert skjal embættis- eða sýslunarmanns um málefni sem sé innan valdsviðs hans sem stjórnvalds. Löglíkur séu fyrir því að efni bréfsins sé rétt þar til annað sannist, sbr. 71. gr. eml. Leiði af því að önnur meginröksemd stefnenda, að skipulagskvaðir hvíli á stefnda Glammastöðum skv. umræddu deiliskipulagi, sé ekki aðeins sannanlega röng heldur hafi stefnendur mátt vita að hún var röng þegar hún var sett fram.

Hvað varði þá málsástæðu að í kaupsamningi stefnda og Arion banka hf. hafi falist þriðjamannslöggerningur til hagsbóta fyrir stefnendur, er bent á það að efnisrétt sem í ákvæðum samnings felist skuli að meginreglu túlka skv. vilja aðila. Þá geti þriðjamannslöggerningur ekki veitt rétt umfram ætlun aðila nema gagnvart grandlausum þriðja manni í góðri trú í samræmi við reglur þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þinglýstur samningur Arion banka hf. og stefnda Glammastaða ehf. nú VALZ ehf. skoðaður í samhengi við þinglýsta yfirlýsingu aðila um samninginn sé mjög skýr um það atriði að ekki felist í honum þriðjamannslöggerningur um kvaðir. Þá hafi stefnendur aldrei verið grandlausir um ástæður þess að ákvæði um kvaðir var sett í samninginn eða í góðri trú um það að aðilar þinglýsts kaupsamnings hafi með því ætlað að skapa nýjar kvaðir eða taka yfir kvaðir sem löglega hafi tilheyrt öðru landi. Stefnendur hafi vitað að Arion banki stóð í tiltekinni trú um aðstæður og umfang fasteignarinnar og hafi af þeim sökum trúað því að deiliskipulag frá 2011 ætti við um eignina. Skipulagskvaðir séu ekki færanlegar til nágranna utan deiliskipulagssvæðis með einkaréttarlegum löggerningi, án samþykkis skipulags- og byggingafulltrúa. Sveitarstjórn og önnur skipulagsyfirvöld fari meðforræði á síkum kvöðum og fylgi þær tilteknum fasteignum, eftir því sem fram komi í skipulagi. Engin heimild til frjálsar rástöfunar þeirra með þriðjamannslöggerningi felist í skipulagslögum nr. 123/2010 eða skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Sé slíkt þvert á móti andstætt ákvæðum skipulagslaga, meginreglum eignaréttar og samningaréttar.

Þá hafi Arion banki á árinu 2012 og fyrstu daga 2013 staðið í rangri trú um sögu og umfang landareignar þeirrar sem bankinn eignaðist á nauðungarsölu og þar af leiðandi hvaða deiliskipulag gæti átt við um hana þegar samningsferli hafi farið fram. Stefndi hafi hins vegar aldrei lagt trúnað á þær upplýsingar sem Arion banki hafi haft um aðstæður frá FLG og hafi undirritað samninginn með þeim skilningi að ákvæði um kvaðir hefðu aðeins merkingu ef slíkar kvaðir tilheyrðu landinu löglega. Vilji aðila um þetta sé skýrður með þinglýstri viðbót við kaupsamning þeirra, dagsettri 21. maí 2013. Hafi þannig legið fyrir í þinglýstum gögnum, áður en stefnt hafi verið í málinu, að í kaupsamningi Arion banka og stefnda Glammastaða ehf. hafi ekki falist þriðjamannslöggerningur þar sem stefndi hafi samþykkt að stofna nýjar kvaðir eða gangast með kaupum sínum undir kvaðir sem ekki hafi tilheyrt löglega andlagi kaupsamnings.

Af ofangreindu telja stefndu leiða að málshöfðun stefnenda hafi verið tilhæfulaus, ámælisverð og til þess fallin að skapa stefndu óverðskuldað tjón á saknæman hátt. Framferði þeirra eftir málshöfðun sé slíkt að allt bendi til þess að brotið hafi verið gegn almennum hegningarlögum, þó ekki liggi fyrir hve margir stefnenda hafi átt þátt í því. 

Stefnendur hafi fengið í hendur gögn við þinghald 6. nóvember 2013, þar sem sýnt sé fram á það stefna sé röng í öllum aðalatriðum og mikilvæg sönnunargögn sem stefnendur hafi lagt fram verið rangfærð, að því er virðist af ásetningi, hafi þeim borið að falla frá málarekstri sínum. Synjun þeirra um það varði við b. lið 131. gr. eml. og beri vott um einbeittan brotavilja stefnenda eða a.m.k. hluta þeirra.

Kröfur stefnenda standi í vegi fyrir allri nýtingu stefnda Glammastaða ehf. nú Veznu ehf. á fasteign sinni, en sveitarstjórn Hvalfjarðarsveitar hafi ekki viljað afgreiða neinar umsóknir stefnda um nýtingu þar til einkaréttarlegur ágreiningur nágranna sé til lykta leiddur. Ekki sé unnt að leggja mat á fjártjón stefnda af þeim sökum, en ljóst sé að töf á áformum stefnda á sviði ferðamannaiðnaðar sé til þess fallin að valda stefnda verulegu tjóni.

Stefndi VALZ ehf. muni að sjálfsögðu leita réttar síns gagnvart stefnendum og FLG, en hætt sé við að úrskurður dómsins um málskostnað verði metin endanlegur úrskurður dómstóls um kostnað stefnda af málinu og res judicata áhrif standi þannig í vegi fyrir frekari skaðabótum stefnda til handa fyrir að hafa þurft að verjast tilhæfulausum kröfum stefnanda í þrjá ársfjórðunga. Standi þannig öll rök til þess að lagt sé umtalsvert álag á dæmdan málskostnað til þess að bæta stefndu þá vinnu sem unnin hafi verið til að verjast tilhæfulausum kröfum stefnenda og það tjón sem orðið hafi af þeim. Þyki 100% álag á málsvarnarlaun i samræmi við aðstæður.

Það sé málsástæða stefndu að þær meintu kvaðir sem stefnendur krefjist viðurkenningar á eða aðfararhæfs dóms um séu ekki til eða tilheyri stefnendum sjálfum. Þá sé það málsástæða að kröfu stefnenda sé beint að röngum aðila, en ekkert liggi fyrir um hvers vegna stefndi eigi að bera meintar skipulagskvaðir landeiganda inni á deiliskipulagssvæði þar sem hann eigi ekki fasteign.

Fyrir liggi að fasteign stefnda sé ekki inni á svæði skipulögðu af deiliskipulagi sem vísað sé til í stefnu. Þá liggi fyrir að Glammastaðir, sem verið hafi land það sem deiliskipulag frá 1993 sem breytt var þann 31. ágúst 2011, hafi tekið til og Glammastaðaland séu ekki sama fasteign.

Þá liggi fyrir að hafi ætlun sveitarstjórnar verið að leggja kvaðir á nágrannalönd við skipulagt sumarbústaðasvæði að Glammastöðum, Hvalfjarðarsveit með deiliskipulagi samþykktu 31. ágúst 2011 hafi málsmeðferð sem falið hafi stefnendum sjálfum að útbúa deiliskipulag og greinargerð án samráðs við nokkurn annan aðila ekki verið til þess fallin að gera það. Væri deiliskipulagið túlkað þannig að með því væru lagðar skipulagskvaðir á einhvern aðila sé um að ræða málsmeðferð sem geri það að verkum að deiliskipulagið sé ógilt eða ógildalegt, sbr. lög nr. 37/1993, sérstaklega 3.-5. gr. og 10.-15. gr. lagana.

Þá sé ekki farið eftir ákvæðum skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. einnig eldri lög, eða ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 90/2013, sbr. einnig fyrri reglugerð. Skipulögð svæði megi ekki skarast og skipulag um eitt svæði geti ekki lagt á kvaðir á öðru svæði án þess að það komi fram í skipulagi þar sem sú fasteign sé staðsett. Þá væri um eignarnám að ræða, sem krefst sérstakrar málsmeðferðar, ef Hvalfjarðarsveit hefði ákveðið að leggja þá kvöð á tiltekna fasteign að standa framvegis straum af framkvæmda og viðhaldskosti 36 annarra fasteigna.

Fyrir liggi að mögulegar samningskvaðir sem stafað hafi af lögskiptum stefnenda eða fyrri eigenda fasteigna stefnenda við Guðmund Jóhannsson, Eddu B. Jónasdóttur eða REV hf. hafi verið uppfylltar á árunum 1993-2001. Eftir að seljandi skv. þeim samningi hafi lagt veg og komið fyrir vatnsveitu í vegarstæði utan skipulagðs sumarbústaðasvæðis, hafi allur frekari kostnaður af framkvæmdum eða viðhaldi hvílt á eigendum eignarlóða á skipulögðu sumarbústaðasvæði, þ.e. stefnendum, í sameign skv. tölu eignarlóða. Vegur hafi sannanlega verið lagður og sameiginleg vatnslögn sé staðsett á þeim stað sem tekið sé fram í samningi.

Ekkert liggi fyrir um að stefnendur hafi ekki vitað um efni þinglýsts kaupsamnings um fasteignir þeirra þegar þeir hafi fest kaup á þeim eða að samningur hafi ekki verið efndur. Stefnendur hafi sannanlega verið grandsamir um að kvaðir um vatnslögn og veg hefðu verið uppfylltar þegar eignarlóðir á skipulögðu sumarbústaðasvæði hafi verið keyptar. Af þessum sökum ber að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnenda.

Framangreindar röksemdir séu einnig áréttaðar um lækkun dómkrafna að því  marki sem þær eigi við.

Fjárhæð dagsekta sé úr öllu samhengi við dagsektir í öðrum málum þar sem lögð sé skylda á aðila að gera breytingar í samræmi við deiliskipulag. Þegar litið sé til þess  að þær framkvæmdir sem stefnendur telji þurfa að gera á svæðinu séu líklegar til þess að taka þrjú ár séu slíkar dagsektir óverjandi. Í kröfugerð stefnenda felist þannig að krafist sé 109.500.000 króna frá stefnda sem óhjákvæmilega myndu safnast upp sem dagsektir, jafnvel þó að hafist væri handa um leið og dómur væri fallinn. Þar sem stefnendur sjálfir telja að það muni taka þrjú ár að uppfylla meintar kvaðir sé rétt að dagsektir hefjist ekki fyrr en að loknum þeim tíma sem það gæti tekið stefndu að fara að dómsorðum ef hafist er handa um leið og dómur fellur. Stefndi VALZ ehf. krefjist þess þannig að dagsektir byrji ekki að telja fyrr en í fyrsta lagi eftir að þrjú ár séu liðin frá dómsuppkvaðningu en til vara frá þeim tíma sem dómurinn meti hæfilegan til þess að uppfylla skyldur lagðar á með dómsorðum.

NIÐURSTAÐA

Við aðalmeðferð máls þessa var lögð fram bókun frá lögmanni stefndu Vesnu Djuric þar sem fram kom að lögmaður hennar kynni að verða kallaður til þess að bera vætti um atvik og fól hann lögmanni meðstefnda VALZ ehf. að flytja málið fyrir hennar hönd.

Með deiliskipulagi frá 18. ágúst 1993 var skipulagt sumarhúsasvæði í landi Glammastaða þar sem gert var ráð fyrir 26 lóðum. Segir þar m.a. í greinargerð með skipulagstillögunni að landeigandi sjái um lagningu götunnar og botnlanganna, gerð fjárheldrar girðingar umhverfis svæðið og gerð sameiginlegrar vatnsveitu.

Með afsali dagsettu 11. febrúar 2000 seldu eigendur Glammastaða REV hf. hluta jarðarinnar og segir þar að hið afsalaða sé norðaustur hluti hennar, sem markist af landamerkjum jarðarinnar skv. landamerkjaskrá en mörkin milli jarðarhlutanna séu merkt með rauðri línu, sem liggi annars vegar niður frá þjóðvegi og endi meðfram lóð nr. 23. niður að Glammastaðavatni en hins vegar frá  þjóðvegi (u.þ.b. 15-20 m. frá Rauðalæk í norðaustur) stystu leið upp í Glammastaðaá.  Þá segir að afsalshafa sé kunnugt um leiguréttindi á sumarbústaðalóðum á jarðarpartinum. Einnig segir að afhending hafi farið fram 18. janúar 2000 og að frá þeim degi hafi afsalshafi yfirtekið öll réttindi og allar skyldur tilheyrandi jarðarpartinum. Þessi hluti Glammastaðalands sem ber landnúmerið 190661 hefur síðan gengið kaupum og sölum þar til stefndi VALZ keypti hann af Arion banka hf. eins og fram kemur hér að framan. Svæði það sem skipulagt var með deiliskipulagi 1993 og 2011 er innan þessa hluta og engin gögn í málinu renna stoðum undir að það svæði hafi verið skilið frá þeim hluta Glammastaða sem seldur var frá jörðinni 11. febrúar 2000 utan þeirra tilvika er lóðir voru mældar út úr svæðinu og afsalað til eigenda þeirra. Land það sem liggur á milli lóða þessara er hluti landssvæðis þess sem stefndi VALZ ehf. keypti af  Arion banka hf. 9. janúar 2013.

Þegar við gerð deiliskipulags á árinu 1993 og breytingu á því á árinu 2011, en það deiliskipulag var byggt á deiliskipulagstillögu sem samþykkt var í sveitarstjórn á árinu 2000 en öðlaðist ekki gildi þar sem það var ekki birt í B deild stjórnartíðinda, var sú kvöð lögð á landeiganda að annast vegalagningu og gerð vatnsveitu á hinu skipulagða svæði og hefur sú kvöð ekki fallið niður, heldur hvílir á eiganda svonefnds Glammastaðalands á hverjum tíma. Þykir útgáfa afsals vegna nauðungasölu ekki hafa leitt til þess að kvöð þessi félli niður enda verður að líta svo á að það leiði af 20. tl. 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 að umrædd kvöð standi óhögguð.

Þá kemur fram í kaupsamningi stefnda og Arion banka hf. svo og skýrslu vitnisins Einars Ragnarssonar að vegir og vatnsveita séu ekki í lagi og uppfylli ekki kröfur og engin gögn liggja fyrir um að landeigandi hafi uppfyllt skyldur sínar í þessu efni. Þegar af þessari ástæðu verður fallist á það með stefnendum að taka beri dómkröfur þeirra um skyldu stefnda VALZ ehf. til framkvæmda á hinu skipulagða svæði til greina.

Um kröfu stefnenda um dagsektir er þess að gæta að skyldur þær sem krafist er viðurkenningar á hafa hvílt á stefnda um nokkurt skeið án þess að nokkuð hafi verið aðhafst til þess að efna þær og verður krafa stefnenda, sem á sér stoð í 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, tekin til greina þó þannig að dagsektir þykja hæfilega ákveðnar 10.000 krónur á dag frá dómsuppkvaðningu.

Eftir úrslitum málsins verða stefndu dæmd in solidum til þess að greiða stefnendum málskostnað eins og í dómsorði greinir en hann ákveðst að meðtöldum virðisaukaskatti og er litið til þess að úrskurðað var um þinglýsingu á stefnu og frávísunarkröfu stefndu þar sem  stefnendur höfðu betur.

Samkvæmt 2. mgr. 99. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal í greinargerð m. a. lýsa á gagnorðan og skýran hátt málsástæðum stefnda og öðrum atvikum sem þarf að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst. Greinargerð stefndu VALZ ehf. áður Glammastaða ehf. er að mestu leyti skriflegur málflutningur sem er á köflum stóryrtur úr hófi fram og er það aðfinnsluvert.

Við uppkvaðningu dóms er gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Allan V. Magnússon dómstjóri kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefnda VALZ ehf. er skylt að leggja til vatnslögn að lóðarmörkum hverrar lóðar í sumarhúsabyggð (Kjarrási) í landi Glammastaða og leggja vegi í sumarhúsabyggðinni allt í samræmi við gildandi deiliskipulag vegna sumarbústaðalóða á Glammastöðum, sbr. breytingu á skipulagi sumarbústaðalóða í landi Glammastaða, dags. 31. ágúst 2011 og skipulagsuppdrátt dags. 2. mars 2011, að viðlögðum dagsektum frá uppkvaðningu dóms að fjárhæð 10.000 krónur er renni til stefnenda.

Stefndu greiði stefnendum óskipt 1.500.000 krónur í málskostnað.