Föstudaginn 28. maí 2004.
Nr. 147/2004.	Steinar Berg Ísleifsson og Ingibjörg Pálsdóttir (Gunnar Jónsson hrl.) gegn Sturlu Guðbjarnarsyni (Páll Arnór Pálsson hrl.)

 

Kærumál. Kröfugerð. Matsgerð. Frávísunarúrskurður felldur úr gildi.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fjórum kröfuliðum af fimm í máli sem SB og I höfðuðu gegn S til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna ætlaðra galla á íbúðarhúsi á jörð, sem hann hafði selt þeim, var vísað frá dómi. Miðuðu SB og I fjárkröfu sína annars vegar við framlagða reikninga vegna viðgerða og endurbóta en hins vegar við mat dómkvadds manns. Í Hæstarétti var tekið fram að hvað sem liði ófullnægjandi rökstuðningi fyrir þremur kröfuliðum af fjórum væri ekki efni til að vísa þeim frá dómi vegna vanreifunar þar sem til vara væri byggt á mati dómkvadds manns. Þá var því ekki slegið föstu á þessu stigi málsins að boðun til matsfundar hefði verið í andstöðu við fyrirmæli 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 þannig að ekki yrði byggt á matsgerð þegar komist væri að efnisniðurstöðu í málinu. Var úrskurðurinn því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 13. apríl 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 1. apríl 2004, þar sem fjórum kröfuliðum af fimm í máli sóknaraðila á hendur varnaraðila var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og varnaraðila gert að greiða þeim kærumálskostnað.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og honum dæmdur kærumálskostnaður.

I.

Mál þetta hafa sóknaraðilar höfðað á hendur varnaraðila vegna ætlaðra galla á íbúðarhúsi á jörðinni Fossatúni í Borgarfjarðarsveit, sem varnaraðili seldi sóknaraðilum 9. ágúst 2001. Í héraðsdómsstefnu krefjast sóknaraðilar þess að varnaraðili verði dæmdur til greiðslu skaðabóta eða afsláttar að tilgreindri fjárhæð eða lægri, ásamt nánar tilgreindum vöxtum. Krafa þessi er samsett úr fimm liðum, sem nánar er lýst í stefnu undir fyrirsögninni „Málavextir, útlistun kröfu og sundurliðun.“ Í 1. lið er lýst ætluðum göllum á veggjum „norðurviðbyggingar“ hússins, í 2. lið ætluðum göllum vegna fúa í þakviðum, í 3. lið vegna ónýts þakkvists, í 4. lið vegna sigs á gólfplötu og í 5. lið vegna fúinna glugga. Miða sóknaraðilar fjárkröfu sína annars vegar við framlagða reikninga vegna viðgerða og endurbóta, er átt hafa sér stað á umræddu íbúðarhúsi eftir að það komst í þeirra eigu, en hins vegar við mat dómkvadds manns.

II.

Málið var þingfest 20. janúar 2004 og lagði varnaraðili fram greinargerð í þinghaldi 2. mars sama árs, jafnframt því sem dómari boðaði til þinghalds 10. sama mánaðar til undirbúnings aðalmeðferðar. Í því þinghaldi voru nokkur skjöl lögð fram, en dómari frestaði málinu til 24. sama mánaðar þar sem lögmönnum málsaðila var gefinn kostur á að fjalla um formhlið máls, sbr. 1. mgr. 100. gr. laga nr. 91/1991. Með hinum kærða úrskurði var öllum kröfuliðum sóknaraðila utan 5. kröfuliðs vísað frá dómi án kröfu vegna vanreifunar. Eins og nánar er rakið í hinum kærða úrskurði var 1. kröfulið, vegna galla í útveggjum hússins, vísað frá dómi á þeim grunni að reikningar vegna viðgerða á húsinu, sem sóknaraðili lagði fram til grundvallar þessum lið, væru óljósir. Væri í raun ókleift að greina vinnuliði vegna þessa hluta kröfunnar frá öðrum verkþáttum varðandi íbúðarhúsið. Öðrum kröfulið, vegna galla á þaki, var vísað frá dómi þar sem hann byggðist á matsgerð dómkvadds manns, en ekki hefði réttilega verið boðað til matsfundar þegar þakið var skoðað. Hið sama var talið gilda um 3. kröfulið, er varðar galla á kvisti hússins, auk þess sem gögn gæfu ekki fullnægjandi upplýsingar um þau atriði er falli þar undir. Fjórða kröfulið, er lýtur að gólfhalla, var vísað frá dómi þar sem hann taldist sama marki brenndur og fyrri kröfuliðir, sem reistir væru á fullyrðingum sóknaraðila um útlagðan kostnað við viðgerðir. Þá hefðu síðari bréfleg samskipti sóknaraðila við matsmann í raun leitt til endurskoðunar þess síðastnefnda á matsgerð, án þess að varnaraðila hefði gefist kostur á að gæta hagsmuna sinna. Verði því ekki byggt á niðurstöðu matsmanns um verðrýrnun á húsinu.

III.

Sóknaraðilar reisa kröfu sína fyrir Hæstarétti á því að hver kröfuliður sé tiltekinnar fjárhæðar og því nægilega skýr til að lagður verði á hann efnisdómur. Í stefnu sé nákvæmlega gerð grein fyrir hvernig fjárhæð hvers kröfuliðar sé fundin og hver málsgrundvöllurinn sé að öðru leyti. Úrlausn um hvern kröfulið lúti þannig að efnishlið málsins, það er hvort sönnur séu færðar að einstökum kröfum að öllu leyti eða að hluta. Þá beri að líta til þess að kröfur sóknaraðila séu í hverjum lið byggðar á framlagðri matsgerð dómkvadds manns, ýmist eingöngu eða til vara í þeim tilvikum er matsmaður hafi metið kostnaðinn lægri en „raunkostnað“ byggðan á framlögðum reikningum. Geti héraðsdómari ekki leyst úr málinu á grundvelli framlagðra gagna um raunkostnað beri honum að líta til matsgerðar hins dómkvadda manns. Þá mótmæla sóknaraðilar að framlögð matsgerð sé slíkum annmörkum háð að leiða beri til frávísunar einstakra kröfuliða. Benda þeir jafnframt á að þeir hafi hvorki lýst gagnaöflun lokið né gefist kostur á að leggja fram viðbótargögn til að mæta efnislegum mótmælum varnaraðila. Þeir geti til dæmis að taka enn óskað eftir yfirmati eða lækkað einstaka kröfuliði að virtum röksemdum varnaraðila.

Varnaraðili vísar til raka héraðsdóms til stuðnings kröfu sinni um staðfestingu hins kærða úrskurðar. Nefnir hann sérstaklega að matsgerð hins dómkvadda manns sé svo óljós að ekki verði á henni byggt auk þess sem varnaraðili hafi ekki verið boðaður til eins matsfundarins með lögmætum hætti. Þá sé kröfugerð sóknaraðila og málsreifun óglögg, en ekki hafi verið bætt úr gagnaskorti í tæka tíð. Því verði málsvörn áfátt.

IV.

Um 1., 3. og 4. kröfulið segir í stefnu að sóknaraðilar telji að leggja beri til grundvallar „raunkostnað“ vegna viðgerða á umræddu íbúðarhúsi, en verði ekki á það fallist sé þess krafist að þessir kröfuliðir verði metnir að álitum með hliðsjón af framlögðum reikningum og matsgerð. Verður þetta skilið svo að aðallega sé krafist greiðslu samkvæmt þeim reikningum, sem sóknaraðilar hafa lagt fram til stuðnings kröfum sínum, en til vara sé krafist lægri fjárhæðar sem þá yrði grundvölluð á matsgerð. Hér er og til þess að líta að í stefnu til héraðsdóms gerðu sóknaraðilar áskilnað um framlagningu frekari gagna á síðari stigum málsins og hafa aðilar ekki enn lýst gagnaöflun lokið, sbr. 5. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991. Einnig er boðað í stefnu að sóknaraðilar muni leiða vitni til aðalmeðferðar til frekari skýringar á framlögðum gögnum. Hvað sem líður ófullnægjandi rökstuðningi fyrir þessum kröfuliðum á grundvelli „raunkostnaðar“ er ljóst að til vara er byggt á mati dómkvadds manns. Eru því ekki efni til að vísa þeim frá dómi vegna vanreifunar.

Annar kröfuliður er einvörðungu reistur á niðurstöðum matsmanns, en sá þriðji aðallega á reikningum, en til vara á matsgerð. Varnaraðili hefur haldið því fram að hann hafi ekki talið þörf á að mæta á annan matsfund 11. mars 2003, þar sem fram hafi komið hjá matsmanni við boðun að á þeim fundi yrði einungis farið yfir kostnaðarreikninga og framkvæmar mælingar. Hins vegar hafi honum ekki verið gefinn kostur á að mæta við ítarlegri skoðun, sem fara hefði átt síðar fram. Var niðurstaða héraðsdómara sú að ekki hafi verið boðað með lögmætum hætti til matsfundar þegar þakið var opnað og skoðað 22. apríl 2003, en á niðurstöðu þeirrar skoðunar telur héraðsdómari að sóknaraðilar reisi kröfur sínar samkvæmt 2. og 3. lið.

Mætt var af hálfu allra aðila til fyrsta matsfundar 15. febrúar 2003. Samkvæmt matsgerð höfðu þá ekki verið lagðar fram kostnaðartölur sóknaraðila um einstaka liði, sem tilgreindir eru í matsbeiðni. Kom jafnframt fram að ekki væri búið að gera ráðstafanir til að matsmaður gæti skoðað ástand þaks og að hann hefði ekki viðeigandi tæki til að mæla halla á veggjum og gólfi hússins. Þá var bókað: „Matsmaður boðaði að hann kæmi aftur til að skoða húsið, þá yrðu þakviðir skoðaðir og kostnaður matsbeiðanda við einstaka verkþætti væntanlega fyrirliggjandi og einnig teikningar að byggingunni.” Ekki var mætt af hálfu varnaraðila til annars matsfundar, en í matsgerð segir að hann hafi verið boðaður til fundarins með hæfilegum fyrirvara, en ekki talið ástæðu til að mæta. Á fundi þessum voru lögð fram ýmis gögn, jafnframt því sem halli á veggjum og gólfi var mældur. Þá var bókað að ekki hafi enn verið búið að gera ráðstafanir til að matsmaður gæti skoðað ástand þaks. Þakið var svo skoðað á þriðja matsfundi, en í matsgerð segir að varnaraðili hafi ekki verið boðaður til fundarins í ljósi „viðbragða hans við síðustu skoðun.“

Ekki er deilt um að boðað var með lögmætum hætti til annars matsfundar og tók varnaraðili þá ákvörðun að mæta ekki á þann fund. Í matsgerð kemur fram að á fyrsta matsfundi hafi verið ákveðið að skoða þakviði hússins þegar á næsta fundi. Hins vegar hefur varnaraðili haldið því fram að matsmaður hafi tilkynnt sér sérstaklega við boðun til þess fundar að ekki væri ætlunin að skoða þak hússins á þeim fundi. Í þinghaldi í héraði 24. mars 2004 eru sérstaklega bókuð eftir sóknaraðilum mótmæli við framangreindum „fullyrðingum um munnleg samskipti matsmanns og stefnda.“ Staðhæfing varnaraðila, sem að þessu lýtur, er í andstöðu við bókun í matsgerð. Samkvæmt öllu framanrituðu verður á þessu stigi málsins ekki slegið föstu að boðun til matsfundar hafi verið í andstöðu við fyrirmæli 2. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 þannig að ekki verði á matsgerð byggt þegar komist er að efnisniðurstöðu í málinu. Þá verður ekki fallist á með varnaraðila að bréfaskipti matsmanns og sóknaraðila, þar sem sóknaraðilar fóru fram á nánari skýringar á niðurstöðum mats vegna 4. liðar í kröfugerð sóknaraðila, leiði ein og sér til þess að kröfulið þessum verði vísað sjálfkrafa frá dómi, enda hefur ekki verið borið við að matsgerðin 3. júní 2003 sé háð annmörkum um þennan lið.

Samkvæmt framansögðu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðili greiði sóknaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðili, Sturla Guðbjarnarson, greiði sóknaraðilum, Steinari Berg Ísleifssyni og Ingibjörgu Pálsdóttur, samtals 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 1. apríl 2004.

             Mál þetta var höfðað 19. janúar 2004 og tekið til úrskurðar 24. mars sama ár. Stefnendur eru Ingibjörg Pálsdóttir og Steinar Berg Ísleifsson, bæði til heimilis að Fossatúni í Borgarfjarðarsveit, en stefndi er Sturla Guðbjarnarson, Fitjasmára 9 í Kópavogi.

             Í málinu gera stefnendur þá kröfu að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 4.599.965 krónur auk vaxta samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. nóvember 2001 til 20. júlí 2003, en dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda.

             Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda og þeim gert að greiða honum málskostnað. Til vara er gerð sú krafa að fjárkrafa stefnenda verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

             Í þessum þætti málsins er tekið til úrlausnar hvort málinu verði vísað frá dómi án kröfu.

I.

             Með kaupsamningi 3. október 2001 keyptu stefnendur af stefnda jörðina Fossatún í Borgarfjarnarsveit ásamt öllum mannvirkjum, þar með talið húsum, ræktun, girðingum, veiði og öllum öðrum gögnum og gæðum, sem jörðinni fylgja og fylgja ber að undanskyldum tveimur lóðarspildum. Kaupverð jarðarinnar var 42.000.000 króna, en þar af greiddu stefnendur 21.350.000 krónur fyrir íbúðarhús jarðarinnar. Samkvæmt kaupsamningnum átti að afhenda jörðina 1. nóvember 2001. Til grundvallar kaupunum lá samþykkt kauptilboð 9. ágúst sama ár. Afsal fyrir eigninni var gefið út 29. janúar 2003.

             Milligöngu við söluna hafði Sverrir Kristjánsson, fasteignasali, en í söluyfirliti fyrir eignina sagði svo um íbúðarhús jarðarinnar:

 

„Íbúðarhúsið ásamt flestum útihúsum stefndur ofan við veg í suðurkannti landsins. Íbúðarhúsið er steypt og er byggt 1960. Það hefur verið byggt við það og endurnýjað töluvert síðan. Í því því eru 5-6 svefnherb., gott eldhús, rúmgóð stofa með fallegri sólstofu út af og fl.“

 

             Eftir að stefnendur fengu jörðina afhenta réðust þau í umtalsverðar breytingar og endurbætur innanhúss á íbúðarhúsinu. Er um að ræða steypt hús með millilofti og þaki úr timbri og viðbyggingu til norðurs með steyptum austurgafli, en norðurgafl og vesturhlið eru forsköluð. Byggingartími hússins og viðbyggingar er talinn fyrir 1960. Til austurs var einnig reist viðbygging árið 1979 með steypta neðri veggi, en efri hluta veggja, milliloft og þak úr timbri. Þá hefur sólstofa verið reist við húsið. Samtals er grunnflötu hússins 138,3 m². Stefnendur halda því fram að komið hafi í ljós umtalsverðir gallar á húsinu þegar hafist var handa við framkvæmdir í árslok 2001 og upphafi árs 2002. Af því tilefni öfluðu stefnendur matsgerðar dómkvadds matsmanns og höfðuðu síðan málið á hendur stefnda til heimtu bóta eða afláttar.

             Nánar sundurliða stefnendur dómkröfu sína þannig:

 

                         1. Galli á norðurviðbyggingu                     kr.                         1.500.000

                         2. Galli á þaki      kr.                         380.000

                         3. Galli á kvisti    kr.                         729.349

                         4. Sig á húsi með halla á gólfum og veggjum          kr.                         1.640.616

                         5. Galli á gluggum vegna fúa        kr.                         350.000

                                                  Samtals                kr.                         4.599.965

 

II.

             Í kröfulið 1 gera stefnendur kröfu um bætur eða aflátt þar sem norðurgafl og vesturhlið á norðurviðbyggingu íbúðarhússins voru forsköluð en ekki steypt eins og ráða megi af söluyfirliti. Einnig halda stefnendur því fram að timbrið í veggjum hafi verið það fúið að nauðsynlegt hafi verið að endurnýja það ásamt þaki viðbyggingarinnar. Um þessi atriði voru eftirfarandi álitaefni lögð fyrir matsmann og þau metin þannig:

 

„Metið verði í hlutföllum hversu stór hluti hússins sé steinsteyptur og hversu stór hluti forskalaður. Þess er enn fremur óskað að matsmaður gefi álit sitt á því hversu mikið það rýrir eignina að verðmætum að hluti þess sé forskalaður en það ekki allt steinsteypt. Sérstaklega verði hugað að fúa í norður-viðbyggingu hússins, sem var forsköluð að verulegu leyti. Að svo miklu leyti sem úrbætur hafa verið gerðar er þess óskað að matsmaður fari yfir það sem gert hefur verið, hvort úrbætur hafi verið nauðsynlegar og kostnaður við þær sé eðlilegur.

 

Eins og fram kemur í almennri lýsingu hér að framan eru tveir af þremur útveggjum norður-viðbyggingar forskalaðir, flatarmál þeirra er um 75% af útveggjum viðbyggingarinnar og með því að taka það hlutfall af gólffleti (26,7 m²), má segja að 20 m² af húsinu séu forskalaðir og það gera 9,6% af 207,5 m², sem er stærð hússins samkvæmt Fasteignamati ríkisins.

 

Ef gert er ráð fyrir að forsköluðu veggirnir hefðu verið ófúnir og í góðu ástandi að öðru leyti, hefðu þeir haft mjög lítil áhrif á verðmat byggingarinnar, miðað við steypta veggi, etv. lækkað það um 60-100.000 kr.

 

Þegar matsskoðun fór fram var búið að endurbyggja viðbygginguna. Kristján Andrésson smiður vann við framkvæmd verksins. Hann lýsti ástandi byggingarinnar þannig að allt timbur í forsköluðum veggjum hafi verið mjög fúið og ekki hjá því komist að endurbyggja þá frá grunni. Þakviðir voru ófúnir, en svo veigalitlir að mönnum hafi ekki þótt annað fært en endurnýja það líka. Miðað við þessa lýsingu á ástandinu, verður ekki annað séð en nauðsynlegt hafi verið að endurnýja veggina, til að forða byggingunni frá hruni. Endurnýjun þaksins hefur eflaust verið skynsamleg, til að koma byggingunni í nútímalegt horf, en matsmaður hefur engar forsendur til að fullyrða að það hafi verið nauðsynleg aðgerð til að halda óbreyttu ástandi á 40 ára gamalli byggingu.

 

Kostnaður við endurnýjun veggja áætlast:                    619.000 kr.

 

Miðað er við rif veggja, plötuklæðningu inni, veggjagreind, krossviðarklæðningu úti, lista og stálklæðningu, 3 glugga og útihurð. (Óeinangraður timburveggur)

 

Kostnaður við endurnýjun þaks áætlast:                    537.000 kr.

 

Miðað er við rif þaks, plötuklæðningu inni sperrur, borðaklæðningu, þakpappa, bárujárn, kjöl og klæðningu á þakbrúnir. (Óeinangrað timburþak).“

 

             Samkvæmt matsgerðinni nemur kostnaður við endurnýjun forskalaðra veggja og þaks á viðbyggingu til norður samtals 1.156.000 krónur, auk verðrýrnunar að fjárhæð 60.000 til 100.000 krónur þar sem veggir voru forskalaðir en ekki steyptir. Með matsgerðinni fylgdi nánari sundurliðun á einstökum verkliðum.

             Stefnendur hafa endurbyggt norður viðbyggingu íbúðarhússins. Halda þau því fram að kostnaður við þá framkvæmd hafi numið samtals 2.641.991 krónum. Því til stuðnings hafa stefnendur lagt fram fjóra reikning verktaka, sem vann að ýmsum endurbótum á íbúðarhúsinu, samtals að fjárhæð 3.708.032 krónur vegna vinnu og aksturs. Meðfylgjandi þessum reikningum eru vinnunótur þar sem fram koma vinnustundir með mis nákvæmum tilgreiningum á verkþáttum. Halda stefnendur því fram að kostnaður við norður viðbyggingu af nefndri fjárhæð nemi 1.894.916 krónur. Þar við bætist reikningar frá Kaupfélagi Borgarness samtals að fjárhæð 686.644 krónur og vörureikningur Vírnet-Garðastáls að fjárhæð 60.431 króna. Samtala þessara fjárhæða nemi því kostnaði af þessum endurbótum (1.894.916 kr. + 686.644 kr. + 60.431 = 2.641.991).

             Stefnendur reisa þennan kröfulið á kostnaði við endurbyggingu norður viðbyggingar hússins. Telja þau kröfugerðina mjög í hóf stillta með 1.500.000 krónum, en með því sé tekið tillit til að endurbæturnar hafi gert bygginguna nokkuð verðmætari en stefnendur máttu ætla áður en gallinn kom í ljós. Verði ekki fallist á þetta er gerð sú krafa að þessi kröfuliður verði metinn að álitum með hliðsjón af reikningum og matsgerðinni.

             Stefnendur hafa ekki freistað þess að fá matsgerð að þessu leyti endurskoðaða með yfirmati, eins og þeim hefði verið í lófa lagið. Þess í stað reisa þau kröfu sína á reikningum vegna endurbyggingar viðbyggingarinnar. Af vinnunótum og reikningum verktaka, sem er megin hluti kostnaðar við þessa framkvæmd, er hins vegar með öllu útilokað að greina þá vinnuliði sem varða þennan verkhluta frá öðrum verkþáttum, en tilgreining á einstökum vinnuliðum er mjög áfátt og á köflum engin. Af þessum sökum er þessi kröfuliður svo vanreifaður að með engu móti verður lagður á hann efnisdómur. Kröfuliðnum er því vísað frá dómi.

 

III.

             Í kröfulið 2 og 3 gera stefnendur kröfu um skaðabætur eða afslátt vegna fúa í þakvið íbúðarhússins og kvisti. Um þetta segir svo í matsgerðinni:

 

„Metið verði ástand þaks á afhendingardegi, sérstaklega með tilliti til fúa, en almennt hvort ástand þess sé lakara en matsbeiðandi mátti búast við og ef svo, í hverju það felist og hvaða útbóta sé þörf og hvaða kostnaður yrði þeim samfara. Að svo miklu leyti sem úrbætur hafa verið gerðar, er þess óskað að matsmaður fari yfir það sem gert hefur verið, hvort úrbætur hafi verið nauðsynlegar og kostnaður við þær sé eðlilegur.

 

Þakviðir miðhluta (elsta) íbúðarhússins voru skoðaðir í þriðju matsskoðun. Borðaklæðningu er þannig háttað, að efst eru tvö samliggjandi borð og síðan 20-30 cm bil milli borða. Efstu 5 borðin (á 1,3 m breiðu svæði) reyndust talsvert fúin, enginn fúi var sjáanlegur á borðum þar fyrir neðan og ekki var hægt að merkja neinn fúa í sperrum.

 

Til að tryggja að þakjárnið fari ekki að losna og fjúka burt verður að endurnýja borðaklæðningu og þakjárnið á efstu 1,5 m af þakinu.

 

Kostnaður við þessa aðgerð á þakinu áætlast:                    380.000 kr.

 

Miðað er við skurð núverandi platna 1,5 m frá mæni, rif platna og borðaklæðningar, nýja borðaklæðningu, þakpappa, bárujárn, kjöljárn og vinnupalla.

 

Það skal tekið fram að áætlunin miðar við að koma þakinu í eðlilegt horf. Þegar farið verður í framkvæmdina er rétt að skipta um járn á öllu þakinu, þar sem það þarf hvort sem er að gera innan fárra ára.

 

Metið verði ástand kvists á afhendingardegi, sérstaklega með tilliti til fúa, en almennt hvort ástand þess sé lakara en matsbeiðandi mátti búast við og ef svo í hverju það felist og hvaða úrbóta sé þörf og hvaða kostnaður yrði þeim samfara. Að svo miklu leyti sem úrbætur hafa verið gerðar er þess óskað að matsmaður fari yfir það sem gert hefur verið, hvort úrbætur hafi verið nauðsynlegar og kostnaður við þær sé eðlilegur.

 

Við matsskoðun var búið að endurnýja alla innviði kvistsins. Eftir er að endurnýja ytri klæðningar.

 

Matsmaður fékk afhentar myndir sem teknar voru af innviðum, þegar búið var að fjarlægja klæðningu af veggjum. Kristján Andrésson útskýrði myndirnar og gaf frekari lýsingu á ástandi timbursins. Í þriðju matsskoðun gat matsmaður skoðað kvistinn utanfrá og það, sem sást af timbri var mjög fúið. Það er ljóst að kvisturinn var ónýtur og nauðsynlegt að endurbyggja hann frá grunni.

 

Kostnaður við endurnýjun kvistsins áætlast:                    551.000 kr.

 

Miðað er við rif, plötuklæðningu inni, burðagrind, klæðningu úti, lista og stálklæðningu á vegg og þak, glugga, útihurð og vinnupalla.“

 

             Hvað varðar kröfulið 3 sérstaklega halda stefnendur því fram að kostnaður við endurbætur á þakkvisti nemi 729.349 krónum og vísa til reikninga fyrir efni og vinnu. Er aðallega gerð krafa um þá fjárhæð en til vara byggt á matinu. Á þessum málatilbúnaði, að því marki sem hann er reistur á kostnaðarreikningum, eru sömu annmarkar og raktir hafa verið um kröfulið 1. Þannig verður vinnuliður, sem stefnendur telja að nemi 468.443 krónum, ekki greindum frá öðrum verkþáttum í reikningum og vinnunótum fyrir mun hærri fjárhæðum. Stefnendur reisa kröfulið 2 hins vegar eingöngu á matsgerðinni.

             Eins og segir í matsgerð um kröfuliði 2 og 3 skoðaði matsmaður þak íbúðarhússins og þakkvist utanfrá í þriðju matsskoðun sem fram fór 22. apríl 2003. Í matsgerðinni kemur fram að fyrsti matsfundur hafi verið haldinn 15. febrúar sama ár, en þá hafi ekki verið búið að gera ráðstafanir til að matsmaður gæti skoðað þakið. Matsmaður hafi því boðað að hann kæmi aftur til að skoða húsið, en á þeim matsfundi yrðu þakviðir skoðaðir, auk þess sem gert væri ráð fyrir að kostnaður stefnenda af einstökum verkliðum lægi fyrir og einnig teikningar af húsinu. Annar matsfundur fór fram 11. mars sama ár og kemur fram í matsgerðinni að stefnda hafi verið tilkynnt um fundinn með hæfilegum fyrirvara, en hann ekki talið ástæðu til að mæta. Um þennan fund segir að stefnendur hafi afhent teikningar og reikninga, auk þess sem matsmaður hafi mælt halla á veggjum og gólfi. Hins vegar hafi enn ekki verið búið að gera ráðstafanir til að matsmaður gæti skoðað þakið. Þegar þakjárn hafði verið tekið af hluta þaksins fór síðan þriðja matsskoðun fram 22. apríl sama ár og er tekið fram í matsgerðinni að matsmaður hafi verið boðaður til hennar með tveggja stunda fyrirvara. Einnig segir að stefndi hafi ekki verið boðaður til að vera viðstaddur þar sem matsmaður taldi það ekki þjóna neinum tilgangi í ljósi viðbragða hans við öðrum matsfundi.

             Af hálfu stefnda hefur komið fram að matsmaður hafi tilkynnt honum um annan matsfund 11. mars 2003 með tveggja daga fyrirvara. Fram hafi komið hjá matsmanni að fyrirhugað væri að fara yfir kostnaðarreikninga og framkvæma mælingar. Af þeim sökum hafi stefndi ekki talið sig eiga erindi á matsfundinn. Hins vegar hafi matsmanni ekki verið rétt að svipta stefnda möguleika á að mæta þegar ítarlegri skoðun færi fram síðar og með því að boða hann ekki við þriðju matsskoðun hafi réttur stefnda gróflaga verið sniðgenginn.

             Samkvæmt 2. mgr. 62. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 19/1991, skal matsmaður tilkynna aðilum svo fljótt sem verða má og með sannanlegum hætti hvar og hvenær metið verði. Er einnig tekið fram að matsmanni sé rétt að afla sér gagna til afnota við matið, en aðilum sem eru viðstaddir skuli þá gefin kostur á að tjá sig um þau eftir þörfum.

Þegar annar matsfundur fór fram 11. mars 2003 höfðu ekki verið gerðar ráðstafanir til að skoða þakið með því að opna það. Á þeim fundi voru því gögn eingöngu lögð fram, auk þess sem matsmaður mældi gólfhalla. Engin efni eru til að ætla að stefnda hafi verið ókunnugt um í hvaða skyni matsfundurinn fór fram og hafi mátt reikna með að þakið yrði skoðað. Af þessum sökum var matsmanni ekki rétt að líta svo á að stefndi óskaði ekki eftir að vera viðstaddur þegar ítarlegri skoðun færi fram. Því bar matsmanni að boða stefnda til matsskoðunar sem fram fór 22. apríl 2002 og var það þeim mun brýnna þar sem skoða átti þakið eftir að þakplötur höfðu verið teknar af hluta þaksins. Niðurstöður matsmanns varðandi kröfuliði 2 og 3 eru reist á því sem kom í ljós við þessa skoðun. Þar sem ekki var boðað til matsins í samræmi við það sem lög bjóða verður ekki byggt á matsgerðinni um þessa kröfuliði, sbr. dóm Hæstaréttar 19. febrúar 2004 í máli nr. 299/2003.  Um þessi atriði hafa önnur gögn málsins heldur ekki að geyma fullnægjandi upplýsingar.

Samkvæmt framansögðu eru þessir kröfuliðir svo vanreifaðir að á þá verður ekki lagður efnisdómur og er þeim vísað frá dómi.

IV.

             Í kröfulið 4 krefjast stefnendur skaðabóta eða afsláttar þar sem komið hafi í ljós verulegur gólfhalli eftir að þau höfðu látið taka niður milliveggi í íbúðarhúsinu. Telja þau að frekari athugun hafi leitt í ljós að orsök gólfhallans hafi verið sig hússins þannig að það sé allt sé skakkt, þ.e. gólfpata, milligólf og útveggir. Um þetta segir svo í matsgerðinni:

 

„Metið verði sig á húsinu á afhendingardegi. Matsmaður leggi mat á nauðsynlegar úrbætur og kostnað sem af þeim hlytist. Að svo miklu leyti sem úrbætur kunna að vera ótækar verði metið hvað hallinn rýri verðmæti eignarinnar. Að svo miklu leyti sem úrbætur hafa verið gerðar, er þess óskað að matsmaður fari yfir það sem gert hefur verið, hvort úrbætur hafi verið nauðsynlegar og kostnaður við þær sé eðlilegur.

 

Halli á gólfi 2. hæðar og útvegg framhliðar (verstur) miðhluta íbúðarhússins var mældur í annarri matsskoðun. Niðurstaða mælinganna er að húsið hallar og mismunur á hæð gólfa við fram- og bakhlið er um 6-8 cm, þ.e. húsið hefur snúist um undirstöðu bakhliðar og framhlið farið niður. Mælingin sýnir aðeins mismun á hæðum, heildarsig gæti því verið meira en hér kemur fram. Við matsskoðun var búið að lagfæra gólf 1. hæðar og var það orðið lárétt. Þá er ljóst að talsverð vinna hefur verið við að fella innréttingar að hallandi lofti og veggjum.

 

Kostnaður við lagfæringar vegna sigs:                     570.000 kr.

 

Miðað er við afréttingu gólfa og ýmsa aukavinnu við frágagn innréttinga.

 

Lagfæringar verða tæpast gerðar á hallandi veggjum. Erfitt er að nefna „rétta“ tölu, sem lýsir rýrnum á verðmæti hússins vegna þessa, en hér er talan 150.000 kr. sett fram og er hún miðuð við kostnað við afrétta klæðningu á vegg 1. hæðar vesturhliðar að innan.“

 

             Lögmaður stefnanda sendi matsmanni rafbréf 12. júní 2003 og óskaði eftir nánari skýringum á þessum matslið. Þessu erindi svaraði matsmaður næsta dag og lýsti nánar mælingum sínum og útreikningum. Lögmaður stefnanda ritaði síðan matsmanni bréf 19. janúar 2004 og gerði athugasemdir við rökstuðning fyrir þeirri niðurstöðu matsmanns að verðrýrnun hússins af þessu tilefni næmi aðeins 150.000 krónum. Var sérstaklega gerð athugasemd við að matsmaður miðaði eingöngu við kostnað af réttingu á tilteknum vegg í stað þess að miða við alla veggi, loft og gólf. Einnig var óskað eftir að matsmaður léti í ljós álit sitt á orsökum þess að húsið hefði sigið. Þá var gerð athugasemd við að matsmaður mat kostnað við endurbætur lægri en kostnað, sem stefnendur höfðu lagt í af þessum sökum, án þess að það væri nánar rökstutt. Að þessu gættu var þess farið á leit að matsmaður endurskoðaði og skilaði viðbót við matsgerðina. Matsmaður svaraði þessu erindi með bréfi 8. febrúar 2003. Þar kemur fram að ekki sé unnt að kanna orsakir sigs nema leggja í viðamiklar og kostnaðarsamar rannsóknir. Í bréfi matsmannsins sagði síðan svo:

 

„Kostnaðarmat á endurbótum

 

Hafa verður í huga að framkvæmdum var lokið þegar skoðun fór fram og þær voru að hluta til breytingar, sem voru óháðar lagfæringum vegna sigs. Við gerð matsins var reynt að hafa að leiðarljósi að hægt yrði að rökstyðja fyrir dómi, að verkþættir í matinu tilheyrðu lagfæringum vegna sigs. Það má vera að matsmaður hafi ekki fengið upplýsingar um einhverja aðra verkþætti, sem tilheyra lagfæringum vegna sigs, en ég hef engar forsendur til að breyta matinu. Ítrekað er, að við skoðun reikninga var ekki unnt að flokka þá í einstaka verkþætti.

 

Mat á verðrýrnun

 

Ég nefndi töluna 150.000 kr. og miðaði þá við afréttingu á framhlið að innan. Eftir á að hyggja voru það mistök að nefna aðeins framhliðanna, ég hefði einnig átt að nefna afréttingu bakhliðar og lofts. Ef þessar afréttingar yrðu gerðar, væri varla hægt að sjá að húsið hallaði.

 

Afrétting lofts kostar um 350.000 kr. og bakhliðar 150.000 kr. og tala sem nefnd er sem rýrnun á verðmæti hússins því 650.000 kr.“

 

             Stefnendur halda því fram að kostnaður þeirra við að endurbæta húsið að þessu leyti nemi 640.616. krónur. Er gerð krafa um þá fjárhæð og því til viðbótar 1.000.000 króna vegna verðrýrnunar, sem leiðir af því að húsið halli og verði ekki rétt af nema með ærnum kostnaði. Verði ekki fallist á þetta er gerð sú krafa að niðurstaða matsmanns verði lögð til grundvallar um viðgerðarkostnað og verðrýrnun.

             Af hálfu stefnda er endurskoðun matsmanns á fyrra mati andmælt og því haldið fram að þessi málsmeðferð sé andstæð lögum um meðferð einkamála, nr. 19/1991.

             Stefnendur reisa þennan kröfulið meðal annars á útlögðum kostnaði þeirra við endurbætur á eigninni og telja að hann nemi 640.616 krónur. Þessi málatilbúnaður er sama marki brenndur og fyrri kröfuliðir. Þannig verður með engu móti ráðið af vinnunótum og reikningum fyrir mun hærri fjárhæðum sá kostnaður sem fellur undir þennan verklið, en stefnendur halda því fram að vinnuliður þessa verkþáttar nemi 473.171 krónu. Þá er með öllu órökstudd krafa um bætur að fjárhæð 1.000.000 krónur fyrir verðrýrnun vegna halla á húsinu.

             Til vara reisa stefnendur kröfu sína á matsgerðinni eins og hún hefur verið endurskoðuð af matsmanni. Ef matsmaður taldi ástæðu til að endurskoða matsgerðina á grundvelli athugasemda frá stefnendum bar honum að gefa stefnda færi á að gæta hagsmuna sinna en þess var ekki gætt, hvorki með því að boða til matsfundar né með því að kalla eftir skriflegum athugasemdum. Að þessu gætu verður ekki byggt á þessum matslið um verðrýrnun á húsinu.

             Að þessu virtu þykir þessi kröfuliður vanreifaður að svo verulegu leyti að á hann verður ekki lagður efnisdómur. Kröfuliðnum er því vísað frá dómi.

V.

             Í kröfulið 5 gera stefnendur kröfu um bætur eða afslátt vegna tveggja glugga á hvorri hæð í austurviðbyggingu, sem þau halda fram að hafi verið svo fúnir að skipta hafi þurft um þá.

             Í stefnu málsins er því haldið fram að kostnaður við endurbætur á umræddum gluggum hafi numið 640.616 krónur og er gerð krafa um að fá þá bætta. Á yfirliti sem stefnendur hafa tekið saman um viðgerðarkostnað er því hins vegar haldið fram að þessi kostnaður hafi numið 519.891 krónu. Þá er þessi krafa talin nema 350.000 krónum í sundurliðun stefnufjárhæðar í stefnu og er sú fjárhæð í samræmi við niðurstöðu matsmanns um áætlaðan kostnað við gluggaskipti.

             Þegar lögmönnum gafst færi á að fjalla um formhlið málsins kom fram hjá lögmanni stefnenda að þessi kröfuliður væri reistur á matsgerð og að gerð væri krafa um fjárhæð sem svaraði til niðurstöðu matsmanns. Að gættri þessari lagfæringu á málatilbúnaði stefnanda eru ekki efni til að vísa þessum kröfulið frá dómi.

VI.

             Samkvæmt framansögðu verður kröfuliðum 1-4 samtals að fjárhæð 4.249.965 krónur vísað frá dómi án kröfu. Eftir stefndur þá kröfuliður 5 að fjárhæð 350.000 krónur.

             Ákvörðun málskostnaðar bíður efnisdóms í málinu.

             Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

             Kröfum stefnenda, Ingibjargar Pálsdóttur og Steinars Berg Ísleifssonar, á hendur stefnda, Sturlu Guðbjarnarsyni, samtals að fjárhæð 4.249.965 krónur er vísað frá dómi án kröfu.

             Málskostnaður úrskurðast ekki.