Miðvikudaginn 1. mars 2000.
Nr. 71/2000.	Pétur Þór Sigurðsson (sjálfur) gegn Reykjavíkurborg (Gylfi Thorlacius hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala.

Við framhald uppboðs á íbúð, sem samkvæmt veðbókarvottorði var háð ákvæðum laga um verkamannabústaði, krafðist sveitarfélagið R þess að það fengi að neyta kaupréttar samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál, en hæsta boð á uppboðinu hafði átt lífeyrissjóðurinn L. Í gerðabók sýslumanns var ekki getið sérstaklega um afstöðu hans til kröfu R, en þar sagði hins vegar að hæstbjóðanda væri gerð grein fyrir því að boð hans í eignina yrði samþykkt, ef greiðsla bærist samkvæmt því í samræmi við uppboðsskilmála tiltekinn dag. Þann dag bauð P fram greiðslu samkvæmt boði L og kynnti sýslumanni að hann hefði fengið réttindi L framseld. Sýslumaður varð ekki við kröfu P um að boðið yrði samþykkt og undirritaði síðar yfirlýsingu um að húsnæðisnefnd R hefði greitt að fullu matsverð íbúðarinnar og uppfyllti því skilyrði til að fá umráð yfir henni. P krafðist þess að ákvarðanir sýslumanns um að hafna boðinu, taka við greiðslu matsverðs íbúðarinnar og veita R umráð hennar yrðu ógiltar. Talið var, að þótt sýslumaður hefði bundið hendur sínar gagnvart L og hafnað í verki kröfu R um að fá að neyta kaupréttar við nauðungarsöluna, hefði P engri staðfestingu framvísað um framsal boðsins á þeim tíma, sem hæstbjóðanda bar að standa við boð sitt. Hefði sýslumaður við svo búið með engu móti getað orðið við kröfu P um að fá að standa við boð L, enda hefði samþykki þess bakað L ábyrgð samkvæmt 5. mgr. 39. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu án þess að nokkuð lægi fyrir um afstöðu L. Hefði L því ekki staðið við uppboðsskilmála og hefði þar með fallið niður ákvörðun sýslumanns um að boð L yrði samþykkt. Þóttu því ekki vera skilyrði til þess að ógilda ákvarðanir sýslumanns og var kröfum P hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Gunnlaugur Claessen og Markús Sigurbjörnsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 9. febrúar 2000, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 22. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 27. janúar 2000, þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 17. september 1999 um að hafna kröfu sóknaraðila um að fá að standa við hæsta boð í íbúð merkta nr. 0201 að Teigaseli 11 í Reykjavík, svo og ákvörðun sýslumanns 16. sama mánaðar um að veita varnaraðila umráð yfir íbúðinni. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst að þessar ákvarðanir sýslumanns verði felldar úr gildi. Þá krefst hann þess að varnaraðili verði dæmdur til að greiða sér málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur um annað en málskostnað, sem sóknaraðila verði gert að greiða sér í héraði ásamt kærumálskostnaði.

I.

Málið á rætur að rekja til nauðungarsölu sýslumannsins í Reykjavík á áðurnefndri íbúð að Teigaseli 11, sem samkvæmt framlögðu veðbókarvottorði var háð ákvæðum laga um verkamannabústaði. Samkvæmt endurriti úr gerðabók sýslumanns var haldið áfram uppboði á íbúðinni 21. júní 1999 og varð hann þá við beiðni gerðarþola um að breyta uppboðsskilmálum á þann veg að frestur til að samþykkja boð í eignina yrði tíu vikur. Var síðan leitað boða í eignina. Hæstbjóðandi varð Ragnar Baldursson héraðsdómslögmaður fyrir hönd Lífeyrissjóðsins Lífiðnar, sem bauð 1.500.000 krónur. Að fram komnu því boði var þess krafist af hálfu varnaraðila að hann fengi „að neyta kaupskyldu skv. ákvæðum laga um húsnæðismál nr. 44/1998“, eins og sagði í gerðabókinni. Ekki var þar sérstaklega getið um afstöðu sýslumanns til þessarar kröfu. Í lok bókunar um uppboðið sagði hins vegar eftirfarandi: „Hæstbjóðanda er greint frá því að boð hans í eignina verði samþykkt ef greiðsla berst samkvæmt því í samræmi við uppboðsskilmála 30. ágúst nk. kl. 11:00.“

Sóknaraðili ritaði bréf 31. ágúst 1999, sem hann beindi til nafngreinds fulltrúa sýslumannsins í Reykjavík, en þar sagði meðal annars eftirfarandi: „Ég minni á að ég undirritaður kom á fund yðar laust fyrir kl. 11:00 þann 30. ágúst s.l. Þá kynnti ég yður að ég hefði fengið boð lífeyrissjóðsins framselt. Ég lýsti þeirri skoðun minni að Húsnæðisnefnd Reykjavíkur gæti hvorki neytt kaupskyldu né forkaupsréttar og færði lagarök þar fyrir. Í kjölfar þessa bauð ég síðan fram kl. 11:00 greiðslu samkvæmt boðinu í samræmi við uppboðsskilmála. Þér tölduð vafa leika á um réttarstöðuna, höfnuðuð móttöku greiðslunnar og kváðust mundu boða til fundar með aðilum málsins. Ég ítreka nú hér með það sjónarmið mitt að við það að réttmæt greiðsla var boðin fram á réttum stað og réttum tíma telst boðið sjálfkrafa samþykkt.“ Í niðurlagi bréfsins var þess getið að með því fylgdi frumrit yfirlýsingar Ragnars Baldurssonar héraðsdómslögmanns um framsal boðs til sóknaraðila. Fyrir liggur í málinu yfirlýsing lögmannsins, sem var dagsett 30. ágúst 1999 og rituð til sýslumannsins í Reykjavík, um framsal boðs til sóknaraðila með nánar tilteknum skilmálum, en undir hana ritaði sá síðastnefndi nafn sitt til samþykkis.

Sýslumaður tilkynnti 6. september 1999 aðilum að nauðungarsölunni að hún yrði tekin fyrir 17. sama mánaðar til að fjalla um framangreindar kröfur, sem komu annars vegar fram af hendi varnaraðila við uppboðið 21. júní 1999 og hins vegar frá sóknaraðila í bréfi hans 31. ágúst sama árs. Áður en til þess kom lagði hins vegar varnaraðili fyrir sýslumann matsgerð húsnæðisnefndar Reykjavíkur með útreikningi á svokölluðum eignarhluta seljanda íbúðarinnar að Teigaseli 11, en samkvæmt matsgerðinni átti greiðsla húsnæðisnefndar fyrir íbúðina að nema 2.009.433 krónum. Hinn 16. september 1999 ritaði sýslumaður yfirlýsingu um að húsnæðisnefndin hefði greitt að fullu umrætt matsverð og uppfyllti hún því skilyrði laga nr. 90/1991 til að fá umráð yfir íbúðinni. Við fyrirtöku sýslumanns á nauðungarsölunni 17. september 1999 mótmælti sóknaraðili umræddri ráðstöfun og ítrekaði um leið kröfu um að fá að standa við hæsta boð í eignina. Þeirri kröfu hafnaði sýslumaður við fyrirtökuna. Lýsti þá sóknaraðili yfir að hann leitaði úrlausnar héraðsdómara um þá ákvörðun, svo og ákvörðunina að baki umræddri ráðstöfun sýslumanns 16. september 1999. Sóknaraðili beindi síðan málinu til Héraðsdóms Reykjavíkur 7. október sama árs og lúta fyrrgreindar dómkröfur hans að þeim ákvörðunum sýslumanns, sem hér var getið.

II.

Við framhald uppboðs 21. júní 1999 tilkynnti sýslumaður sem áður segir Lífeyrissjóðnum Lífiðn, sem þar hafði gerst hæstbjóðandi, að boð hans yrði samþykkt ef hann stæði til samræmis við það skil á söluverði íbúðarinnar að Teigaseli 11 samkvæmt uppboðsskilmálum á nánar tilteknum tíma hinn 30. ágúst sama árs. Með þessari ákvörðun batt sýslumaður hendur sínar gagnvart hæstbjóðanda og hafnaði þannig um leið í verki áðurgreindri kröfu varnaraðila um að fá að „neyta kaupskyldu“ við nauðungarsöluna.

Eins og áður greinir lét sóknaraðili þau orð falla í bréfi til sýslumanns 31. ágúst 1999 að hann hafi kynnt þeim síðarnefnda laust fyrir þann tíma, sem boð hæstbjóðanda skyldi samþykkt, að hann hefði fengið það framselt. Fylgdi sem áður segir þessu bréfi skrifleg yfirlýsing hæstbjóðandans um framsal boðsins. Við áðurnefnda fyrirtöku á nauðungarsölunni 17. september 1999 var eftirfarandi fært í gerðabók um þetta efni: „Fulltrúi sýslumanns staðfestir að Pétur Þór Sigurðsson hrl. mætti hjá sýslumanni áður en frestur til að samþykkja boð í eignina rann út og krafðist þess að fá að standa við hæsta boð í eignina sem hann kvaðst vera að fá framselt frá Lífeyrissjóðnum Lífiðn. Þann 31. ágúst sl. sendi Pétur Þór formlegt framsal boðsins til fulltrúa sýslumanns.“ Í greinargerð sóknaraðila fyrir héraðsdómi sagði meðal annars eftirfarandi: „Að morgni 30. ágúst 1999 fyrir kl. 11:00 framseldi hæstbjóðandi boð sitt með óformlegum hætti til sóknaraðila máls þessa. Framsal þetta var síðan staðfest með formlegum hætti síðar þann sama dag, sbr. yfirlýsingu hæstbjóðanda“. Samkvæmt þessu öllu verður að leggja til grundvallar að þegar sóknaraðili gaf sig fram við sýslumann á þeim tíma, sem hæstbjóðanda bar að standa við boð sitt til að fá það samþykkt, framvísaði sóknaraðili engri staðfestingu um framsal boðsins, heldur lýsti aðeins munnlega yfir að framsal hefði verið fengið óformlega eða væri í þann veg að fást. Við svo búið gat sýslumaður með engu móti orðið við kröfu sóknaraðila um að fá að standa við boð hæstbjóðandans, enda hefði slíkt samþykki þess bakað Lífeyrissjóðnum Lífiðn ábyrgð samkvæmt síðari málslið 5. mgr. 39. gr. laga nr. 90/1991 án þess að nokkuð lægi fyrir um afstöðu hans í þeim efnum. Samkvæmt því stóð hæstbjóðandi ekki við uppboðsskilmála og var þar með fallin niður áðurgreind ákvörðun sýslumanns um að boð hans yrði samþykkt.

Samkvæmt framangreindu eru ekki skilyrði til að ógilda ákvörðun sýslumanns um að hafna kröfu sóknaraðila um að hann fengi að standa við boð hæstbjóðanda í umrædda íbúð að Teigaseli 11. Af þeim sökum hefur sóknaraðili enga hagsmuni að lögum af því hvort varnaraðila verði seld íbúðin við nauðungarsöluna, svo sem sýslumaður ákvað 16. september 1999. Verður kröfum sóknaraðila í málinu því hafnað.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdómara fyrir sitt leyti. Kemur því ekki til álita krafa hans um endurskoðun á ákvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað. Sóknaraðili verður á hinn bóginn dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hafnað er kröfum sóknaraðila, Péturs Þórs Sigurðssonar, um að ógiltar verði ákvarðanir sýslumannsins í Reykjavík 16. september 1999 um að taka við úr hendi varnaraðila, Reykjavíkurborgar, greiðslu matsverðs íbúðar nr. 0201 að Teigaseli 11 í Reykjavík og veita varnaraðila umráð yfir henni og 17. sama mánaðar um að hafna því að sóknaraðili fengi að standa við boð hæstbjóðanda á uppboði við nauðungarsölu íbúðarinnar.

Ákvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað skal vera óraskað.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 75.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

 

Úrskurður Héraðs­dóms Reykja­víkur 27. janúar 2000.

Mál þetta var þing­fest fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur 25. ok­tó­ber sl.

Sóknar­aðili er Pétur Þór Sigurðs­son hrl.

Varnar­aðili er Hús­næðis­nefnd Reykja­víkur vegna Reykja­víkur­borgar.

Sóknar­aðili gerir þær dóm­kröfur að felld verði úr gildi sú ákvörðun sýslu­mannsins í Reykja­vík frá 17. september 1999 að hafna framkominni kröfu sóknar­aðila þessa máls um að fá að standa við hæsta boð í íbúð merktri 0201 að Teiga­seli 11, Reykja­vík, sem gert var á upp­boðs­þingi 21. júní 1999.  Þá gerir sóknar­aðili og þá kröfu að felld verði úr gildi sú ákvörðun sýslu­manns að fallast á að réttur Hús­næðis­nefndar Reykja­víkur v/Reykja­víkur­borgar gangi framar rétti hæstbjóðanda til íbúðar 0201 að Teiga­seli 11, Reykja­vík, með því, þann 16. september 1999, að veita greiðslu sam­kvæmt mat­s­verði mót­töku og lýsa þá yfir að Hús­næðis­nefnd Reykja­víkur v/Reykja­víkur­borgar upp­fyllti skil­yrði um að fá um­ráð yfir eigninni.

Þá gerir sóknar­aðili og kröfu um máls­kostnað að mati dómara.

Varnar­aðili gerir þær dóm­kröfur að Hús­næðis­nefnd Reykja­víkur vegna Reykja­víkur­borgar verði sýknuð af kröfum sóknar­aðila og stað­fest verði ákvörðun sýslu­mannsins í Reykja­vík frá 17. september 1999 þar sem hafnað var kröfu sóknar­aðila um að fá að standa við hæsta boð í íbúð merktri 0201 við Teiga­sel 11, Reykja­vík.  Þá er þess krafist að stað­fest verði ákvörðun sýslu­mannsins í Reykja­vík frá 16. september 1999 þar sem varnar­aðila voru veitt um­ráð yfir íbúð merktri 0201 að Teiga­seli 11, Reykja­vík.

Þá er þess krafist að sóknar­aðili verði dæmdur til að greiða varnar­aðila máls­kostnað að mati dómsins.

Málið var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 1. desember sl.  Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991, áður en úrskurður var kveðinn upp.

I

Málsatvik

Íbúð merkt 0201 að Teiga­seli 11, Reykja­vík, var byggð af Stjórn verka­manna­bú­s­taða í Reykja­vík í sam­ræmi við ákvæði laga nr. 30/1970 um hús­næðis­mála­stofnun ríkisins. Íbúðin er hluti af hinu svokallaða fé­lags­lega eignar­íbúða­kerfi sem komið var á fót til að tryggja fólki, sem ekki hafði kjör eða að­stæður til að eignast íbúðir á al­mennum markaði, öryggi í hús­næðis­málum.  Íbúðin var seld upp­boðs­þola á árinu 1976 með þeirri kvöð að hún væri háð ákvæðum laga um verka­manna­bú­s­taði, eins og þau eru á hverjum tíma.  Það skil­yrði kemur fram í af­sali íbúðarinnar dags 23. ágúst 1976 en þar segir m.a.  "Íbúðin er háð ákvæðum laga um verka­manna­bú­s­taði eins og þau eru á hverjum tíma, sbr. nú IV. kafla laga nr. 30/1970 um Hús­næðis­stofnun ríkisins. Sam­kvæmt þessum lögum á Reykja­víkur­borg for­kaups­rétt að íbúðinni og jafnframt er íbúðar­eiganda óheimilt að veð­setja íbúðina nema til tryggingar lánum úr Bygg­inga­sjóði ríkisins og Bygg­inga­sjóði verka­manna."

Þann 21. júní 1999 fór fram fram­halds­nauðungar­sala á fyrr­greindri íbúð og fór hún fram á íbúðinni sjálfri. Upp­boðs­þoli óskaði eftir að stöðluðum upp­boðs­skil­málum yrði breytt og fór fram á að samþykkis­frestur yrði 10 vikur. Orðið var við þeirri beiðni upp­boðs­þola.  Leitað var eftir boðum í eignina og bauð Ragnar Baldurs­son hdl. 1.500.000 kr. fyrir hönd Líf­ey­ris­s­jóðsins Líf­iðnar.  Frekari boð komu ekki fram.  Af hálfu varnaraðila var mætt á upp­boðið og þess krafist “að neyta kaupskyldu skv. ákvæðum laga um hús­næðis­mál nr. 44/1998.”  Hæstbjóðanda var greint frá því að boð hans í eignina yrði sam­þykkt ef greiðsla bærist sam­kvæmt því í sam­ræmi við upp­boðs­skil­mála þann 30. ágúst 1999 kl. 11:00.

Með bréfi Ragnars Baldurssonar hdl. til sýslumannsins í Reykjavík dags. 30. ágúst 1999 var tilkynnt að boð hans í eignina fyrir hönd Líf­ey­ris­s­jóðsins Líf­iðnar hefði verið framselt Pétri Þór Sigurðssyni hrl., sóknaraðila máls þessa. 

Með bréfi sóknaraðila til sýslumannsins í Reykjavík dags. 31. ágúst 1999 var ítrekuð fyrri munnleg krafa sóknaraðila um að fá standa við hæsta boð í eignina.  Af því tilefni boðaði fulltrúi sýslumanns aðila til fundar 17. mars 1999.  Á þeim fundi kom fram að móttekin hafði verið frá varnaraðila, Húsnæðisnefnd Reykjavíkur, greiðsla á  uppboðsandvirðinu í samræmi við útreiknað verð íbúðarinnar.  Á fundinum  hafnaði sýslumaður framkominni kröfu sóknaraðila um að fá að standa við hæsta boð í

eignina.  Sóknaraðili lýsti því yfir að málinu yrði skotið til Héraðsdóms Reykjavíkur.

Með beiðni dags. 7. október 1999 óskaði sóknaraðili úrlausnar Héraðsdóms Reykjavíkur um ágreining þennan á grundvelli XIII kafla laga nr. 90/1991 og var málið þingfest 25. s.m.

 

II

Máls­á­st­æður og laga­rök sóknar­aðila

Sóknar­aðili kveður íbúðina, sem aðilar deila um réttinn til í máli þessu, vera hluta af hinu fé­lags­lega íbúðar­kerfi, nánar til­te­kið verka­manna­bú­staða­kerfinu, enda þing­lýst kvöð þar um. 

Kjarni þessa máls sé hvort Hús­næðis­nefnd Reykja­víkur v/Reykja­víkur­borgar, varnar­aðila þessa máls, eigi einhvern þann rétt sem gangi framar rétti hæstbjóðanda, sóknar­aðila máls þessa, við nauðungar­sölu íbúðarinnar, hvort sem sá réttur byggi á kaup­rétti, for­kaups­rétti, inn­lausnar­rétti eða rétti til að neyta kaup­skyldu.

Sóknar­aðili kveðst vísa til þess að í 5. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungar­sölu sé skýrt kveðið á um að kaup­réttur, for­kaups­réttur, endur­kaups­réttur eða inn­lausnar­réttur veiti ekki rétt til að ganga inn í boð sem annar maður geri í eign nema svo sé sér­stak­lega mælt um í lögum.  Sér­stök ást­æða sé til að minna á að í 9. gr. eldri laga um nauðungar­upp­boð nr. 57/1949 hafi verið sams konar ákvæði.

Af gögnum málsins megi ráða að mjög sé á reiki á hverju sé byggt um rétt varnar­aðila, en þó verði að ætla með vísan til endur­rit fundarins hjá sýslu­manni þann 17. september sl., að byggt sé á kaup­rétti og/eða inn­lausnar­rétti.

Sóknar­aðili kveðst hins vegar byggja á því að þegar íbúðin hafi verið seld nauðungar­sölu þann 21. júní sl. hafi engin þau laga­á­kvæði verið í gildi, hvorki laga nr. 97/1993, laga nr. 44/1998 né annarra laga, sem veiti varnar­aðila þann rétt sem hann virðist byggja á.  Réttur til þess kunni að hafa verið í gildi allt til 1. janúar sl., en ótví­rætt sé að eftir þann tíma hafi slíkur réttur ekki verið til staðar.

Í til­efni þessarar af­stöðu sóknar­aðila sé ást­æða til að rekja nokkuð laga­þróun varð­andi verka­manna­bú­s­taði.  Ekki þyki þó ást­æða til að rekja þá sögu lengra aftur en til laga nr. 60/1962 um verka­manna­bú­s­taði.  Í þeim lögum hafi verið kveðið á um for­kaups­rétt, en ekkert um beitingu hans á nauðungar­upp­boði.  Í kjöl­far H. 1965:992 hafi verið kveðið svo á um í lögum nr. 20/1968 að á nauðungar­upp­boði gæti stjórn byggingar­fé­lags neytt for­kaups­réttar síns.  Í lögum nr. 30/1970, sem gilt hafi á þeim tíma er síðasta af­sal hafi verið gefið út fyrir íbúðinni, svo sem fram komi í af­salinu sjálfu, hafi verið sam­svar­andi ákvæði í 26. gr.  Í lögum nr. 51/1980 um Hús­næðis­stofnun ríkisins hafi í 55. gr. verið kveðið svo á um að væri íbúð sem byggð hafi verið sam­kvæmt lögum um verka­manna­bú­s­taði seld á nauðungar­upp­boði skyldi sveitar­stjórn neyta for­kaups­réttar síns.  Í lögum nr. 60/1984 um Hús­næðis­stofnun ríkisins, sem vísað sé til í veð­bókar­vott­orðinu sem nú sé lagt fram, hafi þetta ákvæði verið óbreytt í 53. gr.  Í næstu heildar­lögum um Hús­næðis­stofnun ríkisins nr. 86/1988 hafi í 70 gr. enn verið sams konar ákvæði.  Í næsta heild­stæða laga­bálki um Hús­næðis­stofnun ríkisins, lögum nr. 97/1993, hafi í 84. gr. verið enn sams konar ákvæði með orð­a­l­agi að­löguðu að lögum nr. 90/1991.  Með ákvæði 26. gr. d. laga nr. 58/1995 um breytingu á lögum nr. 97/1993, sem orðið hafi 85. gr. þeirra laga, hafi verið kveðið með mjög glöggum hætti á um for­kaups­rétt að íbúðum í verka­manna­bú­s­töðum.  Í ákvæði 26. gr. e. sömu laga, sem orðið hafi 86. gr. laga nr. 97/1993, hafi síðan verið kveðið á um réttar­stöðuna við nauðungar­upp­boð með öðrum hætti en verið hafi, því nú hafi verið kveðið á um að sveitar­stjórn hefði kaup­skyldu.

Með lögum nr. 44/1998 um hús­næðis­mál, sem te­kið hafi gildi 1. janúar 1999, ákvæði til bráða­birgða I. sé kveðið á um að til­vísuð ákvæði 85. og 86. gr. laga nr. 97/1993 með síðari breytingum haldi gildi sínu.  Í 4. mgr. ákvæðis til bráða­birgða II. hinna nýju laga sé skýrt te­kið fram að kaup­skylda við nauðungar­sölu íbúðar sam­kvæmt 86. gr. laga nr. 97/1993 vari ekki lengur en í 15 ár frá út­gáfu síðasta af­sals. Við nauðungar­söluna í júní sl. hafa tæp 23 ár verið liðin frá út­gáfu síðasta af­sals.  Kaup­skyldan hafi því þá verið fallin niður.

Hús­næðis­nefndin kunni enn að njóta for­kaups­réttar að íbúðinni á grund­velli ákvæðis 85. gr. laga nr. 97/1993, en sá réttur hafi ekki gilt við nauðungar­söluna í júní sl., þar sem ekki hafi verið þá svo sér­stak­lega mælt í lögum.

Engin ákvæði séu nú í lögum um kaup­rétt eða inn­lausnar­rétt varnar­aðila að íbúð af því tagi sem mál þetta taki til, sem gangi framar rétti hæstbjóðanda við nauðungar­sölu.

III

Máls­á­st­æður og laga­rök varnar­aðila

        Af hálfu varnaraðila er tekið fram að frá því að upp­boðs­þoli keypti íbúðina að Teigaseli 11, Reykjavík, hafi lögum um fé­lags­legar eignar­íbúðir verið breytt al­l­oft en þegar íbúðin var seld nauðungar­sölu þann 21. júní 1999 hafa verið í gildi lög nr. 44/1998 um húsnæðismál og teljist þau í þessu sam­bandi gildandi lög um verka­manna­bú­s­taði.

       Sam­kvæmt ákvæðum í bráða­birgða­kafla laga 44/1998 hafi sveitar­stjórn for­kaups­rétt og kaup­skyldu á íbúðum sem byggðar hafa verið sem fé­lags­legar eignar­íbúðir og háðar séu kvöðum sem slíkar.  Sam­kvæmt ákvæði 85. greinar laga 97/1993, sem hélt gildi sínu við gildis­töku laga 44/1998 sbr. bráða­birgða­á­kvæði I., hafi framkvæmdar­aðili, í Reykja­vík Hús­næðis­nefnd Reykja­víkur vegna Reykja­víkur­borgar, for­kaups­rétt að íbúðum í verka­manna­bú­s­töðum sem byggðar voru fyrir gildis­töku laga 51/1980.  Sá for­kaups­réttur gildi í 30 ár frá út­gáfu af­sals.

Sveitar­stjórn sé heimilt samkvæmt bráða­birgða­á­kvæði IV. í lögum 44/1998 að stytta þann for­kaups­réttar­tíma hvenær sem er. Eftir gildis­töku laga 44/1998 hafi Borgar­ráð Reykja­víkur­borgar tekið ákvörðun um að stytta for­kaups­réttar­tímann í 25 ár frá út­gáfu af­sals. Íbúðin að Teiga­seli 11 hafi því enn verið háð ákvæðum laga um for­kaups­rétt sveitar­fé­lags þegar upp­boðið fór fram.

 

Á meðan for­kaups­réttur sveitar­fé­lags sé virkur sé eiganda íbúðarinnar óheimilt að selja hana á al­mennum markaði og skv. 70. grein laga 97/1993 sé réttur kaup­anda slíkrar íbúðar persónu­legur réttur sem ekki sé fram­seljan­legur og hann erfist ekki. Þetta þýði í fram­kvæmd að að­eins Reykja­víkur­borg geti eignast íbúðina nema liðin séu a.m.k. 25 ár frá út­gáfu af­sals.

Um kaup­verð íbúðar sem keypt sé á grund­velli for­kaups­réttar fari eftir ákvæðum 89. gr. laga nr. 97/1993 sem héldu gildi sínu við gildis­töku laga nr. 44/1998 sbr. bráða­birgða­á­kvæði II. þar sem íbúðin var byggð fyrir gildis­töku laga nr. 51/1980.

Hæsti­réttur hafi ítrekað stað­fest að sér­stök sjónar­mið gildi um fé­lags­legar eignar­íbúðir og þær reglur sem um þær gilda skapi þeim aðra stöðu en íbúðum sem byggðar séu og seldar á al­mennum markaði og er í því sam­bandi vísað til H.1988:413, H.1992:269, H.1998:2390 og dóms Hæstaréttar frá 12. maí 1999 í máli nr. 508/1998.

Kaup­verð íbúðarinnar hafir verið reiknað út af starfs­manni Hús­næðis­nefndar í sam­ræmi við ákvæði 89. greinar laga 97/1993, sbr. ákvæði 75. greinar reglu­gerðar nr. 375/1996 um fé­lags­legar íbúðir og Byggingar­sjóð verka­manna. Út­reiknað kaup­verð hafi síðan verið greitt sýslu­manninum í Reykja­vík.

Varnar­aðili kveðst byggja kröfur sínar á því að Reykja­víkur­borg eigi samkvæmt ótví­ræðum ákvæðum laga nr. 44/1998, sbr. ákvæði laga nr. 97/1993, for­kaups­rétt að íbúðinni að Teiga­seli 11 en sá for­kaups­réttur gildi hvort sem íbúð sé keypt af íbúðar­eiganda eftir ósk hans þar um eða á nauðungar­sölu sem fram fari að kröfu lánardrottna íbúðar­eigandans.

Ákvarðanir sýslu­mannsins í Reykja­vík um að hafna kröfu sóknar­aðila og taka við greiðslu út­reiknaðs kaup­verðs frá varnar­aðila sé því rétt og í sam­ræmi við ákvæði laga og beri því að stað­festa þær.

Með lögum um hús­næðis­mál nr. 44/1998 hafi í bráða­birgða­á­kvæði I. verið kveðið á um að halda skyldu gildi sínu ákvæði laga nr. 97/1993 sem fjalli um út­reikning inn­lausnar­verðs fé­lags­legra íbúða sem háðar séu kaup­skyldu og for­kaups­rétti.  Í lögum nr. 97/1993 með síðari breytingum sé m.a. kaflinn “Kaup­skylda og for­kaups­réttur” sem í séu 82., 83., 84. og 85. gr.  Þar sé íbúðum sem háðar séu kaup­skyldu og for­kaups­rétti skipt upp eftir bygginga­tíma.  Sam­kvæmt 83. gr. hafi framkvæmdar­aðili kaup­skyldu í 10 ár á íbúðum byggðum eftir gildis­töku laga nr. 51/1980 og sam­kvæmt 85. gr. hafi framkvæmda­aðili for­kaups­rétt á íbúðum sem byggðar hafi verið fyrir gildis­töku laga nr. 51/1980 m.a. á svokölluðum verka­manna­bú­s­töðum.  Í bráða­birgðaákvæði II. laga nr. 44/1998 komi fram að for­kaups­réttur sveit­ar­f­é­l­aga skuli aldrei vera lengri en 30 ár frá út­gáfu síðasta af­sals.  Í 86. gr. laga nr. 97/1993 komi fram að sveitar­fé­lag hafi kaup­skyldu á fé­lags­legri íbúð á nauðungar­sölu.  Bráða­b­i­rgða­á­kvæði II. laga nr. 44/1998 kveði á um að kaup­skylda sveitar­fé­lags sam­kvæmt 86. gr. skuli ekki vara lengur en í 15 ár frá út­gáfu af­sals.  Í ákvæðinu segi jafnframt að á meðan kaup­skylda og for­kaups­réttur sveit­ar­f­é­l­aga á fé­lags­legu hús­næði vari skuli hús­næðis­nefndir annast með­ferð þeirra mála.  Sam­kvæmt ákvæðum gildandi laga nr. 44/1998 hafi sveitar­fé­lag því við nauðungar­upp­boð á fé­lags­legri íbúð, annars vegar kaup­skyldu, sem vari í 15 ár frá út­gáfu af­sals og hins vegar for­kaups­rétt sem geti varað í allt að 30 ár frá út­gáfu af­sals.  Sá tími hafi verið styttur í 25 ár með ákvörðun Reykja­víkur­borgar eins og áður hafi komið fram.  Fé­lags­legar íbúðir í Reykja­vík séu því háðar þing­lýstri kvöð um kaup­skyldu/for­kaups­rétt Reykjavíkurborgar í 25 ár frá út­gáfu­degi af­sals.  Reykja­víkur­borg beri sam­kvæmt góðum stjórn­sýslu­háttum að gæta jafn­ræðis við með­ferð mála og gildi það um inn­lausnir fé­lags­legra íbúða sem aðrar stjórn­valds­á­kvarðanir.  Allar félags­legar íbúðir þar sem ós­litið eignar­hald þing­lýsts eiganda nái ekki 25 árum og boðnar séu til sölu séu því inn­leystar hvort sem um sé að ræða sölu að beiðni íbúðar­eigandans eða sam­kvæmt kröfu lánardrottna.  Óeðli­legt væri ef eigendum fé­lags­legra íbúða væri mis­munað eftir því hvort íbúð þeirra sé boðin til sölu af eigandanum sjálfum eða á nauðungar­upp­boði enda geri lögin ekki ráð fyrir slíkri mismunun.

Varnar­aðili bendir sér­stak­lega á að á íbúðinni hvíli þing­lesin kvöð um að íbúðin sé háð ákvæðum laga um verka­manna­bú­s­taði eins og fram komi í af­sali.  Í þeirri kvöð felist að engin geti öðlast eignar­rétt að fé­lags­legri íbúð/verka­manna­bú­s­tað nema með áður fengnu sam­þykki sveitar­fé­lags og ekki sé hægt að þinglýsa af­sali fyrir íbúð sem háð sé slíkum kvöðum nema sam­þykki sveitar­fé­lags fyrir af­salinu liggi fyrir sbr. 7. gr. þing­lýsingar­laga nr. 39/1978.

Aðrir en sveitar­fé­lag eða aðili sem það sam­þykki geti þannig ekki eignast íbúðir sem háðar séu kvöð um fé­lags­legar íbúðir eða verka­manna­bú­s­taði.

Varnar­aðili kveður sóknar­aðila byggja mál sitt á 5. mgr. 32. gr. nsl. þar sem fram komi að kaup­réttur, for­kaups­réttur, endur­kaups­réttur eða inn­lausnar­réttur veiti ekki rétt til að ganga inn í boð sem annar maður geri í eignina nema svo sé sér­stak­lega mælt í lögum. 

Ákvæði 32. gr. nsl. skipti ekki máli við úr­lausn málsins þar sem ekki sé um það að ræða að gengið sé inn í boð hæstbjóðanda á um­ræddu upp­boði.  Ákvæðið feli í sér að “gengið sé inn í” hæsta boð, þ.e. for­kaups­réttar­hafi krefjist þess að fá íbúðina af­henta gegn greiðslu á þeirri fjár­hæð sem hæst hafi verið boðin.  Um slíkt sé ekki að ræða í þessu til­felli heldur sé for­kaups­réttur sveitar­fé­lags að fé­lags­legri íbúð sjálf­stæður réttur óháður boði sem fram komi við nauðungar­sölu.  Þá verði að benda á að nauðungar­sala á fé­lags­legri íbúð hafi ekki allar þær réttar­fylgjur sem nauðungar­sala á öðrum íbúðum hafi þar sem hún ákvarði í raun að­eins sölu­daginn, en ekki kaup­verðið.

Varnar­aðili kveður að á upp­boðinu sjálfu hafi þess verið krafist fyrir hönd varnar­aðila að fá að neyta for­kaups­réttar í sam­ræmi við ákvæði laga.  Sú mis­ritun hafi verið gerð í gerðar­bók að bókað hafi verið um rétt til að neyta kaup­skyldu, en þess beri að geta að stærsti hluti fé­lags­legra íbúða sem seldar séu nauðungar­sölu í Reykja­vík séu enn háðar kaup­skyldu þar sem innan við 15 ár séu liðin frá út­gáfu af­sals.  Fram­kvæmd og bókun upp­boðsins hafi að öðru leyti verið í sam­ræmi við ár­a­l­anga venju við sölu fé­lags­legra íbúða á nauðungar­upp­boði.

Þess beri að geta að al­mennt sé litið svo á að fram­kvæmd fram­haldsnauðungar­sölu á fé­lags­legri íbúð sé að­eins forms­at­riði þar sem ótví­rætt sé að enginn annar en sveitar­fé­lag hafi heimild til að eignast íbúðina og það á fyrirfram ákveðnu verði, sam­kvæmt reikni­reglu í settum lögum.  Hver sem er geti mætt á nauðungar­sölu fé­lags­legrar íbúðar og boðið hvaða fjár­hæð sem er, hvort sem hún sé hærri eða lægri en út­reiknað inn­lausnar­verð, við­komandi verði aldrei bundinn við boð sitt þar sem út­i­l­okað sé að hann fái að standa við boðið og eignast íbúðina.  Þessu til stað­festingar sé bent á að á upp­boðinu hafi komið að­eins fram eitt boð og hafi það verið í sam­ræmi við þá venju sem skapast hafi á upp­boðum á fé­lags­legum eignar­íbúðum, en fram þurfi að koma eitt boð til að sýslu­maður geti látið hamar falla til merkis um að salan hafi farið fram.  Ljóst sé að enginn vafi leiki á því í huga þeirra sem upp­boðið sóttu að Reykja­víkur­borg ætti ótví­ræðan for­kaups­rétt eins og best sjáist af því að ekki hafi komið fram fleiri boð þrátt fyrir að mættir væru full­trúar kröfu­hafa sem átt hafi réttindi sem ekkert fen­gist upp í ef sölu­verðið væri 1.500.000 kr.  Auk þess sem 1.500.000 kr. fyrir 3ja herbergja íbúð sé augljós­lega allt of lágt verð.

Þá kveðst varnar­aðili vekja at­hygli á því að sóknar­aðili viður­kenni í greinar­gerð sinni að hann hafi kl. 11.00 þann 30. ágúst sl. þegar frestur rann út, ekki verið orðinn hand­hafi hæsta boðs sem fram hafi komið á upp­boðinu þann 21. júní sl. og krafa hans um að fá að njóta réttar sem hand­hafi hæsta boðs þann dag því mark­laus.  Í 5. mgr. 39. gr. nsl. komi fram að heimilt sé að fram­selja réttindi og skyldur sem boði fylgja.  Um slíkt fram­sal gildi reglur um aðila­skipti að kröfu­réttindum og sam­kvæmt þeim verði full­gilt fram­sal ekki talið til staðar fyrr en fyrir liggi skrif­leg yfir­lýsing fram­seljanda til sýslu­manns um fram­salið.

Ekki verði talið að fram­salið hafi verið nægjan­lega til­kynnt sýslu­manni fyrr en til vit­undar hans hafi verið komin yfir­lýsing fram­sals­gjafa um að hann fram­seldi rétt sinn sam­kvæmt boðinu en viðurkennt sé að það hafi ekki orðið fyrr en eftir kl. 11.00 þann 30. ágúst sl.

Varnar­aðili mót­mælir þeim mál­a­t­il­búnaði að ekki hafi verið til staðar eftir 1. janúar 1999 heimild sveit­ar­f­é­l­aga til að nýta for­kaups­rétt.  Sá réttur sé ótví­rætt til staðar eins og áður hafi verið rakið þótt kaup­skylda sveitar­fé­lagsins hafi verið fallin niður.

Þá er bent á að sóknar­aðili hafi ekki enn sýnt í fram­kvæmd að hann geti staðið við boðið eins og hann geri kröfu um.  Slíkt hefði honum borið að gera í síðasta lagi 30. ágúst sl. þegar ljóst hafi verið að sýslu­maður hafi ætlað að hafna kröfu hans.

 

Þá er mót­mælt full­yrðingum sóknar­aðila um að á reiki sé á hverju sé byggt af hálfu varnar­aðila í má­linu.

Varnar­aðili vísar til laga nr. 44/1998 um hús­næðis­mál og ákvæða laga nr. 97/1993 sem héldu gildi sínu eftir 1. janúar 1999.  Þing­lýsingar­lög nr. 39/1978, lög um nauðungar­sölu nr. 90/1991, lög um al­menna með­ferð einka­mála nr. 91/1991.

IV

Niður­staða

Íbúð merkt 0201 að Teiga­seli 11, Reykja­vík, sem uppboðsþoli eignaðist samkvæmt afsali dags. 23. ágúst 1976, til­heyrði sérstökum byggingar­flokki verka­manna­bú­s­taða í Selja­hverfi í Reykja­vík.  Sú kvöð kemur fram í af­sali íbúðarinnar að hún sé háð ákvæðum laga um verka­manna­bú­s­taði eins og þau eru á hverjum tíma, en þá gilti þar um IV. kafli laga nr. 30/1970 um Hús­næðis­stofnun ríkisins. Sam­kvæmt 26. gr. þeirra laga mátti enginn sem eignast hafði slíka íbúð selja hana nema sveitarstjórn hefði áður hafnað forkaupsrétti og var jafnframt kveðið á um það að sveitarstjórn gæti neytt for­kaups­réttar síns við sölu íbúðar á nauðungaruppboði.

Í lögum nr. 51/1980 um Hús­næðis­stofnun ríkisins var í 55. gr. kveðið svo á um að væri íbúð sem byggð hafi verið sam­kvæmt þeim lögum eða eldri lögum um verka­manna­bú­s­taði seld á nauðungar­upp­boði skyldi sveitar­stjórn neyta for­kaups­réttar síns.  Í lögum nr. 60/1984 um Hús­næðis­stofnun ríkisins var ákvæði þetta óbreytt í 53. gr. og sams konar ákvæði var í 70. gr. laga nr. 86/1988 um Hús­næðis­stofnun ríkisins.  Í lögum nr. 97/1993 um Hús­næðis­stofnun ríkisins var og  í 84. gr. samsvarandi ákvæði.       

        Með 26. gr. laga nr. 58/1995 um breyting á lögum nr. 97/1993 voru í  stað  82.-92. gr. laganna (og í stað VI. kafla) lögfestir tveir nýir undirkaflar með 12 nýjum greinum.  Um var að ræða kaflana: Kaupskylda og forkaupsréttur (82.-86. gr.) og Endursala (87.-93.gr.)  Með ákvæði 26. gr. d. breytingalaganna, sem varð 85. gr. laga 97/1993, var kveðið á um for­kaups­rétt sveitarstjórnar að íbúðum í verka­manna­-bústöðum, sem byggðar voru fyrir gildistöku laga nr. 51/1980 og eru þar nánar tilgreindar þær íbúðir, sem undir það falla.  Í ákvæði 26. gr. e. breytingalaganna, sem varð 86. gr. laga nr. 97/1993, var síðan kveðið á um það að væri slík íbúð seld á nauðungarsölu væri um kaupskyldu sveitar­stjórnar að ræða.

Með lögum nr. 44/1998 um hús­næðis­mál, sem tóku gildi 1. janúar 1999, ákvæði til bráða­birgða I. er kveðið á um að til­vísuð ákvæði 85. og 86. gr. laga nr. 97/1993 með síðari breytingum haldi gildi sínu.  Í 4. mgr. ákvæðis til bráða­birgða II. hinna nýju laga er te­kið fram að kaup­skylda við nauðungar­sölu íbúðar sam­kvæmt 86. gr. laga nr. 97/1993 vari ekki lengur en í 15 ár frá út­gáfu síðasta af­sals.   Um forkaupsrétt  sveitarstjórnar við nauðungarsölu er ekki sérstaklega fjallað.

Kaupskylda varnaraðila að íbúðinni að Teigaseli 11 var fallin niður þar sem uppboðsþoli eignaðist íbúðina með afsali dags. 23. ágúst 1976.  Almennur forkaupsréttur að íbúðinni var þó enn fyrir hendi samkvæmt ákvæði 85. gr. laga nr. 97/1993, sbr. 1. mgr. ákvæðis til bráða­birgða I. laga nr. 44/1998, sem ágreiningslaust er að gildi í 25 ár frá útgáfu afsals.   Forkaupsréttur varnaraðila tekur því við þar sem kaupskyldu sleppir.

Með tilliti til þeirrar þinglýstu kvaðar, sem á íbúðinni að Teigaseli 11 hvílir, ákvæða laga nr. 97/1993 um forkaupsrétt og innlausn sveitarfélaga á félagslegu húsnæði og forsögu þeirra lagaákvæða, verður að telja að sveitarstjórn geti neytt lögbundins forkaupsréttar síns hvort sem um er að ræða nauðungarsölu eða frjálsa sölu slíkrar eignar.

Í 5. mgr. ákvæðis til bráða­birgða II. laga nr. 44/1998 segir að á meðan kaup­skylda og for­kaups­réttur sveit­ar­f­é­l­aga á fé­lags­legu hús­næði varir samkvæmt ákvæðum laga nr. 97/1993 skuli hús­næðis­nefndir, þar sem þær eru starfandi, annast meðferð mála vegna þeirra íbúða sem ganga til sveitarfélaga.  Fyrir liggur að bókað var við nauðungarsölu eignarinnar 21. júní 1999 að varnaraðili gerði kröfu um að neyta kaupskyldu á grundvelli laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.  Þar sem kaupskylda eignarinnar var þá fallin niður ber að líta svo á að hann hafi í raun gert kröfu til þess að neyta forkaupsréttar síns lögum samkvæmt.  Ekki verður talið að ákvæði 5. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu eigi hér við, þar sem varnaraðili var ekki  að ganga inn í boð hæstbjóðanda í eignina, heldur var hann að neyta réttar síns til að innleysa íbúðina í samræmi við ákvæði laga nr. 44/1998.  Liggur og ekki annað fyrir en varnaraðili hafi gert upp uppboðsandvirðið í samræmi við ákvæði þeirra laga. 

Með því að að varnaraðili gerði kröfu til og neytti forkaupsréttar síns samkvæmt framansögðu kom ekki til álita að gengið yrði að boði hæstbjóðanda í eignina.  Ber því að hafna öllum kröfum sóknaraðila í málinu, en fallast á kröfur varnaraðila, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Egg­ert Ós­kars­son héraðs­dómari kvað upp úrskurð þennan.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

 

Stað­fest er ákvörðun sýslu­mannsins í Reykja­vík 17. september 1999 um að hafna kröfu sóknar­aðila, Péturs Þórs Sigurðssonar hrl., um að fá að standa við hæsta boð í íbúð merkta 0201 við Teiga­sel 11, Reykja­vík.  Einnig er stað­fest ákvörðun sýslu­mannsins í Reykja­vík 16. september 1999 um að veita varnaraðila, Hús­næðis­nefnd Reykja­víkur vegna Reykja­víkur­borgar, um­ráð yfir íbúð merktri 0201 að Teiga­seli 11, Reykja­vík.

Málskostnaður fellur niður.