Miðvikudaginn 8. maí 2002.
Nr. 293/2001.	Lára Gunnarsdóttir (Páll Arnór Pálsson hrl.) gegn Jófríði Jóhannesdóttur (Sif Konráðsdóttir hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Söluyfirlit. Matsgerð.

Upplýsingar í söluyfirliti fasteignasölu um að íbúð J væri úr steini reyndust ekki réttar. Útveggir hennar voru byggðir úr timbri, forsköluðu að innan. Með vísan til 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, var talið að L, sem keypt hafði íbúðina af J, hefði mátt treysta yfirlýsingu, sem gefin var í söluyfirlitinu, og ætlað var að kynna eignina almennt. Með hliðsjón af atvikum málsins var J, sem hafði búið í íbúðinni í allt að sjö ár, talin bera ábyrgð gagnvart L á því að rangar upplýsingar voru veittar um eignina, sem voru til þess fallnar að hafa áhrif á verð hennar. J var samkvæmt þessu talin skaðabótaskyld gagnvart L vegna tjóns, sem hin síðastnefnda hafði beðið af þessu. Mati dómkvaddra manna hafði ekki verið hnekkt og var það lagt til grundvallar um tjón L.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 8. ágúst 2001. Hún krefst þess að stefndu verði gert að greiða sér 960.121 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 1. nóvember 1998 til 1. júlí 2001, en frá þeim degi með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefnda hefur stefnt Hrafnhildi Valdimarsdóttur til réttargæslu fyrir Hæstarétti, en engar kröfur eru gerðar á hendur henni. Hefur réttargæslustefnda ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum áfrýjanda á íbúð á annarri hæð hússins nr. 27 við Njörvasund í Reykjavík af stefndu 28. október 1997. Í húsinu er kjallari og tvær hæðir og eru kjallarinn og fyrsta hæð steinsteypt, en önnur hæðin reist úr timbri. Komust kaupin á fyrir milligöngu fasteignasölunnar Eignamiðlunarinnar ehf., sem hafði íbúðina í sölu fyrir stefndu. Í söluyfirliti fasteignasölunnar um íbúðina, sem lá frammi við kaupin, var meðal annars tekið fram að byggingarefni væri steinn og í reit fyrir byggingarár var skráð ártalið 1955. Þá lá einnig frammi yfirlit Fasteignamats ríkisins, þar sem sömu upplýsingar komu fram. Er óumdeilt í málinu að byggingarefni íbúðarinnar bar ekki sérstaklega á góma í viðræðum aðilanna við kaupin.

Stefnda gaf út afsal fyrir eigninni til áfrýjanda 26. október 1998. Þegar hin síðastnefnda réðist í endurbætur á íbúðinni í byrjun árs 1999 kveðst hún hafa orðið þess vör að útveggir hennar væru ekki steyptir heldur byggðir úr timbri, forsköluðu að innan. Kynnti áfrýjandi stefndu og fasteignasölunni þetta með bréfum 2. mars 1999. Þar lýsti hún þeirri skoðun sinni að verulegur verðmunur væri á fasteignum eftir því hvort þær væru úr steini eða forsköluðu timbri og hefði hún því orðið fyrir tjóni. Óskaði hún eftir viðræðum um greiðslu skaðabóta til að freista þess að leysa málið með samkomulagi. Bréfunum var ekki svarað.

Í skýrslu stefndu fyrir dómi kom fram að hún hafi keypt íbúðina árið 1990 og búið í henni þar til hún seldi hana. Kvaðst hún ekki hafa gefið fasteignasölunni upplýsingar um byggingarefni hússins og ekkert velt fyrir sér hvert það væri. Þá staðfesti hún að við undirritun kaupsamningsins hafi bæði söluyfirlitið og yfirlit Fasteignamats ríkisins legið frammi. Hafi hún engar athugasemdir gert við það, enda hafi sams konar upplýsingar verið gefnar þegar hún keypti sjálf íbúðina. Tveir starfsmenn Eignamiðlunarinnar ehf. gáfu einnig skýrslu fyrir dómi. Kom fram hjá Guðmundi Sigurjónssyni að fyrst og fremst væri farið eftir upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins þegar byggingarefni fasteigna væri fært í gögn fasteignasölunnar og að leitast væri við að gæta þar samræmis. Stefán Árni Auðólfsson kvaðst hafa skoðað eignina og fyllt út söluyfirlitið. Væri venjan sú að miða við upplýsingar fasteignamatsins þegar byggingarefni væri tilgreint nema sterkur grunur væri um annað. Var lögð fyrir hann mynd af húsinu, sem um ræðir í málinu, og lýsti hann þeirri skoðun sinni að eftir útliti hússins að dæma gæti það vel virst vera úr steini, en klæðning utan á steinhúsum væri mjög algeng. Þá kom einnig fyrir dóm Freyr Jóhannesson, byggingatæknifræðingur, sem var annar tveggja dómkvaddra manna, sem gerðu mat það fyrir áfrýjanda, sem nánar er getið um í héraðsdómi. Kvað hann aðra hæð hússins vera reista úr timburgrind, sem væri orðin talsvert mikið fúin, en einhvern tíma síðar hafi verið byggð utan um hana önnur grind og tengd saman við hina eldri. Hafi yngri grindin sýnilega verið byggð utan á húsið þar eð veggurinn, sem fyrir var, hafi verið orðinn lélegur. Þá hafi veggirnir verið forskalaðir að innanverðu, það er múrhúðaðir, sem sé mjög óvanalegt í timburhúsum, og fyrir óvana gæti þetta „valdið því að menn halda að þetta sé eitthvað öðru vísi byggt en í raun er.“

Í mati hinna dómkvöddu manna, sem dagsett er 6. desember 1999 var komist að þeirri niðurstöðu að verðmæti fasteignar úr timbri, eins og þeirrar, sem hér um ræðir, væri 12% lægra en annarra úr steinsteypu miðað við aldur hússins. Hafi verð íbúðarinnar samkvæmt því verið 800.000 krónum of hátt á kaupdegi. Er krafa áfrýjanda í málinu á því reist að hún hafi orðið fyrir tjóni, sem þessu nemi. Vísar hún í því sambandi meðal annars til framburðar Stefáns Árna Auðólfssonar fyrir dómi um að ætla megi að verðlagning eignarinnar í kaupunum hafi tekið mið af fyrirliggjandi upplýsingum um að húsið hafi verið steinsteypt þótt „það hafi ekki afgerandi áhrif“ þar eð önnur atriði hafi einnig áhrif á verð. Málsástæðum aðilanna er að öðru leyti nánar lýst í héraðsdómi.

II.

Samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu skal fasteignasali semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði, sem máli geta skipt við sölu eignar sem hann hefur fengið til sölumeðferðar. Skal þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði um ástand eignar, sem geta skipt kaupanda máli, en meðal þess sem sérstaklega er tekið fram að skuli getið um er byggingarefni. Upplýsingar í söluyfirliti Eignamiðlunarinnar ehf. um að íbúð stefndu væri úr steini reyndust ekki réttar. Mátti áfrýjandi treysta yfirlýsingu, sem gefin var í söluyfirlitinu, og ætlað var að kynna eignina almennt. Ber þá meðal annars að líta til þess að algengt er að steinhús séu klædd utan með öðru efni auk þess sem steináferð var á útveggjum að innan, sem fram er komið að sé mjög óvenjulegt í timburhúsum. Getur þá ekki ráðið úrslitum þótt sambúðarmaður áfrýjanda hafi fyrir kaupin skoðað íbúðina með henni, enda verður ekki fallist á að um sérfróðan mann um húsbyggingar hafi verið að ræða þótt hann hafi starfað við járnabindingar. Verður stefnda, sem hafði búið í íbúðinni í allt að sjö ár, að bera ábyrgð gagnvart áfrýjanda á því að rangar upplýsingar voru veittar um eignina, sem voru til þess fallnar að hafa áhrif á verð hennar, og getur hún ekki borið fyrir sig aðildarskort í málinu. Er stefnda skaðabótaskyld gagnvart áfrýjanda vegna tjóns, sem hin síðastnefnda hefur beðið af þessu. Mati dómkvaddra manna hefur ekki verið hnekkt og verður það lagt til grundvallar um tjón áfrýjanda. Verður stefndu samkvæmt því gert að greiða henni 800.000 krónur með dráttarvöxtum eins og nánar segir í dómsorði frá því að mánuður var liðinn frá því stefndu var kynnt mat hinna dómkvöddu manna. Aðrir liðir í kröfu áfrýjanda tilheyra málskostnaði.

Stefnda skal greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefnda, Jófríður Jóhannesdóttir, greiði áfrýjanda, Láru Gunnarsdóttur, 800.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 9. janúar 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnda greiði áfrýjanda samtals 450.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 9. maí 2001.

Mál þetta, sem dómtekið var 24. apríl sl., er höfðað með stefnu þingfestri 8. júní 2000 og réttargæslustefnu þingfestri 21. september sl. af Láru Gunnarsdóttur, Njörvasundi 27, Reykjavík gegn Jófríði Jóhannesdóttur, Hólmgarði 50, Reykjavík og Hrafnhildi Valdimarsdóttur, Miðtúni 60, til réttargæslu.

 

Dómkröfur

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda 960.121 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 800.000 krónum frá 1. nóvember 1998 til 29. október 1999, af 803.500 krónum frá þeim degi til 9. desember 1999, af  885.421 krónu frá þeim degi til 13.12.1999 en af 960.121 krónu frá þeim degi til greiðsludags.  Krafist er vaxtareiknings í samræmi við 12. gr. vaxtalaga.  Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins auk virðisaukaskatts.

Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda.

 

Málavextir

Málavextir eru þeir að stefnda setti eign sína að Njörvasundi 27 í Reykjavík í sölu hjá fasteignasölunni Eignamiðluninni ehf. á árinu 1997.  Ásett verð var 7.300.000 krónur. Á sama tíma hóf stefnandi leit að fasteign og fékk meðal annars söluyfirlit hjá fasteignasölunni Eignamiðluninni ehf. yfir fasteign stefndu.

Stefnandi kom tvisvar að skoða eignina.  Í fyrra skiptið kom hún ásamt Ágústi Karlssyni, mági sínum, en í síðara skiptið með sambýlismanni sínum, Lárusi Inga Kristjánssyni.

Stefnandi gerði tilboð í eignina 5. október 1997.  Tilboð hennar hljóðaði upp á 6.500.000 krónur.  Stefnda gerði gagntilboð 6. október 1997 að fjárhæð 6.700.000 krónur og var það samþykkt.

Kaupsamningur var undirritaður á fasteignasölunni Eignamiðluninni ehf. 28. október 1997.  Eigninni er lýst svo í kaupsamningi: "4ra herbergja íbúð á efstu hæð hússins nr. 27 við Njörvasund í Reykjavík, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, þ.m.t. sérgeymsla í kjallara svo og tilheyrandi hlutdeild í sameign og leigulóðarréttindum. Eignaskiptayfirlýsingu hefur ekki verið þinglýst.  Kvaðir skv. lóðars. sjá skjal númer U-08291/".  Eignin var afhent stefnanda í nóvember 1997.  Afsal var gefið út 26. október 1998.

Í söluyfirliti yfir eignina, sem lá fyrir við kaupsamningsgerð, segir að byggingarefni sé steinn og í vottorði Fasteignamats ríkisins, sem einnig lá þar fyrir, segir um fasteignina að Njörvasundi 27 að byggingarefni sé steinn.  Heldur stefnandi því fram að hún hafi keypt eignina í þeirri trú að þessar upplýsingar væru réttar.

Þegar stefnandi hóf framkvæmdir við endurbætur á eigninni í ársbyrjun 1999, sem meðal annars fólu í sér að innréttingar voru teknar niður, kom í ljós að útveggir eignarinnar voru ekki steyptir heldur var, að því er stefnandi taldi, um svokallað forskalað timburhús að ræða.

Stefnandi heldur því fram að þegar fyrir lá að byggingarefnið hafði ekki þá kosti sem upplýst hafði verið og stefnandi taldi að áskildir væru, þótti henni ljóst að hún hefði orðið fyrir tjóni.  Hinn 2. mars 1999 voru stefndu og Eignamiðluninni ehf. send bréf og þeim boðið til viðræðna um málið.  Svar barst ekki við bréfum þessum.

Með beiðni, dags. 29. október 1999, var þess farið á leit við Héraðsdóm Reykjavíkur að dómkvaddir yrðu matsmenn til að staðreyna þær fullyrðingar stefnanda að eignin væri ekki úr steini heldur öðru byggingarefni og að þeir staðreyndu jafnframt hvert byggingarefnið er.  Jafnframt var óskað eftir því að matsmennirnir mætu ætlað tjón stefnanda vegna kaupa hennar á fasteigninni að Njörvasundi 27, Reykjavík þann 28. október 1997 á þeim grundvelli að verðmæti eignarinnar væri minna þegar kaupin voru gerð en stefnandi mátti ætla sökum þess að byggingarefni var annað en gefið var upp við kaupin.  Tiltekið var í matsbeiðninni að með matinu væri ætlunin að sanna að stefnandi hefði orðið fyrir tjóni vegna þess að fasteignin að Njörvasundi 27, 0201 hafi ekki haft þá kosti sem upplýst hafi verið við kaupin. 

Til þess að meta hið umbeðna voru, hinn 12. nóvember 1999, dómkvaddir þeir Jón Guðmundsson, löggiltur fasteignasali, og Freyr Jóhannesson, bygginga­tækni­fræðingur.  Í niðurstöðu í matsgerð þeirra segi svo:

“Eins og fram kom við seinni vettvangsskoðun matsmanna eru útveggir 2. hæðar hússins ekki “forskalaðir” í hefðbundnum skilningi þess hugtaks heldur úr timbri en forskalaðir að innanverðu sem ekki er óæskilegt fyrir “eðlisfræði” þeirra í sambandi við rakaflæði eða þéttleika.  Telja verður að 2. hæð hússins sé hefðbundið timburhús í gæðaflokki sem ekki var óalgengur snemma á sjöunda áratugnum.

Samkvæmt meðfylgjandi “upplýsingum” frá FMR er umrædd íbúð 89,1 m² byggð 1955 og úr steinsteypu.  Kaupverð hennar var 6.700.000 samkvæmt kaupsamningi dags. 28. okt. 1997.

Niðurstaða matsmanna er sú að verðmæti slíkra eigna úr timbri sé 12% lægra en úr steinsteypu miðað við aldur hússins.  Samkvæmt þessari niðurstöðu hefði verð íbúðarinnar verið um 800.000 kr. of hátt á kaupdegi.”

Á grundvelli matsgerðarinnar sendi stefnandi bréf til lögmanns stefndu, dags. 9. desember 1999, þar sem gerð var grein fyrir niðurstöðu matsins.  Með bréfi, dags 23. mars 2000, var lögmanninum sent bréf þar sem krafist var greiðslu að fjárhæð 800.000 krónur auk útlagðs kostnaðar vegna matsgerðarinnar, dráttarvaxta og lögmanns­kostnaðar.  Hvorugu bréfinu var svarað.

 

Málsástæður stefnanda og lagarök

Stefnandi byggir kröfu sína aðallega á því að hún eigi rétt til greiðslu skaðabóta vegna galla á fasteigninni og vísar í því sambandi til 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup sem beitt sé með lögjöfnun vegna galla í fasteignakaupum og vísar jafnframt til dómvenju í slíkum málum.  Vísbendingar séu um að stefnda hafi vísvitandi veitt stefnanda rangar upplýsingar um byggingarefni fasteignarinnar og þar með bakað sér bótaábyrgð.  Ef ekki verði talið sannað að um vísvitandi leynd hafi verið að ræða þá skorti fasteignina augljóslega þá kosti sem áskildir hafi verið og beri stefnda því bótaábyrgð gagnvart stefnanda.  Stefnandi telur a.m.k. ljóst að stefnda, sem seljandi í fasteignakaupum, hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni gagnvart henni sem kaupanda og hafi með þeirri háttsemi bakað sér bótaábyrgð.

Til vara byggir stefnandi kröfu sína á því, að hún eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar úr hendi stefndu, sem nemi stefnufjárhæðinni, ef hún verði ekki talin eiga rétt á greiðslu skaðabóta úr hendi stefndu.  Er vísað til lögjöfnunar frá 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup og dómvenju í málum vegna galla í fasteignakaupum.

Kröfufjárhæðin sé þannig fundin að 800.000 sé sú fjárhæð sem dómkvaddir matsmenn hafi talið ofgreidda fyrir fasteignina á kaupdegi, 3.500 krónur séu vegna kostnaðar vegna matsbeiðni í Héraðsdómi Reykjavíkur, 74.700 krónur vegna kostnaðar af matsstörfum Jóns Guðmundssonar, 81.921 krónur séu vegna kostnaðar af matsstörfum Freys Jóhannessonar eða samtals 960.121 krónur sem sé stefnufjárhæðin.

Dráttarvaxtakrafan byggir á því að 800.000 krónur af þeim 1.349.877 krónum sem stefnandi hafi greitt stefndu 1. nóvember 1998 hafi verið ofgreiðsla af hennar hálfu og að henni beri vextir af ofgreiddri fjárhæð frá þeim degi.  Þá eigi stefnandi rétt til greiðslu dráttarvaxta úr hendi stefndu vegna útlagðs kostnaðar hennar af málinu en gerð hafi verið grein fyrir þeim kostnaðarliðum hér að framan.  Stefnda hafi ekki sinnt áskorunum um að greiða kröfuna.  Sé stefnanda nauðsynlegt að fá dóm fyrir kröfunni og hafi hann því höfðað þetta mál.  Stefnandi krefst málskostnaðar að mati dómsins auk virðisaukaskatts af málskostnaði, þar sem hann sé ekki virðisaukaskattsskyldur.

Stefnandi vísar til samningalaga nr. 7/1936, laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, almennra skaðabótareglna og almennra reglna kröfuréttar um greiðslu fjárskuldbindinga.  Kröfur um dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987.  Krafa um málskostnað er reist á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafa um virðisaukaskatt af málskostnaði á lögum nr. 50/1988.

 

Málsástæður stefndu og lagarök

Stefnda byggir í fyrsta lagi á því að hún eigi ekki aðild að málinu samkvæmt 16. gr. laga nr. 91/1991.  Stefnda hafi aldrei greint stefnanda frá því að hin selda eign væri steinsteypt og hún hafi ekki leynt hana neinum upplýsingum um eignina.  Stefnda hafi aldrei látið stefnanda í té þau gögn sem hún grundvalli bótakröfu sína á.  Söluyfirlit sé yfirlit fasteingasala samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 sem honum sé skylt að semja og beri fulla ábyrgð á gagnvart stefnanda.  Stefnda hafi hvergi komið þar að.  Dskj. nr. 6 sé yfirlit frá Fasteignamati ríkisins samkvæmt lögum nr. 94/1976 og beri stefnda enga ábyrgð á upplýsingum er þar komi fram.

Stefnanda sé því fullljóst að þær upplýsingar sem hún byggir fjárkröfur sínar á séu ekki á ábyrgð stefndu, enda haldi stefnandi því ekki fram að upplýsingarnar hafi komið frá stefndu eða séu í raun á ábyrgð hennar.  Er sérstaklega mótmælt ummælum stefnanda í stefnu um að "Vísbendingar [séu] um að stefnda hafi vísvitandi veitt stefnanda rangar upplýsingar um byggingarefni fasteignarinnar..." Þessi fullyrðing sé ekki studd neinum gögnum eða rökum.  Sé raunar afar óljóst á hvaða grundvelli stefnandi byggi skaðabóta -og afsláttarkröfur sínar á hendur stefndu.  Fráleitt sé að telja að eignin sé haldin einhverjum galla með vísan til 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 og engin rök hafi verið færð fram um að eignin hafi ekki á einhvern hátt uppfyllt byggingareglugerð eða á annan hátt verið verr úr garði gerð en ætla mátti.

Gengið sé út frá því að stefnandi og þeir tveir menn sem skoðuðu eignina með henni hafi séð eignina að utanverðu, enda sé vart unnt að komast hjá því.  Ef stefnandi hafi talið misræmi vera milli útlits eignarinnar og þess sem hún taldi að kæmi fram í gögnum, hefði hún átt að hafa ástæðu til að kanna betur byggingarefni eignarinnar með því að fá nánari upplýsingar frá fasteignasala, Fasteignamati ríkisins, byggingarfulltrúa eða einfaldlega kanna sjálf betur byggingarefnið.

Stefnda byggir á því að ekki hafi stofnast nein skaðabótaskylda hennar vegna fasteignaviðskiptanna.  Stefnda hafi ekki vanrækt upplýsingaskyldu seljanda eða leynt stefnanda neinu um ástand eignarinnar.  Hún hafi heldur ekki ábyrgst að íbúðin sem hún seldi hefði þá kosti sem stefnandi heldur fram að söluyfirlit og yfirlit fasteignamats tiltaki um byggingarefni.

Þá byggir stefnda á því að hvað sem öðru líður þá hafi tómlæti stefnanda gagnvart stefndu valdið því að allar kröfur á hendur henni séu niður fallnar.  Stefnandi hafi skoðað eignina tvisvar og haft með sér mann í bæði skiptin.  Hún hafi tekið við íbúðinni athugasemdalaust og búið í henni og ráðist þar í framkvæmdir, undirritað afsal athugasemdalaust, og ekki fyrr en löngu síðar gert athugasemdir og lýst ábyrgð á hendur stefndu.

Stefnandi hafi ekki sýnt fram á neitt tjón.  Ekki verði annað séð en að íbúðin sé fullnægjandi fyrir stefnanda.  Ekki sé heldur sýnt fram á að eignin hafi verið dýrari en aðrar sambærilegar eignir.

Því er mótmælt að framlögð matsgerð hafi nokkra þýðingu fyrir úrslit þessa máls. Með henni hafi ekkert mat verið lagt á hugsanlegt rauntjón stefnanda þessa máls. Í matsgerðinni segi ekkert um það heldur aðeins að matsmenn telji almennt miðað við aldur hússins að verðmæti "slíkra eigna" úr timbri sé 12% lægra en úr steinsteypu. Ekkert liggur fyrir í matsgerðinni um aldur hússins, annað en að þar segir að 2. hæð hússins nr. 27 við Njörvasund sé hefðbundið timburhús í gæðaflokki sem ekki hafi verið óalgengur snemma á sjöunda áratugnum.  Engar teikningar fylgi matsgerðinni en samkvæmt framlagðri teikningu hafi þakhæðin í núverandi mynd verið byggð samkvæmt teikningu, samþykktri af byggingarnefnd þann 28. mars 1963.  Samkvæmt þessu sé ljóst að vilji stefnandi byggja á fullyrðingu um að hún hafi "ofgreitt" einhverja fjárhæð fyrir fasteignina á kaupdegi vegna þess að hún hafi verið verðminni vegna lýsingar í söluyfirliti hafi stefnandi jafnframt greitt of lágt verð fyrir hana miðað við sama söluyfirlit því þar sé eignin sögð byggð 1955.  Ljóst sé að þakhæðin í núverandi mynd hafi a.m.k. ekki verið byggð þann 28. mars 1963.  Eignin sé því a.m.k. 8 árum yngri en kaupandi taldi hana vera samkvæmt þessu. Meðal þess sem hafi áhrif á verð sé aldur eignar.

Loks hafi, samkvæmt matsgerðinni, ekkert verið fundið að gæðum hins selda heldur tekið fram að þau séu í samræmi við það sem tíðkast hafi.

Málsvörn stefndu byggi einkum á reglum samningaréttar og kröfuréttar, lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu og á lögum nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna. Krafa um málskostnað sé byggð á 130. gr. laga nr. 91/1991 og lögum um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

 

 

Málsástæður réttargæslustefndu

Réttargæslustefnda tekur fram að hún hafi ekkert vitað frekar um byggingarefni hússins en það sem fram komi í greinargerð stefndu og fram komi í yfirliti frá Fasteignamati ríkisins.

 

Niðurstaða

Óumdeilt er að 1. hæð og kjallari hússins að Njörvasundi 27 er úr steypu en 2. hæð úr timbri.

Stefán Árni Auðunsson, sölumaður hjá Eignamiðluninni ehf., bar fyrir dómi að hann hefði fyllt út söluyfirlit umræddrar eignar.  Við útfyllingu á lið varðandi byggingarefni kvaðst hann hafa stuðst við yfirlit Fasteignamats ríkisins yfir Njörvasund 27.

Ólafur Theódórsson, svæðisstjóri Fasteignamats ríkisins, bar fyrir dómi að á yfirlit fasteignar væru skráðar upplýsingar um matshlutann, þ.e. hús eða mannvirki, en ekki væru skráðar upplýsingar um einstakar einingar eða hluta hússins.  Umrætt hús hefði á sínum tíma verið metið sem steinsteypt hús en 1963 hafi verið samþykkt breyting og eftir það var 2. hæðin byggð ofan á.  Kvað hann slíkar breytingar ekki skráðar.

Á söluyfirliti kemur fram að skráning eignar, þ.á m. byggingarefni, sé samkvæmt skrá Fasteignamats ríkisins.  Ósannað er að stefnda hafi veitt stefnanda nokkrar upplýsingar um byggingarefni íbúðarinnar.  Þá liggur ekki fyrir að rætt hafi verið um byggingarefnið þegar stefnandi skoðaði íbúðina eða við undirritun kaupsamnings eða afsals.  Upplýst er hins vegar að söluyfirlit og yfirlit frá Fasteignamati ríkisins lágu frammi við undirritun kaupsamnings. 

Enda þótt stefnda hafi ekki veitt stefnanda upplýsingar um byggingarefni fasteignarinnar og þó að upplýsingar í söluyfirliti hafi ekki verið byggðar á upplýsingum frá henni er ekki fallist á að stefnda eigi ekki aðild að máli þessu af þeim sökum og er þeirri málsástæðu stefndu, að sýkna beri vegna aðildarskorts, hafnað.

Er stefnandi skoðaði fasteignina gat henni ekki dulist að efri hæðin er klædd timbri.  Telja verður að sú staðreynd hefði átt að gefa stefnanda tilefni til ítarlegri skoðunar og upplýsingaöflunar um það hvert raunverulegt byggingarefni þessarar íbúðar væri, einkum ef það var ákvörðunarástæða hjá stefnanda að íbúin væri byggð úr steini.  Fyrir liggur hins vegar að það gerði stefnandi ekki og ósannað er að þetta atriði hafi verið rætt við skoðun á íbúðinni, eins og áður segir.

Eins og rakið er hér að framan kemur fram í matsgerð dómkvaddra matsmanna að 2. hæð hússins sé hefðbundið timburhús í gæðaflokki sem ekki var óalgengur snemma á sjöunda áratugnum. Niðurstaða matsmanna er sú að verðmæti slíkra eigna úr timbri sé 12% lægra en úr steinsteypu miðað við aldur hússins.  Miðað við að kaupverð íbúðarinnar var 6.700.000 krónur telja matsmenn að verð íbúðarinnar hafi verið um 800.000 krónum of hátt á kaupdegi.

Eins og kom fram í framburði Stefáns Árna Auðólfssonar eru það mörg atriði sem hafa áhrif á verðmat fasteigna, þ.á m. byggingarefni.  Matsmenn taka ekki afstöðu til þess í matsgerð sinni hvert hefði verið eðlilegt kaupverð þessarar umræddu eignar 28. október 1997, þegar kaupsamningur var gerður.  Er ekki sýnt fram á það í málinu að kaupverð eignarinnar hafi verið hærra en verð sambærilegra fasteigna á fasteignamarkaðnum á þessum tíma. 

Þegar framanritað er virt þykir stefnandi ekki hafa sýnt fram á að umrædd fasteign hafi verið haldin galla eða að hana hafi skort áskilda kosti.  Hefur stefnandi ekki sýnt fram á að kaupverð íbúðarinnar hafi verið ósanngjarnt eða óeðlilegt miðað við sambærilegar íbúðir á þessum tíma.  Hefur stefnda því ekki sýnt fram á að hún hafi orðið fyrir tjóni og eigi bótakröfu á hendur stefndu eða rétt til afsláttar af kaupverði.

Ber því samkvæmt framansögðu að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Eftir þessari niðurstöðu ber stefnanda að greiða stefndu málskostnað sem ákveðst 230.000 krónur.

Kristjana Jónsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

 

D Ó M S O R Ð

 

Stefnda, Jófríður Jóhannesdóttir, skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Láru Gunnarsdóttur.

Stefnandi greiði stefndu 230.000 krónur í málskostnað.