Fimmtudaginn 28. maí 2015.
Nr. 357/2015.	D fasteignafélag ehf. (Bjarki Már Baxter hdl.) gegn sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu og (enginn) Ottó B. Arnar ehf. (Ólafur G. Gústafsson hrl.)

Kærumál. Þinglýsing. 

Kærður var var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu D ehf. um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumanns um að verða ekki við kröfu félagsins um að afmáður yrði úr þinglýsingabók tiltekinn samningur og viðauki við hann, sem varnaraðilinn O ehf. og fyrrum eigandi eignarhluta D ehf. höfðu gert í tengslum við framkvæmdir og skiptingu þriggja nánar tilgreindra eignarhluta í fasteigninni S í Reykjavík og þinglýst hafði verið. Kröfuna byggði D ehf., sem eignast hafði umrædda eignarhluta í kjölfar nauðungarsölu á eigninni, á því að sýslumaður hefði átt að afmá umrædd skjöl við þinglýsingu nauðungarsöluafsala vegna þeirra og að um mistök hafi verið að ræða. Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, kom fram að ekki yrði talið að gerð hefðu verið mistök við þinglýsingu afsalanna, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, eða að fyrrgreind skjöl teldust til kvaða eða annarra réttinda samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laganna sem bæri að aflýsa samhliða þinglýsingu nauðungarsölu. Þá yrði að líta til þess að málið sætti úrlausn dómsins samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga og í því yrði einungis skorið úr um hvort synjun þinglýsingarstjóra um leiðréttingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laganna hefði verið réttmæt, en ekki um efnisatvik eða efnisleg réttindi að baki skjölum málsins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Markús Sigurbjörnsson hæstaréttardómari og Ingveldur Einarsdóttir og Karl Axelsson settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. maí 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 20. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 29. apríl 2015, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 8. september 2014 um að verða ekki við kröfu sóknaraðila um að afmáður yrði úr þinglýsingabók samningur 23. júní 2006 og viðauki við hann 24. apríl 2007, sem þinglýst hafði verið á þrjá nánar tilgreinda eignarhluta í fasteigninni Skipholti 17 í Reykjavík. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að sýslumanni verði gert að afmá fyrrnefndan samning ásamt viðauka úr þinglýsingabók að því er varðar eignarhlutana í Skipholti 17 sem áður var getið. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki látið málið til sín taka.

Varnaraðilinn Ottó B. Arnar ehf. krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, D. fasteignafélag ehf., greiði varnaraðila, Ottó B. Arnar ehf., 500.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 29. apríl 2015.

         Málið var þingfest 19. desember sl. og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 20. apríl sl. Sóknaraðili er D fasteignafélag ehf., Lágmúla 6, Reykjavík, en varnaraðilar eru sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu (áður sýslumaðurinn í Reykjavík) og Ottó B. Arnar ehf., Skipholti 17, Reykjavík.

         Sóknaraðili gerir þær kröfur að úrlausn þinglýsingarstjóra við embætti sýslumannsins í Reykjavík frá 8. september 2014, verði felld úr gildi og að þinglýsingarstjóra verði gert með úrskurði að aflýsa samningi, dagsettum 23. júní 2006, með þinglýsingarnúmerið 411-S-4326/2007, og viðauka við samninginn, dagsettum 24. apríl 2007 með þinglýsingarnúmerið 411-S-4327/2007, sem þinglýst er á þrjár íbúðir í húsinu við Skipholt 17, Reykjavík, með fastanúmerin 223-5942, 229-9436 og 229-9437. Þá krefst sóknaraðili þess að honum verði dæmdur málskostnaður.

         Varnaraðili, Ottó B. Arnar ehf., gerir þær kröfur að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að hin kærða ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík, sem þinglýsingarstjóra, um að synja kröfu sóknaraðila um afmáningu skjala með þinglýsingarnúmerin 411-S-004326/2007 og 411-S-004327/2007 af tilteknum eignarhlutum fasteignarinnar að Skipholti 17, Reykjavík, verði staðfest. Þá krefst varnaraðili í öllum tilvikum málskostnaðar.

         Varnaraðili, sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu, hefur ekki látið málið til sín taka. Tekið skal fram að sýslumaðurinn í Reykjavík sameinaðist öðrum sýslumannsembættum á höfuðborgarsvæðinu hinn 1. janúar sl. undir nafni sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu.

         Þegar vísað er til varnaraðila í úrskurði þessum er einungis verið að vísa til varnaraðila Ottós B. Arnar ehf.

I.

Málavextir

         Varnaraðili er þinglýstur eigandi fyrstu hæðar og kjallara í fjöleignarhúsinu við Skipholti 17, skv. afsali frá 2006. Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf., sem nú er gjaldþrota, eignaðist aðra og þriðju hæð fasteignarinnar sama ár. Þá var í gildi eignaskiptayfirlýsing, sem þinglýst var á Skipholt 17 hinn 12. september 2000, um skiptingu fasteignarinnar í þrjá eignarhluta. Eignarhluti 0101 er sagður verslun og verkstæði á fyrstu hæð, ásamt lager í kjallara, eignarhluti 0202 skrifstofuhúsnæði á annarri hæð og eignarhluti 0303 skrifstofuhúsnæði á þriðju hæð. Í eignaskiptayfirlýsingunni er eignarhluta 0101 lýst þannig að um sé að ræða verslun og verkstæði á 1. hæð hússins (birt flatarmál 218,6 m²) ásamt lager í kjallara (0001, birt flatarmál 126,6 m²). Kveður varnaraðili að Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. hafi leitað eftir því að varnaraðili samþykkti nýjar teikningar fyrir húsið þar sem félagið ætlaði að breyta sínum eignarhlutum í íbúðir auk þess að byggja fjórðu hæðina ofan á húsið, einnig fyrir íbúðir. Til þess að byggingarleyfi fengist til framkvæmdanna mun hafa verið þörf á að fram kæmi á teikningum skilgreint rými fyrir hjóla- og vagnageymslu, ásamt svokölluðu tæknirými. Varð það úr að Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. og varnaraðili gerðu með sér samning, dagsettan 23. júní 2006, „um framkvæmdir/kostnað og skiptingu á eignarhluta sem skapast getur vegna fyrirhugaðra framkvæmda við að grafa út kjallara í húsnæðinu Skipholti 17 í Reykjavík“. Þar kemur m.a. fram að fyrirhugað væri að grafa út kjallarann að fullu í Skipholti 17, 103,2 m² að stærð og var um það vísað til fyrirliggjandi teikninga. Allan kostnað vegna fyrirhugaðra framkvæmda skyldi Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. greiða hverju nafni sem hann nefndist, þ.m.t. kostnað við nýjan eignaskiptasamning. Varnaraðili samþykkti með undirskrift sinni en með fyrirvara þær teikningar sem framangreint félag hefði lagt inn til Byggingarfulltrúans í Reykjavík 20. sama mánaðar, gegn því að fá helming af nýtanlegum hluta kjallarans sem grafinn yrði út. Í niðurlagi samningsins kemur fram að fyrirvari sem aðilar hans settu við gerð hans væri sá að kæmi ekki til þess að kjallarinn yrði grafinn út, vegna einhverra orsaka, félli samningurinn úr gildi og félli þá varnaraðili frá þeirri heimild sem hann veitti um að samþykkja framlagðar teikningar. Skyldi Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. þá leita nýrra leiða til að uppfylla kröfur byggingarfulltrúa.

         Árið 2007 undirrituðu sömu aðilar nýja eignaskiptayfirlýsingu um Skipholt 17, sem gerð er af byggingafræðingi 19. febrúar sama ár. Óljóst er hvort aðilar undirrituð hana þann dag eða 16. apríl 2007. Í henni kemur fram að húsið sé íbúðar- og verslunarhús, fjórar hæðir og kjallari. Í kjallara hússins sé lager verslunar á 1. hæð ásamt hjóla- og vagnageymslu og tæknirými. Hjóla- og vagnageymslan og tæknirými séu sameign allra. Séreignarhluti með fastanúmerið 201-0746, samtals 326,4 m² sé verslun og verkstæði á fyrstu hæð (221,9 m²) ásamt 104,5 m² lager í kjallara. Aðrir séreignarhlutar, sex talsins, voru íbúðir á annarri og þriðju hæð hússins, með fastanúmerin 229-8450, 229-9434, 229-9435, 223-5942, 229-9436 og 229-9437. Í eignaskiptayfirlýsingunni kemur fram að í sameign allra séu m.a. „einingar 0002 hjól og vagnar og eining 0003 hitaklefi“. Varnaraðili, Ottó B. Arnar ehf., ritaði undir sem eigandi verslunar og kjallara (201-0746) en Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. ritaði undir sem eigandi annarra eignarhluta hússins.

         Hinn 24. apríl 2007 undirrituðu sömu aðilar skjal er ber yfirskriftina „samkomulag/samningur-Viðauki“. Er skjalið sagt viðauki við samninginn frá 23. júní 2006 „um framkvæmdir, kostnað og skiptingu á eignarhluta sem skapast gat/getur vegna framkvæmda við að grafa út kjallara í Skipholti 17“. Í skjalinu kemur fram að „undirritaðir hafi gert með sér samkomulag um að samningur þessi og viðauki við hann sé það eina sem gildi í viðskiptum okkar vegna framkvæmdanna að Skipholti 17, burt séð frá nýjum eignaskiptasamningi sem þinglýst er þann 24. apríl 2007. Við vitnum í áðurnefndan samning um allan kostnað, skiptingu á eignarhlutum, og framkvæmdir sem samningurinn fjallar um, sem og staðfestum með þessum viðauka samningi/samkomulagi; að þó hinn nýi eignaskiptasamningur sé þinglýstur og þar með gerður að opinberu gagni í þessu framkvæmdaferli, þá er það ofangreindur samningur og þessi viðauka samningur/samkomulag sem gildir endanlega sem okkar samningur/samkomulag í okkar samskiptum/viðskiptum vegna framkvæmdanna í Skipholti 17 í Reykjavík“.

         Framangreindur samningur frá 23. júní 2006, eignaskiptayfirlýsingin og viðaukinn frá 24. apríl 2007 voru lögð inn til þinglýsingar síðastgreindan dag. Samningum og viðauka við hann var þinglýst án athugsemda á Skipholt 17 daginn eftir. Eignaskiptayfirlýsingunni var þinglýst 27. apríl 2007 líka án athugsemda.

         Með bréfi, fyrrum lögmanns varnaraðila, dagsettu 30. september 2008, til Byggingarfélags K. Pálmasonar ehf., var því lýst yfir að þar sem ekki væri unnt að grafa út umræddan kjallara teldi varnaraðili að forsendur fyrir samningnum frá 23. júní 2006, eignaskiptayfirlýsingu frá 16. apríl 2007 og viðaukanum frá 24. apríl 2007 hefði brostið. Tilkynnti varnaraðili félaginu að samningurinn, ásamt viðauka við hann væri því fallinn úr gildi. Samhliða tilkynningu þessari yrði byggingarfulltrúa tilkynnt að samþykki varnaraðila á teikningar vegna framkvæmdanna yrði afturkallað. Þá myndi varnaraðili krefjast þess að eignaskiptayfirlýsingunni frá 19. febrúar 2007 yrði rift með þeim afleiðingum að fyrri eignaskiptayfirlýsing vegna fasteignarinnar raknaði við. Var þess krafist að Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf., veitti atbeina sinn að þessari breytingu á eignaskiptayfirlýsingunni eigi síðar en 6. október 2008 en að öðrum kosti myndi varnaraðili krefjast þess fyrir dómi að hún yrði ógild. Jafnframt sendi fyrrum lögmaður varnaraðila, bréf til byggingafulltrúans í Reykjavík, sem dagsett er 1. október 2008, þar sem fram kemur að samkomulagið frá 23. júní 2006 og viðaukinn frá 24. apríl 2007 væri fallin úr gildi. Varnaraðili afturkallaði samþykki sitt á teikningar vegna umræddra framkvæmda. Þá kom fram að aflýsa þyrfti eignaskiptayfirlýsingunni frá byrjun árs 2007, sem endurspegli breytingar sem myndu ekki ganga eftir.

         Hinn 2. júlí 2009 voru eignarhlutar í Skipholti 17 með fastanúmerin 223-5942, 229-9436 og 229-9437 seldir nauðungarsölu. Kaupandi var Sparisjóður Reykjavíkur og nágrennis (SPRON). Fyrrum lögmaður varnaraðila mætti við nauðungarsölurnar og voru bókaðar eftir honum eftirfarandi athugsemdir: „1. Að uppboðskaupandi geri sér grein fyrir því að lokaúttekt hefur ekki farið fram og er bókuð 14. júlí 2014 nk. 2. Að þinglýstur eignaskiptasamningur sé ekki réttur þar sem samkomulag umbjóðanda hennar og K. Pálmasonar ehf. (svo) hafi ekki gengið eftir. 3. Að umbjóðendur hennar hafi látið dómkveðja matsmenn skv. fjöleignarhúsalögum og að matsgerðin hafi leitt í ljós að framkvæmdir í húsinu hafi ekki verið í samræmi við samþykktar teikningar og að eignaskiptayfirlýsingin sé röng.“ Lögmaður SPRON, sem var gerðarbeiðandi, lét bóka eftir sér að „fyrir liggi þinglýst eignaskiptayfirlýsing undrrituð af öllum eigendum, sem hann teldi réttar. Hann teldi að allar framkvæmdir væru í samræmi við samþykktar teikningar.“

         Drómi hf. tók yfir eignir SPRON eftir framangreinda nauðungarsölu og voru nauðungarsöluafsöl vegna fyrrnefndra eignarhluta gefin út til þess félags 21. desember 2009. Í afsölunum, sem þinglýst var 28. desember sama ár, kemur fram að þar sem hæstbjóðandi hafi greitt allan kostnað vegna uppboðsins, uppboðsandvirði að hluta með peningum og með því að taka undir sjálfum sér veðskuld á 1. veðrétti lýsti sýslumaðurinn í Reykjavík því yfir að hann afsalaði viðkomandi eign til Dróma hf. með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti. Þá kom fram að afmá bæri „af veðmálaskrá eignarinnar allar þinglýstar veðkröfur, ásamt öðrum óbeinum eignarréttindum skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991“.             

         Sóknaraðili, sem var dótturfélag Dróma hf., eignaðist síðan fyrrnefnda eignarhluta með afsölum dagsettum 23. desember 2013 sem voru færð í þinglýsingabók 15. janúar 2014. Í afsölunum kemur fram að fasteignirnar séu lagðar fram sem stofnfé Dróma hf. í sóknaraðila. Í munnlegum málflutningi upplýsti sóknaraðili að Hilda ehf., hefði nú tekið yfir eigur Dróma hf. og væri þar með orðinn eigandi alls hlutafjár í sóknaraðila.

         Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. var úrskurðað gjaldþrota 10. desember 2009 og lauk skiptum 10. mars 2010. Í yfirlýsingu frá skiptastjóra þrotabúsins, frá 2. október 2014, kemur fram að búið hafi ekki tekið við réttindum og skyldum félagsins við varnaraðila, Ottó B. Arnar ehf., frá 23. júní 2006 og viðauka við samninginn 24. apríl 2007.

         Af gögnum málsins má ráða að enn hafi ekki farið fram lokaúttekt byggingarfulltrúans í Reykjavík á þeim framkvæmdum sem Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. hóf árið 2006 við Skipholt 17. Liggja frammi í málinu bréf byggingarfulltrúans vegna þessa. Þannig kemur fram í bréfi hans frá 9. nóvember 2009, að fjölmörg atriði þurfi að uppfylla svo að lokaúttekt geti farið fram. Meðal annars þurfi að uppfæra aðaluppdrætti, skráningartöflu og eignaskiptayfirlýsingu í samræmi við raunveruleika og ákvæði byggingarreglugerðar og sækja um byggingarleyfi. Þá væri staðsetning hjóla- og vagnageymslu í uppnámi þar sem ekki hefði verið unnt að stækka kjallara eins og óraunsæjar áætlanir hefðu gert ráð fyrir. Í skýrslu byggingarfulltrúa vegna lokaúttektar húsnæðisins, dagsettri 28. janúar 2014, kemur meðal annars fram að skila þurfi inn nýjum teikningum sem sýni fyrirkomulag hjóla- og vagnageymslu, auk þess sem þinglýsa þurfi eignaskiptasamningi. Þar sem skorti á þessi atriði, auk annarra, var lokaúttekt synjað.

         Áður en sóknaraðili krafðist leiðréttingar sýslumanns á þinglýsingunni höfðu aðilar án árangurs reynt að ná samkomulagi til þess að lokaúttekt byggingarfulltrúa gæti farið fram. Í bréfi varnaraðila til sóknaraðila frá 14. mars 2014 eru settar fram tillögur um hvernig unnt sé að klára framkvæmdir, hvernig aðgengi að sameign yrði tryggt og hvernig varnaraðila yrði bætt tjón sem hann telur sig hafa orðið fyrir vegna framkvæmdanna en það telur hann nema tæplega 40 milljónum króna. Í tölvuskeyti sóknaraðila til varnaraðila frá 10. júní 2014 kemur fram að ljóst sé að ljúka þurfi ýmsum smáframkvæmdum ásamt því að uppfæra teikningar og eignaskiptayfirlýsingu til að lokaúttektin náist og sé sóknaðili tilbúinn að greiða framkvæmdirnar. Bótakröfu varnaraðila var hins vegar hafnað og vísað til þess að sóknaraðili bæri ekki ábyrgð vegna hugsanlegra vanefnda eða skaðabótaskyldrar háttsemi Byggingarfélags K. Pálmasonar ehf. eða annarra „á framkvæmdatíma hússins“.

         Með bréfum sóknaraðila til sýslumannsins í Reykjavík, dagsettum 8. maí og 11. júní 2014, er bera yfirskriftina „[b]eiðni um leiðréttingu þinglýsingabókar“, óskaði sóknaraðili eftir því að ofangreindir samningar/samningsviðauki Byggingarfélags K. Pálmasonar ehf. og varnaraðila frá 23. júní 2006 og 24. apríl 2007, sem þinglýst væri á íbúðir sóknaraðila með fastanúmerin 223-5942, 229-9436 og 229-9437, yrðu afmáðir úr þinglýsingabók. Í bréfinu frá 8. maí 2014 er þess getið að við skoðun á veðbandayfirlitum íbúðanna, vegna fyrirhugaðrar sölu þeirra, hafi komið í ljós að á þeim öllum hvíldu framangreindir samningar. Um kröfu sína vísar sóknaraðili til 27. gr. og 4. mgr. 39. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í samhljóða nauðungarsöluafsölum komi fram að afmá beri af veðmálaskrá eignarinnar allar þinglýstar veðkröfur, ásamt öllum öðrum óbeinum eignaréttindum skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Ljóst sé að láðst hafi að afmá framagreindan samning og viðauka af eignunum við útgáfu nauðungarsöluafsalsins og sé þess óskað að veðmálaskrá eignanna verði leiðrétt. Í bréfinu frá 11. júní 2014 er krafa um leiðréttingu ítrekuð og krafan rökstudd frekar. Var m.a. vísað til þess að þar sem Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. væri gjaldþrota væri ljóst að engin réttindi eða skyldur yrðu reist á umræddum samningum. Þá hefðu byggingaryfirvöld ekki samþykkt framkvæmdina.

         Með bréfi sýslumanns til sóknaraðila, dagsettu 8. september 2014, var kröfu um aflýsingu skjalanna hafnað. Í rökstuðningi sýslumanns kemur fram að í nauðungarsöluafsölum vegna eignanna sé ekki sérstaklega tekið fram að umrædd skjöl skuli afmáð. Við fyrirtöku þann 2. júlí 2009 hjá fulltrúa sýslumanns til að halda áfram nauðungarsölu á ofangreindum eignum séu bókaðar yfirlýsingar lögmanns Ottós B. Arnar ehf. sem byggist á umræddum skjölum sem óskað sé aflýsingar á. Teldi þinglýsingarstjóri sér ekki fært að afmá skjöl af tilgreindum fasteignum þar sem ekki væri tekið sérstaklega fram í nauðungarsöluafsali að þau skuli afmáð úr þinglýsingabókum. Deilur væru milli aðila um túlkun á umræddum samningi. Þinglýsingarstjóri tæki ekki efnislega afstöðu í máli þessu og bæri dómstólum að leysa úr slíkum réttarágreiningi væri eftir því leitað. Var því hafnað að mistök hefðu átt sér stað við þinglýsingu nauðungarsöluafsalanna enda lægju ekki fyrir þinglýst skjöl sem sýndu að samningurinn væri ekki í gildi.        

         Sóknaraðili tilkynnti sýslumanni að úrlausn hans yrði borin undir dómstóla með bréfi dagsettu 2. október 2014 í samræmi við 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Málið barst síðan Héraðsdómi Reykjavíkur 4. nóvember 2014 með bréfi sýslumannsins í Reykjavík, dagsettu 31. október 2014.

II.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

         Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að afmá hefði átt umrædd skjöl úr þinglýsingabók við þinglýsingu nauðungarsöluafsalanna. Því hafi mistök verið gerð við þinglýsingu afsalanna, sem beri að leiðrétta samkvæmt 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

         Sóknaraðili vísar til þess að skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu falli niður við útgáfu nauðungarsöluafsala öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni, þ.m.t. réttindi sem umæddur samningur og viðauki kveða á um. Þá sé ljóst að skjölin hafi hvílt á eignunum sem veðbönd í skilningi ákvæðisins, sbr. þinglýsingarvottorð eignanna. Sama gildi ef litið verði á skjölin sem kvaðir eða höft í skilningi greinarinnar. Í athugasemdum með frumvarpi til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu segi m.a. í umfjöllun um 2. mgr. 56. gr. að ákvæðið feli í sér að „öll óbein eignarréttindi falli niður vegna nauðungarsölu án tillits til heitis eða eðlis þeirra“. Því sé ljóst að ákvæðið nái til þeirra kvaða og hafta sem felist í þeim samningum sem hvíli á eignunum. Sóknaraðili vísar einnig til þess að í 2. málslið 2. mgr. 56. gr. laganna segi að í afsali skuli tekið fram hvaða réttindi yfir eigninni falli brott. Í nauðungarsöluafsölum eignanna komi eftirfarandi fram: „Afmá ber af veðmálaskrá eignarinnar allar þinglýstar veðkröfur, ásamt öllum öðrum óbeinum eignarréttindum skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.“  Telur sóknaraðili að með orðalaginu „öllum öðrum óbeinum eignarréttindum“ sé vísað til allra veðbanda, kvaða og hafta sem á eignunum hvíldu. Það sé ekki skilyrði að lögum að tilgreint sé sérstaklega hvert og eitt skjal sem falla eigi á brott eins og þinglýsingarstjóri byggi höfnun sína á.

         Sóknaraðili vísar einnig til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 39/1978 en skv. ákvæðinu beri að afmá eignarhöft úr þinglýsingabók við nauðungarsölu, eftir því sem mælt er fyrir um í afsali. Fyrirmælum ákvæðisins hafi ekki verið fylgt við þinglýsingu nauðungarsöluafsalanna og það beri að leiðrétta. Yfirlýsingar fyrrum lögmanns varnaraðila hinn 2. júlí 2009, við fyrirtöku til að halda áfram nauðungarsölu á eignunum, hafi enga þýðingu við úrlausn málsins.

         Sóknaraðili mótmælir þeirri röksemd þinglýsingarstjóra að ekki liggi fyrir þinglýst skjöl sem sýni að samningar varnaraðila og Byggingarfélags K. Pálmasonar ehf. séu ekki lengur í gildi. Í fyrsta lagi vísar sóknaraðili til þess sem að framan sé rakið um aflýsingu veðbanda, kvaða og hafta við útgáfu nauðungarsöluafsals. Nefnd lagaákvæði gildi óháð því hvort sá sem missi eign á nauðungarsölu og viðsemjandi hans, telji að þinglýstir samningar séu í gildi eða ekki. Reglurnar miði að því að tryggja hagsmuni þess sem kaupi eign á nauðungarsölu og þurfi hann ekki að þola að íþyngjandi veðbönd eða kvaðir hvíli áfram á eign eftir nauðungarsölu. Í öðru lagi vísar sóknaraðili til þess að samningurinn frá 2006 og viðauki hans frá 2007 séu ekki lengur í gildi. Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta. Samkvæmt meginreglu 1. mgr. 91. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. falli gagnkvæmir samningar þrotamanns niður við töku bús hans til gjaldþrotaskipta nema þrotabú nýti heimildir sínar til að taka við réttindum og skyldum þrotamannsins. Sú heimild hafi ekki verið nýtt af þrotabúi félagsins og sé því ljóst að samningarnir séu fallnir úr gildi. Þess vegna beri að aflýsa skjölunum af þeirri ástæðu, sbr. einnig 1. mgr. 38. gr. laga nr. 39/1978 þar sem réttaráhrif skjalanna séu liðin undir lok. Í þriðja lagi vísar sóknaraðili til þess að samningar Byggingarfélags K. Pálmasonar og varnaraðila hafi verið á milli þeirra aðila. Sóknaraðili sem sé eigandi fasteignanna í dag, sé ekki aðili að samningunum og verði ekki „aðili“ að samningunum við það eitt að eignast íbúðirnar. Sóknaraðila verði þannig ekki gert að ganga inn í samninginn og efna þær skyldur sem hvíldu á byggingarfélaginu samkvæmt samningunum. Þar fyrir utan liggi fyrir að byggingaryfirvöld hafi ekki samþykkt að grafinn yrði út kjallari undir húsinu sem var meginefni samningsins. Þannig sé einnig fyrir hendi ómöguleiki á því að efna samningana. Við munnlegan málflutning vísaði sóknaraðili jafnfram til þess að fyrir lægi að varnaraðili hefði lýst því yfir að umræddur samningur og viðauki við hann væri fallinn niður, sbr. bréf lögmanns varnaraðila til Byggingarfélags K. Pálmasonar frá 30. september 2008.

III.

Málsástæður og lagarök varnaraðila Ottós B. Arnar ehf.

         Af hálfu varnaraðila er á því byggt að með samningnum 23. júní 2006 og viðaukanum frá 24. apríl 2007, hafi varnaraðili, og Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf., samið um hvaða skilyrði þyrftu að vera uppfyllt svo að varnaraðili myndi, gegn greiðslu, láta af hendi séreign sína undir hjóla- og vagnageymslu í kjallara Skipholts 17. Í þeim samningi hafi verið tekið fram að eignaskiptayfirlýsingin frá 16. apríl 2007 myndi ekki gilda milli aðila, heldur framangreindur samningur ásamt viðauka. Eignaskiptayfirlýsingunni, samningnum og viðaukanum hafi verið þinglýst saman. Í samningnum komi skýrt fram að undirskrift varnaraðila á teikningarnar og eignaskiptayfirlýsinguna sé með fyrirvara og hafi varnaraðili aldrei fallið frá honum. Þegar ekkert hafi orðið af útgreftri kjallarans hafi orðið ljóst að sú greiðsla sem koma átti fyrir séreign varnaraðila yrði ekki innt af hendi og þannig gæti ekki komið til þess að sameignarréttur annarra eignarhluta í húsinu gæti stofnast yfir henni. Af því leiði svo að ofangreindar teikningar og eignaskiptayfirlýsing séu rangar og ekki hægt að byggja á þeim um þetta. Auk þess hafi úttekt byggingarfulltrúa leitt í ljós að við framkvæmdir hafi verið vikið verulega frá samþykktum aðaluppdráttum sem einnig leiði til þess að teikningarnar og eignaskiptayfirlýsingin séu rangar. Þannig sé slíkt samhengi milli samningsins og viðauka við hann, annars vegar, og eignaskiptayfirlýsingarinnar, hins vegar, að ekki sé hægt að aflýsa samningnum og viðaukanum nema þinglýst verði samhliða nýrri eignaskiptayfirlýsingu eða leiðréttingu á núverandi eignaskiptayfirlýsingu og teikningum.

         Varnaraðili vísar til þess að í nauðungarsöluafsölum sýslumanns komi fram að „hann afsali ofangreindri eign til Dróma hf. með öllum sama rétti og fyrri eigandi átti“. Þannig sé ljóst að Drómi hf. hafi ekki eignast betri rétt við afsal íbúðanna en gerðarþoli hafi átt. Þar sem sóknaraðili leiði rétt sinn frá Dróma hf. sé ljóst að það sama gildi um það félag. Bæði Drómi hf. og sóknaraðili hafi lýst því yfir að gera þurfi nýjar teikningar og eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið og þannig viðurkennt að áðurnefndar teikningar og eignaskiptayfirlýsing væru ekki réttar.

         Varnaraðili vísar til þess að í afsölum íbúðanna sé einnig tekið fram að afmá beri af veðmálaskrá eignarinnar allar þinglýstar veðkröfur, ásamt öllum öðrum óbeinum eignarréttindum skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Sóknaraðili hafi ekki fært fyrir því rök eða sýnt að öðru leyti fram á hvaða ætluðu veðbönd, kvaðir eða höft eigi að felast í ofangreindum samningi og viðauka sem takmarki eignarrétt að fyrrnefndum íbúðum.

         Varnaraðili telur að af framangreindu sé ljóst að aldrei hafi stofnast sameignarréttur annarra eignarhluta í húsinu yfir séreign hans. Samningurinn og viðauki hans séu áðurnefndri eignaskiptayfirlýsingu til fyllingar, þeir standi henni í raun framar og tryggi þannig varnaraðila gegn því að þurfa að þola óréttmæta og ólögmæta kröfu eigenda annarra eignarhluta í húsinu um sameignarrétt í séreign sinni. Samningurinn og viðauki hans takmarki þannig ekki á nokkurn hátt eignarrétt eiganda fyrrnefndra íbúða, eins og honum var afsalað til Dróma hf. og síðar til sóknaraðila (og þeirra sem D fasteignafélag ehf. kunni að afsala eignunum til), en tryggi hins vegar núverandi eignarrétt varnaraðila. Af þessari ástæðu geti það ekki leitt af 4. mgr. 39. gr. laga nr. 39/1978, sbr. og 2. og 3. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991, að afmá hafi átt samninginn og viðauka hans við þinglýsingu nauðungarsöluafsalanna.

         Sóknaraðili tekur undir rökstuðning sýslumanns þess efnis að ekki sé unnt að afmá skjöl af tilgreindum fasteignum, þar sem ekki sé tekið sérstaklega fram í nauðungarsöluafsali að þau skuli afmáð úr þinglýsingabókum.

         Varnaraðili hafnar þeim röksemdum sóknaraðila að aflýsa beri samningnum og viðauka við hann þar sem samningurinn sé ekki lengur í gildi. Efni samningsins og viðaukans, einkum sá fyrirvari sem þar sé að finna og yfirlýsing aðila um að samningurinn standi eignaskiptayfirlýsingunni framar, hafi gildi gagnvart þeim sem leiði eignarrétt sinn frá þáverandi eigendum áðurnefndra íbúða. Réttaráhrif samningsins og viðaukans séu því hvorki fallin brott né rétti bersýnilega lokið. Skilyrði 1. mgr. 38. gr. laga nr. 39/1978 séu því ekki fyrir hendi.

         Varnaraðili byggir enn fremur á því að kröfum sóknaraðila eigi einnig að hafna vegna tómlætis. Í þau fimm ár sem Drómi hf. hafi átt íbúðirnar hafi aldrei verið gerð athugasemd við afsöl eignanna eða því haldið fram af hálfu félagsins að mistök hafi verið gerð við þinglýsingu þeirra. Allan þennan tíma hafi Drómi hf. hins vegar verið í samskiptum við varnaraðila og byggingarfulltrúa, auk þess sem Drómi hf. hafi verið upplýstur við nauðungarsölu eignanna. Drómi hf. hafi því haft nægar ástæður til að gera athugasemdir og krefjast leiðréttingar, teldi hann að mistök hefðu verið gerð. Sóknaraðili hafi heldur engar athugasemdir gert fyrr en eftir að byggingarfulltrúi hafi á ný synjað um lokaúttekt og viðræður verið hafnar við varnaraðila um lausn málsins.

         Að öðru leyti tekur varnaraðili undir sjónarmið og röksemdir sem fram komi í bréfi sýslumannsins í Reykjavík til sóknaraðila frá 8. september sl.

IV.

Niðurstaða

         Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að úrlausn þinglýsingarstjóra við embætti sýslumannsins í Reykjavík (nú sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu) frá 8. september 2014, verði felld úr gildi og að þinglýsingarstjóra verði gert með úrskurði að aflýsa samningi, dagsettum 23. júní 2006 og viðauka við samninginn, dagsettum 24. apríl 2007, sem þinglýst er á þrjár íbúðir í húsinu við Skipholt 17, Reykjavík, með fastanúmerin 223-5942, 229-9436 og 229-9437. Krafa sóknaraðila byggist á því að þinglýsingarstjóra hafi, samhliða þinglýsingu nauðungarsöluafsala umræddra eignarhluta til Dróma ehf., hinn 28. desember 2009, verið rétt að aflýsa framangreindum skjölum en um er að ræða samninga sem varnaraðili, Ottó B. Arnar ehf., gerði við fyrrum eiganda eignarhlutanna, Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. Sóknaraðili eignaðist umrædda eignarhluta með afsölum Dróma hf. til hans frá 23. desember 2015 sem þinglýst var 15. janúar 2014. Var sóknaraðili þá dótturfélag Dróma hf. Sóknaraðili byggir ekki málatilbúnað sinn á því að þinglýsing hinna umþrættu skjala hafi verið röng í upphafi en þeim var þinglýst hinn 25. apríl 2007 á alla eignarhluta fasteignarinnar Skipholts 17. Eins og fram kemur í málavaxtalýsingu kveðst varnaraðili hafa samþykkt að Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. myndi grafa út kjallara Skipholts 17 gegn því að varnaraðili fengi helming þess kjallara. Átti þannig að stækka kjallarann en fyrir liggur að varnaraðili átti kjallarann sem var fyrir í húsinu. Óumdeilt er að kjallarinn var ekki grafinn út og ekki mun verða af þeim framkvæmdum. Með eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var á Skipholt 17 hinn 27. apríl 2007 var hluti séreignar varnaraðila í kjallara hússins færður í sameign, þ.e. undir hjóla- og vagnageymslu hússins. Telur varnaraðili að framangreind skjöl séu eignaskiptayfirlýsingunni til fyllingar, þau standi henni í raun framar og tryggi þannig varnaraðila fyrir því að þurfa ekki að þola óréttmæta og ólögmæta kröfu eigenda annarra eignarhluta í húsinu um sameignarrétt í séreign sinni. Af gögnum málsins má ráða að aðilar séu sammála því að gera þurfi nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir Skipholt 17 og hefur byggingarfulltrúinn í Reykjavík sett það sem skilyrði til þess að lokaúttekt á byggingarframkvæmdum, þ.e. breytingum á skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði og byggingu einnar hæðar ofan á húsið sem Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. stóð upphaflega að, megi fara fram.

         Aðila greinir á um hvort fullnægt sé skilyrðum 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 til að verða við kröfu sóknaraðila um að afmá úr fasteignabók framangreind skjöl. Er því nauðsynlegt að skera úr um hvort sýslumanni hafi borið að afmá skjölin úr þinglýsingabók samhliða þinglýsingu nauðungarsöluafsalanna, þ.e. að mistök hafi orðið við þinglýsinguna. Að mati dómsins verður að horfa til þess að í viðaukanum frá 24. apríl 2007, við samning aðila frá 23. júní 2006, kemur skýrt fram að samningsaðilar gera fyrirvara við framangreinda eignaskiptayfirlýsingu. Kunna hin umþrættu skjöl því að veita grandlausum þriðja manni réttarvernd í viðskiptum með eignarhluta í fasteigninni og hafa því eðli málsins skv. enn réttaráhrif. Verður því ekki fallist á að sýslumaður hafi gert mistök við þinglýsingu nauðungarsöluafsalanna en eignaskiptayfirlýsing og skjöl er hana snerta geta ekki talist til kvaða eða annarra réttinda skv. ákvæði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 sem ber að aflýsa samhliða þinglýsingu nauðungarsölu eða skv. 4. mgr. 39. gr. þinglýsingalaga. Ekki er unnt að fallast á þá skýringu, sem fram kom í máli sóknaraðila við munnlegan málflutning, að í samningum varnaraðila og Byggingarfélags K. Pálmasonar ehf., fælist kvöð eða eignarhöft, í skilningi framangreindra lagaákvæða, með þeim hætti að á þinglýstum eiganda umræddra eignarhluta hverju sinni, þ.m.t. sóknaraðila, hvíldi sú skylda að grafa út kjallara fasteignarinnar og því hefði, samhliða þinglýsingu nauðungarsöluafsalanna, borið að aflýsa skjölunum. Þá verður að líta til þess að mál þetta sætir úrlausn dómsins samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Í málinu verður því einungis skorið úr um það hvort synjun þinglýsingarstjóra um leiðréttingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laganna hafi verið réttmæt. Ekki verður skorið úr um efnisatvik eða efnisleg réttindi að baki skjölum málsins. Ágreiningur um hvort Byggingarfélag K. Pálmasonar ehf. og varnaraðila hafi verið heimilt að gera fyrirvara um eignaskiptayfirlýsinguna og um gildi fyrirvarans gagnvart sóknaraðila, eða þeim sem leiða rétt sinn frá honum, er því ekki til úrlausnar í máli þessu. Ber því að hafna kröfu sóknaraðila.

Við meðferð málsins var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

         Með hliðsjón af þessum málsúrslitum verður sóknaraðili dæmdur til að greiða varnaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 400.000 krónur.

Kolbrún Sævarsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Kröfu sóknaraðila, D fasteignafélags ehf., um að úrlausn þinglýsingarstjóra við embætti sýslumannsins í Reykjavík frá 8. september 2014, verði felld úr gildi og að þinglýsingarstjóra verði gert með úrskurði að aflýsa samningi, dagsettum 23. júní 2006, með þinglýsingarnúmerið 411-S-4326/2007, og viðauka við samninginn, dagsettum 24. apríl 2007 með þinglýsingarnúmerið 411-S-4327/2007, sem þinglýst er á þrjár íbúðir í húsinu við Skipholt 17, Reykjavík, með fastanúmerin 223-5942, 229-9436 og 229-9437, er hafnað.

Sóknaraðili greiði varnaraðila, Ottó B. Arnar ehf., 400.000 krónur í málskostnað.