Ákvörðun Hæstaréttar

Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ingveldur Einarsdóttir og Sigurður Tómas Magnússon.

Með beiðni 12. apríl 2021 leitar Íþaka fasteignir ehf. eftir leyfi Hæstaréttar til að áfrýja beint til réttarins dómi Héraðsdóms Reykjaness 16. mars sama ár í málinu nr. E-2261/2020: Fosshótel Reykjavík ehf. gegn Íslandsbanka hf. og Íþöku fasteignum ehf. og gagnsök, á grundvelli 1. mgr. 175. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Mál þetta lýtur að kröfu gagnaðila um tímabundna breytingu á leigugreiðslum samkvæmt húsaleigusamningi leyfisbeiðanda og gagnaðila 2. júlí 2013. Samkvæmt samningnum tók gagnaðili á leigu byggingu S2 á Höfðatorgi í Reykjavík undir hótel frá 1. júní 2015 til tuttugu ára. Grein 6.1 í samningnum kvað á um að gagnaðili skyldi greiða leigu frá 1. júlí 2015. Fyrstu 23 mánuði samningsins skyldi húsaleiga vera 38.735.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts. Næstu tvö ár leigutímans, frá 1. júní 2017 til 31. maí sama ár, var mánaðarleg leiga 40.537.000 krónur auk virðisaukaskatts en frá 1. júní 2019 og til loka leigutíma skyldi leigan vera 45.030.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts. Í öllum tilvikum var um að ræða grunnverð sem tæki breytingum samkvæmt vísitölu. 

Gagnaðili kveður heimsfaraldur vegna kórónuveirunnar gera honum efndir leigusamningsins ómögulegar. Hann hafi með engu móti getað séð þessar aðstæður fyrir, enga stjórn haft á þeim eða mátt undirbúa sig undir þær og hafi á örskömmum tíma verið sviptur öllum möguleikum til að afla tekna af hótelstarfsemi í hinu leigða húsnæði. Hann byggir kröfu sína um að leigusamningi verði tímabundið vikið til hliðar á grundvelli 11. gr. samningsins um ófyrirséð og óviðráðanleg atvik, 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, en einnig á reglunni um brostnar forsendur, reglunni um Force Majeure og reglum um efndahindrun.

Héraðsdómur komst að þeirri niðurstöðu að ákvæðum samningsins um endurgjald skyldi vikið til hliðar þannig að gagnaðili greiddi leyfisbeiðanda helming af leigufjárhæð í hverjum mánuði, sbr. tölulið iii í grein 6.1, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1 leigusamnings aðila frá apríl 2020 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu samkvæmt 2. mgr. greinar 6.1, auk virðisaukaskatts. Þá skyldu dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu ekki reiknast af leigugreiðslum á framangreindu tímabili fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. Héraðsdómur vísaði til þess að við mat á því hvort það yrði talið ósanngjarnt af hálfu leyfisbeiðanda að bera fyrir sig óbreytt verðákvæði leigusamningsins, vegna atvika sem síðar kæmu til, bæri að líta til þess að þær aðstæður sem hefðu skapast vegna heimsfaraldurs af völdum kórónuveirunnar, hefðu verið ófyrirséðar þegar samningurinn var gerður, rekstrargrundvöllur gagnaðila hefði raskast gríðarlega og að málefnalegar ástæður væru fyrir því að hóteli gagnaðila hefði verið lokað. Þá leit héraðsdómur til upplýsinga um fjárhagsstöðu beggja aðila, áhrifa óbreytts verðákvæðis leigusamningsins á stöðu gagnaðila og kostnaðar leyfisbeiðanda af fasteigninni. Með vísan til þessa og sanngirnissjónarmiða taldi héraðsdómur rétt að víkja leigusamningnum tímabundið til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936.

Leyfisbeiðandi telur afar brýnt að fá niðurstöðu Hæstaréttar í málinu með skjótum hætti. Vísar hann til þess að málið lúti að efndum á langtímaleigusamningi um fasteign. Vanefndir á leigusamningnum heimili aðilum tilgreind vanefndarúrræði. Meðan ágreiningur sé um efni samningsins, og þá eftir atvikum hvort honum verið breytt á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936, sé fyrir hendi réttaróvissa sem geri báðum aðilum erfitt fyrir með að framkvæma samninginn með réttum hætti. Gríðarmiklir fjárhagslegir hagsmunir séu í húfi fyrir aðila. Þá hafi gagnaðila verið veitt greiðsluskjól samkvæmt lögum nr. 57/2020 um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar, sem hafi verið sett  í því skyni að gera fyrirtækjum kleift að bregðast við tímabundnu tekjufalli vegna heimsfaraldursins. Gera verði ráð fyrir að stærsta einstaka skuld leyfisbeiðanda sé við gagnaðila. Afar brýnt sé því að fá leyst úr um hver sé skuld hans við leyfisbeiðanda. Leyfisbeiðandi telur að með lögum nr. 57/2020 og fleiri aðgerðum á vegum ríkisstjórnarinnar, sem gripið hafi verið til vegna faraldursins, hafi verið brugðist við því ástandi sem hafi skapast og að ekki hafi verið ætlun löggjafans að greiðsluvandi fyrirtækja yrði leystur með því að dómstólar leystu þau undan greiðsluskuldbindingum á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Fjölmargir aðilar í ferðaþjónustu og víðar séu í sömu sporum og ljóst að mörg mál bíði endanlegrar niðurstöðu málsins.

Gagnaðili, Fosshótel Reykjavík ehf., leggst gegn beiðninni. Hann telur að ekki sé fullnægt skilyrðum 1. mgr.  175. laga nr.  91/1991 meðal annars vegna þess að ekki sé þörf á skjótri úrlausn Hæstaréttar.

Mál þetta verður talið hafa þýðingu fyrir framkvæmd fjölda samninga þar sem forsendur hafa breyst vegna heimsfaraldursins og er brýnt að fá niðurstöðu Hæstaréttar með skjótum hætti. Þá hafa málsaðilar hvorki lýst því yfir að þörf sé á að leiða vitni í málinu né að ágreiningur sé um sönnunargildi munnlegs framburðar í héraði. Samkvæmt öllu þessu er fullnægt skilyrðum 1. mgr. 175. gr. laga nr. 91/1991. Beiðni um að áfrýja héraðsdómi beint til Hæstaréttar er því tekin til greina.