Fimmtudaginn 14. desember 2006.
Nr. 626/2006.	Ragnheiður Bragadóttir og Ragnheiður Gunnarsdóttir (Othar Örn Petersen hrl.) gegn Helgu Björnsdóttur Ívari Þór Þórissyni Nönnu Elísabet Harðardóttur Guðmundi Birgi Ólafssyni Indriða Pálssyni Auði Björk Guðmundsdóttur og Ægi Birgissyni (Halldór Þ. Birgisson hrl.)

 

Kærumál. Fjöleignarhús. Samaðild. Frávísunarúrskurður héraðsdóms staðfestur.

RB og RG stefndu sjö aðilum og kröfðust viðurkenningar á því að þeim væri óheimilt að ráðast í tilteknar framkvæmdir á sameiginlegri lóð allra aðila. Héraðsdómur vísaði málinu frá varðandi þrjá af þeim sjö, sem stefnt var í málinu. Var úrskurðurinn staðfestur með vísan til þess að engin nauðsyn bæri til að höfða málið á hendur þessum aðilum, enda færu umræddar framkvæmdir einungis fram á bílastæði, sem væri í sameign sumra en ekki allra lóðarleiguhafa.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Hrafn Bragason.

Sóknaraðilar skutu máli þessu til Hæstaréttar með kæru 30. nóvember 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. desember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 22. nóvember 2006, þar sem vísað var frá dómi kröfum sóknaraðila á hendur varnaraðilunum Auði Björk, Ægi og Indriða. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefjast þær málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilarnir Auður Björk og Ægir krefjast þess að úrskurður héraðsdóms verði staðfestur og sóknaraðilar greiði þeim kærumálskostnað. Varnaraðilinn Indriði hefur ekki látið málið til sín taka.

Varnaraðilararnir Auður Björk, Ægir og Indriði hafa engan áhuga sýnt á að taka þátt í ákvörðunum um umdeild bílastæði, en þannig háttar til að telja verður með hliðsjón af 2. tölulið 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að um sé að ræða sameign sumra en ekki allra, sem aðild eiga að sameiginlegum lóðarsamningi. Ákvörðun um framkvæmdir á umdeildum bílastæðum fer eftir meginreglu 3. mgr. 39. gr. sömu laga. Af gögnum málsins má ráða að aðilar séu í raun sammála um framangreint. Ber enga nauðsyn samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991 til að höfða málið einnig á hendur þessum varnaraðilum og verður því þegar af þeirri ástæðu að staðfesta hinn kærða úrskurð.

Samkvæmt þessari niðurstöðu verður sóknaraðilum gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað, svo sem nánar greinir í dómsorði.

                                                              Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Ragnheiður Bragadóttir og Ragnheiður Gunnarsdóttir, greiði varnaraðilunum Auði Björk Guðmundsdóttur og Ægi Birgissyni samtals 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 22. nóvember 2006.

Mál þetta, sem var tekið til úrskurðar 15. nóvember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Ragnheiði Bragadóttur, Starmýri 6, Reykjavík og Ragnheiði Gunnarsdóttur, Vatnsstíg 21, Reykjavík, með stefnu birtri 10. júlí 2006.

Stefndu eru Helga Björnsdóttir og Ívar Þór Þórisson, bæði til heimilis að Starmýri 4, Reykjavík, Nanna Elísabet Harðardóttir og Guðmundur Birgir Ólafsson, bæði til heimilis að Starmýri 8, Indriði Pálsson, Safamýri 16 og Ægir Birgisson og Auður Björk Guðmundsdóttir, bæði til heimilis að Safamýri 18, Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að viðurkennt verði að stefndu sé óheimilt að ráðast í framkvæmdir á sameiginlegri lóð fyrir framan hús nr. 4, 6 og 8 að Starmýri í Reykjavík, sem kynntar voru með teikningu er lögð var fyrir fund lóðarhafa að Safamýri 16 og 18 og Starmýri 4, 6 og 8 í Reykjavík sem fram fór hinn 24. maí 2006. Þá krefjast stefnendur þess einnig, að staðfest verði með dómi lögbann í máli nr. L-13/2006,  sem sýslumaðurinn í Reykjavík lagði við því að stefndu Helga Björnsdóttir, Ívar Þór Þórisson, Nanna Elísabet Harðardóttir og Guðmundur Birgir Ólafsson réðust í framkvæmdir á sameiginlegri lóð fyrir framan hús nr. 4, 6 og 8 að Starmýri í Reykjavík, sem kynntar voru með teikningu er lögð var fyrir fund lóðarhafa að Safamýri 16 og 18 og Starmýri 4, 6 og 8 í Reykjavík sem fram fór hinn 24. maí 2006. Einnig er krafist málskostnaðar að mati réttarins.

Stefndu, Auður og Ægir, krefjast þess aðallega að öllum kröfum stefnenda í málinu verði vísað frá dómi.  Til vara, að þau verði sýknuð af kröfum stefnenda. Varðandi málskostnað er þess krafist, hver sem niðurstaða málsins verður, að þeim verði tildæmdur málskostnaður, að viðbættum 24,5% virðisaukaskatti, samkvæmt mati dómsins.

Stefndu, Helga, Ívar, Nanna og Guðmundur, krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda og að lögbann sýslumannsins í Reykjavík frá 4. júlí 2006 í málinu L-13/2006 verði fellt niður.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda að mati réttarins.

Af hálfu stefnda, Indriða Pálssonar, hefur ekki verið sótt þing.

Í þessum þætti málsins verður úrskurðað um frávísunarkröfu stefndu, Auðar og Ægis.  Stefnendur hafna frávísun málsins frá héraðsdómi og krefjast málskostnaðar í þessum þætti málsins.

Ágreiningur málsins.

Hinn 28. október 1968 var undirritaður lóðaleigusamningur til 75 ára frá 1962 um sameiginlega heildarlóð fasteignanna Starmýri 4-6-8 og Safamýri 16-18.  Í framkvæmd hefur hver einstakur lóðarhafi afmarkaðan hluta lóðarinnar eða garð til sérafnota við eign sína og hefur hver lóðarhafi haft einkaafnot og hirt um sinn garð í rúm fjörtíu ár, án ágreinings þeirra á milli. Þá mun aðkoma og bílastæði eignanna að Starmýri vera sameiginleg og aðkoma og bílastæði eignanna að Safamýri sameiginleg og eigendur að Starmýri hafa ekki nýtt innkeyrslu og bílastæði frá Safamýri og öfugt. Nú er komið upp ósætti annars vegar milli eigenda Starmýrar 4 og  Starmýrar 8 og hins vegar Starmýrar 6 um nýtingu og umhirðu á hluta af hinni sameiginlegu lóð. Ósættið varðar ákvörðun um framkvæmdir við hellulögn og fleira samkvæmt verksamningi sem eigendur Starmýrar 4 og 8 hafa ráðist í að gera fyrir hönd Starmýri 4-6-8 gegn andmælum eigenda Starmýrar 6. Stefndu, eigendur fasteignanna við Safamýri, hafa ekki haft afskipti af deilum eigenda eignanna við Starmýri og hafa kosið að standa fyrir utan deilurnar.

Hinn 20. júní sl. óskuðu stefnendur eftir því að lögbann yrði lagt á þær framkvæmdir sem stefndu, eigendur eigna við Starmýri 4 og 8, höfðu ráðist í á hinni sameiginlegu lóð og ákveðnar höfðu verið í framhaldi af fundi 24. maí 2006.

Hinn 4. júlí 2006 tók aðstoðardeildarstjóri Sýslumannsembættisins í Reykjavík þá ákvörðun að synja um lögbann gagnvart eigendum Safamýrar 16 og 18 með þeim rökum, að ekkert lægi fyrir í gögnum málsins sem sýni fram á að þau muni viðhafa þá háttsemi sem krafist var lögbanns við. Hins vegar var lagt lögbann við því, að stefndu Helga Björnsdóttir, Ívar Þ. Þórisson, Nanna E. Harðardóttir og Guðmundur B. Ólafsson, réðust í framkvæmdir á sameiginlegri lóð fyrir framan eignirnar við Starmýri 4-6-8.

Hinn 11. ágúst 2006 var stefndu, Ægi og Auði, síðan birt stefna í máli þessu.

Málsástæður og lagarök stefnenda fyrir dómkröfum sínum.

Stefnendur kveða kröfur sínar beinast að því að viðurkennt verði að stefndu sé óheimilt að ráðast í framkvæmdir á sameiginlegri lóð fyrir framan hús nr. 4, 6 og 8 að Starmýri í Reykjavík og lögbann það sem lagt var við framkvæmdunum verði staðfest. Kveða stefnendur að kröfur þeirra beinist ekki að því að fá hnekkt niðurstöðu sýslumanns um höfnun lögbanns á framkvæmdir fyrir aftan hús nr. 8 við Starmýri hnekkt.

Hvað varðar fyrrnefnda kröfu stefnenda kveðast þau byggja á því að framkvæmdirnar muni hafa í för með sér svo veruleg áhrif á útlit, afnot og hagnýtingu hinnar sameiginlegu lóðar að samþykki allra eigenda sé þörf til að ráðast í framkvæmdirnar, sbr. ákvæði 41. gr. A laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, einkum 6. – 9. tl., sbr. einnig 19. gr., 1. mgr. 30. gr., 31. gr., 33. gr., 4. mgr. 35. gr. og 36. gr. og meginreglur þær sem gildi um óskipta sameign, eða svæði sem fleiri en einn aðili eiga sameiginleg réttindi yfir. Þar sem stefnendur hafi greitt atkvæði á móti hinum fyrirhuguðu framkvæmdum sé ljóst að ekki hafi fengist fullnægjandi heimild til að ráðast í framkvæmdirnar og ákvörðun um þær sé því ólögleg og að engu hafandi.

Kveða stefnendur þannig liggja fyrir að verði ráðist í framkvæmdirnar muni verulegur hluti hinnar sameiginlegu lóðar fyrir framan Starmýri 4, 6 og 8 verða færður undir umráð og nýtingu eigenda eigna að Starmýri 4 og 8, á kostnað nýtingarréttar stefnenda. Þá muni framkvæmdirnar hafa í för með sér fækkun á bílastæðum á lóðinni auk þess sem útsýni muni skerðast frá eign stefnenda. Í raun feli þetta í sér að Starmýri 6 verði gert að bakhúsi, sem hljóti að rýra mjög verðgildi hússins. Þetta verði glögglega ráðið af samanburði á þeirri teikningu sem samþykkt var að vinna framkvæmdirnar eftir á framangreindum fundi, sem sýni núverandi skipulag. Af teikningum þessum verði ráðið að fyrirhugað sé að koma fyrir blómabeði fyrir framan hús nr. 4 við Starmýri, á stað sem hingað til hefur verið nýttur sem bílastæði og er þinglýst sem slíku. Mun við það eitt a.m.k. fækka um tvö bílastæði á lóðinni og stór hluti af hinni sameiginlegu lóð verða færður undir sérafnot eigenda að Starmýri 4 á kostnað annarra eigenda. Þá verði einnig ráðið að fyrirhugað sé að gangstígur sem liggi út frá húsi stefnenda og fram hjá húsi nr. 8, muni færast frá húsi nr. 8 inn á hina sameiginlegu lóð og færa stóran hluta hennar undir sérafnot húss nr. 8.  Auk þess muni þessi breyting skerða útsýni úr eign stefnenda og minnka enn frekar svigrúm til að leggja bílum á hinu sameiginlega bílastæði. Af teikningu af hinum fyrirhuguðu framkvæmdum verði síðan ekki annað ráðið en ætlunin sé að taka niður girðingu sem liggi á milli Starmýrar 6 og 8, en við þá breytingu verði öll aðkoma að Starmýri 6 felld inn í garð Starmýrar 8, sem stefnendur kveðast alls ekki geta sætt sig við. Loks sé um grundvallar stílbreytingu að ræða þar sem nú séu fyrir framan Starmýri 6 stórar hellur og bílaplanið malbikað, eins og hafi tíðkast á þeim tíma sem húsin hafi verið byggð. En samkvæmt tillögu eigenda Starmýrar 4 og 8 á að setja í staðinn steina fyrir framan Starmýri 6 og 8 sem engan veginn hæfi húsunum. Þetta breytta skipulag sé látið ná alveg upp að dyrum og allt í kringum aðalinngang Starmýrar 6. Stefnendur telji því alveg ljóst að um slíkar breytingar sé að ræða á útliti, afnotum og hagnýtingu hinnar sameiginlegu lóðar að nauðsynlegt sé að fá samþykki allra lóðarhafa til þess að ráðast í framkvæmdirnar með vísan til fyrrgreindra meginreglna og ákvæða laga um fjöleignarhús. Því sé óheimilt að ráðast í framkvæmdirnar án samþykkis þeirra.

Þá kveðast stefnendur einnig byggja á því að fyrirhugaðar framkvæmdir séu ekki í samræmi við samþykktar teikningar fyrir lóðina og því í andstöðu við ákvæði 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga.

Þá kveðast stefnendur halda því fram að varhugavert sé að ráðast í framkvæmdir á grundvelli fyrirliggjandi gagna, enda sé teikning sú sem byggja skal á ekki í samræmi við samþykktar teikningar af svæðinu, auk þess sem hún sé alls ekki nægilega vel málsett. Þá liggi ekki fyrir verklýsing eða samræmd magnskrá fyrir tilboðsgjafa.

Þá kveðast stefnendur halda því fram til vara, að nauðsynlegt sé að a.m.k. 2/3 eigenda veiti samþykki sitt svo hægt sé að ráðast í hinar fyrirhuguðu framkvæmdir, sbr. ákvæði 41. gr. B. 3. og 4. tl. Ákvæði þetta kveði á um að samþykki 2/3 hluta eigenda sé nauðsynlegt, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sé ætlunin að ráðast í byggingar og endurbætur sem ekki breyti sameign verulega (3. tl.) eða ef um er að ræða óverulega breytingu á hagnýtingu sameignar (4. tl.). Stefnendur telji hins vegar ljóst að ekki hafi fengist samþykki 2/3 hluta eigenda, eða þeirra sem mættu á framangreindan fund, sé miðað við eignarhluta. Eftir því sem næst verði komist liggi ekki fyrir hlutfallstölur hverrar eignar um sig í hinni sameiginlegu lóð, en skv. 2. mgr. 14. gr. fjöleignarhúsalaga skuli útreikningur á hlutfallstölu fyrst og fremst byggður á flatarmáli og rúmmáli húsa. Skv. upplýsingum úr Landskrá fasteigna, verði ráðið að húsið að Starmýri 6 sé stærsta húsið á lóðinni miðað við fermetratölu, alls 306,5 fm. en eignirnar að Starmýri 4 og 8 séu mun minni. Ljóst sé því að ef hlutfallstala í hinni sameiginlegu lóð er reiknuð í samræmi við ákvæði 2. mgr. 14. gr. fjöleignarhúsalaga sé hlutfall stefnenda í hinni sameiginlegu lóð hæst og því ljóst að samþykki 2/3 eigenda eða fundarmanna miðað við eignarhluta liggi ekki fyrir.

Í þessu sambandi kveða stefnendur að verði að geta þess að húseignin að Starmýri 6 sé í raun tveir eignarhlutar. Ljóst sé því að af fjórum eignarhlutum sem greiddu atkvæði um framangreindar tillögur að framkvæmdum greiddu tveir atkvæði með og tveir á móti. Því liggi fyrir að einföldum meirihluta hafi ekki einu sinni verið náð.

Auk þess haldi stefnendur því fram að eigendur Starmýrar 4 og 8 hafi verið vanhæfir til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um framkvæmdirnar þar sem þeir hafi átt mikilla fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu, sbr. 65. gr. fjöleignarhúsalaga. Nái tillagan fram að ganga séu þeir að auka verðgildi eigin eigna á kostnað Starmýrar 6.

Stefnendur kveðast vilja árétta  hvað varði sérstaklega tillögu þá sem fram hafi komið af hálfu gagnaðila 26. maí sl., að þeir hafi ekki talið hana ásættanlega, enda feli hún í sér skerðingu og mikla útlitsbreytingu þess hluta lóðarinnar sem hingað til hefur verið talin falla undir sérafnot stefnenda auk þess sem sú tillaga skerði útsýni frá húsi þeirra. Þá hafi tillaga þessi ekki verið tekin formlega fyrir á sameiginlegum fundi eða hlotið samþykki allra eigenda húsa að Starmýri 4 – 8 og Safamýri 16-18 og því sé óheimilt að ráðast í framkvæmdir á grundvelli hennar, hvort sem um er að ræða tillögu sem þarfnist samþykkis allra eða einungis 2/3 eigenda.

Kveða stefnendur kröfu um staðfestingu lögbanns byggja á sömu sjónarmiðum og að framan hafi verið rakin. Öll skilyrði laga nr. 31/1990, til að leggja á lögbann, séu fyrir hendi enda ganga fyrirhugaðar framkvæmdir bersýnilega í bága við lög og lögvarða hagsmuni stefnenda.

Kveða stefnendur að lokum að kröfum þeirra sé beint að öllum lóðarhöfum með hliðsjón af 18. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 þar sem lóðin sé sameiginleg öllum eigendum fasteigna á henni.

Málsástæður og lagarök stefndu fyrir frávísun málsins.

Frávísunarkrafa málsins er byggð á því að málið sé vanreifað gagnvart stefndu, Ægi og Auði, og að kröfur gegn þeim í málinu séu í andstöðu við staðreyndir og gögn málsins og málatilbúnað stefnenda að öðru leyti.

Fyrir liggur í gögnum málsins, með óumdeilanlegum hætti, að stefndu, Ægir og Auður, hafi engin afskipti haft af deilum eigenda eignanna að Starmýri 4-6-8 sem málið fjallar um. Þá liggur og fyrir að þau hafi ekki staðið fyrir neinum framkvæmdum á lóð fyrir framan eignirnar að Starmýri 4-6-8 og tóku ekki þátt í ákvörðun fundar um framkvæmdir á lóðinni fyrir framan eignirnar að Starmýri 4-6-8 hinn 24. maí 2006. Þá liggur og fyrir að lögbann í málinu L 13-2006, sem krafist er að verði staðfest í þessu máli, beinist ekki gegn þeim og þau eru ekki lögbannsþolar gerðarinnar. Kröfu um staðfestingu lögbanns verður beint gegn aðilum sem gert hefur verið að þola lögbannsákvörðun en öðrum ekki.

Þrátt fyrir þessar staðreyndir hafa stefnendur málsins kosið að haga málatilbúnaði sínum með þeim hætti, að beina öllum kröfum í málinu gegn Auði og Ægi ásamt meðstefndu. Af hverju slíkt er gert, þrátt fyrir staðreynd um að lögbanni hafi verið hafnað hvað þau varði og þó að þau standi ekki að þeim framkvæmdum sem um er deilt, er ekki rökstutt í málatilbúnaði stefnenda utan að í stefnu greinir að kröfum málsins sé beint gegn öllum lóðarhöfum með hliðsjón af 18. gr. l.  nr. 91/1991.

Stefndu, Auður og Ægir, benda á, hvað kröfu um staðfestingu á lögbanni í máli Sýslumannsins í Reykjavík L 13-2006 varði, að þá liggi fyrir að slíkri kröfu geti ekki verið beint gegn þeim. Fyrir liggi að Sýslumaðurinn í Reykjavík hafi ekki beint lögbanni að tiltekinni háttsemi þeirra heldur beinlínis undanskilið þau lögbanni í ákvörðun sinni um lögbann. Þegar af þeirri ástæðu geti þau ekki verið dæmd til að þola staðfestingu lögbannsins enda séu þau ekki aðilar þess.

Þá liggur og fyrir að mögulega hefði verið hægt að krefjast þess að Héraðsdómur Reykjavíkur féllist á að leggja lögbann við tiltekinni háttsemi Auðar og Ægis sem Sýslumaðurinn í Reykjavík hafnaði að gera samfara því sem lögbann yrði staðfest gagnvart lögbannsþolum. Það er þó ekki gert af hálfu stefnenda í máli þessu. Krafa um staðfestingu lögbanns gegn þeim sem lögbannið varðar ekki er því andstæð gögnum málsins. Málið er vanreifað um það af hverju kröfunni er beint gegn Auði og Ægi og ekki hafðar uppi neinar málsástæður eða rökstuðningur vegna þeirrar kröfugerðar. Þau telja því augljóst að hvað þau varði eigi að vísa þessum þætti kröfugerðar stefnenda frá dómi.

Þá er svohljóðandi kröfu beint gegn Auði og Ægi: „að viðurkennt verði að stefndu sé óheimilt að ráðast í framkvæmdir á sameiginlegri lóð fyrir framan hús nr. 4, 6, og 8 að Starmýri í Reykjavík, sem kynntar voru með teikningu er lögð var fyrir fund lóðarhafa að Safamýri 16 og 18 og Starmýri 4, 6 og 8 í Reykjavík sem fram fór 24.05.2006.” Óumdeilt er að Auður og Ægir hafa engin afskipti haft af ákvörðun um mögulegar framkvæmdir við Starmýri 4-6-8. Þau hafa ekki aflað þeirrar teikningar sem um ræðir, ekki samþykkt hana eða hafnað, ekki setið fundi um teikninguna eða verk það sem vinna á samkvæmt henni, er ekki ætlað að njóta framkvæmda eftir henni og ekki ætlað að greiða kostnað vegna þeirra framkvæmda sem varða, eins og tekið hefur verið fram, sérafnotasvæði eigenda eignanna að Starmýri 4-6-8. Þau  benda á, að deila um framkvæmdir á þessu svæði lóðarinnar og krafa eins aðila af þremur um bann við að hinir tveir standi fyrir framkvæmdum sé þeim óviðkomandi og ekki liggi fyrir réttarfarsnauðsyn um að þau eigi aðild að dómsmáli um þennan ágreining.

Vísað er til þess í málatilbúnaði stefnenda að mál sé höfðað gegn öllum lóðarhöfum með vísan til 18. gr. l. nr. 91/1991 en samkvæmt 1. mgr. 18. gr. er kveðið á um að eigi fleiri menn en einn óskipt réttindi eða beri óskipta skyldu þá eigi þeir óskipta aðild og skv. 2. mgr. skuli vísa máli frá dómi, ef öllum þeim sem eiga óskipta skyldu er ekki veittur réttur til að svara til sakar í málinu. Í máli þessu virðist verða að ráða svo í málatilbúnaðinn að verið sé að höfða mál gegn Auði og Ægi á grundvelli 2. mgr. 18. gr. l. nr. 91/1991 eða að gefa skuli þeim kost á að svara til sakar í málinu þar sem þeir eigi óskipta skyldu þar sem réttindi þeirra sem lóðarhafa séu óskipt í skilningi 1. mgr. 18. gr. l. nr. 91/1991.

Fyrir liggur að þótt réttindi aðila lóðarinnar séu í sérstakri sameign og óskipt þá verður ekki sett samasemmerki milli þeirrar staðreyndar og þess að beina skuli kröfum í þessu máli gegn öllum lóðarhöfum. Krafa sú sem stefnendur hafa uppi í málinu varðar viðurkenningu á að stefndu Auði og Ægi sé óheimilt að standa fyrir framkvæmdum á lóðinni fyrir framan eignirnar við Starmýri. Þó liggur fyrir sú staðreynd að þau standa ekki fyrir þeirri framkvæmd og ekki er skýrt út í málinu eða reynt að gera líklegt að svo sé. Hér er því alfarið um að ræða fyrirætlan þriðja aðila um framkvæmdir sem þau hafa hvorki játað eða neitað né haft nokkur afskipti af. 

Þá liggur og fyrir að möguleg dómsniðurstaða um að þriðja aðila verði bannaðar þær framkvæmdir sem um ræðir felur ekki í sér röskun eða skerðingu hagsmuna stefndu Auðar og Ægis. Í því felst að óþarfi er að höfða mál um kröfuna gegn Auði og Ægi á grundvelli réttinda þeirra gagnvart sameiginlegum lóðarleigusamningi. Er þetta í samræmi við ákvæði 2. mgr. 18. gr. l. nr. 91/1991 og venjubundnar lögskýringar um samaðild varnarmegin í máli. Krafist er banns við tilteknum framkvæmdum af hálfu stefnenda og verði fallist á kröfuna mun það ekki valda skerðingu á hagsmunum stefndu, Auðar og Ægis.  Þau þurfa því hvorki sem eigendur lóðarinnar að eiga aðild að málinu, enda varðar það ekki hagsmuni þeirra, né að eiga aðild að málinu varnarmegin, enda varðar dómkrafan ekki skyldu þeirra eða framkvæmd eða ákvörðun sem þau hafa tekið þátt í eða komið nálægt. Hins vegar er bent á að réttindi þeirra eru í eðli sínu hin sömu til sóknar og varnar í máli þessu og því óskýrt af hverju þarf að beina kröfum gegn þeim í málinu ef þau þurfa ekki sem lóðarhafar að standa að málssókninni á grundvelli 18. gr. vegna óskiptra réttinda sinna.

Málsástæður og lagarök stefnanda gegn frávísun málsins.

Stefnendur hafna frávísunarkröfu málsins.  Þeir byggja á því, að þar sem lóðin sé í sameign allra stefndu, þá beri að stefna öllum eigendum þeirra fasteigna sem á lóðinni eru og vísa til 18. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Stefnendur benda á, að samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991 sé það skylda en ekki heimild, að gefa öllum kost á að svara til sakar í máli og sé það ekki gert, þá myndi það valda frávísun málsins. Stefnendur benda á, að um sé að ræða réttindi til lóðar, þ.e. afnotaréttindi, en ekki eignarréttindi. Í málinu sé verið að fjalla um breytingu á afnotum, þ.e. útliti lóðar og séu þetta framkvæmdir sem hafi áhrif á réttindin.

Stefnendur telja það ekki skipta máli þótt stefndu, Ævar og Auður, hafi staðið utan við deilur eigenda fasteignanna við Starmýri. Þeir vísa til 39. gr. laga um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings, en þar segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Stefndu, Auður og Ægir, hafi verið boðaðir á fundinn  24. maí sl. þar sem ákvörðun var tekin um framkvæmdirnar. Með því að þau hafi ekki mætt hafi þau sett sig á bekk með meirihlutanum. Hafi ákvörðunin um framkvæmdirnar verið tekin með lögmætum hætti þá hafi stefndu, Ægir og Auður, skuldbundið sig til að hlíta henni.

Stefnendur hafna því að um vanreifun sé að ræða.  Eina aðkoma stefndu Ægis og Auðar að málinu hafi verið sú, að taka við fundarboði á fundinn 24. maí sl. Þessu sé lýst í stefnu málins. Stefndu eigi einnig að vera aðilar vegna 39. gr. fjöleignarhúsalaganna og því eigi sami rökstuðningur við.  Ef réttindin séu óskipt, þá sé einnig óskipt aðild.

Forsendur og niðurstaða.

Fyrir liggur í málinu lóðarleigusamningur til 75 ára frá árinu 1962 um sameiginlega heildarlóð fasteignanna nr. 4, 6 og 8 í Starmýri og nr. 16 og 18 í Safamýri. Aðstæður eru þannig að sérinnkeyrsla er inn á bílastæði er tilheyra Safamýri 16 og 18 og önnur sérinnkeyrsla að húsunum Starmýri 4, 6 og 8. Ágreiningur málsins lýtur að ósætti varðandi ákvörðun um framkvæmdir við hellulögn og fleira á sameiginlegu bílastæði eigenda að fasteignunum nr. 4, 6 og 8 í Starmýri. Ágreiningslaust er að stefndu, Ægir og Auður, höfðu engin afskipti af bílastæðunum við Starmýri önnur en þau að taka við fundarboði á fund 24. maí sl. Einnig er ágreiningslaust, að lögbanni var synjað varðandi stefndu, Auði og Ægi, þar sem ekki hafi verið sýnt fram á að þau muni viðhafa þá háttsemi sem krafist var lögbanns við. Stefndu, Ægir og Auður, telja að ágreiningurinn komi sér ekki við.  Virðist það einnig vera álit stefnenda því að í d-lið athugasemda þeirra við dagskrá fundarins hinn 24. maí sl. segir svo:  „Loks gengur það ekki upp að allir eigendur séu að taka ákvörðun um sérafnotarétt einstakra húsa og að eigendur S16 og S18 séu að taka þátt í ákvörðunum um sameiginlegt bílaplan S4-6-8, enda hefur komið fram hjá þeim að þeir hafi, eðlilega, ekki áhuga á því.“  Þegar allt framanritað er virt, lítur dómurinn svo á að ekki standi rök til samaðildar í máli þessu, enda ræðst samaðildin af reglum efnisréttar sem kveður nánar á um hvort réttur eða skylda standi óaðskiljanlega saman í höndum fleiri en eins manns.  Því sé rétt að vísa málinu frá að kröfu stefndu, Ægis og Auðar.

Þá er einnig á það að líta, að dómkröfur málsins eru í tveimur liðum.  Í fyrsta lagi er þess krafist að viðurkennt verði að stefndu sé óheimilt að ráðast í framkvæmdir á sameiginlegri lóð fyrir framan hús nr. 4, 6 og 8 við Starmýri í Reykjavík, sem kynntar voru með teikningu er lögð var fyrir fund lóðarhafa að Safamýri 16 og 18 og Starmýri 4, 6 og 8 í Reykjavík sem fram fór hinn 24. maí 2006.  Í öðru lagi að dómur staðfesti lögbann í máli nr. L-13/2006, sem sýslumaðurinn í Reykjavík lagði við því að stefndu Helga Björnsdóttir, Ívar Þór Þórisson, Nanna Elísabet Harðardóttir og Guðmundur Birgir Ólafsson réðust í framkvæmdir á sameiginlegri lóð fyrir framan hús nr. 4, 6 og 8 að Starmýri í Reykjavík, sem kynntar voru með teikningu er lögð var fyrir fund lóðarhafa að Safamýri 16 og 18 og Starmýri 4, 6 og 8 í Reykjavík sem fram fór hinn 24. maí 2006.  Eins og að framan greinir er staða stefndu mismunandi eftir því hvort þau eru eigendur fasteignanna við Safamýri eða Starmýri.  Þrátt fyrir að réttarstaða stefndu í málinu sé gjörólík og stefndu eigi í raun ekkert sameiginlegt nema lóðarleigusamninginn frá 1962, þá hafa stefnendur ekki rökstutt í stefnu á hvaða málsástæðum þeir byggja kröfur sínar á hendur stefndu, Auði og Ægi, sem þeim bar að gera. Að mati dómsins nægir ekki að tilgreina í lok kaflans um málsástæður í stefnu, að kröfunum sé beint að öllum lóðarhöfum með hliðsjón af 18. gr. laga um meðferð einkamála. Þannig er að mati dómsins ekki samræmi á milli krafna stefnenda á hendur stefndu og þeirrar málsástæðu sem þeir byggja á gagnvart stefndu, Auði og Ægi. Þá hefði útlistun stefnenda og tilvísun til 39. gr. fjöleignarhúsalaganna, sem fram kom við málflutning um frávísunarkröfuna, átt koma fram í stefnu málsins, því allt eins getur verið að önnur ákvæði sömu laga eigi við í málinu. Stefnendum bar því að gefa stefndu kost á að koma röksemdum sínum gegn lagatúlkuninni að í greinargerð sinni. Að mati dómsins eru slíkir brestir á málatilbúnaði stefnenda, sbr. einkum d- og e-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, að rétt sé að vísa málinu frá dómi, hvað varðar stefndu Auði og Ægi.

Stefndi Indriði Pálsson, eigandi Safamýrar 18, hefur ekki sótt þing í máli þessu.  Réttarstaða hans er hin sama og stefndu, Auðar og Ægis, og er málinu því einnig vísað frá hvað hann varðar.

Niðurstaða úrskurðar þessa er sú að málinu verður vísað frá dómi hvað varðar stefndu, Auði Björk Guðmundsdóttur, Ægi Birgisson og Indriða Pálsson.  Stefnendum verður gert með vísan til 130. gr. um meðferð einkamála að greiða stefndu, Auði og Ægi, 120.000 krónur í málskostnað.

Af hálfu stefnanda flutti málið Sigurður Júlíusson hdl.Af hálfu stefndu Ægis og Auðar flutti málið Halldór Birgisson hrl.

Af hálfu Indriða Pálssonar var ekki sótt þing í málinu.

Úrskurðinn kveður upp Sigrún Guðmundsdóttir héraðsdómari.

 

ú r s k u r ð a r o r ð:

Málinu er vísað frá dómi hvað varðar Auði Björk Guðmundsdóttur, Ægi Birgisson og Indriða Pálsson.

Stefnendur, Ragnheiður Bragadóttir og Ragnheiður Gunnarsdóttir, greiði stefndu Auði Björk Guðmundsdóttur og Ægi Birgissyni, 120.000 kr. í  málskostnað.