Föstudaginn 15. desember 2006.
Nr. 627/2006.	Magnea Helgadóttir (Dögg Pálsdóttir hrl.) gegn Klasa hf. (Hanna Lára Helgadóttir hrl.)

 

Kærumál. Húsaleiga. Útburðargerð.

M kærði úrskurð héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu K hf. um að hún, ásamt öllu því sem henni tilheyrði, yrði borin út úr húseign í miðborg Reykjavíkur. Vegna vanefnda M á leigusamningi aðila og þar sem áskilnaði 7. gr. samningsins og 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 var fullnægt var úrskurðurinn staðfestur.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. nóvember 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. desember 2006. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. nóvember 2006, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili, ásamt öllu því sem henni tilheyrir, yrði borin út úr fasteigninni Hafnarstræti 17, Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr., sbr. 2. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málavextir eru raktir í hinum kærða úrskurði. Málsaðilar áttu fund eftir að áskorun varnaraðila 14. júlí 2006 var send sóknaraðila, þar sem rætt var um uppgjör vangoldinnar húsaleigu. Ekki er upplýst að á fundinum hafi náðst samkomulag um annað en að varnaraðili myndi láta hjá líða að rifta húsaleigusamningnum ef sóknaraðili gerði upp skuldina strax eftir verslunarmannahelgina. Ekki verður fallist á að vegna þessa samkomulags hafi varnaraðila borið að senda sóknaraðila nýja áskorun um að greiða hina vangreiddu húsaleigu þegar sóknaraðili stóð ekki við sinn hluta samkomulagsins. Vegna þessara vanefnda sóknaraðila og þar sem áskilnaði 7. gr. leigusamningsins og 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 var að öðru leyti fullnægt hafði varnaraðili rétt til að rifta samningnum. Með þessum athugasemdum og að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og segir í dómsorði.

Dómsorð:

Varnaraðila, Klasa hf., er heimilt að fá sóknaraðila, Magneu Helgadóttur, ásamt öllu því sem henni tilheyrir, borna út úr húseigninni nr. 17 við Hafnarstræti í Reykjavík með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. nóvember 2006.

I

Málið barst dóminum 7. september sl. og var þingfest 29. sama mánaðar.  Það var flutt og tekið til úrskurðar 8. nóvember sl.

Sóknaraðili er Klasi ehf., Pósthússtræti 7, Reykjavík.

Varnaraðili er Magnea Helgadóttir, Austurfold 2, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni Hafnarstræti 17, Reykjavík.  Þá er krafist málskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og sér úrskurðaður máls­kostnaður.

II

Sóknaraðili kveður málavexti vera þá að í nóvember 2004 hafi þáverandi eigandi nefndrar fasteignar og varnaraðili gert með sér samning um leigu varnaraðila á götu­hæð og hluta af 2. hæð í Hafnarstræti 17.  Samningurinn var tímabundinn til 31. júlí 2013 og átti varnaraðili að greiða leigu fyrir fram 1. – 5. hvers mánaðar.  Sóknaraðili kveður vanskil hafa hafist í ágúst 2005, en um þau hafi verið samið.  Í maí síðast­liðnum hafi aftur orðið vanskil, bæði á leigunni og skuld frá fyrri tíð.  Varnaraðila hafi verið send greiðsluáskorun 14. júlí þar sem henni hafi verið gefinn 7 daga frestur til að greiða skuldina og þegar ekki voru gerð full skil hafi leigusamningnum verið rift 31. ágúst og varnaraðila gefinn 5 daga frestur til að rýma húsnæðið.  Varnaraðili hafi ekki rýmt húsið og heldur ekki greitt skuldina að fullu.

Varnaraðili gerir þá athugasemd við málavaxtalýsingu sóknaraðila að á fundum í júlí hafi verið samið um að varnaraðili greiddi strax leigu fyrir maí og hafi hún gert það.  Sóknaraðili hafi tekið fyrirvaralaust við greiðslunni.  Í byrjun september hafi hún greitt leigu fyrir september og skömmu síðar hafi sér verið boðið að greiða upp van­goldna húsaleigu gegn því að gera nýjan leigusamning, er gilda myndi til 1. mars 2007.  Hafi sér verið sagt að búið væri að fá vilyrði fyrir því að rífa húsið og telur hún að riftun samningsins sé gerð til að sóknaraðili komist undan leigusamningnum.

III

Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að vanskil hafi orðið á leigugreiðslum og því hafi sér verið rétt að rifta samningnum samkvæmt 7. gr. hans.

Varnaraðili byggir á því að riftunin sé ekki í samræmi við ákvæði leigu­samningsins eða ákvæði húsaleigulaga þar eð hún hafi greitt sóknaraðila samkvæmt sam­komulagi þeirra og hefði hann því þurft að skora á hana að nýju að greiða ef hann hafi viljað rifta samningnum. 

IV

Í 7. gr. leigusamningsins segir svo:  “Verði vanskil á leigugreiðslum eða leigutaki van­efnir á einhvern hátt samning þennan eða verði bú hans tekið til gjaldþrotaskipta, er samningur þess úr gildi fallinn og skal leigutaka skylt að rýma húsnæðið tafarlaust er leigusali krefst þess.  Sinni leigutaki því ekki getur leigusali látið bera leigutaka út úr húsnæðinu með aðstoð sýslumanns.  Með sama hætti er leigusala heimilt að rifta leigu­samningi þessum hafi leigutaki ekki staðið skil á leigugreiðslum samkvæmt samn­ingi þessum þannig að vanskil hafi staðið samfellt lengur en 20 daga, að undan­genginni sérstakri áskorun til leigutaka sem send er eftir að skuldin féll í gjalddaga.”

Sóknaraðili hefur lagt fram áskorun til varnaraðila frá 14. júlí sl., sem móttekin er af henni.  Samkvæmt skjalinu er leiga fyrir mánuðina maí, júní og júlí í vanskilum.  Í áskor­uninni er varnaraðila gefinn 7 sólarhringa frestur til að greiða skuldina, ella verði krafist riftunar leigusamningsins með vísun til tilvitnaðrar greinar hans.  Samningnum var síðan rift með bréfi 31. ágúst sl. sem varnaraðili tók á móti.

Gögn málsins bera með sér að varnaraðili hafi greitt sóknaraðila verulegar fjár­hæðir eftir að henni var birt áskorunin.  Af þeim verður þó ekki ráðið að hún hafi að fullu greitt það sem hún skuldaði þá.  Þá er enn fremur ósannað að aðilar hafi svo um samið að hún greiddi skuld sína samkvæmt samkomulagi.  Samkvæmt þessu og með því að riftun samningsins var í samræmi við framangreint ákvæði hans, verður krafa sóknar­aðila um útburð varnaraðila tekin til greina og hún jafnframt úrskurðuð til að greiða honum 120.000 krónur í málskostnað.  

Arngrímur Ísberg héraðsdómari kvað upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð

Varnaraðili, Magnea Helgadóttir, skal, ásamt öllu sem henni tilheyrir, borin út úr fast­eigninni Hafnarstræti 17, Reykjavík.

Varnaraðili greiði sóknaraðila, Klasa ehf., 120.000 krónur í málskostnað.