Föstudaginn 30. apríl 2010.
Nr. 211/2010.	Axel Kristjánsson (Axel Kristjánsson hrl.) gegn NBI hf. (Indriði Þorkelsson hrl.) Svak ehf. og SPRON hf. (enginn)

Kærumál. Nauðungarsala.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu A um að ógilt yrði nauðungarsala hluta fasteignar á uppboði. Bar A meðal annars fyrir sig að óheimilt hafi verið samkvæmt ákvæðum laga nr. 38/2001 að binda fjárhæð skuldar samkvæmt skuldabréfi sem S gaf út til L, nú N, við gengi erlendra gjaldmiðla. Hafi skuldabréfið því verið ógild nauðungarsöluheimild. A hafði ekki fært rök fyrir því að eitthvað skorti á að skuldabréfið fullnægði skilyrðum 2. töluliðar 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 til að verða heimild til nauðungarsölu án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms fyrir fjárhæð skuldarinnar í íslenskum krónum án verðbreytinga vegna gengis þeirra erlendu gjaldmiðla, sem þar væri getið. Af þessum sökum gerðist þess ekki þörf við úrlausn málsins að taka afstöðu til þess hvort heimild hafi brostið til að binda fjárhæð skuldarinnar við erlenda gjaldmiðla á þann hátt, sem gert hafi verið. A bar því einnig við að ekki hafi verið skýrt í nauðungarsölubeiðninni hvernig fjárhæð skuldarinnar hafi verið fundin. Talið var að ekki yrði fram hjá því litið að beiðninni hafi fylgt samrit greiðsluáskorunar þar sem fram hafi komið að höfuðstólsfjárhæðin í beiðninni væri samtala gjaldfallinna afborgana og hverjar væru ógjaldfallnar eftirstöðvar. Voru ekki talin efni til að fallast á með A að annmarkar hafi verið af þessum sökum á málatilbúnaði N við nauðungarsöluna. Þá var talið að þar sem A hafi ekki mætt við framhald uppboðsins mætti vera ljóst að hann hvorki gat hafa kynnt sér kröfulýsingu N sem þar var lögð fram né reyndi að gera boð í eignina til að gæta hagsmuna sinna. Þegar af þeim ástæðum gæti það engu breytt um gildi nauðungarsölunnar hvort fjárhæð kröfunnar, sem N hafi sett fram í kröfulýsingu sinni, væri reiknuð á lögmætum grunni. Var kröfu A því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. mars 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 7. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 23. mars 2010, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi nauðungarsala á eignarhluta í fasteigninni Dyngjuvegi 3 í Reykjavík, sem sýslumaðurinn í Reykjavík seldi við framhald uppboðs 2. september 2009. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að nauðungarsalan verði felld úr gildi og varnaraðilanum NBI hf. gert að greiða sér málskostnað í héraði og kærumálskostnað, en til vara að málskostnaður á báðum dómstigum falli niður.

Varnaraðilinn NBI hf. krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Aðrir varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins beindi varnaraðilinn NBI hf. beiðni 27. nóvember 2008 til sýslumannsins í Reykjavík um að íbúð með auðkenninu 01-0101 í fasteigninni Dyngjuvegi 3, sem var þinglýst eign varnaraðilans Svak ehf., yrði seld nauðungarsölu til fullnustu skuldar að fjárhæð 2.717.036 krónur að meðtöldum vöxtum og kostnaði. Með beiðninni fylgdi skuldabréf útgefið til Landsbanka Íslands hf. af varnaraðilanum Svak ehf. 28. september 2007 að fjárhæð 47.000.000 krónur „eða jafnvirði þeirra í eftirtöldum myntum og hlutföllum: CHF 52% JPY 38% SEK 10%“. Skuld þessa, sem var tryggð með 1. veðrétti í framangreindum eignarhluta í Dyngjuvegi 3, átti að greiða með 59 mánaðarlegum afborgunum, sem hver um sig næmi 1/300 hluta skuldarinnar, og einni afborgun á lokagjalddaga 1. október 2012, sem svaraði til 241/300 hluta hennar. Greiða átti svokallaða LIBOR vexti af skuldinni með 2,25% álagi á hverjum áðurnefndum gjalddaga. Í skuldabréfinu voru hefðbundin ákvæði um heimildir kröfuhafa til að gjaldfella skuldina og leita nauðungarsölu til fullnustu hennar án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms. Óumdeilt er í málinu að varnaraðilinn NBI hf. hafi tekið við réttindum Landsbanka Íslands hf. samkvæmt þessu skuldabréfi.

Sýslumaður tók þessa beiðni fyrir fyrsta sinni 19. febrúar 2009, en uppboð á eigninni byrjaði 12. ágúst sama ár, þar sem eingöngu var mætt af hálfu varnaraðilans NBI hf., sem bauð 100.000 krónur í hana. Samkvæmt því, sem þar var ákveðið, var uppboði fram haldið 2. september 2009. Við framhaldsuppboðið lagði varnaraðilinn NBI hf. fram kröfu um greiðslu af söluverði eignarinnar á samtals 118.859.815 krónum á grundvelli skuldabréfsins, sem hann reisti beiðni sína um nauðungarsölu á. Þá voru lagðar fram kröfulýsingar Reykjavíkurborgar í söluverðið vegna lögveðkrafna um ógreidd fasteignagjöld að fjárhæð samtals 541.035 krónur. Á 2. og 3. veðrétti í eigninni hvíldu tvö tryggingarbréf útgefin annars vegar til Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis 7. nóvember 2006 að fjárhæð 8.000.000 krónur og hins vegar til SPRON hf. 9. maí 2008 að fjárhæð 8.400.000 krónur, en bæði bréfin geymdu ákvæði um að fjárhæðir þessar væru bundnar vísitölu neysluverðs. Á grundvelli þessara tryggingarbréfa gerði Nýi Kaupþing banki hf. kröfu um greiðslu á samtals 22.998.597 krónum af söluverði eignarinnar, en samkvæmt kröfulýsingum bankans áttu veðréttindi samkvæmt þessum tryggingarbréfum að ná alls til 26.377.071 krónu. Á grundvelli þessara sömu tryggingarbréfa lýsti Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. jafnframt kröfum um greiðslu til SPRON hf. á samtals 11.524.838 krónum af söluverðinu. Við uppboðið varð varnaraðilinn NBI hf. hæstbjóðandi með boði að fjárhæð 25.000.000 krónur.

Sóknaraðili kveðst vera eigandi tveggja verðtryggðra skuldabréfa, sem gefin voru út 18. apríl 2002 til handhafa og samtals að upphaflegri fjárhæð 12.000.000 krónur, en þau hvíla samhliða á 4. veðrétti í fyrrnefndum eignarhluta í Dyngjuvegi 3 að baki þeim veðbréfum, sem áður er getið. Kröfum vegna þessara skuldabréfa var ekki lýst við nauðungarsölu eignarinnar og sýnist óumdeilt í málinu að ekki hafi verið mætt af hálfu sóknaraðila við framhald uppboðs eða á fyrri stigum gerðarinnar. Með bréfi til Héraðsdóms Reykjavíkur 15. september 2009 leitaði sóknaraðili úrlausnar um gildi nauðungarsölunnar á grundvelli XIV. kafla laga nr. 90/1991 og var mál þetta þingfest af því tilefni 6. nóvember sama ár. Líta verður svo á að sóknaraðili hafi sem veðhafi í eigninni lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn dómstóla um gildi nauðungarsölunnar, sbr. 1. mgr. 80. gr. sömu laga, enda er að öðru óbreyttu ljóst að söluverð eignarinnar muni ekki hrökkva til greiðslu kröfu hans.

II

Í málinu reisir sóknaraðili aðalkröfu sína meðal annars á því að óheimilt hafi verið samkvæmt ákvæðum laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu að binda fjárhæð skuldar samkvæmt skuldabréfinu, sem varnaraðilinn Svak ehf. gaf út til Landsbanka Íslands hf. 28. september 2007, við gengi erlendra gjaldmiðla á þann hátt, sem áður er lýst. Um þetta verður að gæta að því að hvað sem heimild til þessa líður er mælt fyrir í skuldabréfinu um skuld útgefandans við eiganda þess að fjárhæð 47.000.000 krónur og sýnist óumdeilt í málinu að eingöngu hafi verið greiddar tvær fyrstu afborganirnar af skuldinni eða sem svarar 2/300 hlutum af henni. Í kæru sóknaraðila til Hæstaréttar er þess einnig getið að í málatilbúnaði hans sé „því hvergi haldið fram, að skuldabréfið sé í heild sinni ógilt“, en hins vegar sé „á því byggt, að það sé ógild uppboðsheimild.“ Sóknaraðili hefur þrátt fyrir þetta ekki fært fyrir því rök að eitthvað skorti á að skuldabréfið fullnægi skilyrðum 2. töluliðar 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 til að verða heimild til nauðungarsölu án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms fyrir fjárhæð skuldarinnar í íslenskum krónum án verðbreytinga vegna gengis þeirra erlendu gjaldmiðla, sem þar er getið. Af þessum sökum gerist þess ekki þörf við úrlausn málsins að taka afstöðu til þess hvort heimild hafi brostið til að binda fjárhæð skuldarinnar við erlenda gjaldmiðla á þann hátt, sem gert var.

Í áðurnefndri beiðni varnaraðilans NBI hf. um nauðungarsölu 27. nóvember 2008 var þess krafist að eignarhlutinn í fasteigninni Dyngjuvegi 3 yrði seldur til „lúkningar skuld við gerðarbeiðanda“, sem þar var sundurliðuð í höfuðstól að fjárhæð 2.513.881 króna, 402.786 krónur í dráttarvexti og samtals 223.569 krónur vegna kostnaðar, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 450.000 krónur. Í beiðninni var vísað til skuldabréfsins frá 28. september 2007 sem heimildarskjals fyrir þessari kröfu. Þótt sóknaraðili bendi réttilega á að í engu hafi verið skýrt í beiðninni hvernig þessi fjárhæð skuldarinnar hafi verið fundin verður ekki litið fram hjá því að henni fylgdi samrit greiðsluáskorunar samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 90/1991, sem birt var fyrirsvarsmanni varnaraðilans Svak ehf. 25. júní 2008. Í henni kom ótvírætt fram að höfuðstólsfjárhæðin 2.513.881 króna væri samtala gjaldfallinna afborgana á tímabilinu frá 3. janúar til 2. júní 2008, svo og að ógjaldfallnar eftirstöðvar skuldarinnar væru 68.151.680 krónur án vaxta og kostnaðar. Ekki gat því orkað tvímælis að beiðnin sneri eingöngu að afborgunum af skuldinni, sem komnar voru í gjalddaga eftir hljóðan skuldabréfsins, svo og að varnaraðilinn NBI hf. hefði ekki að svo komnu máli neytt heimildar til að fella eftirstöðvar hennar í gjalddaga vegna vanefnda skuldarans. Varnaraðilanum var á hinn bóginn frjálst að beita þessari heimild áður en komið var að framhaldsuppboði á veðinu, sem hann og gerði, enda var fjárhæð skuldarinnar í kröfulýsingunni, sem hann lagði þá fram, við það miðuð. Eru því ekki efni til að fallast á með sóknaraðila að annmarkar hafi verið af þessum sökum á málatilbúnaði varnaraðilans við nauðungarsöluna.

Varnaraðilinn NBI hf. lagði sem áður segir fram kröfulýsingu í söluverð eignarinnar við framhald uppboðs 2. september 2009, þar sem fram kom útreikningur á fjárhæð skuldarinnar samkvæmt skuldabréfinu frá 28. september 2007, sem tók mið af ákvæðum þess um gengistryggingu, og nam hún samkvæmt því samtals 118.859.815 krónum. Krafa þessi hvíldi á 1. veðrétti í eigninni og mátti því öðrum veðhöfum, sem létu mæta við framhald uppboðsins, vera ljóst að ekkert fengist upp í kröfur þeirra við nauðungarsöluna nema annaðhvort yrði gert þar hærra boð í eignina en þessu svaraði eða fjárhæð skuldarinnar samkvæmt kröfulýsingunni myndi ekki reynast vera á rökum reist. Þessi aðstaða breytti þó engu um það að veðhöfum jafnt sem öðrum, sem staddir voru við framhald uppboðsins, var frjálst að bjóða í eignina, enda var sú og raunin eftir gögnum málsins, sem bera með sér að fleiri en varnaraðilinn NBI hf. gerðu þar boð. Sóknaraðili hefur ekki andmælt staðhæfingu þessa varnaraðila um að hann hafi ekki mætt við framhald uppboðsins og má því ljóst vera að hvorki gat hann hafa kynnt sér kröfulýsingu varnaraðilans, sem þar var lögð fram, né reyndi hann að gera boð í eignina til að gæta hagsmuna sinna. Þegar af þessum ástæðum getur það engu breytt um gildi nauðungarsölunnar hvort fjárhæð kröfunnar, sem varnaraðilinn NBI hf. setti fram í kröfulýsingu sinni, sé reiknuð á lögmætum grunni.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest um annað en málskostnað, en rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 23. mars 2010.

Mál þetta barst dóminum með erindi sóknaraðila sem var móttekið 16. september 2009. Málið var þingfest 6. nóvember 2009 og tekið til úrskurðar 24. febrúar 2010.

Sóknaraðili er Axel Kristjánsson, Skeggjagötu 4, Reykjavík. Hann krefst þess að ógilt verði sala hluta Dyngjuvegar 3 (íbúð 01-0101), Reykjavík, eign Svak ehf., á nauðungaruppboði sem fram fór 2. september 2009, að kröfu Landsbanka, NBI hf. á grundvelli skuldabréfs útg. 28. september 2007 að fjárhæð IKR 47.000.000 tryggt með 1. veðrétti í eigninni. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi NBI hf.

Varnaraðilinn NBI hf. krefst þess að viðurkennt sé gildi nauðungarsölu sem fram fór á Dyngjuvegi 3, 202-0004, Reykjavík, þann 2. september 2009, þar sem eignin var slegin hæst­bjóðanda NBI hf. Þá er krafist málskostnaðar.

Af hálfu varnaraðilans Svak ehf. hefur ekki verið sótt þing í málinu, en af hálfu varnaraðilans Spron var lögð fram yfirlýsing við fyrirtöku málsins 11. desember þar sem fram kom að aðilinn gerði engar kröfur í málinu og myndi ekki láta það til sín taka.

I.

Eins og greinir að framan var hluti Dyngjuvegar 3, Reykjavík, seldur nauðungarsölu 2. september 2009. Samkvæmt endurritum úr uppboðsbók sýslumannsins í Reykjavík var málið tekið fyrir í fyrsta sinn 19. febrúar 2009 og var gerðarbeiðandi NBI hf. og gerðarþoli Svak ehf. Var þá lagt fram auk nauðungarsölubeiðni, ljósrit skuldabréfs, birtingarvottorð og greiðsluáskorun. Við framhaldssölu 2. september 2009 átti NBI hf. hæsta boð í eignina, 25.000.000 krónur, og var frestur til að samþykkja boðið ákveðinn átta vikur.

Veðskuldabréf það, útgefið 28. september 2007, sem var grundvöllur nauðungar­sölubeiðni og var áhvílandi á 1. veðrétti eignarinnar, ber yfirskriftina „Veðskuldabréf í erlendri mynt“, en í texta bréfsins kemur fram að skuldari viðurkennir að skulda Landsbanka Íslands hf. 47.000.000 króna eða jafnvirði þeirra í eftirtöldum myntum og hlutföllum: CHF 52%, JPY 38% og SEK 10%. Lánstíminn var samkvæmt bréfinu 5 ár og skyldi lánið endurgreiðast með 60 afborgunum, þar af 1/300 hluti lánsins í fyrstu 59 skiptin, en 241/300 í síðustu afborgun. Lánsupphæðin skyldi bera Libor vexti auk 2,5% álags. Af gögnum málsins er að sjá að einungis fyrstu 2 afborganir hafi verið greiddar og er gengið út frá því að lánið sé í vanskilum frá afborgun 1. janúar 2008.

II.

Sóknaraðili byggir á því að samkvæmt 14. gr. laga nr. 38/2001 sé óheimil önnur verðtrygging en sú sem kveðið er á um í greininni, eða vísitala neysluverðs sem Hagstofa Íslands reiknar, þ.m.t. gengistrygging. Tekið sé af skarið um þetta í athugasemdum með frumvarpi til laganna, en þar segi: „Samkvæmt 13. gr. og 1. mgr. 14. gr. frumvarpsins verður ekki heimilt að binda skuldbindingar í íslenskum krónum við dagsgengi erlendra gjaldmiðla. Er talið rétt að taka af allan vafa þar að lútandi.“ Þar sem nefnt skuldabréf brjóti í bága við þetta ákvæði laganna sé það ógild uppboðsheimild.

Þegar nauðungarsalan hafi farið fram, hafi NBI hf. lagt fram kröfulýsingu, þar sem fjárhæð kröfunnar hafi verið talin 118.859.815 krónur. Þessi útreikningur sé byggður á ólöglegum skilmálum skuldabréfsins, sbr. ofangreint lagaákvæði. Fullyrða megi að markaðsverð eignarinnar sé tugum milljóna króna hærra en krafa bankans, sé hún reiknuð lögum samkvæmt sem krafa í íslenskum krónum.

Hæsta boð við nauðungarsöluna hafi verið 25.000.000 króna frá varnaraðilanum NBI hf. Vegna rangrar og ólöglegrar kröfulýsingar bankans hafi verið tilgangslaust fyrir sóknaraðila, aðra veðhafa og aðra, að bjóða í eignina þar sem allt söluandvirði, allt að tæpum 119 millj.kr. myndi renna til bankans. Kröfulýsing, byggð á ólöglegum skilmálum, hafi beinlínis orðið þess valdandi að ekki hafi fengist hærra boð í eignina og muni tjón annarra veðhafa nema tugum milljóna króna vegna hinnar ólöglegu kröfulýsingar, verði nauðungarsalan ekki ógilt.

Sérstök áhersla er lögð á það af hálfu sóknaraðila, að ekki nægi að NBI hf. leiðrétti kröfugerð sína í samræmi við lög og nauðungarsalan haldi gildi sínu, þar sem hið lága boð í eignina hafi haldið í skjóli kröfulýsingar sem hafi byggst á ólöglegum skilmálum bréfsins og fælt aðra frá því að bjóða hærra, en hin selda eign sé vafalaust 80-90 milljóna króna virði við núverandi markaðsaðstæður.

Segja megi að krafa um ógildingu hefði átt að koma fyrr fram og þá á grundvelli XIII. kafla laga 90/1991 um nauðungarsölu. Það hafi ekki verið gert, þar sem í nauðungarsölubeiðni hafi verið lýst kröfu að fjárhæð 2.717.036 krónur, en kröfulýsingin að fjárhæð 118.859.815 krónur hafi fyrst verið lögð fram við framhald uppboðs 2. september 2009 og fyrst þá verið ljóst að bankinn ætlaði að beita ólöglegu gengisákvæði skuldabréfsins. Þá hafi ekki verið lengur hægt að vísa ágreiningi til héraðsdóms á grundvelli XIII. kafla laganna og því orðið að grípa til þess að vísa málinu til dómsins á grundvelli XIV. kafla laganna. Þá sé augljóst að krafa bankans sem lögð var fram við fyrstu fyrirtöku málsins hjá sýslumanni, sé beinlínis röng. Krafist sé nauðungarsölu til lúkningar skuld við gerðarbeiðanda, skuldin síðan sundurliðuð og sögð vera 2.717.036 krónur, í greiðsluáskorun bankans frá 18. júní sé krafan sögð vera 2.869.970 krónur, en í endanlegri kröfulýsingu sé skuldin sögð vera 118.859.815 krónur.

Samkvæmt framanrituðu sé skuldabréf sem bankinn byggð söluheimild sína á, ógilt að lögum og sé það næg ástæða til að ógilda nauðungarsöluna. Þá sé svo gróft misræmi í kröfugerð bankans að því er fjárhæðir varðar, eins og greinir að framan og sé slíkur málatilbúnaður einnig næg ástæða til ógildingar nauðungarsölunni.

Byggt er á XIV. kafla laga nr. 90/1991, 80. gr. Um lagarök er að öðru leyti vísað til laga nr. 38/2001, sérstaklega 13. og 14. gr. Krafa um málskostnað er byggð á 129. gr. laga nr. 91/1991, einkum 3. mgr.

III.

Af hálfu varnaraðila er því alfarið mótmælt að umrætt veðskuldabréf fari í bága við 13. og 14. gr. laga nr. 38/2001. Ekki verði séð að ákvæðin banni að veita lán í erlendri mynt, en í 13. gr. laganna segi m.a. að ákvæði um verðtryggingu gildi um skuldbindingar er varði lánsfé í íslenskum krónum.

Viðskipti þau er mál þetta snúist um séu í  erlendri mynt eins og komi skýrlega fram í fyrirsögn skuldabréfsins. Í skuldabréfinu viðurkenni Svak ehf. að skulda Landsbanka Íslands hf. 47.000.000 krónur eða jafnvirði þeirra í hinum erlendu myntum miðað við sölugengi þeirra á gjalddaga. Fram komi á kaupnótu að Svak ehf. hafi fengið lánið afgreitt í erlendri mynt sem félagið hafi svo selt fyrir íslenskar krónur. Þannig hafi gjaldeyrisviðskipti átt sér stað á milli bankans og lántakans og verði ekki séð að umrædd lagaákvæði eða önnur íslensk lög standi í vegi fyrir slíkri lánveitingu. Þá beri að hafa í huga að sóknaraðili hafi skrifað undir lánið sem stjórnarmaður í Svak ehf., eiganda fasteignarinnar og hafi honum mátt vera fullkunnugt um að um látöku í erlendri mynt hafi verið að ræða og aðra skilamála lánsins, auk þess sem sóknaraðili hafi, sem handhafi veðskuldabréfa á 4. veðrétti, veitt veðleyfi til að þinglýsa bréfinu á 1. veðrétt eignarinnar.

Ekki sé unnt að sjá hvaða þýðingu staðhæfingar sóknaraðila um hugsanlegt markaðs­virði eignarinnar hafi. Söluverðmæti samkvæmt verðmati löggilts fasteignasala, sem liggi frammi í málini, á þeim tíma er uppboð fór fram, hafi verið 39.900.000 króna. Ekki hafi verið sýnt fram á annað verðmæti eignarinnar, utan getgátur í greinargerð sóknaraðila. Því sé ljóst að verðmæti eignarinnar stæði aldrei undir uppreiknaðri kröfu bankans, jafnvel þótt útgefendur hefðu kosið að taka lán í íslenskum krónum, en eftirstöðvar lánsins hefðu verið 63.081.021 króna á uppboðsdegi ef svo hefði verið, eins og fram komi á útreikningi sem liggi frammi í málinu. Sóknaraðili hafi kosið að mæta hvorki á uppboðið né bjóða í eignina eða skila kröfulýsingu á grundvelli handhafaskuldabréfa sinna. Varnaraðili hafi verið hæstbjóðandi og því eignast eignina í kjölfar uppboðsins eins og lög geri ráð fyrir.

Þá er því mótmælt af hálfu varnaraðila að beiðni um nauðungarsölu brjóti gegn ákvæðum laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, en í beiðninni sé sundurliðuð sú fjárhæð sem á þeim tíma hafi verið gjaldfallin af láninu. Á þeim tíma sem leið fram að endanlegri sölu eignarinnar á framhaldssölu hafi bankinn nýtt sér heimild í bréfinu til að gjaldfella skuldina í heild sinni, enda hafi þá verið orðin veruleg vanskil á láninu.

Vísað er til laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og um málskostnað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, aðallega 1. mgr. 130. gr. laganna.

IV.

Sóknaraðili byggir kröfu sína um ógildingu nauðungarsölunnar á Dyngjuvegi 3, 202-0004, Reykjavík, sem fram fór 2. september 2009, einkum á tvenns konar máls­ástæðum. Í fyrsta lagi atriðum er varða tengsl lánsfjárhæðar við erlenda mynt, en í öðru lagi atriðum er varða nauðungarsölubeiðnina, einkum fjárhæð kröfunnar sem þar er lýst.

Að því er varðar síðarnefnda atriðið, hefur komið fram af hálfu varnaraðila að í nauðungarsölubeiðni hafi verið útlistuð krafa eins og hún stóð miðað við vanskil á láninu á þeim tíma, en kröfulýsing sem lögð var fram við endanlega nauðungarsölu miðaðist hins vegar við gjaldfellingu lánsins, en heimild til gjaldfellingar hafi verið í skuldabréfinu. Ljóst er að heimild til gjaldfellingar er í hinu umrædda veðskuldabréfi og er talið upp í bréfinu í nokkrum liðum við hverjar aðstæður megi gjaldfella lánið. Þar á meðal eru talin í 1. tl. veruleg vanefnd á greiðslum afborgana og vaxta og í 2. tl. þegar ákveðin hefur verið nauðungarsala á hinu veðsetta. Verður ekki annað séð en að varnaraðili hafi staðið eðlilega að málum og að ekki sé óeðlilegt að upphafleg beiðni um nauðungarsölu miðist við það sem þá er gjaldfallið, en að skuldin samkvæmt veðskuldabréfinu sé síðar gjaldfelld með heimild í öðrum eða báðum ofangreindra töluliða og endanleg kröfulýsing sé í samræmi við það. Verður umrædd nauðungarsala því ekki ógilt á þessum grundvelli.

Deilt er um það í málinu hvert hafi verið markaðsvirði hinnar seldu eignar þegar nauðungarsala fór fram. Þær upplýsingar sem liggja fyrir, eru annars vegnar opinberar tölur frá Fasteignaskrá en að því er fram kemur í málinu var brunabótamat eignarhlutans 37.400.000 krónur, en fasteignamat hans 31.070.000 krónur við nauðungarsölu. Þá liggur frammi í málinu verðmat löggilts fasteignasala sem unnið var að beiðni varnaraðila málsins. Matið miðast við skoðun eignarinnar á söludegi og eru forsendur þess meðal annars sagðar vera þáverandi ástand á fasteignamarkaði, ástand eignarinnar og staðsetning og gangverð sambærilegra eigna á sama markaðssvæði. Niðurstaða hins löggilta fasteignasala er að matsverð eignarinnar sé 39.900.000 krónur. Í greinargerð sinni heldur sóknaraðili því fram að matið sé allt of lágt og fullyrðir að hin selda eign sé 80-90 milljóna króna virði við núverandi markaðsaðstæður, en leggur ekki fram nein gögn þessu til stuðnings. Verður að leggja mat hins löggilta fasteignasala til grundvallar að því er varðar markaðsvirði eignarinnar.

Lánið sem veitt var í veðskuldabréfinu sem hér er til umfjöllunar var að fjárhæð 47.000.000 íslenskar krónur, eða jafnvirði þeirra í tilgreindum erlendum myntum, eins og rakið hefur verið. Eins og fram hefur komið er gengið út frá því að einungis tvær fyrstu afborgarnirnar af láninu hafi verið greiddar, eða 2/300 hlutar af höfuðstól þess. Ekki verður fallist á það með sóknaraðila að veðskuldabréfið í heild sinni sé ógilt vegna þeirrar gengistengingar sem þar er rakin og verður því að ganga út frá því að jafnvel þótt engin gengistenging hefði verið á láninu og engir vextir, væru eftirstöðvar þess samt þó nokkuð hærri en verðmæti eignarinnar, sbr. það sem að ofan greinir. Verður því ekki talið að sóknaraðili hafi lögvarða hagsmuni af því að fjallað sé í nauðungarsölumáli þessu um lögmæti gengistengingar nefnds veðskuldabréfs, enda ljóst að hann hefði ekki fengið neitt greitt upp í sínar kröfur, jafnvel þótt einungis höfuðstóll lánsins á 1. veðrétti hefði verið innheimtur og lýst kröfu fyrir við nauðungarsöluna. Sóknaraðili á þess hins vegar kost að taka til varna byggðum á ólögmæti gengistengingar veðskuldabréfsins komi til innheimtu eftirstöðva þess að lokinni nauðungarsölu.

Það verður því niðurstaða málsins að hafnað verður kröfu sóknaraðila um ógildingu nauðungarsölu á hluta Dyngjuvegar 3, sem fram fór 3. september 2009 eins og nánar greinir í úrskurðarorði og felst í því viðurkenning á kröfu varnaraðila í málinu.

Miðað við þessi úrslit málsins verður að gera sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað, sem eftir atvikum þykir hæfilega ákveðinn 120.000 krónur.

Anna M. Karlsdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Hafnað er þeirri kröfu sóknaraðila, Axels Kristjánssonar, að ógilt verði sala hluta Dyngjuvegar 3 (íbúð 01-0101), Reykjavík, eign Svak ehf., á nauðungaruppboði sem fram fór 2. september 2009, að kröfu varnaraðila, NBI hf.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 120.000 krónur í málskostnað.