Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Benedikt Bogason og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 13. desember 2016, en kærumálsgögn bárust réttinum 14. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. desember 2016 þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sóknaraðili yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni Esjugrund 48 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að hann verði „sýknaður af öllum kröfum varnaraðila í málinu“. Að því frágengnu ítrekar sóknaraðili kröfur sínar um aðfararfrest er hann hafði uppi í héraði. Þá krefst hann aðallega málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar, en til vara að málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður verði felldur niður.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með skírskotun til forsendna hins kærða úrskurðar verður staðfest að varnaraðilum sé heimilt að fá sóknaraðila borinn út úr fasteigninni með beinni aðfarargerð. Þá eru ekki efni til að taka til greina kröfu varnaraðila um aðfararfrest. Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Kristján Þorsteinsson, greiði varnaraðilum, Fríði Maríu Halldórsdóttur og Þórði Inga Marelssyni, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. desember 2016

Með aðfararbeiðni, sem móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 1. júlí 2016, hafa sóknaraðilar Þórður Marelsson, kt., [...], og Fríður María Halldórsdóttir, kt., [...], bæði til heimilis að Esjugrund 48 í Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að varnaraðili, Kristján Þorsteinsson, kt. [...], Esjugrund 48 í Reykjavík, verði ásamt öllu sem honum tilheyrir borinn út úr húsnæði sóknaraðila að Esjugrund 48 í Reykjavík, fastanúmer 208-5646 með beinni aðfarargerð. Jafnframt krefjast sóknaraðilar málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til vara að hann verði „sýknaður af öllum kröfum“ sóknaraðila. Verði fallist á kröfu sóknaraðila krefst hann þess „að kæra á þeim úrskurði til Hæstaréttar fresti gildi aðfararheimildar, ásamt að aðfararfrestur verði tiltekinn í úrskurði að minnsta kosti 8 mánuðir frá uppkvaðningu úrskurðar en til vara samkvæmt sanngjörnu mati dómsins“. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Mál þetta var þingfest 9. september sl. Var næsta fyrirtaka málsins ákveðin 23. sama mánaðar en henni frestað vegna veikinda varnaraðila. Í þinghaldi 30. september lagði varnaraðili fram greinargerð og var málinu þá frestað ótiltekið. Dómari tók málið fyrir 18. október sl. Í því þinghaldi krafðist varnaraðili úrskurðar um hæfi dómara og fór fram flutningur um þá kröfu. Málið var tekið til úrskurðar og kvað dómari upp úrskurð í sama þinghaldi þar sem kröfunni var hafnað. Varnaraðili kærði þá niðurstöðu til Hæstaréttar 1. nóvember sl. Mun málið hafa verið fellt niður hjá réttinum þar sem varnaraðili skilaði ekki gögnum vegna kærunnar innan tilskilins tíma. Dómari boðaði til fyrirtöku í málinu föstudaginn 25. nóvember sl. um leið og hann fékk upplýsingar um lyktir málsins í Hæstarétti. Sá tími hentaði varnaraðila ekki og var þá boðað til fyrirtöku 29. sama mánaðar. Í því þinghaldi var málinu frestað til aðalmeðferðar 1. desember sl. Var málið tekið til úrskurðar þann dag að loknum munnlegum málflutningi.

I

Málavextir

Með leigusamningi 25. maí 2015 tók varnaraðili íbúð sóknaraðila, í kjallara fasteignar þeirra að Esjugrund 48 í Reykjavík, á leigu frá og með 1. júní 2015. Samkvæmt A-lið 3. gr. samningsins var hann tímabundinn og skyldi honum ljúka 31. maí 2016. Þá sagði í ákvæðinu að leigusamningnum lyki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.

Samkvæmt 8. gr. samningsins skyldi leigan nema 115.000 krónum á mánuði og vera óbreytt út leigutímann. Þá sagði að samið væri um eins mánaðar fyrirframgreiðslu. Samkvæmt 10. gr. samningsins skyldi leigjandi setja tryggingu fyrir réttum efndum samningsins og nam umsamin tryggingarfjárhæð 230.000 krónum. Skyldi hún greidd leigusala og vera til varðveislu hjá honum. Þá sagði í 12. gr. samningsins að leigjandi hefði kynnt sér húsnæðið, skoðað það og samþykkt. Þá sagði í niðurlagi 13. gr. samningsins að um hann giltu ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994.

Sóknaraðilar sendu varnaraðila áskorun um rýmingu húsnæðisins með skeyti 1. júní 2016. Þar sagði að leigusamningurinn væri útrunninn en varnaraðili væri enn í eigninni og var skorað á hann að rýma húsnæðið og afhenda eigendum umráð þess innan sjö daga frá dagsetningu áskorunarinnar. Kom þar jafnframt fram að húsaleiga hefði ekki verið greidd fyrir mars, apríl og maí 2016 og að vanskil næmu 345.000 krónum auk vaxta. Var skorað á varnaraðila að greiða kröfuna strax. Fyrir lægi að í vörslu leigusala væri trygging að fjárhæð 230.000 krónur sem yrði skuldajafnað inn á vanskil yrðu þau ekki greidd. Yrði áskoruninni ekki sinnt yrði farið fram á útburð varnaraðila án frekari viðvörunar í samræmi við 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Varnaraðili sendi sóknaraðilum bréf 14. júní 2016 varðandi lok leigusamnings aðila þar sem vísað er til þess að leigjandi hafi samkvæmt ákvæðum laga nr. 36/1994 forleigurétt á áframhaldandi leigu í hinu leigða sé ætlun leigusala að halda húsnæði áfram í útleigu. Þá segir að er varnaraðili hafi borið áframhaldandi leigu í tal við leigusala hafi honum skilist að það kæmi vel til greina en þegar frá leið hafi „komið einhver önnur meining í þetta hjá ykkur vegna ágreinings okkar á milli um atvik á liðnum leigutíma“. Hafi hann viljað leysa þann ágreining þannig að allir væru sáttir. Fælist það í því að hann fengi afslátt á leigu vegna atvika og ástands sem truflað hafi einkalíf hans verulega og valdið honum „óþægindum, sárindum og ótta“.

Varnaraðili varð ekki við áskorun sóknaraðila um rýmingu húsnæðisins og sendu sóknaraðilar beiðni um útburð til héraðsdóms sem móttekin var 1. júlí sl.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðilar byggja útburðarkröfu sína á því að hinn tímabundni leigusamningur aðila hafi runnið út 31. maí sl. samkvæmt skýru ákvæði í samningnum. Sóknaraðilar kveða heimild til útburðar byggja á 12. og 13. kafla laga nr. 90/1989, um aðför, einkum 78. gr.

Í 3. gr. samningsins komi skýrt fram að samningnum ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Varnaraðila hafi verið tilkynnt að ekki yrði um framlengingu samningsins að ræða. Þá hafi honum verið sent símskeyti þar sem skorað var á hann að rýma húsnæðið þar sem leigusamningur væri útrunninn og greiða gjaldfallna leigu. Lögmaður sóknaraðila kveður engin áhöld vera um það að varnaraðili haldi því fram að skeytið hafi ekki borist sér en það hafi enga þýðingu fyrir úrlausn málsins. Í því felist ekki bindandi málflutningsyfirlýsing um eitt eða neitt.

Þá taka sóknaraðilar fram að um húsnæði fjölskyldu sóknaraðila sé að ræða og því eigi ákvæði um forleigurétt leigjanda ekki við, sbr. 2. mgr. 51. gr. laga nr. 36/1994. Þá hafi ekki staðið til að leigja húsnæðið áfram heldur hyggist sóknaraðilar nýta það fyrir fjölskyldu sína. Þá kveða sóknaraðilar tilvísun varnaraðila til 61. gr. laga nr. 36/1994 um riftun ekki hafa nokkra þýðingu í málinu enda sé ekki byggt á því ákvæði af hálfu sóknaraðila. Benda sóknaraðilar á að þótt endanlegt uppgjör milli aðila kunni að eiga eftir að fara fram hafi það engin áhrif á rétt þeirra til umráða yfir eigin húsnæði. Þá mótmæla sóknaraðilar því að fallist verði á kröfu varnaraðila um að kæra fresti réttaráhrifum úrskurðarins og að ákvarðaður verði tiltekinn aðfararfrestur í úrskurðarorði.

Sóknaraðilar telja málið einfalt. Leigutíma sé lokið. Varnaraðili hafi ekki sinnt áskorun um að rýma húsnæðið. Hafi þau brýna hagsmuni af því að gerðin nái fram að ganga enda dvelji varnaraðili í húsnæðinu í óþökk þeirra og það þrátt fyrir óskir um rýmingu þess. Sóknaraðilum sé því nauðugur einn kostur að leita atbeina dómstóla og fá dómsúrskurð um útburð varnaraðila.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili kveður málið svo vanbúið og vanreifað að það standist ekki áskilnað laga til þess að unnt sé að taka kröfuna til greina.

Varnaraðili byggir jafnframt á því að honum hafi aldrei borist símskeyti það er sóknaraðilar vísi til og hafi hann lagt fram gögn í málinu sem sýni með óyggjandi hætti fram á það. Þá byggir varnaraðili á því að lögmaður sóknaraðila hafi gefið bindandi málflutningsyfirlýsingu í þinghaldi þar sem hann hafi lýst því yfir að í málinu væri ekki byggt á umræddu símskeyti. Þá mótmælir varnaraðili einnig meintri leiguskuld sem sóknaraðilar vísi til í málflutningi sínum.

Varnaraðili kveðst fyrst hafa séð símskeyti með áskorun um rýmingu húsnæðisins við fyrirtöku málsins 9. september sl. Byggir varnaraðili á því að sóknaraðilar sjálfir hafi móttekið þessa meintu áskorun sína án þess þó að afhenda varnaraðila hana en sóknaraðilar búi í sama húsi og hafi þann inngang að húsinu sem sé mest áberandi. Enda komi það fram í yfirlýsingu póstburðarmanns að hann minnist þess ekki að hafa borið áskorunina út í kjallarann heldur á 1. hæðina. Með því að sóknaraðilar sjálfir hafi tekið á móti eigin beiðni geti hún ekki haft nokkra þýðingu í málinu og það jafngildi því að engin áskorun hafi verið send í ljósi 13. gr. laga nr. 36/1994, sbr. og 3. mgr. 82. gr. laga nr. 91/1991

Auk þess komi ekki fram í gögnum málsins að meint skeyti hafi verið borið út, né heldur hvert það fór, hafi það yfirhöfuð farið á einhvern stað. Meðal annars af þessari ástæðu verði að hafna útburðarbeiðni sóknaraðila enda megi ekki vera minnsti vafi á réttmæti kröfu sóknaraðila í útburðarmálum sem þessum. Öllum formskilyrðum laga verði að vera fullnægt, m.a. hvað varðar tilkynningar, áskoranir, fresti og annað.

Hvað varði meint lok húsaleigusamnings aðila tekur varnaraðili fram að honum hafi ekki verið tilkynnt um að ekki yrði um framlengingu samnings að ræða. Þvert á móti hafi verið samkomulag með aðilum um að hann fengi áframhaldandi og ótímabundinn leigusamning um húsnæðið. Meðal annars komi fram í bréfi varnaraðila til sóknaraðila 14. júní sl. að samkomulag um áframhaldandi leigu væri til staðar þótt það hefði mátt orða á ákveðnari hátt. Þá komi jafnframt fram í bréfinu að varnaraðili hafi áður farið fram á endurgreiðslu og afslátt á leigu vegna ónæðis og annars sem hann hafi orðið fyrir í húsnæðinu. Við þær athugasemdir „þykknaði“ í sóknaraðilum. Þeir hafi þó ekki dregið til baka loforð um áframhaldandi leigu. Þá hafi sóknaraðilar ekki svarað því sem fram komi í bréfinu. Að setja fram útburðarbeiðni við þessar aðstæður sé „meira en lítið ámælisvert“.

Að auki byggir varnaraðili framleigurétt á 59. gr. laga nr. 36/1994, þ.e. að hann hafi nýtt húsnæðið í meira en tvo mánuði frá lokum leigusamnings án þess að fá áskorun um rýmingu.

Hvað varði meinta leiguskuld sé henni mótmælt af hálfu varnaraðila. Að leiga sé ógreidd sé fyrirsláttur af hálfu sóknaraðila. Þá tekur varnaraðili fram að sóknaraðilar hefðu orðið að beina til hans áskorun um greiðslu innan tiltekins frests áður en þau sendu honum áskorun um rýmingu húsnæðisins, sbr. 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Þá fyrirgeri leigusali riftunarrétti sínum með því að taka við greiðslum án fyrirvara um riftun. Ekki sé því unnt að taka kröfu sóknaraðila til greina á grundvelli leiguskuldar.

Með vísan til alls þessa beri að hafna kröfum sóknaraðila þar sem skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 séu ekki fyllt. Þá beri að hafna henni þar sem varhugavert verði að telja að hún nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. áðurnefndra laga, á grundvelli þeirra gagna sem heimilt sé að afla í málum sem þessum. Þá byggi varnaraðili kröfu sína um að kæra fresti aðfarargerð og að aðfararfrestur verði tiltekinn í úrskurðarorði á 3. mgr. 84. gr. laganna.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu hafa sóknaraðilar krafist útburðar varnaraðila úr íbúð í kjallara húseignar þeirra að Esjugrund 48 í Reykjavík, fastanúmer 208-5646, er þau eru þinglýstir eigendur að.

Varnaraðili hefur krafist frávísunar málsins og verður málatilbúnaður hans skilinn svo að það sé sökum þess að beiðni sóknaraðila sé svo óskýr og vanreifuð að úrskurður geti ekki gengið um kröfur þeirra. Ekki verður að mati dómsins séð að neinir gallar séu á beiðni sóknaraðila eða fylgigögnum með henni sem varðað geti frávísun málsins. Þá verður ekki heldur talið að málatilbúnaður sóknaraðila hafi verið svo óljós að það hafi haft áhrif á varnir varnaraðila í málinu. Er kröfu varnaraðila um frávísun málsins hafnað.

Sóknaraðilar kveða tímabundinn leigusamning við varnaraðila hafa runnið sitt skeið á enda 31. maí 2016. Hafi honum verið send áskorun 1. júní 2016 um rýmingu húsnæðisins en við henni hafi hann ekki orðið. Auk þess taka sóknaraðilar fram til áréttingar að varnaraðili sé í vanskilum með leigu en útburðar sé þó ekki krafist af þeim sökum. Þá hafna sóknaraðilar því að samkomulag hafi orðið með aðilum um áframhaldandi leigu húsnæðisins enda standi ekki til að leigja það áfram. Þá geti varnaraðili ekki byggt á því að hann eigi forleigurétt til húsnæðisins þar sem um heimili sóknaraðila sé að ræða, sbr. 2. mgr. 51. gr. laga nr. 36/1994.

Varnaraðili mótmælir því að honum hafi borist áskorun um rýmingu húsnæðis. Hafi hann lagt fram gögn sem sýni fram á annað. Þá kveður varnaraðili að svo hafi um samist með aðilum að hann fengi áframhaldandi og ótímabundinn samning um leigu á húsnæðinu. Þá hafnar hann því að leiga sé í vanskilum. Hann kveðst hafa haft ýmislegt við húsnæði og framkomu sóknaraðila að athuga en þá „þykknaði“ í þeim.

Eins og málið liggur fyrir dóminum reyni á það hvort réttur sóknaraðila sé svo skýr og óumdeildur að hann verði ráðinn af gögnum málsins og þar með hvort skilyrði til útburðar á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför séu fyrir hendi.

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 er manni, sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna, heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að láta gerðarbeiðanda af hendi umráð hennar að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar.

Eins og áður er rakið tók varnaraðili umrætt húsnæði á leigu frá 1. júní 2015 með leigusamningi við sóknaraðila. Var samningurinn tímabundinn og skyldu lok leigutíma vera 31. maí 2016. Í samningnum var tekið fram að tímabundnum samningi lyki á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.

Í málinu liggur fyrir að sóknaraðilar sendu varnaraðila áskorun um rýmingu húsnæðisins 1. júní 2016. Á skeytið er ritað „tilkynnt“ 2. júní 2016. Varnaraðili hefur haldið því fram að sér hafi ekki verið afhent skeytið og tilkynning hafi verið skilin eftir á efri hæð hússins hjá sóknaraðilum sjálfum. Hafi hann ekki haft vitneskju um skeytið fyrr en málið var þingfest í héraðsdómi 9. september sl. og hann fengið afrit ganga málsins í hendur. Þá kveður varnaraðili að lögmaður sóknaraðila hafi gefið bindandi málflutningsyfirlýsingu fyrir dóminum um að í málinu sé ekki byggt á skeytinu.

Hvað það síðastnefnda varðar tekur dómurinn fram að af hálfu sóknaraðila hafi ekki verið fallið frá því að byggja á því að skeytið hafi verið sent með sannanlegum og tryggilegum hætti í samræmi við ákvæði húsaleigulaga. Af hálfu sóknaraðila var á hinn bóginn ítrekað fyrir dóminum að fyrir úrlausn málsins skipti ekki máli hvernig viðtöku skeytisins var háttað.

Dómurinn tekur fram að áskorunin var send með skeyti sem borið var út á Eskjugrund 48 í Reykjavík og áritað um að það hafi verið „tilkynnt“. Verður því að líta svo á að áskorunin hafi verið send með sannanlegum og tryggilegum hætti. Samkvæmt meginreglu 13. gr. laga nr. 36/1994 hafði áskorun sóknaraðila um rýmingu húsnæðisins því þau áhrif að lögum sem henni var ætlað. Er varnaraðila því ekki hald í þeirri mótbáru að honum hafi ekki borist áskorunin.

Málatilbúnað varnaraðila verður að skilja svo að auk ofangreinds haldi hann því fram í málinu að sóknaraðilum hafi ekki verið rétt að krefjast útburðar þar sem uppgjör hafi ekki farið fram þeirra á milli. Þá hafi varnaraðili einnig haft ýmislegt að athuga við ástand hins leigða. Heimild leigusala til að krefjast umráða yfir húsnæði sínu við lok leigusamnings er ekki háð fjárhagslegu uppgjöri aðila vegna afsláttar af leigu vegna ástands húsnæðis eða af öðrum slíkum ástæðum. Geta sjónarmið varnaraðila hvað þetta varðar ekki leitt til þess að útburðarbeiðni verði hafnað.

Fyrir liggur að leigusamningur er runninn út og samningsbundinn réttur varnaraðila til húsnæðisins því niður fallinn. Ekki hefur verið sýnt fram á að varnaraðili eigi rétt til húsnæðisins á grundvelli forgangsréttar eða að samkomulag hafi orðið um áframhaldandi afnot hans af húsnæðinu. Þá verður ekki talið að 59. gr. laga nr. 36/1994 eigi við í málinu enda skoruðu sóknaraðilar á varnaraðila að rýma húsnæðið um leið og leigusamningi lauk. Varnaraðili hefur ekki orðið við því að rýma húsnæðið. Er ljóst að hann er í húsnæðinu án heimildar og í óþökk sóknaraðila. Samkvæmt öllu framansögðu verður því talið að fullnægt sé skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um að varnaraðili verði borinn út úr húsnæði sóknaraðila með beinni aðfarargerð.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, verður varnaraðili dæmdur til að greiða sóknaraðila málskostnað eins og nánar greinir í úrskurðarorði og hefur þá verið tekið tillit til greiðslu virðisaukaskatts. Ekki eru efni til þess að mæla sérstaklega fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæðis 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Varnaraðili hefur krafist þess að verði fallist á kröfu sóknaraðila verði í úrskurði kveðið á um að málskot til æðra dóms fresti frekari fullnustugerðum á grundvelli 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 og að í úrskurði verði mælt fyrir um að aðfararfrestur verði átta mánuðir frá uppkvaðningu úrskurðar en til vara samkvæmt sanngjörnu mati dómsins. Litið hefur verið svo á að ákvæði þetta eigi einkum við ef hagsmunir sem um er deilt eru ófjárhagslegs eðlis og tjón gerðarþola yrði ekki bætt með fégreiðslu. Þar sem ekki verður annað séð en að þeir hagsmunir, sem hér eru í húfi, séu eingöngu fjárhagslegir þykja ekki vera efni til að fallast á þessa kröfu varnaraðila og er henni því hafnað. Að þessu sögðu standa lög ekki til þess að fallist verði á kröfu varnaraðila um átta mánaða aðfararfrest eða annan frest samkvæmt mati dómsins.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 3. október sl.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Kröfu varnaraðila, Kristjáns Þorsteinssonar, um frávísun málsins, er hafnað.

Varnaraðili skal með beinni aðfarargerð borinn út úr eign sóknaraðila, Þórðar Marelssonar og Fríðar M. Halldórsdóttur, að Esjugrund 48 í Reykjavík, fastanúmer 208-5646, ásamt öllu því sem honum tilheyrir.

Varnaraðili greiði sóknaraðilum 400.000 krónur í málskostnað.

Málskot til Hæstaréttar frestar ekki aðfarargerð samkvæmt þessum úrskurði.