Fimmtudaginn 9. júní 2005.
Nr. 44/2005.	Þorsteinn J. Úlfarsson (Guðni Á. Haraldsson hrl.) gegn Elínu M. Gunnarsdóttur (Hróbjartur Jónatansson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Matsgerð. Afsláttur. Aðfinnslur.

E höfðaði mál á hendur Þ til heimtu eftirstöðva kaupverðs á fasteign. Þ hélt því fram að hann ætti gagnkröfu til skuldajafnaðar þar sem fasteignin hefði verið haldin göllum, meðal annars reynst minni en ætlað var við sölu hennar. Kröfu sína reisti Þ aðallega á því að hann ætti kröfu til skaðabóta en til vara afsláttar af kaupverði. Fallist var á þá niðurstöðu héraðsdóms að ekki væru skilyrði fyrir skaðabótaábyrgð E. Hins vegar var frávik á stærð eignarinnar talið svo verulegt að það veitti Þ rétt til afsláttar af umsömdu kaupverði. Þótti með matsgerð sem lá fyrir í málinu nægilega sannað að afsláttarkrafa Þ næmi ekki lægri fjárhæð en þeim eftirstöðvum kaupverðs sem E krafði Þ um í málinu. Var Þ því sýknaður af kröfu E.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. febrúar 2005. Hann krefst þess aðallega að hinum áfrýjaða dómi og úrskurði héraðsdóms 25. maí 2004 verði breytt á þá leið að stefnda verði gert að greiða sér 1.309.512 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. nóvember 2003 til greiðsludags þannig að krafa hans komi til skuldajafnaðar við kröfu stefndu. Til vara krefst hann sýknu af kröfu stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og úrskurðar héraðsdóms 25. maí 2004. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur málsaðila er sprottinn af kaupum áfrýjanda á húseigninni Óðinsgötu 25, Reykjavík af stefndu með kaupsamningi 12. desember 2001. Kaupverð var 6.000.000 krónur. Síðasti hluti umsaminnar útborgunar, 700.000 krónur, skyldi greiddur 5. ágúst 2002. Áfrýjandi innti þá greiðslu ekki af hendi og höfðaði stefnda mál þetta til heimtu hennar. Áfrýjandi krafðist sýknu en til vara lækkunar á stefnukröfu. Byggði hann á því að fasteignin hefði verið haldin göllum og ætti hann af þeim sökum gagnkröfu til skuldajafnaðar á móti framangreindum eftirstöðvum kaupverðs. Í héraði höfðaði áfrýjandi gagnsök á hendur stefndu 13. nóvember 2003 og krafðist 1.309.512 króna vegna ætlaðra galla á fasteigninni. Með úrskurði 25. maí 2004 var gagnsökinni vísað frá héraðsdómi. Sá úrskurður hefur ekki verið kærður til Hæstaréttar eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/991 um meðferð einkamála og kemur því ekki til endurskoðunar.

II.

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi var að beiðni áfrýjanda dómkvaddur matsmaður til að meta þá galla er hann taldi vera á eigninni. Var niðurstaða hans að verðgildi húseignarinnar væri 1.279.512 krónum lægra en umsamið kaupverð vegna þess að eignin hafi reynst minni en ætlað var við sölu hennar og að kostnaður við að lagfæra vegg, sem skemmdur væri af fúa, væri hæfilega metinn 30.000 krónur. Niðurstaðan að því er snertir stærðarfrávik var byggð á útreikningi miðað við söluverð á m² í kaupsamningi aðila, 133.333 krónur, sem var síðan margfaldað með þeim fjölda m² sem á vantaði til að eignin næði 45 m².

Ekki er ágreiningur með aðilum um að húseignin var, þegar kaup tókust með þeim, talin vera 45 m² að stærð í skrám Fasteignamats ríkisins. Sú stærð var tilgreind í söluyfirliti fasteignasölunnar Fasteignaþings er annaðist milligöngu um kaupin. Í kaupsamningi var kveðið á um að stefnda skyldi sjá um að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir útgáfu afsals. Eignaskiptayfirlýsing er dagsett 27. september 2002. Samkvæmt henni er brúttóflatarmál sem og birt flatarmál húseignarinnar talið vera 34,2 m². Að auki fylgdi eigninni hlutdeild í þvottahúsi og geymslu, sem er sameiginleg með húseigninni Baldursgötu 13. Af matsgerð og framburði matsmanns fyrir héraðsdómi má ráða að matsmaður taldi hlutdeild hinnar seldu eignar í sameigninni samsvara liðlega 1,2 m². Áfrýjandi lagði fyrir Hæstarétt bréf þess manns, er annaðist gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, dagsett 14. mars 2005. Er hlutdeild Óðinsgötu 25 í þessari sameign þar talin samsvara 1,54 m². Af hálfu áfrýjanda við málflutning fyrir Hæstarétti var lýst yfir því að hann teldi að stærð eignarinnar skyldi við þetta miðuð ef talið yrði að taka ætti tillit til þessarar sameignar við mat á stærð hennar.

Áfrýjandi reisir gagnkröfu sína til skuldajafnaðar vegna framangreindra galla á fasteigninni aðallega á því að hann eigi kröfu til skaðabóta úr hendi stefndu en til vara kröfu til afsláttar af kaupverði. Með vísan til forsendna héraðsdóms er fallist á þá niðurstöðu að ekki séu skilyrði fyrir skaðabótaábyrgð stefndu. Í dómaframkvæmd hefur það ekki verið talinn galli á fasteign að hún reynist minni en upplýst er við kaup nema stærðarfrávikið sé verulegt. Eins og að framan er rakið var talið í söluyfirliti að húseignin væri 45 m² en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni reyndist stærð hennar einungis vera um 34,2 m² eða 35,74 m² ef tillit er tekið til hlutdeildar í sameign hússins með húsinu nr. 13 við Baldursgötu. Verður að telja þetta frávik svo verulegt að það veiti áfrýjanda rétt til afsláttar af umsömdu kaupverði. Þrátt fyrir að fleiri atriði en þau sem greinir í forsendum matsgerðar skipti máli þegar metin er fjárhæð afsláttar þykir með matsgerðinni nægilega sannað að afsláttarkrafa áfrýjanda nemi ekki lægri fjárhæð en þeim eftirstöðvum kaupverðs sem stefnda krefur áfrýjanda um í máli þessu. Verður áfrýjandi samkvæmt því sýknaður af kröfu stefndu.

Stefnda verður dæmd til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Það athugast að efni þeirra ummæla áfrýjanda sem héraðsdómari hefur eftir honum innan tilvitnunarmerkja gaf ekki tilefni til að taka þau sérstakleg upp í dóm, auk þess sem þau eru ekki í fullu samræmi við það endurrit af aðilaskýrslu hans sem er í málsgögnum til Hæstaréttar.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Þorsteinn J. Úlfarsson, skal vera sýkn af kröfu stefndu, Elínar M. Gunnarsdóttur.

Stefnda greiði áfrýjanda samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 20. desember 2004.

I.

Mál þetta, sem dómtekið var fimmtudaginn 2. desember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Elínu Margréti Gunnarsdóttur, kt. 150572-5769, Þverási 6, Reykjavík, með stefnu birtri 25. júní 2003 á hendur Þorsteini J. Úlfarssyni, kt. 091257-5769, Óðinsgötu 25, Reykjavík.  Með stefnu birtri 13. nóvember 2003 höfðaði stefndi gagnsök á hendur stefnanda í máli þessu.

        Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, að stefnda verði gert að greiða stefnanda kr. 700.000, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. 1. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 05.08. 2002 til greiðsludags, allt gegn afhendingu afsals fyrir fasteigninni Óðinsgötu 25, Reykjavík.  Þá greiði stefndi stefnanda málskostnað, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

        Dómkröfur stefnda eru þær aðallega, að hann verði alfarið sýknaður af dómkröfum stefnanda, en til vara, að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar.  Í báðum tilvikum er krafizt málskostnaðar að mati réttarins, þar sem tillit verði tekið til matskostnaðar, auk lögmælts virðisaukaskatts.

II.

Málavextir:

Málavextir eru þeir, að með kaupsamningi dags. 12. desember 2001 seldi stefnandi stefnda fasteignina Óðinsgötu 25, ásamt hlutdeild í sameign hússins, þ.m.t. hlutdeild í þvottahúsi móti öðrum eigendum að Baldursgötu 13, en fasteignirnar eru samliggjandi.  Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fyrir Baldursgötu 13 og Óðinsgötu 25 var hin selda fasteign byggð árið 1924 og er stærð hennar talin 34,2 m².  Í sölulýsingu var fasteignin talin vera 45 m² og greinir aðila á um stærðina.  Stefnandi kveður hið selda, að meðtalinni sameign, vera um 45 m², en stefndi kveður rétta stærð vera rúma 34 m².  Kaupverð hins selda var kr. 6.000.000 og skyldi greiðast með yfirtöku skulda að fjárhæð kr. 3.247.518, fasteignaveðbréfi, kr. 652.482, og greiðslu á samtals kr. 2.100.000, sem skyldu greiðast í þrennu lagi, þ.e. kr. 900.000 við kaupsamning og afhendingu, kr. 500.000 hinn 5. maí 2002 og kr. 700.000 hinn 5. ágúst 2002.  Í tl. 2 á bakhlið kaupsamningsins segir, að eignin sé seld í “núverandi ástandi, sem kaupandi hefur kynnt sér með skoðun, og hann sættir sig við að öllu leyti.”  Eignin var afhent við gerð kaupsamnings. 

        Stefndi greiddi umsamdar greiðslur fram til lokagreiðslu, sem hann hefur neitað að greiða og ber við, að eignin hafi ekki verið eins og getið var í sölulýsingu.  Hún sé minni en lofað hafi verið, hún sé klædd járni en ekki áli, auk þess sem hún sé haldin göllum.  Lekið hafi inn í svefnherbergi og baðherbergi, sem skemmt hafi timburvirki.

        Að ósk stefnda var dómkvaddur matsmaður, Hjalti Sigmundsson byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari, til að meta úrbætur og kostnað vegna leka í svefnherbergi og baðherbergi, rýrnun á verðgildi eignarinnar vegna járnklæðningar í stað áls og rýrnun á verðgildi eignarinnar vegna stærðarmunar, þ.e. miðað við að raunstærð hennar sé ca 34 m², en uppgefin stærð við sölu 45 m².  Er matsgerðin dags. í október 2003.  Er niðurstaða matsmanns sú, að enginn leki sé í svefnherbergi, mismunur á klæðningu hússins hafi lítil sem engin áhrif, munur á verðgildi eignarinnar vegna stærðarmunar nemi kr. 1.279.512 og kostnaður vegna viðgerðar á leka í baðherbergi nemi kr. 30.000.

        Ágreiningur aðila snýst um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

        Stefndi höfðaði gagnsök í málinu til greiðslu skaðabóta vegna meintra galla á hinni seldu eign.  Með úrskurði uppkveðnum 25. maí 2004 var gagnsökinni vísað frá dómi.

III.

Málsástæður stefnanda:

Stefnandi byggir kröfur sínar í aðalsök á því, að samkvæmt ákvæðum kaupsamnings hafi stefndi lofað að greiða umsamið kaupverð með umsömdum hætti.  Með því að stefnandi hafi afhent hið selda eins og umsamið var, beri stefnda að greiða stefnanda kaupverð fasteignarinnar, auk vaxta og kostnaðar.

        Stefnandi vísar til meginreglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Um vexti vísar stefnandi til vaxtalaga nr. 25/1987 og um málskostnað til 129. gr. og 130. gr. 1. nr. 91/1991.

Málsástæður stefnda:

Stefndi byggir aðalkröfu sína á því, að eign sú, er hann keypti af stefnanda, hafi verið haldin verulegum og alvarlegum göllum og hafi ekki verið búin þeim eiginleikum, sem stefnda hafi verið kynntir við kaup hans á eigninni.  Stefnandi hafi vitað eða mátt vita um þessa annmarka.  Stefnandi beri því, að mati stefnda, skaðabótaábyrgð gagnvart honum á þeim göllum.  Skaðabótaábyrgðina beri stefnandi samkvæmt almennum reglum kröfuréttar og kaupréttar, og telji stefndi stefnanda skyldugan til að bæta sér með fébótum allan kostnað vegna þeirra galla, sem staðreynt hafi verið, að séu á hinni seldu eign og dómkvaddur matsmaður hafi metið, og sem fram komi í matsgerð hans.

        Varakröfu sína byggir stefndi á því, að stefnanda beri að veita honum afslátt af kaupverði, þar sem ljóst sé, að fasteignin hafi ekki þá eiginleika, sem stefndi hefði mátt ætla, að hún hefði.

        Stefndi vísar til meginreglna samningalaga nr. 7/1936 og laga um lausafjárkaup nr. 39/1922 með lögjöfnun, einkum 42. gr.  Kröfu um dráttarvexti styður stefndi við 6. gr. l. nr. 38/2001.  Varðandi kröfu um málskostnað vísar stefndi til l. mgr. 130. gr. l. nr. 91/1991.

IV.

Forsendur og niðurstaða:

Ekki er í sjálfu sér ágreiningur um kröfu stefnanda í máli þessu, en sýknukrafa stefnda byggir á því, að hann eigi gagnkröfu til skuldajöfnuður á móti kröfu stefnanda.  Byggir gagnkrafan aðallega á því að stefnandi beri skaðabótaábyrgð á því að eignin sé minni en lofað hafi verið og sé að auki haldin eftirtöldum göllum:    Hún sé klædd járni en ekki áli og lekið hafi inn í svefnherbergi og baðherbergi, sem skemmt hafi timburvirki.  Til vara gerir stefndi kröfu um afslátt vegna sömu atriða.  Vísar stefndi til matsgerðar dómkvadds matsmanns, kröfum sínum til stuðnings.

        Matsgerð hins dómkvadda matsmanns er dags. í október 2003.  Í niðurstöðum hans kemur fram um matsliði 1 og 2, að ekki sé um að ræða leka í svefnherbergi og að stálklæðning í stað álklæðningar hafi lítil sem engin áhrif á verðgildi eignarinnar.  Matsliður 3 fjallar um stærð eignarinnar, en í matsgerð segir svo m.a. í umfjöllun og niðurstöðu um þann lið:

 

“Fram kemur í eignaskiptasamningi, sem Ragna Þóra Ragnarsdóttir hefur gert fyrir Baldursgötu 13 og Óðinsgötu 25, að Óðinsgata 25 er 34,2 m², þ.e. birt flm.  Eignin á auk þess hlutdeild í sameign með Baldursgötu 13, eða sem nemur 0,27% í matshluta 01.  Botnflötur matshluta 01 er 445,8 m² og birt flm. 292,1 m².

Sameiginlegar geymslur (þvottaherbergi og hjólageymsla) áfastar Óðinsgötu 25 eru 6,3 m² og 5,5 m^2.  Samtals eru geymslurnar og Óðinsgata 25 því 46 m².

................

Niðurstaða

Matsmaður telur, að verðgildi eignarinnar að Óðinsgötu sé minna en sem nemur því flatarmáli sem eignin er minni en ætlað var við sölu.  Hver m² í eigninni að Óðinsgötu 25 kostar sem nemur kaupverði deildu með ætluðu flatarmáli við sölu = 6.000.000 kr./45,00 m² = 133.333,33 kr./m².  Matsmaður telur, að verðgildi eignarinnar sé lægra sem nemur mismuni á ætluðu flatarmáli við sölu og raunverulegu flatarmáli, að viðbættum hluta í sameign, eða 133.333,33 kr./m² x (45,00-(34,20+0,27%x445,8)) = 1.279.512,- kr.”

 

        Matsliður 4 fjallar um leka við sturtubotn, og kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu, að tréverk neðst í vegg milli skáps í svefnherbergi og baðherbergis sé blautt og fúið og að leki sé með þéttingum við sturtubotn, en einnig sé ljóst, að lekið hafi um lengri tíma, þar sem timbur sé orðið fúið.  Kostnað við lagfæringar metur hann á kr. 30.000, þar með talið efni, kr. 6.000.

        Málsaðilar gáfu skýrslu fyrir dóminum, sem og matsmaðurinn, Hjalti Sigmundsson byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari.

        Stefnandi skýrði svo frá m.a., að hún hefði eignazt íbúðina og flutt inn í hana í janúar 1999.  Þá hafi stærð hennar verið talin vera 45 m².  Hún hafi búið þar í tæp 3 ár og aldrei orðið vör við, að íbúðin gæti verið minni en upp var gefið.  Þá hafi hún ekki orðið vör við fúa eða fúkkalykt á baðherbergi, meðan hún bjó þar.  Hún hafi látið fagmann kýtta í sturtubotn, þegar hún flutti inn, en það hafi verið sprunga í honum.  Hún kvað stefnda hafa komið og skoðað í tvígang; í síðara skiptið hafi hann mætt með málband til að mæla út fyrir rúmi og eldavél, og hafi hann síðan gert athugasemdalaust tilboð.

        Stefndi skýrði svo frá m.a., að hann hafi, fljótlega eftir að hann flutti inn, farið að sjá skordýr í íbúðinni, en það, sem hafi “pirrað” hann fyrst, hafi verið stærðin, því hann hafi verið með tvo tveggja sæta og einn þriggja sæta sófa, sem hafi fyllt stofuna, og hafi hann þá farið að velta fyrir sér stærðinni, en fúkkalyktin hafi truflað hann mikið, og hafi hann kvartað undan því við fasteignasöluna.  Hann kvaðst enga pappíra hafa fundið yfir húsið.  Hann hafi farið nokkrar ferðir á fasteignasöluna vegna stærðarinnar og talað þar við Karl og Ara, og hefði Ari tjáð honum, að þeir hefðu stuðzt við gamlar lýsingar af húsinu og ekki mætt á svæðið.  Hann kvaðst hafa mælt innanmál íbúðarinnar, og hafi það reynzt vera 28,5m².  Hann kvað fundi hafa verið haldna út af þessum ágreiningi eftir áramótin, en gat ekki tilgreint nánar, hvenær.  Aðspurður, hvort hann hefði kvartað undan stærð íbúðarinnar fundunum, svaraði hann svo:  “Ja a a e e, aðallega var ég í sambandi við þær framkvæmdir, sem þarf að fara í.  Mér var tilkynnt, að allar lagnir væru nýjar, en svo kom upp úr teningnum, að það var bara skolpið fyrir utan .... og svo fór fólk bara að benda mér á það, að það er alveg hrikaleg lykt í húsinu, og það var fyrir fund, fyrsta fund, og það á að vera skráð á fyrsta fundi, að þetta sé gersamlega ólíft og endaði með að rotta kom upp í eldhúsi.”

        Aðspurður kvaðst stefndi hafa verið sáttur við stærð íbúðarinnar, þegar hann skoðaði hana, allt þar til húsgögnin fóru inn, þá hafi hann verið mjög ósáttur.  Aðspurður, hvort hann hafi orðið var við fúa í baðherbergi, kvaðst hann ekki hafa skoðað það vel. 

        Með hliðsjón af framburði aðila, má telja hafið yfir allan vafa, að stefnandi var í góðri trú um stærð fasteignarinnar, þegar hún seldi stefnda hana og liggur ekkert fyrir um, að hún hafi sýnt af sér saknæmi eða saknæmt gáleysi, sem bakað geti henni skaðabótaábyrgð.  Kemur þá til álita, hvort stærðarfrávik íbúðarinnar gefi stefnda rétt til afsláttar af kaupverði, en fallast má á með stefnda, að frávik frá uppgefinni stærð hússins teljist veruleg, eða 24%. 

        Samkvæmt framburði stefnanda fyrir dómi, sem rakinn hefur verið hér að framan, kvartaði hann ekki strax undan stærð húsnæðisins, heldur einkum undan fyrirhuguðum framkvæmdum, lögnum og skolpi.  Ekki lágu fyrir teikningar af húsinu, þegar kaupin voru gerð.  Eignaskiptasamningur lá ekki fyrir, og vissi stefndi af því, að hann væri í vinnslu.  Stefndi mátti því gera ráð fyrir, að uppgefin stærð húsnæðisins kynni af breytast frá því, sem skráð var í fasteignamati, ekki sízt þegar litið er til aldurs hússins og þess, að önnur viðmið kynnu að hafa verið lögð til grundvallar eldri stærðarmælingu þess.  Stefndi hefur ekki á nokkurn hátt upplýst eða gert tilraun til að upplýsa, hvaða viðmið lágu að baki því fasteignaverði, sem eignin var metin á, eða hver áhrif meint stærð hafði á það verðmat.

        Stefnandi skoðaði eignina tvívegis, áður en hann gerði tilboð í hana, og í annað skiptið hafði hann með sér málband til að mæla fyrir rúmstæði og eldavél, að sögn.  Er því ósannað annað, en að hann hafi sætt sig við þá stærð, sem augað nam við skoðun og boðið í eignina á þeim forsendum.  Einnig er ekki trúverðugt, hafi uppgefin stærð verið forsenda fyrir kauptilboði stefnda, að hann hafi ekki við skoðun á fasteigninni mátt sjá, að eignin væri minni en talið var, þar sem munaði nær fjórðungi af uppgefinni stærð.  Þá hefur stefndi hefur ekki sýnt fram á, að verð eignarinnar hafi verið ósanngjarnt miðað við aldur, stærð, staðsetningu og ástand.  Í þessu sambandi má einnig líta til þess, að  brunabótamat eignarinnar var í söluyfirliti uppgefið 5.764.000, eða rétt undir söluverði hennar, og sýnist söluverðið, með hliðsjón af því, ekki ósanngjarnt.  Er því ekki fallizt á afsláttarkröfu stefnda vegna stærðarfráviks. 

        Ósannað er gegn andmælum stefnanda, að fúi eða raki hafi verið í baðherbergi á þeim tíma, sem stefndi keypti hana.  Kaupsamningur er dags. 12. desember 2001 og tók hann við eigninni sama dag.  Matsgerð er dags. tæpum tveimur árum síðar, og verður ekki af henni ráðið, að lekið hafi í baðherbergi á þeim tíma, sem afhending fór fram.  Á stefndi því hvorki bótakröfu né afsláttarkröfu vegna lekans.

        Verða kröfur stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupsverðs samkvæmt framansögðu teknar til greina, en eftir atvikum þykir rétt, að aðilar beri hvor sinn kostnað af málinu.

             Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

 

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Þorsteinn J. Úlfarsson, greiði stefnanda, Elínu Margréti Gunnarsdóttur, kr. 700.000, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. 1. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 05.08. 2002 til greiðsludags, allt gegn afhendingu afsals fyrir fasteigninni Óðinsgötu 25, Reykjavík.

        Aðilar beri hvor sinn kostnað af málinu.