Fimmtudaginn 18. október 2001.
Nr. 39/2001.	Félag fasteignasala (Ingólfur Hjartarson hrl. Jónas Haraldsson hdl.) gegn Finnboga Kristjánssyni (Einar Gautur Steingrímsson hrl. Halldór Þ. Birgisson hdl.) og gagnsök

 

Félög. Félagsaðild. Fasteignasala. Dagsektir.

Á stjórnarfundi Félags fasteignasala (FF) 20. október 1999 var FK, löggiltum fasteignasala, vikið úr félaginu, að sögn vegna kvartana er borist höfðu vegna FK. Í kjölfar þessa höfðaði FK mál á hendur FF og krafðist þess að viðurkennt yrði að hann væri þar félagsmaður. Var FF sýknaður af þeirri kröfu. Jafnframt gerði FK kröfu um að hann yrði færður á félagaskrá að viðlögðum sektum. Ekki þótti í ljós leitt að FK hefði fengið tækifæri til að bregðast við áminningu sem FF hafði áður veitt honum og lagfæra vinnubrögð sín. Þá lá ekki fyrir að FK hefði verið gefinn kostur á að tjá sig um fyrirhugaðan brottrekstur fyrir stjórn FF áður en hann var ákveðinn. Þótti af þessum ástæðum ekki hafa verið staðið að brottvísuninni á fullnægjandi hátt og var ákvörðunin því felld úr gildi þótt ávirðingar FK, þegar þær voru metnar í heild, gætu talist alvarlegar. Var því lagt fyrir FF að færa FK í félagaskrá að nýju.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Árni Kolbeinsson, Haraldur Henrysson, Hrafn Bragason og Pétur Kr. Hafstein.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 29. janúar 2001. Hann krefst sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu 25. apríl 2001. Hann krefst þess aðallega að viðurkennt verði að hann sé félagsmaður aðaláfrýjanda. Jafnframt að staðfest verði ákvæði héraðsdóms um að hann verði færður á félagaskrá að viðlögðum sektum, 10.000 krónum á dag, svo og um málskostnað. Til vara krefst hann staðfestingar héraðsdóms. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Gagnáfrýjandi er löggiltur fasteignasali og rekur Fasteignasöluna Frón ehf. Ágreiningur aðila varðar brottrekstur hans úr aðaláfrýjanda á stjórnarfundi 20. október 1999. Aðaláfrýjandi er almennt félag löggiltra fasteignasala og er félagsaðild frjáls. Munu 71 af 143 löggiltum fasteignasölum eiga aðild að félaginu. Ekki er fram komið hvað þetta er mikill hluti þeirra sem starfandi eru. Auk þess að standa vörð um hagsmuni félagsmanna og koma fram fyrir þeirra hönd, er tilgangur félagsins að stuðla að heilbrigðum viðskiptaháttum við fasteignasölu og auka öryggi í þeim viðskiptum. Samkvæmt félagslögum ber félagsmönnum að hlýða lögum, siðareglum og samþykktum félagsins. Hefur félagið sett sér sérstakar siðareglur. Í lögum félagsins, sem og 4. gr. siðareglnanna, segir að félagsmönnum beri að fara eftir lögum og reglugerðum sem gilda um fasteignasala og skráðum og óskráðum reglum um góða fasteignasöluvenju. Hefur félagið komið á fót sérstakri samskiptanefnd til þess að sinna kvörtunum viðskiptamanna og ágreiningi milli félagsmanna. Hafa nefndinni verið settar sérstakar starfsreglur þar sem mælt er fyrir um hvernig fara skuli með kvartanir þær sem henni berast. Í starfsreglum þessum er mælt fyrir um gagnaöflun, þar á meðal andmælarétt fasteignasala og að álit nefndarinnar skuli vera rökstutt. Niðurstaða nefndarinnar á samkvæmt reglunum að vera endanlegt álit félagsins um þessar kvartanir. Hins vegar geta brot á siðareglunum leitt til þess að félagsmanni verði gert að sæta sektum eftir ákvörðun stjórnar, þó aldrei hærri en 50.000 krónum vegna einstaks brots. Þá hefur stjórnin heimild til að víkja félagsmanni úr aðaláfrýjanda um stundarsakir eða að fullu. Það er þannig stjórn félagsins sem ákveður brottrekstur en hafi samkiptanefndin fjallað um kvörtun er stjórnin bundin af niðurstöðu hennar um hvort hegðun fasteignasala sé ámælisverð í því tiltekna atviki. Samkvæmt 4. gr. félagslaganna skal stjórnin aðeins víkja manni úr félaginu sé til þess rík ástæða og þarf fylgi 4/5 hluta stjórnarmanna til þess að tillaga um brottrekstur verði samþykkt.

II.

Í niðurstöðu héraðsdóms er rakið að ákvörðun um brottrekstur gagnáfrýjanda hafi verið tekin á löglega boðuðum stjórnarfundi aðaláfrýjanda 20. október 1999 og með tilskildum meirihluta. Fundargerð er hins vegar ekki svo skýr sem skyldi um þátttöku í atkvæðagreiðslu um veru gagnáfrýjanda í félaginu. Þrátt fyrir það ber með skírskotun til raka héraðsdóms að staðfesta hann um sýknu aðaláfrýjanda af aðalkröfu gagnáfrýjanda. Þá þykir með skírskotun til dómsins eiga á það að fallast að það eigi ekki að spilla rétti gagnáfrýjanda þótt nokkur dráttur hafi orðið á því að hann héldi fram kröfum sínum.

Í fundargerð stjórnar aðaláfrýjanda 20. október 1999 kemur fram að ákvörðun um að vísa gagnáfrýjanda úr félaginu hafi verið á því reist að fram hafi komið frekari kvartanir vegna starfa hans og vegna óviðurkvæmilegrar framkomu hans við viðkiptamenn þrátt fyrir skriflega áminningu stjórnar aðaláfrýjanda til hans 13. janúar 1999. Áminninguna hafði stjórnin veitt gagnáfrýjanda þar sem hún taldi hann hafa brotið gegn 8. gr. laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu, nú 10. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, svo og 4. gr. siðareglna aðaláfrýjanda, en efni reglunnar er áður rakið. Gagnáfrýjandi viðurkennir að hafa fengið umrædda áminningu stjórnar aðaláfrýjanda, en þar var athygli hans á því vakin að brot á reglum félagsins geti leitt til brottreksturs um stundarsakir eða að fullu og öllu. Hins vegar heldur hann því fram að honum hafi verið rétt að líta svo á að ekki kæmi til brottvísunar úr félaginu nema vegna nýrra ávirðinga hans, en ekki vegna þeirra sem þegar höfðu verið afgreiddar. Engin slík mál hafi komið upp. Tekur hann fram í því sambandi að álit samskiptanefndar í júní 1999 geti ekki haft áhrif í þessu sambandi, enda hafi nefndin ekki talið tilefni til sérstakrar ályktunar í þeim tilvikum.

Í júní 1999 fjallaði samskiptanefnd tvívegis um kvartanir vegna starfa gagnáfrýjanda. Í fyrra álitinu er sagt frá kvörtun viðskiptavinar Fasteignasölunnar Fróns um að honum hafi ekki verið sagt frá samþykki gagntilboðs annars í eign sem hann hugðist kaupa. Varð þetta til þess að kvartandi taldi sig hafa í höndum samþykkt tilboð í eignina og seldi því sína eign. Niðurstaða samskiptanefndarinnar varð sú, eftir að nefndin hafði gefið gagnáfrýjanda kost á að tjá sig um málið, að þar sem staðhæfing stæði gegn staðhæfingu um atvik málsins gæti hún ekki ályktað um það. Atvik þessa máls urðu í febrúar 1999. Síðara álitið varðar kvörtun um að gagnáfrýjandi hefði við kaup húsnæðis í október til nóvember 1998 ekki getið um fyrirhugaðar framkvæmdir, sem áætlað var að kosta kynnu 650.000 krónur. Gagnáfrýjandi tjáði sig um sína hlið málsins. Í ályktun samskiptanefndar segir að líkindi séu fyrir því að yfirlýsing húsfélags þar að lútandi hafi ekki verið sýnd kaupandanum fyrr en við undirritun afsals. Sé þetta ekki í samræmi við 8. tl. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Nefndin vekur athygli á því að í söluyfirliti skuli vísa til yfirlýsingar húsfélags og samkvæmt 5. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar varði það sektum að semja ekki söluyfirlit, eða gera það með ófullnægjandi hætti. Ekki liggur fyrir að gagnáfrýjandi hafi fengið tækifæri til að tjá sig um aðrar kvartanir, sem aðaláfrýjanda bárust, eftir að honum hafði verið send áðurgreind áminning.

Aðilar eru um það sammála að aðild að félaginu sé talin eftirsóknarverð fyrir löggilta fasteignasala þar sem að því sé stefnt að aðildinni fylgi ákveðinn gæðastimpill um starfsemi félagsmanna. Þá muni gilda sérstök viðskiptakjör hjá Morgunblaðinu varðandi auglýsingaverð fyrir félagsmenn. Engin gögn hafa þó verið lögð fram þessum fullyrðingum til styrktar og liggur ekkert fyrir um það að félagsaðildinni fylgi einhver viðskiptavild. Fram kom þó að félagsmenn auðkenna fasteignaauglýsingar sínar með merki félagsins. Málsókn þessi ber það með sér að gagnáfrýjandi telur sér einhvern akk í því að vera félagsmaður í aðaláfrýjanda. Verður að leggja til grundvallar staðhæfingar beggja aðila um að hagsmunir séu tengdir félagsaðild. Því fylgir þá jafnframt að aðaláfrýjandi getur haft af því hagsmuni að losa sig við félagsmann sem ekki fer að reglum félagsins og getur þannig með hegðan sinni rýrt orðspor þess og félagsmannanna.

Stjórnarmenn aðaláfrýjanda héldu því fram er þeir komu fyrir dóm að mikill hluti kvartana þeirra, sem komu til kasta samskiptanefndar, hafi verið vegna gagnáfrýjanda. Samkvæmt niðurstöðum nefndarinnar voru sumar þeirra alvarlegar og leiddu þær til áminningar gagnáfrýjanda og var honum frá því skýrt að brot á siðareglum gætu varðað brottvísun. Nýjar kvartanir vegna hans vörðuðu aftur á móti annars vegar atvik er átt hafði sér stað áður en hann fékk áminningarbréf stjórnar aðaláfrýjanda og hins vegar atvik er ekki leiddi til ályktunar samskiptanefndar. Er þannig ekki í ljós leitt að hann hafi fengið tækifæri til að bregðast við áminningunni og lagfæra vinnubrögð sín. Þá liggur ekki fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á að tjá sig um fyrirhugaðan brottrekstur fyrir stjórninni sjálfri áður en hann var ákveðinn. Þótt ávirðingar gagnáfrýjanda, þegar þær eru metnar í heild, geti talist alvarlegar verður ekki á það fallist að þær hafi verið til þess fallnar að honum yrði vikið úr aðaláfrýjanda í október 1999 án þess að hann fengi komið að andmælum sínum. Þykir stjórn félagsins því ekki hafa staðið að brottvísuninni á fullnægjandi hátt. Niðurstaða héraðsdóms um annað en málskostnað er því staðfest.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber aðaláfrýjanda að greiða gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn skal vera í einu lagi svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Félag fasteignasala, skal vera sýkn af aðalkröfu gagnáfrýjanda, Finnboga Kristjánssonar, um að viðurkennt verði að hann sé félagsmaður aðaláfrýjanda.

Felld er úr gildi ákvörðun stjórnar aðaláfrýjanda 20. október 1999 um að vísa gagnáfrýjanda úr félaginu. Ber aðaláfrýjanda að færa gagnáfrýjanda á félagaskrá að viðlögðum 10.000 króna sektum fyrir hvern dag er án þess líður frá birtingu dóms þessa.

Aðaláfrýjandi skal greiða gagnáfrýjanda 450.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 23. janúar 2001.

Mál þetta, sem dómtekið var þann 9. janúar sl. að loknum munnlegum málflutningi, er höfðað með stefnu, sem dagsett er 21. júní sl., af Finnboga Kristjánssyni, kt. 101258-7699, Grandavegi 7, Reykjavík, á hendur Félagi fasteigna­sala, kt. 480284-0899, Ármúla 15, Reykjavík, en málið var þingfest þann 29. júní sl.

Aðalkrafa stefnanda er sú að viðurkennt verði með dómi að stefnandi sé félags­maður í stefnda. Til vara er þess krafist að neðangreind „niðurstaða“ á stjórnarfundi í stefnda þann 20. október 1999 verði úr gildi felld:

 

"Eftir töluverðar umræður, eins og svo oft áður, um stöðu Finnboga Kristjánssonar í Félagi Fasteignasala fyrr og nú og ekki síður í framtíðinni komst stjórnin að þeirri niðurstöðu að vegna áframhaldandi kvartanna í garð Finnboga Kristjánssonar vegna starfa hans sem lögg. fasteignasala og vegna óviðurkvæmilegrar framkomu við viðskiptamenn þrátt fyrir skriflega áminningu til hans frá FF þann 13.1.1999 væri rétt að hann hætti í félaginu."

 

Í báðum tilfellum er þess krafist að stefnda verði gert að taka stefnanda inn á félagaskrá í stefnda að viðurlögðum dagsektum, 10.000 krónum á dag. Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi en fallið er frá kröfu um virðisaukaskatt af málflutnings­þóknun sem krafist er í stefnu.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða honum málskostnað ásamt virðisaukaskatti.

 

Yfirlit um málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að stefnandi er löggiltur fasteignasali og gekk hann í hið stefnda félag á árinu 1996. Á stjórnarfundi hjá stefnda þann 20. október 1999 "komst stjórnin að þeirri niðurstöðu að vegna áfram­haldandi kvartana í garð [stefnanda] vegna starfa hans sem lögg. fasteignasala og vegna óviðurkvæmilegrar framkomu við viðskiptamenn þrátt fyrir skriflega áminningu til hans frá FF þann 13. 1. 1999 væri rétt að hann hætti í félaginu." Stefnanda var tilkynnt með bréfi formanns og varaformanns stefnda, dagsettu 28. október 1999, að stjórn stefnda hefði ákveðið að fella hann af félagaskrá í félaginu.

Í málinu er deilt um það hvort stefnanda hafi verið vikið úr félaginu en af hálfu stefnanda er því haldið fram að hann sé enn félagsmaður og er aðalkrafa hans í málinu byggð á því. Telji dómurinn hins vegar að ákvörðun um brottvikninguna hafi verið tekin er því haldið fram af stefnanda hálfu að málsmeðferðarreglur hafi verið brotnar og að ekki hafi verið skilyrði fyrir því að vísa honum úr félaginu. Varði þetta ógildingu ákvörðun­ar­innar. Af hálfu stefnda er því mótmælt að formreglur hafi verið brotnar og haldið er fram af hans hálfu að réttmætar efnislegar forsendur hafi verið fyrir því að vísa stefnanda úr hinu stefnda félagi.

 

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi lýsir málavöxtum þannig að hann hafi verið löggiltur fasteignasali síðan í júlí árið 1995. Hann hafi starfað við fasteignasölu síðan á árinu 1986 og rekið Fasteignasöluna Frón ehf. síðan í október 1995. Hann hafi gengið í hið stefnda félag á árinu 1996. Þann 28. október 1999 hafi honum verið tilkynnt með bréfi Guðrúnar Árnadóttur formanns stefnda og Dans V.S. Wiium varaformanns að stjórn félagsins hefði ákveðið að fella nafn hans af félagaskrá, þ.e. víkja honum úr félaginu.

Stefnandi vísar til þess að hið stefnda félag hafi verið starfrækt síðan árið 1983. Það starfi á grundvelli hins almenna félagafrelsis, sbr. 74. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, sbr. og 11. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Í samræmi við það setji það eigin lög og reglur. Þegar umrædd brottvísunarákvörðun var tekin hafi í fyrsta lagi gilt lög stefnda, samþykkt á aðalfundi félagsins hinn 25. febrúar 1999, í öðru lagi siðareglur stefnda, samþykktar á aðalfundi 26. febrúar 1998, og í þriðja lagi starfsreglur fyrir samskiptanefnd stefnda, einnig samþykktar á aðalfundi 26. febrúar 1998. Samkvæmt 4. gr. laga stefnda geti stjórnin vísað manni úr félaginu telji hún ríkar ástæður til þess og það hljóti samþykki 4/5 hluta stjórnar­manna. Samkvæmt almennum málsmeðferðarreglum geti slíkt ekki farið fram nema að vel grunduðu máli á grundvelli haldbærra gagna og að almennra málsmeðferðarreglna sé gætt. Á grundvelli 3. mgr. 11. gr. laga stefnda starfi svokölluð samskiptanefnd í hinu stefnda félagi. Samkvæmt 23. gr. siðareglna stefnda taki stjórn stefnda eða samskiptanefndin afstöðu til kvartana frá viðskiptavinum vegna félagsmanna og vegna ágreinings milli félagsmanna innbyrðis. Stjórn stefnda setji jafnframt sérstakar vinnureglur um meðferð slíkra mála samkvæmt sömu grein siðareglnanna. Vinnureglurnar gildi einnig þegar stjórn félagsins fjalli um mál samkvæmt 23. gr. siðareglnanna enda geti ekki gilt aðrar og vandaðri málsmeðferðar­reglur í undirstjórnum heldur en í stjórninni sjálfri. Samkvæmt 5. gr. vinnureglnanna eigi kvart­anir að vera skriflegar og glöggt eigi að koma fram til hvers sé farið fram á að nefndin taki afstöðu. Þegar nefndinni berist kvörtunarbréf skuli leyst úr málum á grundvelli slíkrar kvörtunar en fasteignasali skuli fyrst gefa umsögn um kvörtunina samkvæmt 11. gr.

Aðalkrafa stefnanda er byggð á því að honum hafi aldrei verið vikið úr félaginu. Af hans hálfu er í því sambandi haldið fram:

1. að ósannað sé að samþykkt hafi verið gerð þessa efnis, sem fundargerðin greini, enda sé hún ekki rituð af nema einum fundarmanni sem sé í varastjórn,

 

2. að ósannað sé að samþykkt þessi hafi verið gerð af 4/5 stjórnarmanna í samræmi við 4. gr. laga stefnda en fundargerðin geymi engar heimildir um það hvernig atkvæði hafi fallið,

3. að hvað sem líði liðum 1 og 2 þá geymi texti fundargerðarinnar frá 20. október 1999 ekki ákvörðun um að víkja stefnanda úr félaginu heldur lýsi hann samkvæmt orðanna hljóðan löngun til að stefnandi hætti í félaginu og að framkvæmdastjóra verði falið að láta vita af því.

 

Með því að stefnanda hafi verið tilkynnt að honum hafi verið vikið úr félaginu og þar sem nafn hans hafi verið fellt af félagaskrá eigi hann lögvarða hagsmuni af úrlausn þessarar kröfu.

Varakrafa stefnanda er byggð á því að ef atriði um boðun og framkvæmd fundarins verði ekki talin leiða til þess að ákvörðunin hafi verið markleysa varði þau ógildingu. Þegar umrædd brottvísunarákvörðun stjórnar stefnda hafi verið tekin hafi hvorki verið gætt þeirra vinnureglna er félagið hafi sett sér né almennra málsmeðferðar­reglna. Í kjölfar ákvörðunar stjórnar stefnda hafi stefnandi einfaldlega fengið sent bréf af hálfu stjórnarinnar þar sem honum hafi verið tilkynnt um niðurfellingu nafns hans af félagaskrá. Í raun hafi hann ekki hugmynd um hvað hann hafi nákvæmlega unnið til sakar. Í bréfi stjórnar stefnda 28. október 1999 hafi verið vísað til áminningar sem honum hafi verið veitt rúmlega níu mánuðum áður vegna máls sem þegar hafi verið afgreitt innan félagsins. Hafi sú áminning því aldrei getað leitt til brottvísunar sökum þess að búið hafi verið að afgreiða það mál innan félagsins.

Í ákvörðun stjórnar stefnda um brottvísun hafi einnig verið vísað til fjölda kvartana er borist hafi vegna starfa stefnanda án frekari rökstuðnings eða útskýringa. Stefnanda sé kunnugt um tvö erindi sem varði hann og samskiptanefnd stefnda hafi fjallað um á tímabilinu frá því áminningin var veitt í janúar 1999 þangað til brott­vísunar­ákvörðunin hafi verið tekin í október sama ár. Í fyrra málinu, sem tekið hafi verið fyrir á fundi samskiptanefndar þann 3. júní 1999, hafi nefndin komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri ástæða til að álykta sérstaklega um málið. Í síðara málinu, sem samskiptanefndin hafi tekið fyrir á fundi þann 10. júní 1999, hafi nefndin þó engu slegið föstu um það hvort stefnandi hefði brotið af sér. Þannig hafi þessi tvö erindi þegar verið afgreidd á ákveðinn hátt af hálfu samskiptanefndar stefnda og geti því ekki verið grundvöllur brottvísunar úr félaginu.

Ákvörðun stjórnar stefnda um brottvísun hafi því verið reist á fyrrnefndri áminningu stjórnar stefnda 13. janúar 1999 og þessum tveimur erindum til samskipta­nefndar. Að öðru leyti sé brottvísun stefnanda úr félaginu byggð á atvikum sem stefnandi þekki ekki og hafi aldrei fengið upplýsingar um. Af hálfu stefnanda er því haldið fram að í bréfi framkvæmdastjóra stefnda frá 27. júní 2000 komi fram að ákvörðun stjórnar stefnda um brottvísun stefnanda sé m.a. byggð á gögnum er stefnandi hafi ekki fengið að kynna sér eða andmæla. Þannig hafi vinnureglur stefnda og almennar málsmeðferðarreglur, svo sem andmælaréttur, ekki verið í heiðri hafðar þegar ákvörðunin var tekin.

Þá hafi ákvörðun stjórnar stefnda verið brot á meðalhófsreglunni. Í 24. gr. siðareglna stefnda komi fram að brot á siðareglunum geti leitt til þess að félagsmanni verði gert að sæta sektum eða að honum verði vikið úr stefnda um stundarsakir eða að honum verði vikið úr stefnda að fullu og öllu. Í stað þess að beita vægari úrræðum, svo sem sekt eða brottvísun um stundarsakir, hafi verið gripið til þess af hálfu stefnda að víkja stefnanda úr stefnda að fullu og öllu en það sé brot á meðalhófsreglunni.

Á stjórnarfundinn 20. október 1999 hafi mætt sex menn ásamt framkvæmda­stjóra þrátt fyrir að aðalstjórnarmenn séu aðeins fimm. Ekki liggi fyrir hvort sá stjórnarmaður sem var fjarverandi hafi fengið fundarboð, hvað þá að í fundarboði hafi málefni stefnanda verið getið þannig að á fundinum hafi mátt taka ákvörðun um brottvísun hans. Ekki liggi fyrir hvort stjórnarmaðurinn hafi tilkynnt forföll eða hvort varamaðurinn hafi formlega tekið sæti hans. Ósannað sé því að fundurinn hafi mátt taka ákvörðun um brottvísun stefnanda eða að rétt hafi verið að henni staðið.

Samkvæmt þessu hafi réttra málsmeðferðarreglna ekki verið gætt þegar ákvörðun um brottvísun hafi verið tekin. Hvorki hafi verið gætt vinnureglna stefnda né almennra málsmeðferðar­reglna. Fundurinn sjálfur hafi heldur ekki verið haldinn með réttu lagi eins og áður er lýst.

Ástæður brottvísunar fullnægi ekki skilyrðum til að víkja stefnanda úr stefnda. Annars vegar hafi brottvísunin verið byggð á máli sem búið hafi verið að afgreiða með áminningu. Hins vegar hafi hún verið byggð á kvörtunum, sem stefnandi hafi aldrei heyrt um utan þeirra tveggja er fyrr er lýst, þar af annarri sem samskiptanefnd hafi ekki þótt ástæða til að álykta sérstaklega út af og hinni þar sem samskiptanefnd hafi ekki tekið ákveðna afstöðu til. Það geti aldrei verið ástæða brott­vísunar úr félagi að byggt sé á máli sem lokið hafi verið með áminningu níu mánuðum fyrr eða að einhverjir láti í ljós óánægju sína án þess að komist sé að því með óyggjandi hætti hvort stefnandi hafi brotið siðareglur stefnda, málið sé rannsakað frekar eða félagsmanni gert kleift að nýta sér andmælarétt sinn. Staðhæfingum stjórnar stefnda um ámælisverða hegðun stefnanda er mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Stefnandi hafi lagt sitt af mörkum til þess að málið yrði leyst friðsamlega og er í því sambandi vísað til tveggja bréfa til stefnda, annað dagsett 18. maí 2000 og hitt 31. maí 2000. Svar við þeim bréfum hafi borist 27. júní 2000. Stefnandi eigi því ekki annarra kosta völ en krefjast þess að ákvörðun stjórnar stefnda verði felld úr gildi og nafn stefnanda aftur fært á félagaskrá stefnda.

Vísað er til 74. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, sbr. lög nr. 33/1944 og 11. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Þá er vísað til laga Félags fasteignasala samþykktra á aðalfundi félagsins hinn 25. febrúar 1999, siðareglna Félags fasteignasala, samþykktra á aðalfundi 26. febrúar 1998 og starfsreglna fyrir samskiptanefnd Félags fasteignasala, samþykktra á aðalfundi 26. febrúar 1998. Vísað er til almennra málsmeðferðarreglna félagaréttar við brottvikningu úr almennu félagi, sérstaklega andmælareglu og meðalhófsreglu auk reglna um boðun funda og framkvæmd þeirra. Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, sérstaklega 129. gr. og 130. gr.

 

Málsástæður og lagarök stefnda

Af hálfu stefnda hefur komið fram að í eldri lögum um fasteignasölu hafi sérstakt ákvæði, sem hafi heimilað mönnum sem hafi haft löggildingu til fasteigna­sölu, að hafa með sér félag. Þetta ákvæði hafi verið fellt niður í lögum nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Í athugasemdum við frumvarp til laganna segi að þar sem félagafrelsi gildi hér á landi og öllum sé heimilt að stofna slík hagsmunafélög þyki óþarft að mæla sérstaklega fyrir um það í sérlögum eins og áður, sérstaklega þegar litið sé til þess að lögin geri ekki ráð fyrir að félagið hafi sérstakt eftirlitshlutverk varðandi framkvæmd laganna. Því sé ekki skylduaðild að stefnda og stefndi fari ekki með stjórnsýsluvald. Í stefnda sé nú 71 félagsmaður af 143 löggiltum fasteignasölum.

Tilgangur stefnda sé m.a. samkvæmt 2. gr. laga félagsins að stuðla að heilbrigðum viðskiptaháttum við fasteignasölu og auka öryggi í fasteignaviðskiptum. Félagsmönnum sé skylt samkvæmt 3. gr. laganna að fara að lögum og góðum viðskipta­venjum í starfi sínu og rækja skyldur sínar af trúmennsku og samviskusemi. Í 6. gr. sé síðan kveðið á um það að sérhver félagsmaður sé skyldugur til, án sérstakrar yfirlýsingar af hans hálfu, að hlýða lögum, siðareglum og sam­þykktum félagsins. Hafi félagið jafnframt sett félagsmönnum ákveðnar siðareglur varðandi samskipti við viðskiptavini og innbyrðis og starfi sérstök samskiptanefnd innan félagsins.

Vegna ítrekaðra brota stefnanda á framangreindum reglum félagsins hafi á stjórnarfundi í stefnda þann 28. október 1998, að viðstöddum fulltrúa frá samskiptanefnd, verið samþykkt að skipa sérstaka nefnd til að fjalla um mál stefnanda og leggja fram tillögur til stjórnar um aðgerðir. Hafi sú nefnd haldið fund þann 5. nóvember 1998 þar sem fram hafi komið sú afstaða nefndarinnar að fyrir lægju veigamiklar ástæður sem réttlættu brottvísun. Hafi verið lagt til að stefnanda yrði enn á ný veittur kostur á að skýra skriflega þær ávirðingar sem fram komi í áliti samskiptanefndar frá 22. október 1998 en málið yrði sent stjórn stefnda eftir tvær vikur til framhaldsmeðferðar.

Næsta dag hafi stefnanda verið ritað bréf þar sem honum hafi enn á ný verið boðið að tjá sig um mál það sem samskiptanefndin hafi síðast haft til umfjöllunar og honum tilkynnt að stjórn félagsins myndi að liðnum uppgefnum fresti fjalla um málið. Að liðnum framangreindum fresti hafi síðan verið samþykkt að veita stefnanda áminningu sem honum hafi verið tilkynnt með bréfi dagsettu 13. janúar 1999. Í áminningar­bréfinu, sem allir stjórnarmenn hafi undirritað, sé jafnframt vakin athygli stefnanda á því að frekari brot á reglum félagsins gætu leitt til brottvikningar úr stefnda. Þrátt fyrir þessa áminningu stjórnar félagsins hafi samskiptanefnd þurft að fjalla um tvö kærumál á hendur stefnanda sumarið 1999. Vegna kærumálanna og annarra kvartana, sem borist hafi félaginu, hafi málefni stefnanda komist í tvígang til umræðu á fundum stjórnar, þ.e. þann 9. og 29. september 1999. Þar sem sérstök nefnd, sem skipuð hafi verið árið áður, hafi komist að þeirri niðurstöðu að ástæða væri til að víkja stefnanda úr félaginu auk þess að athygli stefnanda hefði verið vakin á því í áminningarbréfinu þann 13. janúar 1999 að frekari brot á reglum félagsins gætu leitt til brottvikningar hafi stjórn félagsins ákveðið á fundi sínum þann 20. október 1999 að víkja stefnanda úr félaginu.

Til fundarins þann 20. október 1999 hafi bæði aðalmenn og varamenn verið boðaðir með sérstöku fundarboði eins og venja sé. Liður nr. 6 í fundarboðinu sé kallaður „málefni einstaks félagsmanns“. Hafi öllum stjórnarmönnum verið ljóst hvað til hafi staðið að ræða vegna umræðu um málefni stefnanda á fundum stjórnarinnar þann 7. og 29. september 1999. Fundinn hafi sótt allir stjórnarmenn nema Karl Georg Sigurbjörnsson, sem hafi boðað forföll. Einnig hafi varamenn setið fundinn eins og kveðið sé á um í 10. gr. félagslaga. Hafi Haukur Geir Garðarsson, kjörinn varamaður, tekið sæti Karls í fjarveru hans. Samþykkt hafi verið á fundinum að víkja stefnanda úr félaginu og er vísað til bókunar af fundinum í því sambandi. Brottvikningin hafi verið samþykkt af fjórum stjórnarmönnum en einn hafi setið hjá. Varamaður hafi lýst sig samþykkan brottvikningunni.

Í framhaldi af þessari bókun hafi stefnanda verið ritað bréf, dagsett 28. október 1999, þar sem honum hafi verið tilkynnt að ákveðið hafi verið að fella hann af félagaskrá. Engin viðbrögð hafi komið frá stefnanda varðandi brottvikninguna, hvorki ósk um að taka málið upp á félagsfundi né mótmæli við henni á einhvern hátt.

Í skriflegri skýrslu stjórnar félagsins, sem send hafi verið til félagsmanna og lögð fram á aðalfundi þann 24. febrúar 2000, hafi verið vikið að brottvikningu stefnanda. Engar athugasemdir hafi borist frá félagsmönnum varðandi brottvikn­inguna, hvorki á aðalfundinum né síðar. Fyrstu andmæli stefnanda hafi borist til stefnda með bréfi lögmanns stefnanda 18. maí 2000. Ný stjórn stefnda hafi síðan fjallað um málshöfðun stefnanda á fundi sínum 16. ágúst 2000 og hafi hún falið lögmanni sínum að taka til varna í málinu.

Stefndi telur að brottvikning stefnanda úr félaginu hafi stoð í lögum félagsins en samkvæmt 4. gr. þeirra geti stjórnin með fylgi 4/5 hluta stjórnarmanna samþykkt að vísa félagsmanni úr félaginu. Hafi stjórnin sjálfsforræði í slíkum málum enda ekki skylduaðild að félaginu, það fari ekki með stjórnsýsluvald og félagsaðild sé ekki nauðsynleg forsenda fyrir rekstri fasteignasölu. Stefnda hafi í reynd verið skylt með hliðsjón af hagsmunum félagsins og annarra félagsmanna að vísa stefnanda úr félaginu og er í því sambandi vísað til framlagðra bókana frá samskiptanefnd og stjórn félagsins varðandi samskipti stefnanda við viðskiptavini.

Í áminningarbréfi stefnda frá 13. janúar 1999 sé honum sérstaklega bent á að brot á siðareglum stefnda geti leitt til brottvikningar úr stefnda. Stefnandi hafi mátt ætla að til þess gæti komið ef frekari kvartanir bærust til félagsins. Siðanefnd stefnda hafi fjallað um tvö mál er vörðuðu stefnanda eftir framangreinda áminningu. Stefn­anda hafi ætíð verið gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við sam­skipta­nefnd í þeim málum sem þar hafi verið til umfjöllunar. Hins vegar hafi stjórn félagsins ekki talið þörf á því að gefa stefnanda kost á að tjá sig sérstaklega um fyrirhugaða brottvikningu með hliðsjón af fyrri afskiptum félagsins og samskipta­nefndar af starfsháttum stefnanda, ályktun sérstakrar nefndar um málefni hans frá 5. nóvember 1998 og aðvörun í áminningarbréfinu frá 13. janúar 1999. Verði einnig í þessu tilliti að líta til þess hvert sé hlutverk og tilgangur stefnda.

Stefnandi hafi engan reka gert að því að koma hugsanlegum málsbótum á framfæri við stjórnina né hafi hann óskað eftir endur­upptöku á málinu eða að því yrði skotið til félagsfundar. Það hafi fyrst verið eftir að ljóst var að félagsmenn hafi samþykkt brottvikninguna með því að gera ekki athugasemd við skýrslu stjórnar að stefnandi hafi komið mótmælum á framfæri í maí 2000. Stefnandi hafi með slíku tómlæti fyrirgert hugsanlegum rétti í máli þessu.

Varðandi sjálfa ákvarðanatökuna er enn fremur vísað til þess sem að framan greinir um fundarboð, stjórnarsetu, atkvæðagreiðslu og bókun. Enginn vafi hafi verið í hugum stjórnarmanna að í bókuninni hafi falist brottvikning úr félaginu. Vísað er til orðalags í bókuninni, bréfs framkvæmdastjóra og skýrslu stjórnar fyrir starfsárið 25. febrúar 1999 til 24. febrúar 2000.

Af hálfu stefnda er vísað til laga nr. 54/1997, laga hins stefnda félags og siða­reglna stefnda auk almennra reglna félagaréttar varðandi brottvikningu úr félagi. Um málskostnað er vísað til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Stefndi sé ekki virðisauka­skattskyldur og þurfi því að taka tillit til þess við ákvörðun málskostnaðar.

 

Niðurstöður

Í málinu hefur verið lögð fram fundargerð stjórnarfundar hjá hinu stefnda félagi frá 20. október 1999. Samkvæmt henni komst stjórn stefnda að þeirri niður­stöðu að rétt væri að stefnandi hætti í félaginu og fól stjórnin framkvæmdastjóra stefnda að tilkynna stefnanda og dómsmálaráðuneytinu það. Bókunin verður ekki skilin á annan hátt en þann að með henni hafi verið tekin sú ákvörðun að vísa stefnanda úr félaginu. Guðrún Árnadóttir formaður stefnda, Sigrún Sigurpálsdóttir, Ingólfur Gissurarson, Haukur Geir Garðarsson, Runólfur Gunnlaugsson og Dan V.S. Wiium sátu fundinn ásamt framkvæmdastjóra, Sveini Skúlasyni. Haukur Geir sat fundinn sem stjórnarmaður í fjarveru Karls Georgs Sigurbjörnssonar en Runólfur sat fundinn sem varamaður í stjórn stefnda. Þau Guðrún, Ingólfur, Haukur Geir, Runólfur og Dan komu fyrir dóminn við aðalmeðferð og staðfestu að framangreind ákvörðun hafi verið tekin á fundinum. Einnig hefur komið fram að brottvikningin hafi verið samþykkt af fjórum stjórnarmanna en einn þeirra hafi setið hjá. Engin efni þykja til að líta svo á að þeir hafi ekki verið bærir til að taka umrædda ákvörðun eins og haldið er fram af hálfu stefnanda. Boðað var til framangreinds stjórnarfundar með dagskrá þar sem fram kemur að undir lið 6 skyldi fjalla um málefni einstaks félagsmanns. Fjallað var um kvartanir vegna stefnanda á stjórnar­fundi hjá stefnda þann 7. september sama ár eins og fram kemur í fundargerð þann dag. Stefnandi var "enn einu sinni til umræðu vegna einstakra vinnubragða" samkvæmt fundargerð frá 29. september sama ár. Þeir fundarmenn, sem komu fyrir dóminn við aðalmeðferð, staðfestu að þeim hafi vegna þessa verið ljóst að á stjórnarfundinum þann 20. október yrði tekin ákvörðun um það hvort stefnanda yrði vísað úr hinu stefnda félagi. Með vísan til þessa verður ekki fallist á að fundarboðinu hafi verið áfátt þannig að ekki hafi mátt taka ákvörðun um að vísa stefnanda úr stefnda eða að fundarboðið og það hvernig staðið var að ákvörðun­inni varði ógildingu hennar. Samkvæmt þessu eiga staðhæfingar stefnanda, sem aðalkrafa hans í málinu er byggð á, enga haldbæra stoð í gögnum málsins eða á annan hátt. Verður því að sýkna stefnda af aðalkröfu stefnanda í málinu. 

Í fundargerðinni frá 20. október 1999 kemur fram að ákvörðun um að vísa stefnanda úr félaginu hafi verið byggð á því að áfram hafi komið fram kvartanir í garð stefnanda vegna starfa hans "og vegna óviðurkvæmilegrar framkomu við viðskipta­menn þrátt fyrir skriflega áminningu til hans frá [stefnda] þann 13. 1. 1999". Af hálfu stefnanda hefur komið fram að hann hafi fengið umrædda áminningu stjórnar stefnda. Hann telur að honum hafi verið rétt að líta svo á að ekki kæmi til brottvísunar úr stefnda nema vegna nýrra ávirðinga á hendur honum en ekki vegna þeirra sem þegar höfðu verið afgreiddar. Engin slík mál hafi komið upp en ályktanir samskiptanefndar í júní sama ár geti ekki haft áhrif í þessu sambandi.

Af hálfu stefnda er vísað til þess að í áminningarbréfi stjórnarinnar frá 13. janúar 1999 hafi jafnframt verið vakin athygli stefnanda á því að frekari brot á reglum félagsins gætu leitt til brottvikningar úr stefnda. Þrátt fyrir þessa áminningu hafi samskiptanefndin þurft að fjalla um tvö kærumál á hendur stefnanda sumarið 1999, þ.e. eftir að stefnanda var veitt áminning í janúar það ár. Þar er annars vegar átt við mál vegna atvika síðustu daga janúarmánaðar og í febrúar það ár en málið var afgreitt af hálfu nefndarinnar þann 2. júní þannig að ekki væri ástæða til sérstakrar ályktunar í því hvað stefnanda varðaði. Hins vegar er um að ræða mál vegna atvika á síðari hluta árs 1998 og vegna meintra orða stefnanda í febrúar 1999. Þegar leyst er úr því hvort stefnandi hafi brotið reglur eftir að áminningin var veitt skiptir ekki máli þótt samskiptanefndin hafi fjallað um þessar kvartanir eftir að til áminningarinnar kom ef atvik gerðust fyrir áminninguna. Um atvikið í febrúar 1999 segir í niðurstöðu nefndarinnar frá 10. júní 1999 að væru tiltekin orð í bréfi kæranda rétt eftir stefnanda höfð séu þau ámælisverð og ekki sæmandi löggiltum fasteignasala. Ekki er þess getið að með þeim, þótt sönnuð væru, hafi stefnandi brotið gegn reglum félagsins eða öðrum reglum. Þá er því haldið fram af hálfu stefnda að vegna þessara kærumála og annarra kvartana, sem borist hafi félaginu, hafi málefni stefnanda komist í tvígang til umræðu á fundum stjórnar í september 1999. Hafi stjórn stefnda ákveðið í framhaldi af því á fundi 20. október 1999 að víkja stefnanda úr félaginu. Ekki kemur fram í málatilbúnaði stefnda hverjar þær aðrar kvartanir voru sem þannig er vísað til af hans hálfu. Þá hafa heldur ekki komið fram skýringar á því hvers vegna stjórn stefnda fjallaði um kærumálin tvö, sem samskiptanefndin hafði þegar afgreitt, en samkvæmt 10. gr. starfsreglna fyrir nefndina frá 26. febrúar 1998 eru niðurstöður hennar endanlegar af stefnda hálfu. Ekki liggur fyrir að stefnanda hafi verið kunnugt um að stjórn stefnda gæti gripið til þess úrræðis að vísa stefnanda úr félaginu vegna mála sem samskiptanefndin hafði þegar afgreitt.

Í málatilbúnaði stefnda kemur enn fremur fram að ákvörðun um að vísa stefnanda úr stefnda hafi verið byggð á því að sérstök nefnd, sem skipuð hafi verið árið áður, hafi þann 5. nóvember 1998 komist að þeirri niðurstöðu að ástæða væri til að víkja stefnanda úr félaginu og þar að auki hafi athygli stefnanda verið vakin á því í áminningarbréfinu frá 13. janúar 1999 að frekari brot á reglum félagsins gætu leitt til brottvikningar. Samkvæmt fundargerð nefndarinnar frá 5. nóvember 1998 leit hún svo á að fyrir lægju veigamiklar ástæður er réttlættu brottvísun stefnanda úr stefnda. Í fundargerðinni er bókað að nefndin legði til að stefnanda verði gefinn kostur á að skýra skriflega ávirðingar í áliti samskiptanefndar frá 22. október 1998 en að liðnum tveggja vikna fresti yrði málið sent stjórn stefnda til framhaldsmeðferðar. Stefndi beindi athugasemdum til stjórnar stefnda með bréfi dagsettu 12. nóvember 1998. Niðurstaða stjórnarinnar var sú, eins og fram kemur í bréfi hennar til stefnanda 13. janúar 1999, að stefnandi hafi ekki komið fram við kæranda í því tilviki í samræmi við góðar viðskiptavenjur, svo sem áskilið sé í 8. gr. laga nr. 34/1986, nú 10. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Það séu ekki góðar viðskiptavenjur að breyta söluumboði án þess að seljandi eignarinnar sé viðstaddur og undirriti breytinguna, eða að fyrir liggi ótvírætt samþykki hans fyrir breytingunni. Ásakanir á hendur samskiptanefnd og framkvæmdastjóra félagsins í bréfi stefnanda frá 12. nóvember 1998 séu ekki við hæfi. Telji stjórnin að með þessu hafi stefnandi brotið gegn framangreindri lagagrein og 4. gr. siðareglna stefnda. Vegna þessara brota var stefnanda veitt áminning með bréfi stjórnarinnar 13. janúar 1999. Í bréfinu er bent á að samkvæmt 24. gr. siðareglnanna geti brot á þeim leitt til þess að félagsmanni verði vikið úr stefnda um stundarsakir eða að fullu og öllu.

Samkvæmt 4. gr. laga hins stefnda félags, sem samþykktar voru á aðalfundi þess 25. febrúar 1999, geta fjórir af fimm stjórnarmönnum samþykkt að vísa félagsmanni úr stefnda telji þeir ríka ástæðu til þess. Af hálfu stefnda er vísað til þess að stefndi hafi á tveimur stjórnarfundum í september 1999 fjallað um tvö kærumál, sem samskiptanefndin hafði áður fjallað um, og aðrar kvartanir vegna stefnanda sem leitt hafi til þess að stefnanda var vikið úr stefnda. Í 8. gr. starfsreglna, sem settar voru samkvæmt 3. mgr. 11. gr. laga félagsins og 23. gr. siðareglna þess, segir að álit samskiptanefndar skuli vera rökstutt. Sama gildir um álit stjórnarinnar en samkvæmt 24. gr. siðareglnanna tekur stjórn stefnda eða samskiptanefnd afstöðu til kvartana frá viðskiptavinum vegna félagsmanna. Af almennum reglum leiðir einnig að ákvörðun um að vísa félagsmanni úr félagi vegna brota á reglum félagsins eða öðrum reglum þarf að vera studd haldbærum rökum.

Forsendur stefnda fyrir brottvísun stefnanda úr stefnda voru þær, eins og hér að framan kemur fram, að stefnandi hefði þrátt fyrir áminningu stjórnar stefnda 13. janúar 1999 áfram brotið gegn lögum um fasteignasala og reglum stefnda. Með vísan til þess sem hér að framan er rakið þykir óljóst hver brot stefnanda voru, sem stefndi hefur vísað til í rökstuðningi fyrir brottvísun stefnanda úr stefnda, eftir að stefnanda var veitt framangreind áminning. Umrædd ákvörðun stjórnar stefnda er því ekki studd viðhlítandi rökum og verður að telja hana ólögmæta vegna þessa galla á henni.

Ákvörðun stjórnarinnar var tekin 20. október 1999. Ekki þykir um tómlæti af hálfu stefnanda að ræða þótt málið hafi ekki verið höfðað fyrr en í júní 2000 og hvorki þykir það hafa áhrif á niðurstöðu málsins þótt stefnandi hafi ekki hreyft athugasemdum vegna brottvísunarinnar fyrr en þá um vorið né að hann krafðist ekki endurupptöku málsins eða að ákvörðun um brottvísun yrði skotið til félagsfundar.

Með vísan til þess sem að framan greinir ber að taka kröfu stefnanda til greina um að fella hina tilgreindu ákvörðun stjórnar stefnda frá 20. október 1999 úr gildi. Ber stefnda samkvæmt því og eins og krafist er að færa stefnanda á félagaskrá að viðlögðum 10.000 króna dagsektum á dag, sbr. 4. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Rétt þykir að stefndi greiði stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 350.000 krónur.

Dóm þennan kvað upp Sigríður Ingvarsdóttir héraðsdómari.

 

D Ó M S O R Ð:

Felld er úr gildi framangreind ákvörðun, sem tekin var á stjórnarfundi hjá stefnda, Félagi fasteignasala, þann 20. október 1999, um að vísa stefnanda, Finnboga Kristjánssyni, úr félaginu. Stefnda ber að færa stefnanda á félagaskrá að viðlögðum 10.000 króna dagsektum á dag.

Stefndi greiði stefnanda 350.000 krónur í málskostnað.