Dómur Hæstaréttar

1. Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Karl Axelsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Sigurður Tómas Magnússon.

2. Aðaláfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 5. apríl 2023 en ekki varð af þingfestingu málsins og var áfrýjað að nýju 9. júní 2023. Þeir krefjast aðallega sýknu af kröfum gagnáfrýjanda en til vara að kröfur hans verði lækkaðar verulega. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar á öllum dómstigum.

3. Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 16. ágúst 2023. Hann krefst þess að aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. verði með dómi gert að greiða sér 145.911.799 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 22.502.442 krónum frá 11. apríl 2020 til 11. maí sama ár, af 45.057.093 krónum frá þeim degi til 11. júní sama ár, af 67.720.911 krónum frá þeim degi til 11. júlí sama ár, af 90.508.134 krónum frá þeim degi til 11. ágúst sama ár, af 113.395.030 krónum frá þeim degi til 11. september sama ár, af 136.266.207 krónum frá þeim degi til 11. október sama ár, af 159.290.748 krónum frá þeim degi til 11. nóvember sama ár og af 182.360.829 krónum frá þeim degi til greiðsludags, að frádregnum innborgunum að fjárhæð 4.490.878 krónur 7. apríl 2020, 18.193.466 krónur 18. ágúst 2020, 4.574.235 krónur 8. september 2020, 4.577.379 krónur 5. október 2020 og 4.613.072 krónur 5. nóvember 2020. Þá krefst gagnáfrýjandi þess að aðaláfrýjandi Icelandair Group hf. verði dæmdur til að greiða sameiginlega með aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. 137.852.244 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 3. nóvember 2020 til greiðsludags. Loks krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

Ágreiningsefni

4. Mál þetta varðar ágreining um leigugreiðslur fyrir fasteignir að Hafnarstræti 17–19 í Reykjavík sem aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf., er áður bar heitið Flugleiðahótel hf., tók á leigu af gagnáfrýjanda undir rekstur hótels með samningi 10. október 2014. Ágreiningurinn reis í kjölfar þess að áhrifa COVID-19 heimsfaraldursins tók að gæta á árinu 2020 og aðgerða stjórnvalda vegna hans. Dómkröfur gagnáfrýjanda taka til átta mánaða tímabils frá apríl 2020 til og með nóvember sama ár. Aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. greiddi 20% umsaminnar leigu á umræddu tímabili. Þá lækkun leigunnar styður hann við reglu kröfuréttar um óviðráðanleg ytri atvik (force majeure), reglu um stjórnunarábyrgð, reglu samningaréttar um brostnar forsendur og 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 11. gr. húsleigulaga nr. 36/1994. Með leigusamningnum gekkst aðaláfrýjandi Icelandair Group hf. undir ábyrgð á efndum leigutaka sem nemur sex mánaða leigu auk virðisaukaskatts og er deilt um hvers eðlis sú ábyrgð er.

5. Með héraðsdómi var fallist á kröfu gagnáfrýjanda um greiðsluskyldu aðaláfrýjenda. Í hinum áfrýjaða dómi Landsréttar var talið að vegna force majeure hefði leigutaki losnað undan efndaskyldu á umræddu tímabili. Reiknuðust ekki dráttarvextir af leigu fyrr en frá 1. september 2021 og þá á alla kröfufjárhæðina en ekki sérstaklega frá hverjum gjalddaga svo sem kröfugerð gagnáfrýjanda miðar við. Málinu er gagnáfrýjað í því skyni að fá þeirri niðurstöðu hnekkt sem og niðurstöðu Landsréttar um að fella niður málskostnað í héraði og þar fyrir dómi.

6. Áfrýjunarleyfi í málinu var veitt 4. apríl 2023, með ákvörðun réttarins nr. 2023-27, á þeim grunni að dómur í því gæti haft verulegt gildi um efndir og uppgjör í viðvarandi samningssambandi með hliðsjón af áhrifum ófyrirsjáanlegra og óviðráðanlegra ytri atvika og þýðingu ógildingarreglna samningaréttar við slíkt uppgjör.

Málsatvik

Leigusamningur aðila

7. Með tímabundnum leigusamningi 10. október 2014 tók aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf., sem rekur fjölda hótela hér á landi, á leigu af gagnáfrýjanda atvinnuhúsnæði að Hafnarstræti 17–19 í Reykjavík. Þar rekur aðaláfrýjandi Reykjavík Konsúlat hótel. Með samningnum skuldbatt gagnáfrýjandi sig til að útbúa hið leigða sem hótel- og þjónustuhúsnæði.

8. Svo taka mætti hið leigða húsnæði í notkun undir rekstur hótels þurfti að ráðast í margvíslegar framkvæmdir svo það yrði í samræmi við skilalýsingu er fylgdi leigusamningi. Afhendingardagur átti að vera 1. maí 2016 og í grein 3.8 samningsins var sérstakt ákvæði þar sem sagði að kæmi til þess að afhending drægist fram yfir afhendingardag af óviðráðanlegum ástæðum sem leigusala yrði ekki kennt um gæti leigutaki ekki krafist tafabóta úr hendi leigusala. Tekið var fram að með óviðráðanlegum ástæðum væri átt við verulegar tafir á afgreiðslu stjórnvalda á útgáfu byggingarleyfis eða annarra framkvæmdaleyfa, tafir vegna óska leigutaka um verulegar breytingar á húsnæðinu frá því sem fram kæmi í viðfestri skilalýsingu eða aðrar óviðráðanlegar ástæður (force majeure).

9. Í samningnum kom fram að hið leigða væri 70 herbergja hótel- og þjónustuhúsnæði, alls um 3.700 fermetrar að brúttóstærð. Leigutími hæfist 1. maí 2016 og stæði til 30. apríl 2036. Um leigufjárhæð voru ítarleg ákvæði í grein 4 í samningnum. Þar sagði meðal annars að leigutaki skyldi greiða leigusala 192.000.000 króna á ári með mánaðarlegum 16.000.000 króna afborgunum á gjalddaga 10. hvers mánaðar, að viðbættum virðisaukaskatti. Fjárhæð leigu tæki breytingum samkvæmt vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Yrði leigugreiðsla ekki innt af hendi á gjalddaga skyldu dráttarvextir falla á skuldina samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001. Að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignarinnar skyldi ársleiga hækka í 196.320.000 krónur og mánaðarleiga nema þá 16.360.000 krónum.

10. Í grein 4.10 samningsins sagði að aðaláfrýjandi Icelandair Group hf., móðurfélag leigutaka, ábyrgðist efndir á leigugreiðslum samkvæmt leigusamningi gagnvart gagnáfrýjanda eða þeim sem fyrir framsal hefðu öðlast réttindi samkvæmt honum að fjárhæð sem næmi sex mánaða leigu, auk virðisaukaskatts. Ábyrgðin yrði virk þegar frestur leigutaka til að bæta úr vanefndum væri liðinn samkvæmt grein 12.1 í samningi. Í niðurlagi samningsins sagði svo að um önnur atriði en þar kæmu fram skyldu ákvæði húsaleigulaga gilda.

Heimsfaraldur COVID-19 og viðbrögð stjórnvalda á dómkröfutímabili

11. Á þeim tíma sem máli skiptir fyrir úrlausn málsins er þess að geta að Alþjóðaheilbrigðismálastofnunin lýsti yfir neyðarástandi um allan heim 30. janúar 2020 vegna kórónaveiru sem veldur sjúkdómnum COVID-19. Í lok febrúar það ár var fyrst greint innanlandssmit af völdum kórónuveiru og í kjölfarið var hættustig almannavarna virkjað. Ríkislögreglustjóri lýsti yfir neyðarstigi almannavarna 6. mars 2020 og 11. sama mánaðar var því lýst yfir af Alþjóðaheilbrigðismálastofnuninni að kórónuveira væri orðin að heimsfaraldri. Útbreiðsla sjúkdómsins varð hröð í kjölfarið og var brugðist við honum með ýmsum hætti á heimsvísu. Innanlands brugðust stjórnvöld meðal annars við með því að takmarka komur ferðamanna til landsins sem og að setja á samkomubann. Neyðarstigi almannavarna var lýst yfir hér á landi í tvígang á dómkröfutímabilinu, fyrst 6. mars 2020 til 25. maí sama ár og því næst 4. október 2020 til 12. febrúar 2021.

12. Hérlendis voru öll lönd skilgreind sem áhættusvæði frá og með 19. mars 2020. Reglur nr. 259/2020 um sóttkví og einangrun vegna COVID-19 tóku gildi 26. mars 2020 og var öllum íslenskum ríkisborgurum og fólki sem búsett var á Íslandi en kom til landsins eftir dvöl í löndum sem voru skilgreind sem hááhættusvæði gert að fara í 14 daga sóttkví frá komu til landsins, sbr. 3. gr. reglnanna. Nýjar reglur um sóttkví og einangrun tóku gildi í apríl sama ár og í kjölfarið voru allir sem komu til Íslands frá hááhættusvæðum skyldaðir til að fara í sóttkví. Samhliða var tekið upp tímabundið eftirlit á innri landamærum. Voru þær reglur endurnýjaðar með nokkrum minni háttar breytingum 15. maí sama ár. Reglugerð nr. 580/2020 tók gildi 15. júní 2020 þar sem gefinn var kostur á að fara í sýnatöku fremur en 14 daga sóttkví. Á dómkröfutímabilinu voru svo ýmsar reglur í gildi um sóttkví, einangrun og sýnatöku við landamæri Íslands sem allar miðuðu að því að takmarka útbreiðslu sjúkdómsins hér á landi.

Áhrif heimsfaraldursins á hótelrekstur aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf.

13. Þegar áhrifa heimsfaraldursins tók að gæta hér á landi á fyrri hluta árs 2020 kom upp ágreiningur með aðilum um hvort fyrir hendi væru óviðráðanlegar ytri aðstæður (force majeure) sem leiða ættu til niðurfellingar eða lækkunar á leigugreiðslum. Aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. lokaði Reykjavík Konsúlat hóteli 21. mars 2020 þar sem hann taldi kostnað við að halda því opnu mun meiri en þær tekjur sem unnt væri að hafa af rekstrinum. Óumdeilt er að hótelið var lokað allt dómkröfutímabilið. Það mun hafa verið opnað aftur um mánaðamótin júlí – ágúst 2021.

14. Aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. hefur upplýst, meðal annars með ársreikningum, að hann stundi afar umfangsmikinn atvinnurekstur, reki tvær aðskildar hótelkeðjur og að auki þrjú hótel samkvæmt sérleyfissamningi við erlenda hótelkeðju. Voru viðskiptaákvarðanir um notkun fasteigna undir hótelrekstur teknar á grunni reksturs samstæðunnar í heild sinni. Fram er komið að sumar fasteigna sem aðaláfrýjandi hafði til umráða voru í notkun á umræddu tímabili en aðrar ekki.

15. Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi hefur aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. lagt fram ýmis gögn um verulega tekjurýrnun meðan á heimsfaraldrinum stóð. Hann hefur meðal annars vísað til þess að samkvæmt ársreikningum samstæðunnar hafi hagnaður af reglulegri starfsemi (EBITDA) árið 2019 verið um 2,7 milljarðar króna, en árið 2020 hafi tap af reglulegri starfsemi numið tæpum milljarði. Tap hafi verið á rekstri samstæðunnar í heild bæði árin og um fjórum milljörðum króna meira árið 2020 en 2019. Eftir rekstrarárið 2019 hafi eigið fé samstæðunnar verið jákvætt um tæplega 4,5 milljarða króna en eftir rekstrarárið 2020 hafi það verið neikvætt um 169 milljónir króna. Jafnframt er fram komið að aðaláfrýjandinn naut ýmissa tímabundinna úrræða stjórnvalda til að draga úr tjóni fyrirtækja í rekstri vegna heimsfaraldurs. Þá liggur fyrir að eftir að honum lauk færðist ferðaþjónusta hér á landi í fyrra horf.

Samskipti málsaðila vegna vangoldinnar leigu

16. Þótt greiðslur aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. á 20% leigu á umræddu tímabili hafi ekki verið inntar reglulega af hendi þá miða aðilar við að á kröfutímabilinu hafi hann greitt 20% af leigu hvers mánaðar. Þetta hafi verið gert samkvæmt einhliða ákvörðun hans og er ekki tölulegur ágreiningur með aðilum.

17. Í byrjun júní 2020 funduðu aðilar vegna vangreiddrar leigu. Í framhaldi fundarins sendi aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. gagnáfrýjanda drög að samkomulagi um greiðslu leigu. Þar var gert ráð fyrir „greiðsluskjóli“ aðaláfrýjanda vegna leigugreiðslna á tímabilinu frá apríl 2020 til mars 2021 á þann hátt að greidd yrði 20% af fjárhæð leigu. Hvorki yrðu reiknaðir dráttarvextir né annar kostnaður af ógreiddri leigu og aðilar myndu í sameiningu vinna að lausn málsins eftir því sem aðstæður skýrðust. Gagnáfrýjandi hafnaði þessum tillögum sama dag og skoraði á aðaláfrýjanda að greiða ógreidda leigu sem fyrst. Á hinn bóginn tók hann fram að ábyrgð á húsaleigu yrði ekki „virkjuð“ á næstu tveimur mánuðum ef í það minnsta helmingur vangoldinnar leigu yrði greiddur fyrir lok þeirrar viku. Gagnáfrýjandi sendi svokallaða innheimtuaðvörun 3. júlí 2020 til aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. Var honum veittur sjö daga frestur til að greiða gjaldfallna húsaleigu eða semja um greiðslu hennar. Afrit bréfsins var sent aðaláfrýjanda Icelandair Group hf.

18. Frekari tilraunir til að semja reyndust árangurslausar. Hinn 19. október 2020 sendi gagnáfrýjandi „Áskorun og viðvörun“ til beggja aðaláfrýjenda þar sem fram kom að húsaleiga að fjárhæð 127.454.790 krónur auk dráttarvaxta væri í vanskilum frá 11. apríl 2020. Vísað var til fyrrnefndrar greinar 12 í leigusamningi og veittur 15 daga frestur til að bæta úr vanefndum en tekið fram að ábyrgð aðaláfrýjanda Icelandair Group hf. yrði þá virk. Með bréfi aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. 22. sama mánaðar var „gjaldfellingu“ leiguskuldar mótmælt og vísað til þess að gagnáfrýjandi hefði væntanlega samið við viðskiptabanka sinn um greiðsluskjól vegna COVID-19. Þá kom fram í bréfinu að á meðan ástandið varði myndi aðaláfrýjandi bera fyrir sig varnir á grundvelli force majeure. Tilkynnti hann jafnframt að áfram yrðu greidd 20% af fjárhæð hvers reiknings í samræmi við fyrra tilboð og samninga aðaláfrýjanda við aðra leigusala sína.

19. Mál þetta var höfðað 25. nóvember 2020. Eins og fyrr er rakið voru á þeim tíma í gildi ýmsar aðgerðir stjórnvalda vegna heimsfaraldursins. Með bókun í þinghaldi 31. maí 2021 lýsti gagnáfrýjandi því yfir að viðskiptabanki sinn hefði veitt sér frest á greiðslu langtímalána. Hefði greiðslufrestur eða frysting afborgana og vaxta af láni við bankann verið í gildi frá apríl 2020.

20. Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi hefur leiga verið að fullu greidd frá opnun hótelsins í byrjun ágúst 2021.

Helstu málsástæður aðila

Helstu málsástæður aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf.

21. Þessi aðaláfrýjandi vísar í fyrsta lagi til ólögfestrar reglu kröfuréttar um force majeure sem hafi það efnislega inntak að ófyrirséð ytri atvik, sem séu sérstök í eðli sínu og valdi því að ómögulegt eða því sem næst sé að efna samningsskuldbindingu, eigi að hafa þau áhrif að efndaskylda falli niður eða leysi skuldara undan vanefndaúrræðum sem kröfuhafi ætti ella. Gagnáfrýjandi sé aðalskuldari leigusamningsins og beri þá skyldu að útvega húsnæði sem unnt sé að nýta undir hótelrekstur og jafnframt áhættuna af því ef leiguhúsnæði verður ónothæft til umsaminna nota vegna tilviljunarkenndra atvika.

22. Í öðru lagi telur aðaláfrýjandi að regla kröfuréttar um stjórnunarábyrgð leysi hann undan skaðabótaábyrgð sökum þess að hann hafi ekki getað efnt samninginn eftir aðalefni hans vegna hindrunar sem sannarlega teljist óvænt, ófyrirséð og óviðráðanleg. Reglan sé almenn í kröfurétti og taki því einnig til ólögfestra tilvika. Líta verði til áhættuskiptareglna kröfuréttar en í reglunni um stjórnunarábyrgð felist að samningsaðili losni undan skaðabótaábyrgð meðan hindrun sem hann hefur ekki stjórn á kemur í veg fyrir að hann geti greitt réttilega samkvæmt samningi. Leiði hindrunin til þess að kröfuhafi geti hvorki krafist efnda eftir efni samnings né heldur skaðabóta og dráttarvaxta.

23. Í þriðja lagi heldur aðaláfrýjandi því fram að regla samningaréttar um brostnar forsendur leysi hann undan skuldbindingu sinni og taki hún mið af atvikum sem upp koma eftir samningsgerð. Þannig hafi forsenda fyrir rekstri hótelsins brostið algjörlega með lokun þess en báðum samningsaðilum hafi verið ljóst að hótelrekstur var ákvörðunarástæða fyrir gerð leigusamningsins. Þá leiði beiting reglunnar ekki til óréttlátrar réttindaskerðingar fyrir annan samningsaðilann en tilgangur hennar sé að létta skuldbindingum af samningsaðila þegar forsenda, sem var ákvörðunarástæða hans fyrir gerð samningsins og viðsemjanda hans var kunnugt um, breytist eða brestur.

24. Í fjórða lagi telur aðaláfrýjandi leiða af 36. gr. laga nr. 7/1936 að leigusamningi skuli breytt eða vikið til hliðar vegna atvika sem komu til eftir samningsgerð. Heimsfaraldurinn hafi leitt til ómælds og óvænts tjóns leigutaka. Ekki geti talist sanngjarnt að leigutaki hótels skuli bera einn kostnaðinn af atvikum er leitt hafi til þess að koma ferðamanna til landsins stöðvaðist nær alveg meðan leigusali fái hins vegar allar sínar kröfur greiddar.

Helstu málsástæður aðaláfrýjanda Icelandair Group hf.

25. Þessi aðaláfrýjandi reisir aðal- og varakröfur sínar á sömu málsástæðum og lagarökum og aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. Að auki vísar hann til þess að hann hafi samkvæmt leigusamningnum einungis tekist á hendur einfalda ábyrgð á leigugreiðslum. Það sé meginregla kröfuréttar að ábyrgðarmaður verði ekki talinn hafa gengist undir aðra tegund ábyrgðar nema það leiði af ábyrgðaryfirlýsingu. Með vísan til þess beri gagnáfrýjanda að leita fyrst fullnustu hjá aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. Verði sú innheimta árangurslaus geti gagnáfrýjandi fyrst haft uppi kröfur á hendur honum.

Helstu málsástæður gagnáfrýjanda

26. Gagnáfrýjandi reisir dómkröfur sínar á því að um sé að ræða ótvíræða samningsskuldbindingu um peningagreiðslu samkvæmt langtímasamningi um atvinnuhúsnæði. Samningurinn hafi ekki að geyma ákvæði um force majeure sem snúi að efndum leigugreiðslna. Áhætta vegna breyttra markaðsaðstæðna geti ekki legið hjá gagnáfrýjanda. Þá sé lagareglum um stjórnunarábyrgð ekki til að dreifa þegar komi að leigu á fasteign til rekstrar. Að virtum atvikum og efni samningsins geti ætluð óskráð regla þar að lútandi ekki leitt til brottfalls skilyrðislausar samningsskyldu til greiðslu peninga.

27. Gagnáfrýjandi vísar til meginreglu samningaréttar um að samningsaðili beri sjálfur ábyrgð á þeim forsendum og væntingum sem liggi til grundvallar loforði hans eða samningi, nema viðsemjandi hafi ábyrgst annað. Sjónarmið um brostnar forsendur eða 36. gr. laga nr. 7/1936 eigi ekki við í málinu. Um sé að ræða reglur sem feli í sér undantekningu frá meginreglunni um að samningar skuli standa og beri að túlka þær þröngt. Aðilar langtímasamnings megi almennt gera ráð fyrir því að ýmislegt óvænt geti gerst á samningstíma. Í tvíhliða samningssambandi, þar sem báðir aðilar verða fyrir tjóni vegna farsóttar eða samkomubanns, verði samningsákvæðum ekki hliðrað til hagsbóta fyrir annan aðilann en til tjóns fyrir hinn.

28. Gagnvart aðaláfrýjanda Icelandair Group hf. reisir gagnáfrýjandi kröfu sínar á grein 4.10 í samningi aðila. Með áritun sinni á samninginn hafi aðaláfrýjandi gengist í ábyrgð fyrir efndum leigutaka sem nemi sex mánaða leigu auk virðisaukaskatts og svari krafa á hendur honum til þess. Samkvæmt samningnum hafi ábyrgðin orðið virk 3. nóvember 2020 þegar 15 dagar voru liðnir frá áskorun um greiðslu. Því sé krafist dráttarvaxta frá þeim degi.

Niðurstaða

Um kröfugerð gagnáfrýjanda

29. Eins og að framan greinir miða aðilar við að leiga hafi einungis verið greidd að fimmtungi á tímabilinu frá apríl 2020 til og með nóvember sama ár, sem er kröfutímabil máls þessa. Gagnáfrýjandi hefur ekki fært síðari leigugreiðslur inn á eldri skuld vegna tímabilsins. Miðar hann fyrri lið kröfu sinnar, sem beinist að aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf., að ætlaðri skuld hans samkvæmt leigusamningi vegna vangreiddrar leigu í átta mánuði. Síðari liður dómkröfu hans, sem hann beinir að aðaláfrýjanda Icelandair Group hf., nemur fjárhæð ábyrgðar á leigugreiðslum í sex mánuði af þessu tímabili. Í þinghaldi í héraði gaf lögmaður gagnáfrýjanda þá skýringu að ekki bæri að skilja málatilbúnað hans svo að aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. sé til viðbótar krafinn um fjárhæðir samkvæmt síðari lið kröfugerðar hans heldur skuli lesa kröfuliðina í samhengi. Síðari kröfuliðurinn lúti einungis að greiðsluábyrgð aðaláfrýjanda Icelandair Group hf. en aðaláfrýjendur báðir beri sameiginlega ábyrgð samkvæmt þeim lið að svo miklu leyti sem dæmdar kröfur á hendur þeim falli saman.

30. Heildarkrafa gagnáfrýjanda á hendur aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. er fundin út með þeim hætti að frá leigu í umrædda átta mánuði, samtals 182.360.829 krónur, dregur hann innborganir sem voru um 20% af leigu, samtals 36.449.030 krónur. Nemur vangoldin leiga samkvæmt fyrri lið kröfugerðar hans sem beinist að aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. 145.911.799 krónum sem gagnáfrýjandi tiltekur sem höfuðstól. Eigi að síður dregur hann aftur sömu innborganir frá þeim höfuðstól og áföllnum dráttarvöxtum. Augljóst er að gagnáfrýjanda urðu að þessu leyti á mistök við framsetningu kröfugerðar. Við þennan málatilbúnað sinn er hann bundinn og með honum hefur hann ráðstafað sakarefni málsins.

31. Verður nú hér í framhaldinu vikið að þeim einstöku málsástæðum sem aðaláfrýjendur telja að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur þeirra í málinu.

Áhættuskipti í kröfuréttarsambandi aðila

32. Samkvæmt meginreglu kröfuréttar um áhættuskipti í gagnkvæmum samningi ber hvor samningsaðila um sig að öllu jöfnu áhættu af ófyrirséðum og óviðráðanlegum ytri atvikum við efndir sínar á samningi.

33. Leigutaka ber aðeins að greiða fyrir hið leigða meðan hann hefur það til umráða. Sú meginregla gildir um leigusamninga að leigusali ber áhættuna ef leiguhlutur skemmist, rýrnar eða ferst af tilviljun á leigutíma og sér hennar meðal annars stað í ákvæðum 15. gr., 3. mgr. 17. gr., 2. mgr. 19. gr., 2. mgr. 20. gr. og 3. og 4. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Í þessu felst að verði leiguhúsnæði ónothæft til umsaminna nota vegna tilviljunarkenndra atvika fellur skylda leigutaka til að greiða leigusala umsamið endurgjald fyrir leigunotin niður frá og með því tímamarki er húsnæðið verður ónothæft, sbr. dóm Hæstaréttar 28. febrúar 2013 í máli nr. 587/2012. Þetta gildir bæði um tímabundna og ótímabundna leigusamninga. Þannig má líta á tjónsatburð sem vanefnd af hálfu leigusala er heimilar leigutaka viðeigandi vanefndaúrræði, svo sem afslátt eða riftun. Leigusali á ekki rétt á endurgjaldi fyrir þann tíma sem leigutaki hefur ekki haft not af hinu leigða af framangreindum sökum.

34. Þegar metin eru áhættuskipti í samningssambandi aðila máls þessa verður að líta til þess að um var að ræða langtímasamning tveggja fyrirtækja um leigu húsnæðis sem var leigutaka til reiðu allt það tímabil sem um ræðir. Húsnæðið skemmdist hvorki né spilltist á leigutímabilinu og hvorki voru í leigusamningi ákvæði um tryggingar, skipta áhættu samningsaðila að einhverju leyti né um skiptingu hagnaðar með tilliti til veltu eða afkomu reksturs á þeim langa tíma sem samningurinn tók til.

35. Fyrir liggur að aðgerðir stjórnvalda vegna heimsfaraldursins fólu ekki í sér bann við nýtingu hins leigða húsnæðis. Þvert á móti hélt aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. umráðum þess allan þann tíma sem dómkrafa gagnáfrýjanda tekur til og ákvað einhliða að greiða einungis hluta leigunnar. Nýtti hann húsnæðið bæði fyrir og eftir að ástandinu lauk. Jafnframt liggur fyrir að einhver önnur hótel aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. voru opin hluta tímabilsins samkvæmt ákvörðun hans. Verður því ekki fallist á að áhættuskiptareglur kröfuréttar eigi að hafa áhrif á leigu umrætt tímabil. Aðstæðum í máli þessu verður því að engu leyti jafnað til þeirra sem fjallað var um í fyrrgreindum dómi Hæstaréttar í máli nr. 587/2012.

Óviðráðanleg ytri atvik (force majeure)

36. Efnislegt inntak reglunnar um force majeure er að ófyrirséð, óviðráðanleg ytri atvik sem eru sérstök í eðli sínu og valda því að ómögulegt, eða því sem næst, er að efna samningsskuldbindingu eiga að hafa áhrif á efndaskyldu eða það hvort eða hvaða vanefndaúrræðum má beita. Með óviðráðanlegum ytri atvikum er átt við atvik sem ekki varða skuldarann sjálfan og eiga það sameiginlegt að ekki mátti sjá þau fyrir eða forðast með venjulegum öryggisráðstöfunum. Þau þurfa jafnframt að hafa úrslitaáhrif fyrir möguleika skuldara á að efna skyldu sína. Þegar svo háttar til stöðvast skylda aðalskuldara til að efna samningsskuldbindingu eftir efni sínu (in natura) meðan hindrun stendur yfir.

37. Nánari réttaráhrif reglunnar fara eftir atvikum hverju sinni, svo sem eðli efndahindrana, tegund samningsskyldna og jafnframt því hvaða afleiðingar hindranir hafa á efndir. Einnig skiptir máli hversu fyrirsjáanleg atvik eru þegar metið er hvort aðilar í gagnkvæmu samningssambandi hefðu getað gert ráð fyrir þeim í samningi sínum. Þá hefur áhrif sú löggjöf er lýtur að viðkomandi kröfuréttarsambandi, sbr. dóma Hæstaréttar 28. júní 2023 í málum nr. 2/2023, 3/2023 og 4/2023.

38. Þess er þó sérstaklega að gæta að skuldari getur almennt ekki borið fyrir sig fjárskort til að koma sér undan greiðsluskyldu í peningum á þessum grundvelli. Dugar þá ekki að vísa til viðskiptasjónarmiða eða fjárhagsstöðu skuldara almennt. Annað gildir þó ef greiðslumiðlun liggur niðri, gjaldeyrishöft koma til eða aðrar hindranir í þá veru. Á hinn bóginn raknar skyldan til greiðslu peninga að öllu jöfnu við um leið og slíkt ástand varir ekki lengur.

39. Í leigusamningi aðila er að finna sérstakt ákvæði um force majeure en það lýtur einungis að skilum gagnáfrýjanda á hinu leigða húsnæði sem sætti á þeim tíma er samningur var gerður lagfæringum svo nota mætti það undir hótelrekstur. Sambærilegt ákvæði er hins vegar ekki í samningnum um skyldu til greiðslu leigu. Hér gegnir því öðru máli en í dómi réttarins sem kveðinn er upp í dag í máli nr. 33/2023. Í því máli var beinlínis samið um áhrif ófyrirsjáanlegra atvika (force majeure) á skyldu leigutaka til greiðslu peninga.

40. Að framangreindu virtu verður ekki fallist á að skylda aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. til greiðslu peningaskuldar hafi á grundvelli reglunnar um force majeure fallið niður á þeim tíma sem um ræðir.

Stjórnunarábyrgð

41. Í stjórnunarábyrgð felst efnislega að samningsaðili ber ábyrgð á efndum samnings nema því aðeins að einhver sú hindrun standi þeim í vegi sem hann getur ekki yfirunnið. Reglan ræðst af atvikum hverju sinni og eru þannig gerðar mismunandi kröfur eftir því hvort um er að ræða seljanda eða kaupanda, sbr. til dæmis til hliðsjónar 1. mgr. 23. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup í tilviki seljanda og 1. mgr. 57. gr. laganna þegar um ræðir kaupanda. Samkvæmt síðargreinda ákvæðinu getur seljandi krafist skaðabóta fyrir tjón af völdum greiðsludráttar kaupanda en þó ekki meðan hann sýnir fram á að greiðsludráttur stafi af stöðvun almennra samgangna eða greiðslumiðlunar eða annarri hindrun sem hann hefur ekki stjórn á og ekki er með sanngirni hægt að ætlast til að hann hafi getað haft í huga við samningsgerðina, komist hjá afleiðingunum af eða yfirunnið.

42. Skyldur aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. eru um greiðslu leigu og ætlaðar skaðabætur vegna greiðsludráttar í formi dráttarvaxta. Verður því ekki fallist á málatilbúnað aðaláfrýjenda þess efnis að skylda til greiðslu leigu falli niður, hvorki í heild né hluta, á þessum grunni.

Brostnar forsendur

43. Skilyrði reglunnar um brostnar forsendur eru þau að um sé að ræða verulega forsendu fyrir gerð samnings sem brestur eftir samningsgerð. Báðum aðilum verður að vera hún ljós auk þess sem líta verður til hagsmuna beggja samningsaðila þannig að hún leiði ekki til óréttlátrar réttarskerðingar fyrir annan þeirra.

44. Við mat á því hvort unnt er að beita reglunni hér verður að líta til þess að þær aðstæður sem urðu vegna heimsfaraldursins voru ófyrirséðar og höfðu víðtæk áhrif á íslenskt efnahagslíf. Ekki verður fallist á að einungis verði litið til þeirra áhrifa sem þær aðstæður höfðu á hagsmuni aðaláfrýjenda umfram gagnáfrýjanda. Að því marki sem unnt er að líta svo á að um brostna forsendu sé að ræða verður þvert á móti að telja að hún eigi jafnt við um samningsaðila. Samkvæmt því eru ekki efni til að fallast á með aðaláfrýjendum að ógilda samningsskuldbindingar í heild eða að hluta á þessum grundvelli.

Ógildingarregla 36. gr. laga nr. 7/1936

45. Loks krefjast aðaláfrýjendur þess að ákvæðum leigusamnings aðila um greiðslu leigu verði vikið til hliðar vegna umrædds tímabils sökum þess að ósanngjarnt sé að leigutaki beri einn áhættuna af því að algjört tekjufall varð í rekstri Reykjavík Konsúlat hótels vegna heimsfaraldurs.

46. Í 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 segir að samningi megi víkja til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal við mat samkvæmt 1. mgr. líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerð og atvika sem síðar koma til.

47. Við mat á ósanngirni í skilningi 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. 11. gr. húsaleigulaga, verður í máli þessu fyrst og fremst litið til samnings aðila og þeirrar skiptingar rekstraráhættu sem þar er að finna. Er þá þess að gæta að aðilar sem starfa við atvinnurekstur eiga að vera best í stakk búnir að meta sjálfir hagsmuni sína og þá áhættu sem þeir kjósa að taka með gerð samnings. Þeir verða jafnframt að vera viðbúnir því að grípa til ráðstafana til tjónstakmörkunar við rekstraráföll. Ekki verður fallist á þá málsástæðu aðaláfrýjenda að fyrrgreind óviðráðanleg ytri atvik (force majeure) skuli vera hluti ósanngirnismatsins þótt litið verði til áhrifa þess ástands sem skapaðist við almennt mat samkvæmt ákvæðinu.

48. Þegar metið er hvort sanngjarnt sé að hliðra samningsskyldum aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. er til þess að líta að þegar um langtímasamning er að ræða verður að meta aðstæður í heild sinni og þá með hliðsjón af samningstímanum öllum. Alla jafna þarf mikið að koma til eigi að hliðra samningsskyldu á hluta gildistíma gagnkvæms samnings sem ætlað er að gilda óbreyttur að öðru leyti um langan tíma. Hér gegnir öðru máli en þegar krafist er breytingar á endurgjaldi í gagnkvæmum langtímasamningi sem ætlað er að gilda svo breyttum framvegis, sbr. til hliðsjónar þær aðstæður sem uppi voru í dómi Hæstaréttar 8. nóvember 1990 og birtur er í dómasafni réttarins það ár á bls. 1437.

49. Aðilar máls þessa búa að þekkingu og reynslu á sviði fyrirtækjarekstrar og nutu jafnframt sérfræðiaðstoðar við gerð leigusamningsins. Tímabil það sem um ræðir í máli þessu nær aðeins yfir átta mánuði af tuttugu ára leigutíma. Í samningnum er ekki að finna ákvæði um endurskoðun leigu að öðru leyti en að þar er mælt fyrir um að hún sé bundin vísitölu. Fjárhæð leigu er því ekki tengd rekstri aðaláfrýjanda að öðru leyti en að hún var lægri á fyrstu fimm árum leigutímans. Þannig tók aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. á sig áhættu af því hvernig mál myndu skipast í framtíð þegar kom að rekstri hótelsins en aðilar sömdu um fast leiguverð óháð afkomu.

50. Eins og rakið hefur verið hélt aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. umráðum hótelsins allan þann tíma sem dómkröfur hans taka til en aðgerðir innlendra stjórnvalda vegna heimsfaraldursins fólu ekki í sér kröfu um lokun hótela. Þær höfðu aftur á móti mikla þýðingu fyrir rekstur aðaláfrýjanda þótt mismunandi strangar reglur hefðu verið í gildi á því tímabili sem dómkröfur gagnáfrýjanda taka til.

51. Samkvæmt málflutningi aðaláfrýjenda hér fyrir dómi var brugðist við þessum aðstæðum með ýmsum hætti, þar með talið lokun hótelsins 21. mars 2020. Fallist verður á þá ályktun Landsréttar að leggja verði til grundvallar að aðaláfrýjandi Berjaya Hotels Iceland hf. hafi, gagnstætt gagnáfrýjanda, notið góðs af ýmsum mótvægisaðgerðum stjórnvalda vegna heimsfaraldursins. Þannig hefur því verið lýst fyrir Hæstarétti að hann hafi ákveðið að nýta sér þau úrræði sem honum stóðu til boða af hálfu stjórnvalda. Í framangreindu fólust ákvarðanir aðaláfrýjanda sem voru liður í takmörkun á tjóni á sama tíma og hann hélt fullum umráðum húsnæðisins.

52. Að þessu virtu og með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms hafa aðaláfrýjendur ekki sýnt fram á að skilyrði séu til þess að að víkja til hliðar endurgjaldsákvæði samningsins með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936 þannig að leiga falli niður eða lækki vegna umrædds kröfutímabils. Þegar litið er litið til atvika allra er þó rétt, á þeim sama grundvelli, að miða upphaf dráttarvaxtakröfu gagnáfrýjanda á hendur aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. við málshöfðun í héraði 25. nóvember 2020.

Ábyrgð aðaláfrýjanda Icelandair Group hf.

53. Það er meginregla í kröfurétti að ábyrgð teljist einföld nema annað sé sérstaklega tekið fram. Í henni felst að ekki er unnt að ganga að ábyrgðarmanni fyrr en leitt hefur verið í ljós að ekki fáist greiðsla hjá aðalskuldara. Í sjálfskuldarábyrgð felst hins vegar að unnt er að ganga að ábyrgðarmanni um leið og aðalskuldari hefur vanefnt kröfu án tillits til þess hvort kröfuhafi hafi reynt að fá hana greidda hjá aðalskuldara. Í grein 4.10 í umræddum leigusamningi er skýrt kveðið á um að ábyrgð aðaláfrýjanda Icelandair Group hf. á skyldu til greiðslu leigu skuli verða virk 15 dögum eftir að skorað er á aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. að bæta úr vanefnd að því gefnu að ekki hafi verið úr henni bætt. Samkvæmt þessu er um sjálfskuldarábyrgð aðaláfrýjandans að ræða á leigugreiðslum. Gagnáfrýjandi sendi áskorun í samræmi við þetta til aðaláfrýjenda 19. október 2020. Varð ábyrgðin því virk 3. nóvember það ár eins og kröfugerð gagnáfrýjanda miðar við. Verður aðaláfrýjandi því dæmdur til greiðslu sex mánaða leigu eins og ábyrgðin kveður á um en með dráttarvöxtum eins og áður greinir.

Niðurstaða samkvæmt kröfugerð gagnáfrýjanda

54. Þar sem ekki hefur verið fallist á kröfu gagnáfrýjanda um dráttarvexti fyrr en frá 25. nóvember 2020 og allar innborganir aðaláfrýjanda Berjaya Hotels Iceland hf. bárust fyrir þann tíma verður í ljósi kröfugerðar gagnáfrýjanda að líta svo á að innborganirnar komi beint til frádráttar höfuðstól kröfunnar sem þannig lækkar í 109.462.769 krónur eins og réttilega var komist að niðurstöðu um í hinum áfrýjaða dómi. Með vísan til þess verður fallist á þá niðurstöðu í hinum áfrýjaða dómi að aðaláfrýjandi Icelandic Group hf. greiði gagnáfrýjanda kröfu að höfuðstól 137.852.244 krónur samkvæmt síðari lið dómkrafna hans en af þeim höfuðstól skuli aðaláfrýjendur greiða sameiginlega 109.462.769 krónur.

55. Samkvæmt öllu framanrituðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur með þeim breytingum sem að framan greinir um upphafstíma dráttarvaxta. Rétt þykir að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Icelandair Group hf., greiði gagnáfrýjanda, Suðurhúsum ehf., 137.852.244 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. nóvember 2020 til greiðsludags.

Þar af greiði aðaláfrýjandi, Berjaya Hotels Iceland hf., gagnáfrýjanda, sameiginlega með aðaláfrýjanda Icelandair Group hf., 109.462.769 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 25. nóvember 2020 til greiðsludags.

Málskostnaður á öllum dómstigum fellur niður.