Þriðjudaginn 18. nóvember 2014
Nr. 718/2014.	Barmahlíð 30-32, húsfélag (Bjarki Sigursveinsson hdl.) gegn Sunnu Björk Þórarinsdóttur og Engilbert Haukssyni (Björn Jóhannesson hrl.)

 

Kærumál. Vanreifun. Frávísunarúrskurður staðfestur.

B krafðist greiðslu skuldar vegna hlutdeildar S og E í kostnaði við viðhaldsframkvæmdir á fjöleignarhúsi sem og staðfestingar á lögveðsrétti fyrir kröfunni í eignarhluta þeirra. Í hinum kærða úrskurði var málinu vísað frá dómi án kröfu vegna vanreifunar. Hæstiréttur taldi ekki vera efni til að vísa málinu frá dómi vegna þeirra annmarka sem taldir voru á málinu í héraði. Á það yrði á hinn bóginn að líta að S og E hefðu á því byggt að reikningar vegna framkvæmdanna hefðu ekki aðeins tekið til framkvæmda við sameign í fjöleignarhúsinu heldur einnig til framkvæmda sem hefðu eingöngu snúið að séreignarhlutum annarra eigenda. Taldi Hæstiréttur að af gögnum málsins yrði ekki annað ráðið en að hluti kröfunnar væri S og E óviðkomandi af þessum sökum. Væri ógerlegt á grundvelli fyrirliggjandi gagna að ráða fram úr því hvað skyldi draga frá kröfu B vegna þessa og væri væri því ófært að leggja efnisdóm á málið. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson og Helgi I. Jónsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. október 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. nóvember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. október 2014, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt gögnum málsins eru varnaraðilar sameigendur að eignarhluta í fasteigninni Barmahlíð 30 í Reykjavík, sem auðkenndur er nr. 203-0088, varnaraðilinn Sunna Björk að 80% og varnaraðilinn Engilbert að 20%. Innan fjöleignarhússins Barmahlíð 30 og 32 mun hlutdeild eignarhluta varnaraðila vera 10,79%. Fyrir liggur að á aðalfundi í sóknaraðila 27. febrúar 2012 var tekin ákvörðun um að taka tilboði frá VSÓ Ráðgjöf ehf. í verk, sem felast átti í ástandsmati á hluta fjöleignarhússins, gerð verklýsingar og útboðsgagna vegna viðhaldsframkvæmda á ytra byrði þess, umsjón með útboði og samningsgerð við verktaka og verkeftirlit. Að undangengnu útboði var ákveðið á húsfundi 19. júní 2012 að ganga til samninga við Múr- og málningarþjónustuna Höfn ehf. um framkvæmdirnar og var verksamningur um þær gerður við það félag. Svo sem nánar er lýst í hinum kærða úrskurði reis ágreiningur innan sóknaraðila um þessar framkvæmdir, sem munu hafa staðið yfir á árunum 2012 og 2013, og liggur fyrir að varnaraðilar stóðu ekki skil á hlutdeild í kostnaði af þeim vegna síns eignarhluta. Fór svo að sóknaraðili höfðaði mál þetta gegn varnaraðilum 29. maí 2013 til heimtu skuldar af þessum sökum að fjárhæð 995.598 krónur og staðfestingar á lögveðrétti fyrir þeirri kröfu í eignarhluta varnaraðila. Varnaraðilar tóku til varna í málinu og kröfðust þess aðallega að því yrði vísað frá dómi, sem héraðsdómur hafnaði með úrskurði 10. mars 2014, til vara að þau yrðu sýknuð af kröfu sóknaraðila, en að því frágengnu að hún yrði lækkuð. Reistu varnaraðilar sýknukröfuna á því að sóknaraðili hafi ekki staðið réttilega að töku ákvarðana um framkvæmdirnar, sem um ræðir, en kröfuna um lækkun dómkröfu hans meðal annars á því að ekki lægju fyrir fullnægjandi gögn um hlutfallstölu eignarhluta varnaraðila innan fjöleignarhússins, láðst hafi að taka tillit til þess að virðisaukaskattur fengist endurgreiddur af framkvæmdum sem þessum, hluti kostnaðar af þeim hafi snúið að séreignarhlutum einstakra eigenda fjöleignarhússins en ekki sameign og gögn skorti til stuðnings því að varnaraðilar hefðu verið krafin um greiðslu í einstökum tilvikum á þann hátt að krefjast mætti dráttarvaxta af ætlaðri skuld þeirra. Í tilefni af þessum vörnum aflaði sóknaraðili ýmissa gagna undir rekstri málsins í héraði og var það síðan tekið til aðalmeðferðar 11. og 22. september 2014. Í hinum kærða úrskurði var tekin efnisleg afstaða til kröfu varnaraðila um sýknu og henni hafnað, en málinu vísað án kröfu frá dómi sökum vanreifunar. Verður ekki annað ráðið af úrskurðinum en að annmarkar á málatilbúnaði sóknaraðila, sem þessu ollu, felist í fyrsta lagi í því að nánar tiltekið misræmi hafi verið milli eindaga samkvæmt fimm af þeim tólf reikningum, sem hann krefur varnaraðila um að greiða hlutdeild í, og þeirra dagsetninga, sem hann krefst dráttarvaxta frá vegna sömu reikninga. Í öðru lagi hafi sóknaraðili ekki gefið viðhlítandi skýringar á því að ekki væri ráðgert í dómkröfu hans að virðisaukaskattur hafi fengist endurgreiddur af öllum reikningum í tengslum við framkvæmdirnar. Í þriðja lagi hafi sóknaraðili ekki orðið við áskorun varnaraðila um að leggja fram viðhlítandi gögn um hvernig hver af liðunum tólf í kröfu hans hafi verið fundinn út með tilliti til reikninga að baki þeim og endurgreiðslu virðisaukaskatts af þeim.

Vegna fyrstnefnda annmarkans á málatilbúnaði sóknaraðila, sem getið var hér að framan, eru engin efni til að vísa málinu frá dómi í heild eða að hluta, enda mætti hvað sem öðru líður bregðast í efnisdómi við því misræmi, sem héraðsdómur taldi vera milli eindaga framlagðra reikninga og kröfu sóknaraðila um dráttarvexti, með því að dæma varnaraðila til að greiða þá fyrst frá því tímamarki, sem þeim væri hagfelldast í hverju tilviki. Sama gegnir um annmarkann, sem í öðru lagi var nefndur, því eins mætti þar bregðast við vanrækslu sóknaraðila um nægilega reifun málsins með því að lækka kröfu hans á hendur varnaraðilum eins og hann hefði fengið endurgreiddan virðisaukaskatt af öllum reikningunum en ekki aðeins hluta þeirra. Um þriðja annmarkann verður að taka tillit til þess að undir rekstri málsins í héraði lagði sóknaraðili um síðir fram tólf reikninga VSÓ Ráðgjafar ehf. og Múr- og málningarþjónustunnar Hafnar ehf. á hendur sér, sem hann krefur varnaraðila um að greiða hlut sinn í. Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði er heildarfjárhæð reikninganna 8.858.842 krónur og endanleg dómkrafa sóknaraðila 10,79% af henni eða 955.869 krónur, en af þeim sökum verður ekki séð að reifun málsins sé áfátt að þessu leyti. Til þess verður á hinn bóginn að líta að sem áður segir byggðu varnaraðilar kröfu sína um lækkun á dómkröfu sóknaraðila meðal annars á því í greinargerð í héraði að reikningar fyrrnefndra tveggja félaga á hendur honum hafi ekki aðeins tekið til framkvæmda við sameign í fjöleignarhúsinu að Barmahlíð 30 og 32, heldur einnig til framkvæmda, sem hafi eingöngu snúið að séreignarhlutum einstakra eigenda og væru varnaraðilum óviðkomandi. Í greinargerð varnaraðila fyrir Hæstarétti eru þessar röksemdir ítrekaðar og því haldið fram að við munnlegan málflutning í héraði hafi sóknaraðili í raun viðurkennt „að hluti dómkröfunnar tæki til séreignarhluta annarra en að það væri dómsins að leggja mat á það hversu stór hluti það væri og ráða fram úr því.“ Þótt sóknaraðili hafi hvorki staðfest þetta né hafnað í málatilbúnaði sínum fyrir Hæstarétti verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að verklaun til verktakanna hljóti að einhverju marki að hafa átt rætur að rekja til framkvæmda, sem komu varnaraðilum ekki við af þessum sökum. Ógerlegt er á grundvelli fyrirliggjandi gagna að ráða fram úr því hvað rétt gæti verið að draga frá kröfu sóknaraðila af þeirri ástæðu. Vegna þessa er ófært að fella efnisdóm á málið og verður því staðfest niðurstaða hins kærða úrskurðar.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Barmahlíð 30-32, húsfélag, greiði varnaraðilum, Sunnu Björk Þórarinsdóttur og Engilbert Haukssyni, hvoru fyrir sig 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. október 2014.

Mál þetta, sem var dómtekið 22. september sl., var höfðað 29. maí 2013.

Stefnandi er Barmahlíð 30-32, húsfélag, Barmahlíð 32, Reykjavík.

Stefndu eru Sunna Björk Þórarinsdóttir, Barmahlíð 30, Reykjavík og Engilbert Hauksson, Brautarholti 18, Reykjavík.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru svohljóðandi: Stefnandi krefst þess að stefndu verði dæmd sameiginlega (in solidum) til að greiða stefnanda 955.869 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. í III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 33.854 krónum frá 21.6.2012 til 27.7.2012, af 122.710 krónum frá 27.7.2012 til 3.08.2012, af 168.291 krónu frá 3.8.2012 til 21.8.2012, af 189.842 krónum frá 21.8.2012 til 29.8.2012, af 341.355 krónum frá 29.8.2012 til 21.9.2012, af 365.249 krónum frá 21.9.2012 til 4.10.2012, af 523.789 krónum frá 4.10.2012 til 21.10.2012, af 548.111 krónum frá 21.10.2012 til 31.10.2012, af 847.619 krónum frá 31.10.2012 til 21.11.2012, af 884.682 krónum frá 21.11.2012 til 26.11.2012, af 931.824 krónum frá 26.11.2012 til 21.12.2012, af 955.870 krónum frá 21.12.2012 til greiðsludags. Frá framangreindri kröfu dragast innborganir stefndu dags. 7.1.2013 að fjárhæð 99.343 krónur, dags. 11.1.2013 að fjárhæð 6.914 krónur og dags. 6.8.2013 að fjárhæð 28.880 krónur.

Þá er hinum stefndu stefnt til að þola staðfestingu á lögveðsrétti í eignarhluta sínum í húsinu Barmahlíð 30-32 fn. 203-0088 til tryggingar kröfu vegna ógreiddra hússjóðsgjalda fyrir tímabilið júní 2012 til desember 2012 að fjárhæð 955.869 krónur, auk málskostnaðar og dráttarvaxta skv. lögum nr. 26/1994 en að frádregnum innborgunum stefnda dags. 7.1.2013 að fjárhæð 99.343 krónur og dags. 11.1.2013 að fjárhæð 6.914 krónur.

Loks krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt mati dómsins auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda og til vara að dómkröfur stefnanda á hendur stefndu verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

I. Atvik og ágreiningsefni

Fasteignin að Barmahlíð 30-32, Reykjavík er sjö íbúða fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994. Þrír eignarhlutar eru í þeim hluta hússins sem er nr. 30 en fjórir í þeim hluta sem er nr. 32. Stefnandi er húsfélag um fasteignina í samræmi við ákvæði 56. gr. laga nr. 26/1994.

Stefndu eru þinglýstir eigendur íbúðar nr. 01-0001 í Barmahlíð 30, Reykjavík, fn. 203-0088. Stefnda Sunna Björk er skráð með 80% eignarhluta í íbúðinni en stefndi Engilbert 20%.

Um mitt ár 2010 var verkfræðistofunni EFLU hf. falið að gera skýrslu um ástand hússins, ásamt tillögum að utanhússviðgerðum og kostnaðaráætlun vegna þeirra. Skilaði verkfræðistofan skýrslu sinni 15. júlí 2010. Í skýrslu EFLU hf. var komist að þeirri niðurstöðu að nauðsynlegt væri að ráðast í umfangsmiklar endurbætur og viðgerðir á ytra byrði hússins, m.a. vegna frostskemmda í útveggjum og svölum, auk þess sem málning á þaki væri byrjuð að flagna og þakjárn farið að ryðga. Samkvæmt skýrslunni var kostnaður við lagfæringar og endurbætur áætlaður 22.828.400 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Boðað var til aðalfundar húsfélagsins að Barmahlíð 30-32 þann 12. maí 2011, þar sem kosið var í stjórn félagsins. Fyrir fundinn lá m.a. fyrir svohljóðandi dagskrártillaga:

8. Viðhald á ytra byrði hússins.

Ytra byrði hússins er í sameign allra eigenda þess og því er nauðsynlegt að taka allar ákvarðanir um það á vettvangi sameiginlegs húsfélags Barmahlíðar 30-32.

a. Skýrsla EFLU um ástandskönnun á húsinu lögð fram til kynningar og umræðu. Guðni Örn frá EFLU mætir á fundinn, kynnir skýrsluna og svarar spurningum.

b. Umræður og ákvarðanataka um viðgerðir á ytra byrði hússins. M.a. ákvörðun um hvort viðgerðum verður forgangsraðað, og þá hvernig, um öflun tilboða (t.d. útboð) o.fl. Lagt er til að stefnt verði að því að leggja tilboð fyrir næsta fund.

c. Umræður um fjármögnun viðhaldsframkvæmda. Ákvörðun verður tekin siðar.

Samkvæmt fundargerð voru fulltrúar sex eignarhluta af sjö mættir.

Fulltrúi verkfræðistofunnar EFLU hf. sat fundinn og kynnti niðurstöður skýrslunnar. Hann lýsti því m.a. að húsið væri byggt 1945 og farið að láta á sjá. Á fundinum var lagt til að í fyrsta áfanga yrði ráðist í steypuviðgerðir skv. lið 1.2.2 í skýrslunni. Tillagan var samþykkt með fimm atkvæðum en einn sat hjá. Jafnframt var samþykkt að fá utanaðkomandi aðila til að afla tilboða í verkið. Haldnir voru fjórir stjórnarfundir á tímabilinu 14. júlí 2011 til 15. september 2011 þar sem unnið var að gerð útboðsgagna og öflun upplýsinga og tilboða, auk umsjónar og eftirlits með viðgerðum á ytra byrði hússins. Samkvæmt gögnum málsins voru þrír stjórnarfundir til viðbótar haldnir á tímabilinu 11. janúar 2012 til 14. febrúar 2012 

Á aðalfundi húsfélagsins þann 27. febrúar 2012 var m.a. rætt um tilboð sem höfðu borist frá þremur aðilum í ástandskönnun á hluta hússins, undirbúning og framkvæmd útboðs, öflun tilboða auk umsjónar og eftirlits með framkvæmdum. Fulltrúar sex eignarhluta af sjö voru mættir. Á fundinum var samþykkt samhljóða að fela stjórn húsfélagsins að taka tilboði VSÓ ráðgjafar ehf. um að afla tilboða samkvæmt aðalfundarsamþykkt 12. maí 2011 í framkvæmdir í verkhluta 1.2.2 í skýrslu EFLU hf. og að boðað yrði til húsfundar þegar tilboð og endanlegur kostnaður vegna þess lægi fyrir. Á fundinum var lögð fram tillaga þess efnis að eigendur stæðu að öllu leyti straum af hlutdeild sinni í framkvæmdum með eigin fé eða einkalántöku. Um greiðslutilhögun, fjárhæðir, gjalddaga og önnur útfærsluatriði færi samkvæmt nánari fyrirmælum stjórnar á grundvelli verksamnings. Tillagan var samþykkt samhljóða. Þá var einnig samþykkt að greiddar yrðu mánaðarlega 3.500 krónur fyrir hverja íbúð í rekstrarsjóð húsfélagsins.

Stjórnarfundur var haldinn 12. mars 2012 og annar 3. maí 2012. Fulltrúi VSÓ ráðgjafar ehf. var viðstaddur báða fundina og á síðari fundinum lagði hann fram drög að útboðs- og verklýsingu, dagsett í mars 2012.

Enn var haldinn fundur í húsfélaginu 16. maí 2012. Fulltrúar sex eignarhluta af sjö voru mættir. Samkvæmt fundargerð voru þar lögð fram drög að útboðs- og verklýsingu og frumkostnaðaráætlun viðhaldsframkvæmda. Marteinn Jónsson byggingariðnfræðingur frá VSÓ mætti á fundinn, kynnti niðurstöður og svaraði spurningum. Hann benti á að um væri að ræða frumáætlun en ekki endanlega skýrslu, hún gæti því breyst. Hann sagði húsið illa farið, ástand þess væri þó misjafnt eftir hliðum hússins. Um væri að ræða múrviðgerðir og endurnýjun á svölum en viðgerð á þakkanti væri ekki inni í þessari áætlun. Að lokum yrði húsið steinað og fullklárað.

Á fundinum var borin upp tillaga þess efnis að farið yrði í allar framkvæmdir samkvæmt frumkostnaðaráætlun VSÓ án ákvörðunar um tímasetningu. Var tillagan samþykkt með 5 atkvæðum en einn sat hjá. Því næst var framkvæmdahraði (áfangaskipting, forgangsröðun o.s.frv.) tekinn til umræðu. Fram komu sjónarmið um að heppilegast væri að farið yrði í verkið af fullum þunga og verkið yrði því klárað í einu lagi. Stefnda Sunna upplýsti að staða hennar væri ekki góð og að hún hefði nánast ekkert svigrúm til fjárútláta. Hún upplýsti jafnframt að hún væri fylgjandi framkvæmdum. Sjónarmið með og á móti skiptingu verkframkvæmda voru rædd.

Á fundinum var enn fremur gerð tillaga um að verkið yrði boðið út í heild sinni en að því yrði svo skipt í tvennt. Hluti verksins yrði unninn á árinu 2012 en hinn hlutinn á árinu 2013 í samráði við verktaka og VSÓ. Tillagan var samþykkt með fjórum atkvæðum gegn tveimur.

Tillaga Birgis Guðmundssonar um að á þessu ári yrði farið í endurbætur á húsinu fyrir allt að fjórðung af kostnaðaráætlun VSÓ eða af 10.076.200 krónum og forgangsraðað yrði í samráði við VSÓ og húseigendur var felld með þremur atkvæðum gegn tveimur.

Loks fóru fram umræðu um fjármögnun framkvæmda og vísað til þess að samþykkt hefði verið á síðasta fundi að hver sæi um fjármögnun fyrir sig. Birgir Guðmundsson upplýsti að hann gæti ekki fjármagnað allt verkið á þessu ári.

Haldinn var fundur í húsfélaginu 11. júní 2012 að beiðni stefndu, Sunnu og Birgis Guðmundssonar, eiganda eignarhluta nr. 01-0201 í Barmahlíð 30. Fundarefni var „Beiðni Birgis Guðmundssonar um álit kærunefndar húsamála á ferli og samþykktum aðalfundar 25. febrúar og húsfundar 16. maí“. Í fundargerð segir síðan: Birgir ítrekaði að hann vær ekki andsnúinn nauðsynlegum viðhaldsframkvæmdum. Tilgangur hans með því að óska eftir áliti kærunefndar húsamála væri að hnekkja ákvörðunum um framkvæmdahraða. Hann sagðist óska eftir þessum fundi til að reyna að finna lausn á þessu svo hann þyrfti ekki að gera þetta. Hann sagði málsmeðferðartími vera tvo mánuðir. Birgir lagði ekki fram nein gögn til stuðnings fundarefninu, hann sagðist hafa ýmislegt við ferlið að athuga. Hann nefndi form og málsmeðferð og skort á samráði vera það sem hann hefði við þetta að athuga, en hann ætlaði sér ekki að vera í málflutningi hér. Umræður fóru fram um málið. Húsfundur hafnaði því að breyta ákvörðunum síðasta húsfundar.

Húsfundur var haldinn 19. júní 2012. Í greinargerð stefndu eru gerðar þær athugasemdir við þann fund, að hann hafi ekki verið boðaður „eftir ákvörðun stjórnar húsfélagsins“, gögn vegna fundarins hafi borist frá formanni stjórnar einungis einum degi fyrir fundinn og að meginefni þeirra tillagna sem taka átti til afgreiðslu á fundinum hafi ekki fylgt fundarboði. Á fundinum voru kynntar niðurstöður útboðs vegna viðhalds og endurbóta utanhúss. Fjögur tilboð höfðu borist í verkið á grundvelli þeirra útboðsgagna og verklýsingar sem unnin hafði verið af VSÓ ráðgjöf ehf. Samþykkt var einróma með fjórum greiddum atkvæðum að fela formanni húsfélagsins, í samvinnu við VSÓ, að ganga til samninga við Múr- og málningarþjónustuna Höfn ehf. á grundvelli tilboðs fyrirtækisins sem opnað var hjá VSÓ ráðgjöf 14. júní 2012.

Þann 21. júní 2012 tók stefnandi tilboði Múr- og málningarþjónustunnar Höfn vegna viðgerða á húsinu. Stjórnarmaðurinn, Sólveig Jónasdóttir, sendi húseigendum bréf þess efnis 4. júlí 2012 að skrifað hefði verið undir verksamning við Múr- og málningarþjónustuna Höfn vegna viðgerða á húsinu. Í bréfinu kom fram að verktakar myndu hefjast handa við verkið 16. júlí s.á. Einnig að svalir yrðu brotnar niður og endursteyptar. Jafnframt var þar tilgreint að fjárhæð verksamningsins væri 14.078.800 krónur og væri það heildarupphæð fyrir framkvæmdirnar næstu tvö árin með virðisaukaskatti. Búast mætti við að kostnaðurinn um sumarið yrði 55-60% af þeirri upphæð, Arion banki myndi skipta reikningum samkvæmt eignaprósentu og senda rukkanir inn á heimabanka eftir því sem verkinu miðaði áfram.

Þann 6. júlí 2012 sendi Birgir Guðmundsson eigandi íbúðar nr. 01-0001 að Barmahlíð 30 kærunefnd húsamála erindi. Stefnda Sunna sendi kærunefndinni sambærilegt erindi þann 9. ágúst 2012 þar sem hún óskaði eftir áliti nefndarinnar á ýmsum atriðum varðandi form og efni þeirra ákvarðana sem teknar höfðu verið á vettvangi húsfélagsins varðandi þær framkvæmdir sem voru af hefjast við utanhússviðgerðir á fasteigninni. Krafðist stefnda, Sunna, þess að ákvarðanir húsfundar í maí 2012 varðandi umfang framkvæmda og framkvæmdatíma yrðu felldar úr gildi. Málin voru sameinuð samkvæmt bréfi nefndarinnar 22. ágúst s.á.

Unnið var við utanhússviðgerðir á fasteigninni um sumarið 2012 og fram eftir hausti það ár. Á húsfundi, sem haldinn var 4. september 2012, kynnti formaður húsfélagsins stöðu framkvæmdanna og kom þar m.a. fram að verkið væri nokkuð á eftir áætlun. Lokið væri við að fjarlægja svalir og slá upp fyrir nýjum. Á fundinum komu fram athugasemdir um að svalarnir væru ekki í upprunalegri mynd þar sem þær væru umtalsvert hærri en þær svalir sem voru fyrir. Hér væri um útlitsbreytingu að ræða sem ekki væri samþykkt fyrir og að byggingarfulltrúi hefði gert athugasemdir við að útlit svalanna væri ekki samkvæmt upphaflegum teikningum. Á fundinum var samþykkt að svalirnar yrði sagaðar niður í upprunalega hæð og að allir eigendur væru sammála um að ráðgjöf VSÓ varðandi hækkun á svalahandriðum hefði verið ónóg og villandi.

Á fundinum var einnig rætt um stöðu reikninga vegna framkvæmdanna og fyrrgreind erindi stefndu, Sunnu og Birgis til kærunefndar húsamála. Þá fóru fram umræður um aðstæður stefndu Sunnu, sem hún hafði upplýst um með tölvupósti 16. ágúst, þ.e. að framkvæmdirnar og kostnaður af þeim settu í uppnám samkomulag hennar við umboðsmann skuldara. Tekin var fyrir tillaga Birgis þess efnis að sáttanefnd yrði stofnuð til að vinna að lausn á þeim ágreiningi sem upp væri kominn varðandi framkvæmdirnar á húsinu. Lagði Birgir til að sáttanefndin yrði skipuð þremur aðilum, einum fulltrúa frá meirihluta stjórnar húsfélagsins, einum fulltrúa frá stefndu, Sunnu, og Birgi og að einn fulltrúinn yrði valinn af Húseigendafélaginu. Tillagan var felld með fjórum atkvæðum gegn tveimur. Þá var á fundinum samþykkt tillaga um að húsfélagið fengi heimild til að taka yfirdráttarlán í banka, allt að 4.000.000 króna ef nauðsyn krefði til að tryggja að framkvæmdir við ytra byrði hússins stöðvuðust ekki sökum vanskila eða af öðrum ástæðum.

Á húsfundi 18. september s.á. var tekin fyrir tillaga frá verktakanum, Múr- og málningarþjónustunni Höfn ehf., um að breyta verkáætlun þannig að lokið yrði við múrviðgerðir á ytra byrði hússins á árinu 2012, en endursteinun og málun færi fram á árinu 2013. Upplýst var að þetta kæmi til með að hafa áhrif á kostnaðarskiptingu verksins. Á fundinum var samþykkt að stjórn húsfélagsins fengi umboð til að samþykkja tillögu verktakans um breytta áfangaskiptingu á þeirri forsendu að ekki yrði farið fram úr áður samþykktri kostnaðaráætlun vegna framkvæmda á árinu 2012. Þá var samþykkt á fundinum að stjórn húsfélagsins fengi heimild til að meta ástand og kostnað við lagfæringar á þakrennum hússins, hvort heldur það yrði gert með endurgerð eða notaðar yrðu aðrar aðferðir við þær lagfæringar. Stefnda Sunna sat ekki fundinn.

Á húsfundi þann 19. nóvember 2012 var kynnt staða framkvæmda við ytra byrði hússins. Fram kom að þeim hluta sem ákveðið hafði verið að fara í á árinu 2012 væri lokið og að kostnaður hefði verið innan þeirra marka sem lagt var upp með. Þá fór fram kynning á innheimtuaðgerðum vegna ógreiddra reikninga húseigenda og tilkynnti Sólveig Jónasdóttir að farið yrði með ógreidda reikninga til innheimtu hjá Gjaldskilum. Birgir Guðmundsson mótmælti og lagði fram bókun þar sem m.a. kom fram að deilt væri um lögmæti framkvæmdanna og engin niðurstaða væri komin. Ekki væri eðlilegt að fara af stað með innheimtuaðgerðir meðan ekki lægi fyrir niðurstaða um lögmæti framkvæmdanna. Fram hefði komið að tveir eigendur væru í greiðsluaðlögunarferli hjá umboðsmanni skuldara. Umsjónarmaður stefndu Sunnu hefði sagt að vegna þessara framkvæmda væri ekki möguleiki að hún gæti haldið íbúðinni.

Á húsfundi í janúar 2013 var ákveðið að fara í frekari framkvæmdir utanhúss með því að láta endurgera þakrennur hússins. Á vormánuðum 2013 hófust framkvæmdir að nýju við ytra byrði hússins. Fram kemur í greinargerð stefndu að þau telja að heildarkostnaður við endurbætur á ytra byrði hússins hafi orðið margfalt hærri en samþykkt var á fundi í húsfélaginu 12. maí 2011.

Þá lýsa stefndu því í greinargerð að upp úr miðju sumri 2012 hafi kröfur frá stefnanda verið sendar stefndu Sunnu í gegnum heimabanka hennar án þess að nokkrir reikningar hafi fylgt kröfunum Þar hafi heldur enga sundurliðun verið að finna né upplýsingar um heildarkostnað eða fylgigögn sem gefið hafi til kynna eða skýrt fjárhæð krafnanna. Fram hafi komið að kröfurnar væru annars vegar vegna húsfélagsgjalda og hins vegar vegna hlutdeildar stefndu í kostnaði við utanhússviðgerðir, þ.e. vegna vinnu Múr- og málningarþjónustunnar ehf. annars vegar og VSÓ ráðgjafar ehf. hins vegar.

Stefndu stóðu skil á mánaðarlegum gjöldum sínum til hússjóðsins en greiddu ekki þær kröfur sem sagðar voru vegna utanhússviðgerða vegna ágreinings aðila um réttmæti þeirra.

Stefnandi höfðaði því mál þetta á hendur stefndu þann 29. maí 2013 vegna vanefnda stefndu á gjöldum vegna framangreindra framkvæmda við fasteignina Barmahlíð 30-32, á tímabilinu júní 2012 til desember 2012.

Þann 2. september 2013 vísaði kærunefnd húsnæðismála máli stefndu Sunnu og Birgis frá þar sem stefnandi hafði höfðað mál fyrir dómi á hendur stefndu til greiðslu kostnaðar vegna framkvæmdanna. Fram kemur í áliti nefndarinnar að nefndin fjalli ekki um mál sem á sama tíma séu til meðferðar hjá dómstólum (litis pendens).

II. Málsástæður aðila

Í stefnu var krafan sögð á 13 reikningum sem væru eftirfarandi:

Nr.          Útgáfudagur        Gjalddagi              Fjárhæð

1.            15.06.2012           15.06.2012           34.356,00

2.            05.08.2012           05.08.2012           153.760,00

3.            15.08.2012           15.08.2012           21.878,00

4.            15.08.2012           15.08.2012           136.429,00

5.            21.08.2012           21.08.2012           22.047,00

6.            21.09.2012           21.09.2012           24.248,00

7.            08.10.2012           08.10.2012           24.683,00

8.            10.10.2012           10.10.2012           160.891,00

9.            18.11.2012           18.11.2012           303.949,00

10.          18.11.2012           18.11.2012           37.613,00

11.          26.11.2012           26.11.2012           47.842,00

12.          05.12.2012           05.12.2012           3.500,00

13.          21.12.2012           21.12.2012           24.402,00

Samtala reikninganna næmi 995.598 krónum og væri það stefnufjárhæð málsins. Reikningarnir voru ekki lagðir fram við þingfestingu málsins en stefnandi lagði m.a. fram fundargerðir, frumkostnaðaráætlun viðhaldsframkvæmda, verksamning við Múr- og málningarþjónustuna Höfn og yfirlit frá banka um sendar innheimtuviðvaranir.

Í stefnu, er því lýst að skuld stefndu sé vegna vanefnda stefndu á gjöldum vegna framkvæmda við fasteignina Barmahlíð 30-32, á tímabilinu júní 2012 til desember 2012. Gjöldin hafi verið samþykkt á löglegum húsfundi. Skuldin hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál til greiðslu hennar.

Um lagarök er í stefnu vísað til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Kröfur um dráttarvexti, styður stefnandi við reglur 1. mgr. 6. gr. í III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988.

Við framangreinda sundurliðun dómkröfunnar samkvæmt stefnu verður þó að hafa þann fyrirvara að í þinghaldi 28. apríl 2014 setti stefnandi fram breyttar og lækkaðar dómkröfur. Í bókun sem stefnandi lagði þá fram segir að breyttar dómkröfur stefnanda til lækkunar miðist við hlutdeild stefnda í kostnaði stefnanda vegna nauðsynlegra framkvæmda á ytra byrði hússins við Barmahlíð 30-32. Hlutdeild stefnda í húsinu Barmahlíð 30 teljist vera 21,9% samkvæmt eignaskiptasamningi dags. 23. febrúar 1989 en hlutur Barmahlíðar 30 í húsinu við Barmahlíð 30-32 teljist vera 49,28% samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu um Barmahlíð 32 sem einnig sé undirrituð af þáverandi eigendum eignarhluta í Barmahlíð 30, dagsett 16. júní 2004. Eignarhluti stefndu í húsinu við Barmahlíð 30-32 teljist því vera 10,79%.

Í sömu bókun kemur fram að stefnandi byggi á því að heildarútgjöld stefnanda vegna framkvæmdanna samkvæmt framlögðum reikningum, á tímabilinu hafi verið 8.858.842 krónur og nemi hlutur stefnda í þeim því 955.869 krónum. Framlagðir reikningar eru annars vegar greiðsluseðlar, reikningar og verkblöð frá Múr- og málningarþjónustunni Höfn ehf. og hins vegar greiðsluseðlar og reikningar frá VSÓ ráðgjöf ehf. Stefnandi hefur fengið endurgreiddan virðisaukaskatt vegna vinnu manna við íbúðarhúsnæði en þær greiðslur nema 985.399 krónum. Hlutur stefnda í þessum endurgreiðslum nemur 106.257 krónum og telst sú hlutdeild innborgun upp í dómkröfur stefnanda. Að öðru leyti vísaði stefnandi til umfjöllunar um málavexti, málsástæður og lagarök í stefnu að breyttu breytanda.

Við aðalmeðferð málsins, sem hófst 11. september sl., en var frestað til sáttaumleitanar að ósk aðila að loknum fyrri ræðum lögmanna til 22. september s.á., lækkaði stefnandi enn dómkröfur sínar, nánar tiltekið um innborgun stefndu að fjárhæð 28.880 krónur, dagsett 6. ágúst 2013.  

Til stuðnings kröfu um sýknu vísa stefndu m.a. til þess að verulegir ágallar, bæði að formi og efni, hafi verið á þeim ákvörðunum sem teknar voru á vettvangi húsfélagsins varðandi þær umfangsmiklu endurbætur sem ákveðið var að ráðast í. Stefndu halda því fram að málsmeðferðarreglur laga nr. 26/1994 um ákvarðanir sem þessar, hafi verið brotnar og skilyrðum fyrrgreindra laga varðandi form og efni slíkra ákvarðana hafi ekki verið fylgt. Fyrir vikið séu þær óskuldbindandi fyrir stefndu. 

Samkvæmt 2. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús séu ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé beinlínis tekið fram í lögunum sjálfum eða slíkt leiði af eðli máls. Lögin hafi m.a. að geyma ákvæði um málsmeðferðarreglur varðandi töku ákvarðana um sameiginleg málefni, skiptingu sameiginlegs kostnaðar og ákvæði um áskilinn meirihluta varðandi ákvarðanir er varða meiri háttar framkvæmdir á sameign. Þá sé einnig að finna í lögunum ákvæði varðandi boðun húsfunda, lögmæti og verkefni slíkra funda, svo dæmi séu tekin.

Stefndu vísa til þess að samkvæmt 2. mgr. 59. gr. og 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, skuli stjórn viðkomandi húsfélags boða til aðalfundar svo og til allra annarra almennra funda í húsfélaginu. Það sé því ekki á valdi einstakra stjórnarmanna að boða til funda í húsfélaginu eins og gert hafi verið af formanni stjórnar varðandi fundinn sem haldinn var í húsfélaginu þann 19. júní 2012. Þá komi einnig fram í fyrrgreindum lagagreinum að í fundarboði skuli greina tíma og stað fundarins og þau mál sem tekin verði fyrir á fundinum svo og meginefni þeirra tillagna sem leggja eigi fyrir fundinn. Í athugasemdum með frumvarpi til fyrrgreindra laga segi m.a. að sérstök ástæða sé til að vanda til fundarboða þegar um er að ræða fundi, þar sem taka eigi mikilvægar ákvarðanir, t.d. um dýrar framkvæmdir. Ástæður þess að meginefni tillagna skal getið í fundarboði er m.a. til að tryggja að fundarmenn eigi þess kost að kynna sér fram komnar tillögur fyrir fundinn og þannig undirbúa sig fyrir fundinn. Þetta sé sérstaklega mikilvægt þegar taka eigi ákvarðanir á fundi sem hafa mikla fjárhagslega þýðingu fyrir eigendur, t.d. þegar verið sé að skylda þá til að taka þátt í kostnaði við sameign svo dæmi sé tekið, og þá mögulega í andstöðu við vilja þeirra í þeim efnum.

Á fundum húsfélagsins þann 16. maí 2012 og 19. júní 2012 hafi verið teknar fyrir tillögur sem hafi snúið að mikilvægum ákvörðunum varðandi meiri háttar endurbætur utanhúss á fasteigninni að Barmahlíð 30-32. Engar tillögur hafi fylgt með fundarboði þessara húsfunda né meginefni væntanlegra tillagna í þessum efnum og því ekki verið fullnægt skilyrði 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994 um að meginefni tillagna skuli fylgja fundarboði. Í fundarboði fundarins 16. maí 2012 komi einungis fram að gera mætti ráð fyrir því að fyrri ákvörðunum yrði breytt, s.s. ákvörðun um áfangaskiptingu verksins. Stefndu telja að slíkt orðalag fullnægi ekki skilyrði laganna um að meginefni tillagna skuli fylgja fundarboði.

Á fundinum 16. maí 2012 hafi komið fram tillaga um að ráðast í mun umfangsmeiri endurbætur en áður hafði verið ákveðið, þar sem á aðalfundi húsfélagsins þann 27. febrúar sama ár hafði verið samþykkt að fara í afmarkaðar framkvæmdir við steypuviðgerðir á húsinu. Í þessu sambandi sé mikilvægt að hafa í huga að útboðs- og verklýsing VSÓ ráðgjafar ehf. vegna fyrirhugaðra framkvæmda hafi hvorki fylgt fundarboði né verið lögð fram á fundinum, heldur hafi einungis verið lögð fram frumkostnaðaráætlun vegna framkvæmdanna.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús eigi allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint eða óbeint. Í 41. gr. laganna sé fjallað er um þær reglur sem gilda við ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Þar komi fram í 9. tl. B-liðar að til ákvarðana sem varði endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Samkvæmt framansögðu sé ljóst að þurft hafi samþykki 2/3 hluta eigenda í fjöleignarhúsinu að Barmahlíð 30-32, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þegar teknar hafi verið ákvarðanir um þær umfangsmiklu endurbætur sem ákveðið var að ráðast í utanhúss á fasteigninni. Nánar tiltekið bæði varðandi þá ákvörðun að farið skyldi í framkvæmdirnar og einnig hver framkvæmdahraðinn yrði. Stefndu halda því fram að hvorki hafi legið fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda í fjöleignarhúsinu, hvorki miðað við eignarhluta né fjölda, þegar ákveðið hafi verið á húsfundinum þann 16. maí 2012 að framkvæmdir samkvæmt frumkostnaðaráætlun VSÓ ráðgjafar ehf. skyldu boðnar út í heild sinni, og að verkið skyldi unnið á tveimur árum. Sú ákvörðun hafi einungis verið samþykkt með fjórum atkvæðum en tveir verið á móti. Stefndu telja jafnframt að einn þeirra sem hafi setið fundinn hafi ekki haft til þess umboð en fundargerð fundarins beri það ekki með sér að lagt hafi verið fram skriflegt umboð fyrir fundinn, eins og áskilið sé í 2. mgr. 58. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt framanrituðu sé ljóst að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, hafi ekki verið fyrir hendi á húsfundinum 16. maí 2012 þegar ákvörðun var tekin um að ráðast í meiri háttar endurbætur á fasteigninni eða varðandi framkvæmdartímann.

Stefndu benda einnig á að samkvæmt 7. tl. 1. mgr. 61. gr. laga nr. 26/1994 skuli leggja fram á aðalfundi í húsfélögum ár hvert, rekstrar- og framkvæmdaáætlun næsta árs. Á aðalfundi húsfélagsins þann 12. maí 2011 hafi engin slík áætlun verið lögð fram. Á aðalfundi húsfélagsins 27. febrúar 2012 hafi heldur engin rekstrar- og framkvæmdaráætlun verið lögð fram en fyrr á fundinum hefði verið samþykkt að afla tilboða í framkvæmdir á verkhluta 1.2.2 í skýrslu EFLU hf. frá 15. júlí 2010. Áskilnaður laganna um framlagningu rekstrar- og framkvæmdaáætlunar hafi m.a. þann tilgang að tryggja að eigendur í fjöleignarhúsum hafi nægilegan tíma til að gera ráðstafanir vegna þeirra framkvæmda sem ráðgert sé að fara í, þannig að þeir hafi fjárhagslegt bolmagn til að standa straum af slíkum kostnaði. Á aðalfundi félagsins 12. maí 2011 hafi verið samþykkt að fyrsti áfangi fyrirhugaðs verks við utanhússviðgerðir á húsinu skyldu verða steypuviðgerðir samkvæmt lið 1.2.2 í skýrslu EFLU hf. en þó með þeim fyrirvara að þakkantur yrði ekki endursteyptur eins og tillaga hafi verið gerð um í skýrslunni, heldur yrði fundin ódýrari lausn hvað varðaði lagfæringar á þakkantinum. Áætlaður kostnaður við þessa framkvæmd hafi verið rúmar 5 milljónir króna.

Á aðalfundi félagsins þann 27. febrúar 2012 hafi síðan verið samþykkt að leita tilboða í lið 1.2.2 í skýrslu EFLU hf., þar sem áætlaður kostnaður hafi verið tæpar 9 milljónir króna. Nokkrum mánuðum síðar, þ.e. 16. maí 2012, hafi verið tekin ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir sem hafi verið margfalt umfangsmeiri og áætlaður kostnaður við þær numið rúmum 17 milljónum króna auk kostnaðar við eftirlit o.fl. Sá kostnaður hafi síðan átt eftir að aukast enn frekar þegar ákveðið hafi verið á árinu 2013 að endursteypa þakrennur hússins. Þannig hafi kostnaðurinn margfaldast frá því sem ákveðið hafi verið á aðalfundi húsfélagsins 12. maí 2011 og það án þess að nokkur rekstrar- eða framkvæmdaáætlun hafi verið lögð fram á aðalfundum félagsins.  

Stefndu benda á að á aðalfundi húsfélagsins 27. febrúar 2012 hafi komið fram að engar framkvæmdir hafi verið fyrirhugaðar á því ári. Á fundinum hafi einungis verið samþykkt að leita tilboða í verkhluta 1.2.2 í skýrslu EFLU hf. Á húsfundinum 16. maí 2012 hafi hins vegar orðið miklar breytingar frá því sem áður hafði verið ákveðið, því þá sé samþykkt að fara í umfangsmiklar framkvæmdir á árinu 2012 og 2103, þrátt fyrir samþykktir aðalfundar 12. maí 2011 og 27. febrúar 2012. Þær tillögur sem samþykktar hafi verið á húsfundinum 16. maí 2012 hafi ekki fylgt fundarboði, eins og áður hafi komið fram.

Stefndu telja að stjórn húsfélagsins hafi farið út fyrir það umboð sem hún hafi fengið á aðalfundi húsfélagsins 27. febrúar 2012 þegar hún hafi látið vinna verk- og útboðslýsingu fyrir mun meiri framkvæmdir en aðalfundur hafði ákveðið en umboð stjórnar hafi takmarkast við að afla tilboða í verkþátt 1.2.2 í skýrslu EFLU hf.

Þær framkvæmdir sem ákveðnar hafi verið á húsfundinum 16. maí 2012 fyrir árin 2012 og 2013 hafi verið samþykktar án þess að nokkurn tímann hafi verið lögð fram á aðalfundi félagsins rekstrar- og framkvæmdaáætlun.

Stefndu telja samkvæmt framansögðu að ekki hafi verið rétt staðið að ákvarðanatöku varðandi fyrrgreindar framkvæmdir og þær ákvarðanir séu því óskuldbindandi fyrir þau.

Stefndu benda jafnframt á að þau hafi aldrei sett sig upp á móti nauðsynlegum lágmarksframkvæmdum við ytra byrði hússins. Hins vegar hafi þau hvorki getað samþykkt umfang framkvæmdanna né framkvæmdarhraða. Ástæður þess hafi fyrst og fremst verið þær að stefndu hafi ekki haft fjárhagslegt bolmagn til að standa undir slíkum kostnaði. Fyrir liggi að stefnda, Sunna, sé í greiðsluaðlögun samkvæmt lögum nr. 101/2010 og sé henni beinlínis óheimilt að taka á sig frekari fjárskuldbindingar meðan á því ferli stendur. Aðilum húsfélagsins hafi verið kunnugt um þessa stöðu stefndu Sunnu.

Til vara krefjast stefndu verulegrar lækkunar á dómkröfum stefnanda. Því til stuðnings vísa stefndu m.a. til þess að við skiptingu kostnaðar við framkvæmdirnar á fasteigninni hafi þess ekki verið gætt að skipta kostnaðinum í samræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina. Hlutfallsskipting milli eigenda sé því ekki rétt að mati stefndu. Hins vegar sé erfitt að ganga úr skugga um slíkt meðan fullnægjandi gögn hafi ekki verið lögð fram í málinu af hálfu stefnanda. Þá vísa stefndu til þess að stefnandi hafi ekki tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á verkstað í samræmi við ákvæði laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, áður en kostnaði við framkvæmdirnar var skipt niður á eigendur í fasteigninni.

Stefndu benda jafnframt á að hluti heildarkostnaðar við utanhússviðgerðir og endurbætur á fasteigninni varði séreignahluta eigenda í húsnæðinu, en tilheyri ekki sameigninni. Kostnað við séreignahluta í fasteigninni verði ekki skipt niður á eigendur í hlutfalli við eignarprósentu hvers og eins í fasteigninni, heldur falli slíkur kostnaður alfarið á þann sem eigi viðkomandi séreignahluta. Í því sambandi bendir stefndi m.a. á innra byrði svalaveggja og gólfflöt svala sbr. 8. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 svo og svalahurðir og hurðir sem skilja séreign frá sameign, sbr. 6. tl. 1. mgr. 5. gr. sömu laga. Kostnaður við viðgerðir og endurbætur á þessum hlutum hússins sé því sérkostnaður viðkomandi íbúðareigenda sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Stefndu telja að ekki hafi verið tekið tillit til þessa við skiptingu kostnaðar.

Þá telja stefndu að reikningur, útgefinn 21. ágúst 2012, eigi sér enga stoð og þá varði reikningur útgefinn 5. desember 2012, að fjárhæð 3.500 krónur, mánaðarlegt húsfélagsgjald. Hann sé því óviðkomandi vinnu við utanhússviðgerðir á húsinu.

Stefndu halda því fram að kostnaður VSÓ ráðgjafar ehf. vegna eftirlits með framkvæmdunum á árinu 2012 sé langt umfram það tilboð sem þeir gerðu í verkið. Ekki verði séð að sá umframkostnaður hafi hlotið samþykki húsfundar og því verður að telja að fyrrgreindur kostnaður sé án heimildar og óskuldbindandi fyrir stefndu. Því til viðbótar liggi fyrir að mistök hafi gerð af hálfu eftirlitsaðilans sem hafi gert það að verkum að svalir hafi verið endursteyptar í of mikilli hæð. Á fundi í húsfélaginu 4. september 2012 hafi því verið lýst yfir af hálfu allra eigenda í fjöleignarhúsinu að ráðgjöf eftirlitsaðilans varðandi hækkun á svalahandriðum hefði verið ónóg og villandi. Staðið hafi til að steypa svalirnar í upphaflegri mynd og húsfundurinn gert þá kröfu að svalirnar yrðu sagaðar niður í upprunalega hæð án aukakostnaðar fyrir eigendur. Ekki liggi fyrir í gögnum málsins hvort fyrrgreindri fundarsamþykkt hafi verið framfylgt og þá hvort verið sé að innheimta hjá eigendum kostnað við að saga svalirnar niður í þá hæð sem þær hafi átt að vera.    

Stefndu mótmæla dráttarvaxtakröfu stefnanda m.a. þar sem reikningar hafi hvorki verið lagðir fram né sundurliðun og yfirlit kostnaðar ásamt skiptingu niður á einstaka eignarhluta í fasteigninni. Meðan ekki sé hægt að sannreyna þær fjárhæðir sem séu að baki reikningum stefnanda sé ekki hægt að fallast á heimild stefnanda til að krefjast dráttarvaxta af kröfum sínum.

Þá mótmæla stefndu sérstaklega kröfu stefnanda um málskostnað og vísa stefndu m.a. til þess að greiðslutilkynningar húsfélagsins fullnægi ekki þeim skilyrðum að teljast innheimtuviðvaranir í skilningi 7. gr. innheimtulaga nr. 95/2008. Í því ljósi verði að telja að engar innheimtuviðvaranir hafi verið sendar stefndu. Með vísan til fyrrgreindra innheimtulaga nr. 95/2008 beri því að hafna kröfu stefnanda um greiðslu málskostnaðar.

Málskostnaðarkrafan byggir á ákvæðum 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Um nánari lagarök vísa stefndu fyrst og fremst til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum til ákvæða 2., 30., 39. til 45. og 58.-63. gr. laganna. Þá er m.a. vísað til ákvæða 5. og 50. gr. laga nr. 26/1994  um fjöleignarhús til stuðnings varakröfu stefndu. Þá er jafnframt vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, einkum til 42. gr. þeirra laga varðandi endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað.

III. Rekstur málsins, forsendur og niðurstaða

Mál þetta var þingfest 6. júní 2013. Því var frestað tvívegis eða þar til stefndu skiluðu greinargerð 19. september 2013. Undirritaður dómari tók málið fyrir 16. október s.á. en þá var málinu frestað til 7. nóvember að ósk lögmanns stefnanda eftir fresti sem var samþykkt af hálfu stefndu. Þegar málið var tekið fyrir þann dag hafði nýr lögmaður tekið við málinu fyrir stefnanda. Að beiðni hans var málinu frestað til 29. nóvember s.á. til að skoða málatilbúnaðinn betur. Undirritaður dómari lenti í umferðarslysi 25. nóvember s.á. og var frá vinnu í kjölfarið vegna afleiðinga þess. Arnar Þór Jónsson, sem var settur héraðsdómari í veikindaforföllum dómarans, tók við málinu 1. febrúar sl. Þegar hann tók málið fyrir 6. febrúar sl. lagði stefnandi fram eignaskiptasamning, greiðsluseðla, reikninga og verkblöð. Stefndu var veittur frestur til að kynna sér framlögð skjöl til 14. febrúar. Þegar málið var tekið fyrir þann dag var því frestað til 24. febrúar s.m. til flutnings um frávísunarkröfu stefndu en í greinargerð hafði stefnda aðallega krafist þess að málinu yrði vísað frá dómi.

Frávísunarkrafa stefndu byggði á því að málið væri vanreifað og erfitt væri fyrir stefndu að taka til varna. Stefnandi hafi ekki gert nægilega grein fyrir þeim kostnaði sem verið sé að innheimta hjá stefndu. Stefnandi hefði ekki lagt fram í málinu þá reikninga sem krafan væri sögð byggð á, ekki heldur útreikninga á stefnufjárhæðinni eða sundurliðun hennar. Yfirlit um heildarkostnað verksins á því tímabili sem hér um ræði væri heldur ekki að finna í þeim gögnum sem stefnandi hefði lagt fram. Þá yrði ekki séð að stefnandi hefði skipt kostnaði niður á eigendur eftir eignarhlutdeild þeirra í húsinu. Meðan þessi gögn lægju ekki fyrir væri stefndu í reynd ómögulegt að taka efnislega afstöðu til kröfunnar. Með úrskurði 10. mars 2014 var frávísunarkröfu stefndu hafnað. Dómarinn taldi m.a. málatilbúnað stefnanda ekki svo vanreifaðan að stefndu gætu velkst í réttmætum vafa um það á hvaða grundvelli málið væri höfðað.

Í þinghaldi 27. mars sl. lagði lögmaður stefndu fram ýmis gögn m.a. eignaskiptayfirlýsingu, kvittun fyrir greiðslu 4. febrúar 2013 og áskorun þar sem skorað var á stefnanda að upplýsa með skriflegum hætti um fjárhæð hvers og eins þeirra þrettán reikninga sem tilgreindir væru í stefnu og þá með hliðsjón af fyrrgreindum reikningum sem stefnandi lagði fram í þinghaldi 6. febrúar s.á. Einnig skoruðu stefndu á stefnanda að leggja fram þá þrettán reikninga sem tilgreindir væru í stefnu að því gefnu að þeir hefðu einhvern tímann verið gefnir út á stefndu. Þeirri áskorun var jafnframt beint til stefnanda að upplýsa hvort stefnandi hefði sótt um og eftir atvikum fengið að einhverju leyti endurgreiddan virðisaukaskatt vegna reikninganna sem hann hefði lagt fram 6. febrúar s.á. Ef um endurgreiðslu reikninga hefði verið að ræða var þess óskað að stefnandi upplýsti um fjárhæð þeirrar endurgreiðslu og hvenær hún hefði átt sér stað. Loks skoruðu stefndu á stefnanda að leggja fram skjöl þessu til staðfestingar.

Stefnandi fékk frest til 9. apríl sl. til að kynna sér framlögð skjöl. Honum var veittur frestur aftur í sama skyni til 28. apríl. Þegar málið var tekið fyrir þann dag lagði stefnandi fram breytta kröfugerð og tilkynningu um endurgreiðslu virðisaukaskatts að fjárhæð 920.693 fyrir tímabilið „2012 sep – okt“ og að fjárhæð 64.706 fyrir tímabilið 2012 nóv – des“. Aðilar lýstu gagnaöflun lokið og aðalmeðferð var ákveðin 11. september. Undirritaður dómari tók að nýju við málinu 1. júlí sl.

Aðalmeðferð hófst 11. september sl. Stefnda Sunna gaf skýrslu fyrir dóminum. Eftir fyrri ræður lögmanna aðila lýstu aðilar ríkum vilja til að leita sátta í málinu og óskuðu eftir fresti til þess. Dómari féllst á þá beiðni og aðalmeðferðinni var frestað til 22. september sl. Þá lýstu lögmenn því yfir að sáttir væru útilokaðar og var aðalmeðferð fram haldið. Lögmaður stefnanda lækkaði nú enn dómkröfur þ.e. um „innborgun stefndu“ að fjárhæð 28.880 krónur, dagsetta 6. ágúst 2013.

Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdir við fasteignina Barmahlíð 30-32 áttu sér langan aðdraganda. Sumarið 2010 fékk húsfélagið verkfræðistofuna EFLU hf. til að gera úttekt á ástandi fasteignarinnar og skilaði EFLA hf. skýrslu 15. júlí 2010. Í skýrslunni kemur m.a. fram að mikið hafi verið um alvarlegar frostskemmdir í útveggjum, steypa í svölum hafi sömuleiðis verið ónýt vegna frostskemmda, mikið hafi verið um sprungur í plötuskilum, járn ryðgað í yfirborði steypu, los hafi verið á múr á köntum og flötum og þakniðurfallsrör ónýt. Áætlaður kostnaður við endurbætur nam 22.828.400 krónum með virðisaukaskatti. Ekki er um það deilt að skýrslan sýndi fram á að nauðsynlegt hafi verið að ráðast í umfangsmiklar endurbætur á ytra byrði hússins.

Með fundarboði dags. 29. apríl 2011 var boðað til aðalfundar í húsfélaginu 12. maí s.á. Samkvæmt fundarboðinu var m.a. á dagskrá að ræða viðhald á ytra byrði hússins, skýrsla EFLU hf. um ástandskönnun hússins yrði lögð fram til kynningar og umræðu og fram færi umræða og ákvarðanataka um viðgerðir á ytra byrði hússins. Á fundinum kynnti starfsmaður EFLU hf. skýrslu um ástand hússins og svaraði spurningum. Eftir umræðu um skýrsluna var tillaga borin upp um að fyrsti áfangi verksins yrði liður 1.2.2 í skýrslu EFLU hf., með fyrirvara um að þakkanturinn yrði ekki endursteyptur heldur fundin ódýrari lausn. Endursteypa á svölum væri inni í verkinu. Utanaðkomandi aðili yrði fenginn til að afla tilboða í þetta verk ásamt því að kanna forsendur fyrir múrklæðningu á tveimur hliðum hússins sbr. lið 1.2.3 í skýrslu EFLU hf. Tillaga þessi var samþykkt með fimm atkvæðum, þ.m.t. atkvæði stefndu Sunnu. Einn sat hjá.

Aðalfundur var haldinn í húsfélaginu 27. febrúar 2012 og kom fram í fundarboði dags. 16. febrúar að á dagskrá væri m.a. „viðhald á ytra byrði hússins“. Er nánar tilgreint í fundarboðinu að stjórn húsfélagsins hafi aflað tilboða frá þremur aðilum í eftirfarandi þætti: 1) ástandsskoðun á austurgafli og suðausturhorni hússins sbr. lið 1.2.3 í skýrslu EFLU hf. m.t.t. þess hvort þar þurfi múrklæðningu eða steypuviðgerðir, 2) undirbúning og framkvæmd útboðs og gerð verksamnings vegna fyrsta áfanga viðhaldsframkvæmda og 3) umsjón og eftirlit með framkvæmdum o.fl. Fram færi kynning á tilboðum, umræður og ákvarðanataka, nánari útfærsla á þessum áfanga viðhaldsframkvæmdanna og tímasetning framkvæmda. Á aðalfundinum var samþykkt samhljóða að fela stjórn húsfélagsins að taka tilboði frá VSÓ ráðgjöf um að afla tilboða samkvæmt aðalfundarsamþykkt 12. maí 2011 í framkvæmdir í verkhluta 1.2.2 í skýrslu EFLU hf. og boða til fundar húsfélagsins þegar tilboð og endanlegur kostnaður lægi fyrir. Á fundinum var einnig rætt um fjármögnun viðhaldsframkvæmda og samþykkt samhljóða að eigendur stæðu að öllu leyti straum af hlutdeild sinni í framkvæmdunum með eigin fé eða einkalántöku.

Með fundarboði dags. 10. maí 2012 var boðað til almenns húsfundar í húsfélaginu 16. maí s.á. Í fundarboði kom fram að kynntar yrðu niðurstöður VSÓ um ástand hússins og drög að útboðs- og verklýsingu og frumkostnaðaráætlun viðhaldsframkvæmda lögð fram. Einnig færi fram umræða og ákvarðanataka um viðhaldsframkvæmdir á ytra byrði hússins og gera mætti ráð fyrir breytingu á fyrri ákvörðun um málið, s.s. ákvörðun um áfangaskiptingu verksins. Á fundinum voru mættir fulltrúar sex eignarhluta af sjö, þ.m.t. stefnda. Kynnt var frumkostnaðaráætlun VSÓ vegna framkvæmda, samtals að fjárhæð 14.832.550 krónur. Fram kom að gera mætti ráð fyrir ófyrirséðum kostnaði auk þess sem kostnaður vegna eftirlits og umsjónar væri ekki innifalinn. Að lokinni umræðu var samþykkt tillaga um að fara í „allar framkvæmdir samkvæmt frumkostnaðaráætlun VSÓ án ákvörðunartöku um tímasetningu sbr. b. lið“. Einn sat hjá við afgreiðslu málsins en enginn var á móti.

Í b. lið fundargerðar er fjallað um framkvæmdahraða (áfangaskiptingu, forgangsröðun o.s.frv.). Um afstöðu stefndu Sunnu segir í fundargerð: „Sunna Þórarinsdóttir upplýsti að staða hennar væri ekki góð og að hún hefði nánast ekkert svigrúm til fjárútláta. Hún upplýsti jafnframt að hún væri fylgjandi framkvæmdum.“ Eftir umræður var tillaga lögð fram um að verkið yrði boðið út í heild sinni en því skipt í tvennt. Hluti verksins yrði unninn árið 2012 og hinn hlutinn árið 2013. Fjórir voru samþykkir tillögunni en tveir á móti. Í fundargerð er bókað að tillagan hafi verið samþykkt. Í lok fundar var fundargerðin lesin upp og samþykkt.

Að beiðni stefndu og annars íbúa, Birgis Guðmundssonar, var boðað til húsfundar 11. júní 2012 þar sem rædd var beiðni Birgis um álit kærunefndar húsamála „á ferli og samþykktum aðalfundar 27. febrúar og húsfundar 16. maí“. Á fundinum kom fram að tilgangur beiðninnar hafi verið að hnekkja ákvörðun um framkvæmdahraða. Húsfundur hafnaði því að breyta ákvörðun húsfundar frá 16. maí.

Þegar tilboð lágu fyrir boðaði formaður húsfélagsins til fundar þann 19. júní. Í fundarboði kemur fram að á dagskrá sé kynning á tilboðum í viðhaldsframkvæmdir vegna ytra byrðis á húseigninni Barmahlíð 30-32 og ákvörðunartaka. Fjögur tilboð hafi borist og þau verði send húseigendum þegar yfirferð VSÓ hafi verið lokið. Skorað var á alla húseigendur að mæta til fundarins þar sem um mikið hagsmunamál væri að ræða. Á fundinn var mætt vegna fjögurra eignarhluta með samtals 60,2% eignarhluta. Samþykkt var samhljóða að ganga til samninga við Múr- og málningarþjónustuna Höfn ehf. Í kjölfarið var íbúum tilkynnt um samningsgerðina.

Húsfundir voru haldnir 4. september, 18. september og 19. nóvember 2012 þar sem staða framkvæmda var rædd, hugsanleg lántaka vegna framkvæmda og innheimtuaðgerð vegna ógreiddra reikninga. Fundir þessir eða síðari húsfundir hafa ekki sérstaka þýðingu fyrir úrlausn málsins.

Sýknukrafa stefndu byggir á því að verulegir ágallar, bæði að formi og efni, hafi verið á þeim ákvörðunum sem teknar voru á vettvangi húsfélagsins. Málsmeðferðarreglur laga nr. 26/1994 hafi verið brotnar og ákvarðanir því óskuldbindandi fyrir stefndu. Stefndu byggja á 2. mgr. 59. gr. og 2. mgr. 60. gr. laganna um boðun funda og efni fundarboðs. Stefndu vísa til tveggja funda sem þau telja ekki uppfylla formskilyrði laganna. Fundarboð vegna funda 16. maí og 19. júní 2012 hafi verið ófullnægjandi þar sem meginefni tillagna hafi ekki fylgt fundarboði.

Að mati dómsins kemur skýrt fram í fundarboðum að til stóð að taka ákvörðun um viðhaldsframkvæmdir. Stefndu mátti vera ljóst vegna langs aðdraganda og umræðu á fyrri fundum hvert umfang þeirra var. Verður því ekki fallist á að fundarboð hafi verið haldin formgöllum. Stefndu byggja einnig á því að húsfélagsfundur 19. júní 2012 hafi einungis verið boðaður af formanni húsfélagsins en ekki stjórn þess. Að mati dómsins hefur ekkert komið fram um að formaðurinn hafi ekki haft umboð stjórnar til að boða til fundarins. Stefndu vísa jafnframt til 7. tl. 1. mgr. 61. gr. laga nr. 26/1994 þar sem fram kemur að á aðalfundi skuli leggja fram rekstrar- og framkvæmdaáætlun næsta árs. Hvorki á aðalfundi 12. maí 2011 né 27. febrúar 2012 hafi viðhaldsframkvæmdir verið tilgreindar í rekstrar- og framkvæmdaáætlun og því hafi verið óheimilt að taka skuldbindandi ákvörðun um slíkar framkvæmdir. Ekki verður fallist á þessa málsástæðu stefndu enda kom fram í fundarboðum vegna þessara funda að til stæði að taka ákvarðanir um viðhaldsframkvæmdir á ytra byrði hússins. Veldur það ekki ógildingu ákvörðunar á aðalfundi að ákvörðun um framkvæmdir er undir öðrum lið í dagskrá en umfjöllun um rekstrar- og framkvæmdaáætlun.

Stefndu vísa til þess að á aðalfundi félagsins þann 27. febrúar 2012 hafi verið samþykkti að leita tilboða í lið 1.2.2 í skýrslu EFLU hf. þar sem áætlaður kostnaður var tæpar 9 milljónir króna. Nokkrum mánuðum síðar, þ.e. 16 maí 2012, hafi verið tekin ákvörðun um að ráðast í mun umfangsmeiri framkvæmdir. Taka má undir með stefndu að ákvörðun aðalfundar 27. febrúar 2012 var að leita eftir tilboðum í hluta verksins, þ.e. steypuviðgerðir. Ljóst er hins vegar að þar var einungis um að ræða fyrsta hluta verksins, óhjákvæmilegt var að ljúka verkinu þótt það væri gert síðar. Ákvörðun húsfundar 16. maí 2012 um að bjóða verkið út í heild sinni, sem stefndu samþykktu fyrir sitt leyti, er á engan hátt andstæð ákvörðun aðalfundarins. Sú samþykkt gerði ekki ráð fyrir meiri útgjöldum á árinu 2012 en vænta mátti af ákvörðun aðalfundarins. Þótt eitthvað misræmi kunni að vera á milli þessara ákvarðana þá verður, að mati dómsins löglegri ákvörðun húsfundar ekki hrundið þótt umræða eða ákvarðanir á fyrri fundum hafi verið á annan veg.

Stefndu byggja sýknukröfu sína einnig á því að skv. 9. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, varðandi ákvarðanir um endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Endurbætur hafi verið það umfangsmiklar að 2/3 hluta eigenda hafi þurft til að samþykkja þær, bæði hvað varðar ákvörðun um framkvæmdir og framkvæmdahraða.

Taka má undir það með stefndu að framkvæmdir hafi verið umfangsmiklar og dýrar. Af gögnum málsins verður þó ráðið að mikil þörf hafi verið á viðhaldsframkvæmdum og þær hafi verið nauðsynlegar og aðkallandi. Um er að ræða 70 ára gamalt hús og verður ekki annað ráðið af gögnum en að viðhaldi hafi verið verulega áfátt. Fram kemur í fundargerðum að vart hafi verið við leka í íbúðum og að mati ráðgjafa húsfélagsins var vart hægt að nota svalir hússins vegna ástands þeirra. Ljóst er að dreifing framkvæmda yfir mörg ár hefði verið kostnaðarsöm fyrir eigendur enda uppsetning aðstöðu á verkstað verulegur hluti kostnaðar. Það verður að telja mikilvægt að eigendur fasteigna í fjölbýli eigi þess kost að sinna nauðsynlegu viðhaldi og koma í veg fyrir tjón á eignum sínum. Fyrir lá allt frá árinu 2010 að eigendur höfðu áhyggjur að ástandi hússins og ráðgert var að fara í umfangsmiklar viðhaldsframkvæmdir. Einhugur var meðal eigenda um nauðsyn framkvæmda og einungis fyrirvari hvað varðar framkvæmdatíma. Stefndu keyptu eignina árið 2007. Þeim hlýtur að hafa verið ljóst að viðhaldi hússins hafði verið ábótavant og að veruleg viðhaldsþörf væri fyrir hendi. Verður því ekki talið að framkvæmdir við húsið hafi verið þess eðlis að samþykkt þeirra hafi fallið undir 9. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 heldur hafi verið heimilt að samþykkja þær með einföldum meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. laganna. Í tengslum við þennan lið málsástæðna byggja stefndu einnig á því að einn fundarmanna hafi ekki haft umboð til að taka þátt í atkvæðagreiðslu. Ekki kemur fram í greinargerð stefndu við hvern er átt. Í gögnum málsins liggur fyrir vottað umboð eins eiganda, Inga Ólafssonar, til sonar síns, Viðars Ingasonar, íbúa í húsinu, dags. 24. ágúst 2012. Kemur þar fram að Viðar hafi ávallt haft og muni hafa umboð til að sitja fundi húsfélagsins og taka ákvarðanir er varða íbúðina. Með hliðsjón af því verður ekki séð að skort hafi á heimildir fundarmanna á húsfundum til að taka bindandi ákvarðanir.

Við mat á hagsmunum stefndu verður heldur ekki fram hjá því horft að eignarhluti þeirra í húsinu er 10,79% og eignarhluti þess íbúa sem einnig andmælti framkvæmdahraðanum er 21,73%. Samtals er eignarhluti þeirra sem andmæltu framkvæmdahraðanum 32,52%. Eigendurnir fjórir sem samþykktu framkvæmdir á tveimur árum á húsfundinum 16. maí 2012 ráða yfir 60,23%. Einn eigandi með 7,25% eignarhluta var ekki á fundinum. Fyrir liggur í fundargerðum að sá eigandi samþykkti framkvæmdir á aðalfundi húsfélagsins sem haldinn var 12. maí 2011 og á húsfundi 4. september 2012 var hann viðstaddur og greiddi atkvæði með tillögu um heimild húsfélagsins til að taka yfirdráttarlán allt að fjórum milljónum til að framkvæmdir myndu ekki stöðvast vegna vanskila. Verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að eigendur með 67,48% eignarhluti hafi verið samþykkir framkvæmdahraða og hafi staðið í skilum með greiðslur vegna framkvæmdanna. Einnig verður að líta til þess að ákvörðun um að ganga til samninga við verktaka um framkvæmdir var tekin á húsfundi 19. júní 2012 þar sem samningsgerð var samþykkt samhljóða.

Stefndi leitaði til umboðsmanns skuldara með beiðni móttekinni 11. júní 2012. Ekki kemur fram hvenær beiðnin var samþykkt en í fundargerð húsfundar frá 4. september 2012 kemur fram að stefnda Sunna hafi sent tölvupóst 16. ágúst 2012 vegna áhrifa framkvæmda á samkomulag sitt við umboðsmann skuldara. Stefndu Sunnu hafi verið óheimilt að taka á sig frekari fjárskuldbindingar. Að mati dómsins ganga lög nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga ekki framar rétti eigenda fasteigna í fjöleignarhúsum að samþykkja á húsfundi útgjöld vegna viðhaldsframkvæmda og skuldbinda alla eigendur. Ekki verður í þessu máli fjallað um rétt kröfuhafa til að leita efnda hjá einstaklingi sem er í greiðsluaðlögun en greiðsluaðlögun kemur ekki í veg fyrir að dómur falli um réttindi og skyldur einstaklinga.

Fyrir liggur að gengið var frá verksamningi við Múr- og málningarþjónustuna Höfn ehf. og var samningsfjárhæðin 14.078.800 krónur með virðisaukaskatti. Samningnum fylgir tilboðsblað og tilboðsskrá þar sem kostnaður vegna einstaka verkþátta er tilgreindur. Samningsfjárhæðin er ekki sú endanlega greiðsla sem skiptist niður á húseigendur enda koma þar til viðbótar greiðslur vegna eftirlits og umsjónar og hugsanlega greiðslur vegna óvæntra verkþátta. Í fundargerð húsfundar frá 18. september 2012 kemur fram að búið væri að magntaka þær viðgerðir sem búið var að framkvæma og töluverð lækkun væri í sprunguviðgerðum miðað við áætlun. Kröfur stefnanda byggja því ekki á verksamningnum heldur þeim greiðslum sem húsfélagið hefur innt af hendi vegna framkvæmdanna.

Í stefnu eru 13 fjárhæðir tilgreindar vegna framkvæmda á tímabilinu júní til desember 2012. Tilgreindur er gjalddagi reikninga og var dráttarvaxtakrafa stefnanda miðuð við þá gjalddaga. Engir reikningar fylgdu þó stefnu. Eins og áður kom fram lagði stefnandi fram í þinghaldi 6. febrúar 2014 greiðsluseðla, reikninga og verkblöð frá Múr- og málningarþjónustunni Höfn ehf. og greiðsluseðla og reikninga frá VSÓ ráðgjöf ehf. Einnig hefur því áður verið lýst að þegar málið var tekið fyrir 27. mars sl. skoruðu stefndu á stefnanda að leggja fram reikninga og upplýsa skriflega hvernig fjárhæð hvers reiknings væri fundin út. Jafnframt var skorað á stefnanda að upplýsa um endurgreiddan virðisaukaskatt vegna framkvæmdanna og leggja fram skjöl til staðfestingar á endurgreiðslu.

Stefnandi lagði fram breytta kröfugerð 28. apríl 2014 þar sem stefnukrafan hafði verið lækkuð í 955.869 krónur vegna leiðréttingar á eignarhluta stefndu í húseigninni. Frá þeirri fjárhæð voru dregnar 106.257 krónur sem var hlutur stefndu í endurgreiddum virðisaukaskatti. Í endanlegri kröfugerð kemur fram að heildarútgjöld stefnanda samkvæmt framlögðum reikningum hafi verið 8.858.842 krónur og hlutur stefndu þar af 10,79% eða 955.869 krónur. Endurgreiddur virðisaukaskattur hafi verið 985.399 krónur og hlutur stefndu þar af 106.257 krónur. Við aðalmeðferð málsins lækkaði stefnandi dómkröfuna um 28.880 krónur vegna „innborgunar stefndu“.

Þegar framlagðir reikningar eru lagðir saman kemur í ljós að reikningar frá VSÓ ráðgjöf eru samtals að fjárhæð 1.949.116 krónur og reikningar frá Múr- og málningarþjónustunni Höfn eru samtals að fjárhæð 6.909.726 krónur. Samtals 8.858.842 krónur eins og tilgreint er í endanlegum dómkröfum stefnanda.

Kröfuhafi             Eindagi                  Heildarfjárhæð    Hluti stefnda

                                                               með vsk.               með vsk.

VSÓ                       21.6.2012                313.750               33.854

VSÓ                       3.8.2012                  422.433               45.581

MMH                    16.8.2012                823.500               88.856

VSÓ                       21.8.2012                199.733               21.551

MMH                    18.9.2012             1.404.200             151.513

VSÓ                       21.9.2012                221.445               23.894

VSÓ                       21.10.2012              225.411               24.322

MMH                    24.10.2012           1.469.323             158.540

MMH                    20.11.2012           2.775.794             299.508

VSÓ                       21.11.2012              343.494               37.063

MMH                    17.12.2012              436.909               47.142

VSÓ                       21.12.2012              222.850               24.046

Samtals                                                8.858.842             955.869

Þegar endanleg kröfugerð stefnanda er sundurliðuð eftir dráttarvaxtakröfu eru eindagar krafna nokkuð frábrugðnir:

                               Eindagi                  Hluti stefnda

                                                               með vsk.

                               21.6.2012               33.854

                               27.7.2012               88.856   (í stað 16.8. skv. greiðsluseðli)

                               3.8.2012                 45.581

                               21.8.2012               21.551

                               29.8.2012             151.513   (í stað 18.9. skv. greiðsluseðli)

                               21.9.2012               23.894

                               4.10.2012             158.540   (í stað 24.10. skv. greiðsluseðli)

                               21.10.2012             24.322

                               31.10.2012           299.508   (í stað 20.11. skv. greiðsluseðli)

                               21.11.2012             37.063

                               26.11.2012             47.142   (í stað 17.12. skv. greiðsluseðli)

                               21.12.2012             24.046

Samtals                                                955.869

Misræmi milli eindaga á framlögðum greiðsluseðlum og dráttarvaxtakröfu stefnanda hefur ekki verið útskýrt af hálfu stefnanda. Ekki liggur heldur fyrir hvenær stefndu fengu í hendur fullnægjandi gögn sem reikningar húsfélagsins byggðu á. Er því dráttarvaxtakrafa stefnanda verulega vanreifuð.

Til frádráttar höfuðstól kemur endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna vinnu við íbúðarhúsnæði. Í endanlegri kröfugerð dregur stefnandi frá 99.343 krónur m.v. 7.1.2013, 6.914 krónur m.v. 11.1.2013 (samtals kr. 106.257). Í síðari ræðu við aðalmeðferð málsins lækkaði stefnandi kröfu sína um 28.880 krónur m.v. 6.8.2013 „vegna innborgunar stefndu“. Í málflutningi kom fram að um væri að ræða minni háttar leiðréttingu á kröfugerð stefnanda og hluta endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu VSÓ ráðgjafar.

Lögmaður stefndu byggði á því við aðalmeðferð málsins að ef niðurstaða dómsins yrði sú að ákvæðum fjöleignarhúsalaga hefði verið fylgt um töku ákvarðana stefnanda varðandi þær endurbætur sem ráðist hefði verið í þyrfti að taka afstöðu til fjárhæða og ákvörðunartöku um þær, þ.e. hvort fjárhæðin sem stefndu væru krafin um væri í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga og þær samþykktir sem teknar hefðu verið á vettvangi húsfélagsins. Varðandi fjárkröfu stefnanda taldi lögmaðurinn enn fremur að þær væru enn svo vanreifaðar að vera kynni að vísa þyrfti málinu frá dómi. Frá upphafi hefði málið verið illa lagt upp, ekki bætt úr nema að litlu leyti og enn væri lagfæringa og lækkunar þörf ef fallist yrði á greiðsluskyldu stefndu. M.a. vakti lögmaður stefndur athygli á því að stefnandi hefði enn lækkað dómkröfur undir aðalmeðferðinni vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts en án nokkurra upplýsinga eða gagna um hvernig sú fjárhæð hefði verið fundin út.

Fyrir liggur að endurgreiðsla virðisaukaskatts að fjárhæð 106.257 krónur er einungis vegna vinnu verktakans. Samkvæmt framlögðum reikningum er álagður virðisaukaskattur vegna vinnu VSÓ ráðgjafar 396.036 krónur. Af heildarfjárhæð reikninga VSÓ ráðgjafar, 1.949.116 krónur, er einungis 47.430 krónur (59.525 m. vsk.) vegna aksturs og ljósritunar sem virðisaukaskattur fæst ekki endurgreiddur af. Hlutur stefndu í endurgreiddum virðisaukaskatti ætti því að vera hærri en stefnandi hefur gefið upp. Stefnandi hefur ekki útskýrt þetta misræmi þó að fullt tilefni hafi verið til vegna varna og athugasemda stefndu.

Þessi grundvöllur kröfugerðar stefnanda er ekki viðhlítandi. Dómurinn getur ekki dæmt um greiðsluskyldu aðila, höfuðstól og dráttarvexti, nema skýr gögn liggi til grundvallar kröfu. Stefndu skoruðu á stefnanda að upplýsa með skriflegum hætti hvernig fjárhæð hvers reiknings væri fundin út og hvernig fjárhæð endurgreiðslu virðisaukaskatts væri háttað. Skorað var á stefnanda að leggja fram gögn því til staðfestingar. Í síðari ræðu við aðalmeðferð málsins lækkaði stefnandi kröfu sína um 28.880 krónur „vegna innborgunar“ án þess að leggja fram gögn um hvernig sú fjárhæð var fundin.

Þar sem stefndi hefur þrátt fyrir áskorun ekki bætt úr framsetningu krafna sinna og reifað þær með fullnægjandi hætti telur dómurinn ekki fært að beita ákvæði 104 gr. laga nr. 91/1991 og gefa stefnanda frekari kost á að skýra misræmi milli krafna og gagna málsins. Óhjákvæmilegt er því að vísa málinu frá dómi samkvæmt d- og e-lið 80. gr. laga nr. 91/1991.

Í samræmi við niðurstöðu málsins og samkvæmt ákvæði 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber stefnanda að greiða stefndu óskipt málskostnað sem þykir eftir atvikum og umfangi málsins hæfilega ákveðinn 400.000 krónur.

Áslaug Björgvinsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ

Máli þessu er vísað frá dómi.

Stefnandi, Húsfélagið Barmahlíð 30-32, greiði óskipt stefndu, Sunnu Björk Þórarinsdóttur og Engilbert Haukssyni, 400.000 krónur í málskostnað.