Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Benedikt Bogason, Greta Baldursdóttir, Helgi I. Jónsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. apríl 2019 að fengnu áfrýjunarleyfi. Hann krefst viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda vegna tjóns sem aðaláfrýjandi kveðst hafa orðið fyrir sökum þess að ekki hafi verið virtur réttur hans til stýriverktöku samkvæmt rammasamningi hans við Nýsi hf., Landsafl. hf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. 9. mars 2006 um nánar tilgreindar framkvæmdir gagnáfrýjanda að Austurbakka 2 í Reykjavík. Þá krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

Gagnáfrýjandi krefst þess að dómur Landsréttar verði staðfestur um annað en málskostnað og að aðaláfrýjandi greiði sér málskostnað á öllum dómstigum.

Réttargæslustefndu Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., Landey ehf. og Situs ehf. gera kröfu um að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér málskostnað fyrir Hæstarétti.

I

Í málinu krefst aðaláfrýjandi viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda þar sem félagið hafi ekki virt rétt hans til verktöku við byggingu bílakjallara sem tilheyrir matshluta 08 á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík. Samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu 22. apríl 2016 er bílakjallarinn tilgreindur sem einkaeign gagnáfrýjanda og mun hann vera sjálfstætt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Aðaláfrýjandi reisir kröfu sína aðallega á því að með tilteknum rammasamningi um rétt til verktöku hafi stofnast kvöð á lóðarréttindunum sem síðari eigendur þeirra hafi verið bundnir af og fyrirsvarsmenn gagnáfrýjanda haft vitneskju um kvöðina þegar félagið keypti lóðirnar og breyti þar engu þótt henni hafi ekki verið þinglýst. Til vara byggir aðaláfrýjandi á því að með samningum um kaup á lóðarréttindunum hafi gagnáfrýjandi samþykkt að taka yfir þær skuldbindingar sem fyrri eigendur réttindanna höfðu undirgengist með samningi við aðaláfrýjanda.

            Gagnáfrýjandi byggir sýknukröfu sína einkum á því að ætluð réttindi aðaláfrýjanda hafi aldrei stofnast, hvorki sem kvöð né kröfuréttarleg skylda. Verði hins vegar talið að einhver krafa hafi stofnast í upphafi hafi gagnáfrýjandi ekki tekið hana yfir.

Mál þetta var höfðað 9. febrúar 2017. Gagnáfrýjandi var sýknaður af kröfum aðaláfrýjanda í héraði og var sú niðurstaða staðfest með hinum áfrýjaða dómi.

II

1

Íslenska ríkið og Reykjavíkurborg stofnuðu félagið Austurhöfn-TR ehf. í apríl 2003 í þeim tilgangi að vinna að undirbúningi byggingar tónlistarhúss og ráðstefnumiðstöðvar á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík, sem síðar fékk heitið „Harpa“. Var gert ráð fyrir því að hönnun, bygging og rekstur hússins yrði boðin út sem einkaframkvæmd og að framkvæmdaaðilinn öðlaðist jafnframt byggingarrétt á öðrum hlutum lóðarinnar þar sem gert var ráð fyrir hóteli, verslunar- og skrifstofuhúsnæði, auk sameiginlegs bílakjallara.

Af framangreindu tilefni gerðu aðaláfrýjandi, Nýsir hf. og Landsafl hf. með sér samstarfssamning 9. júní 2004 og var ákveðið að stofna hlutafélag ef svo færi að félögin yrðu hlutskörpust í útboðinu. Samstarfssamningurinn mælti fyrir um skipulag verkefnisins og hvernig undirbúningi að tilboðsgerð skyldi háttað. Jafnframt var skilgreint stofnframlag í verkefnið og hver og einn samstarfsaðilanna reiddi fram fjármuni í samræmi við hlutdeild sína í því. Gekk tillaga félaganna um uppbyggingu svæðisins undir nafninu Portus Group. Útboðið fór fram síðar sama ár og var tilboð fyrrnefndra félaga valið sem grundvöllur frekari viðræðna og að lokum samningsgerðar við Austurhöfn-TR ehf.  

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðaláfrýjandi, Nýsir hf. og Landsafl hf. 9. mars 2006 með sér það sem nefnt var „Rammasamningur um samstarf“ en hann var einnig undirritaður af hálfu Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. sem þá hafði verið stofnað um samstarf félaganna. Vísað var til þess að samningsaðilarnir hefðu stofnað „önnur félög tengd Austurhafnarverkefninu“ og var eitt þeirra réttargæslustefndi Situs ehf. Í rammasamningnum kom fram að með því að aðaláfrýjandi drægi sig út úr samstarfinu gæfist aukið svigrúm til samninga milli aðilanna um framkvæmdir við Austurhafnarverkefnið og myndi aðaláfrýjandi verða verktaki þess. Með rammasamningnum var samstarfssamningur aðila 9. júní 2004 felldur úr gildi. Vísað var til þess að aðilar hefðu átt jafnan rétt yfir byggingarreitum 1, 3, 4, 6, 7, 8 og 10 á lóðinni Austurbakka 2 en með rammasamningnum seldi aðaláfrýjandi sinn hlut í þeim. Endurgjald fyrir hlut aðaláfrýjanda var ákveðið 600.000.000 krónur og skyldi það bundið verðtryggingu og bera 3% ársvexti frá undirskrift samningsins til greiðsludags.  

Í grein 3.1 rammasamningsins kom fram að „verkefnið“ samanstæði af framkvæmdum á þeim byggingarreitum sem lýst væri í deiliskipulagi meðfylgjandi samningnum, að undanskildum reit 9 sem ætlaður væri fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús, en um þær framkvæmdir hefðu aðilar þegar gert sérstakan verksamning. Í grein 3.2 sagði að aðaláfrýjandi myndi „byggja eða hafa umsjón með byggingu þeirra verkefna“ sem samningurinn næði til en óumdeilt er að meðal þeirra var bygging sameiginlegs bílakjallara sem nánar var fjallað um í grein 5.3. Í grein 4 sagði að almennt skyldi stefnt að því að gera „partneringsamning“ eða „marksamning“ um hvert verkefni. Voru þau nánar skilgreind sem sitt hvor tegund samninga um hönnun og framkvæmdir með ýmist 14 eða 17% álagningu verktaka ofan á byggingarkostnað eftir aðkomu aðaláfrýjanda að hverju verki fyrir sig. Næðist ekki samkomulag um kostnaðarmarkmið í slíkri samningsgerð væri aðilum skylt að „ganga til samninga á grundvelli stýriverktöku“ aðaláfrýjanda. Í grein 4.3 sagði að í aðalatriðum væri átt við stýriverktöku þegar „Eignarhaldsfélagið Portus stýrir hönnun verksins og ÍAV framkvæmir verkið samkvæmt fyrirmælum þess.“ Aðaláfrýjandi skyldi þá fá „greiddan allan byggingarkostnað að meðtöldum kostnaði við aðstöðu og stjórnun að viðbættri 11% álagningu.“

Um byggingarreit 2 var ákvæði í grein 5.2 rammasamningsins. Þar var tekið fram að félli Landsbanki Íslands hf. frá rétti til byggingar höfuðstöðva sinna sem áttu að vera á reitnum og Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. eða tengdum félögum yrði boðin reiturinn til kaups skyldi aðaláfrýjandi eiga rétt á þriðjungs hlut í þeim reit með sömu kjörum og aðrir aðilar. Í grein 5.3 var fjallað nánar um byggingu bílastæðakjallara, tilgreiningu áætlaðs fjölda stæða, kostnaðarskiptingu, umhverfismat og fleira en við gerð rammasamningsins var gert ráð fyrir að allur kjallarinn yrði notaður undir bílageymslu.

Landsafl hf. seldi 28. september 2006 Landsbankanum-Fasteignafélagi ehf. eignarhlut sinn í Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf., en þau félög fóru með hagsmuni sem tengdust Austurhafnarverkefninu.

2

Samkvæmt málatilbúnaði aðaláfrýjanda hófust framkvæmdir við byggingu ráðstefnu- og tónlistarhúss í ársbyrjun 2007. Þær stöðvuðust haustið 2008 vegna fjárhagsörðugleika Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf., Landsbanka Íslands hf. og Nýsis hf. í kjölfar falls íslensku viðskiptabankanna þriggja. Til að tryggja framgang verksins var samið um að Austurhöfn-TR ehf. tæki Eignarhaldsfélagið Portus ehf. yfir og að auki Situs ehf. og dótturfélög þessara félaga.

Í tengslum við framangreinda yfirtöku undirrituðu Landsbanki Íslands hf., aðaláfrýjandi og systurfélag aðaláfrýjanda, Ármannsfell ehf., svonefnt „skilmálablað“ 31. mars 2009 um réttindi tengd rammasamningi aðaláfrýjanda við Nýsi hf. og Landsafl hf. frá 9. mars 2006. Kom þar fram að Landsafl hf., sem áður hafði selt eignarhlut sinn í Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf., hefði verið selt öðru félagi en í þeim viðskiptum hefði ekki verið hugað að því að Landsafl hf. og Nýsir hf. væru enn gagnaðilar aðaláfrýjanda samkvæmt fyrrnefndum rammasamningi. Var því lýst að skilmálablaðið fjallaði um með hvaða hætti aðaláfrýjandi hefði fallið frá réttindum sínum samkvæmt rammasamningnum við Landsafl hf. og Nýsi hf. og hvers virði hagsmunir aðaláfrýjanda á grundvelli rammasamningsins væru, en mikil óvissa væri um verkefnið. Í grein 3 skilmálablaðsins sagði að aðaláfrýjandi félli frá öllum réttindum sem hann kynni að eiga á hendur Landsafli hf. og Nýsi hf. á grundvelli rammasamningsins en aðilar væru sammála um að þau væru metin á 868.000.000 krónur. Þá kom fram að endurgjald fyrir þessi réttindi skyldi vera kaupréttur Ármannsfells ehf. á byggingarreit 2 og forkaupsréttur þess félags að tilteknum öðrum fasteignum meðal annars á lóðinni við Austurbakka 2 og Hafnarstræti 20. Enn fremur sagði að þegar Ármannsfell ehf. hefði fengið ofangreind réttindi í hendur skyldi aðaláfrýjandi formlega falla frá réttindum sínum samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 og jafnframt lýsa því yfir að hann ætti ekki frekari réttindi á hendur aðilum samningsins.

Sama dag, 31. mars 2009, undirrituðu Austurhöfn-TR ehf. og aðaláfrýjandi samkomulag sem skyldi vera grundvöllur viðaukasamnings við verkssamning milli aðaláfrýjanda og Totusar ehf., dótturfélags Eignarhaldsfélagsins Portusar hf. og Situsar ehf., í tengslum við lúkningu byggingar tónlistar- og ráðstefnumiðstöðvar, sem og verksamnings aðaláfrýjanda við Situs ehf. um bílastæði og fleira. Samkomulagið fékk heitið Viðauki 7 við verksamning aðaláfrýjanda og Totusar ehf. Í grein 22 samkomulagsins kom fram að kröfur sem aðaláfrýjandi kynni að eiga á grundvelli rammasamningsins 9. mars 2006 við fyrri eigendur Portusar ehf. beindust ekki að neinu leyti að Austurhöfn-TR ehf., Portusi ehf. eða Situsi ehf. eftir að Austurhöfn hefði tekið yfir þessi félög. Loks sagði eftirfarandi í niðurlagi greinarinnar: „Sú undantekning er á þessu ákvæði að ÍAV hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku eða marksamningi á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Í málatilbúnaði aðaláfrýjanda kemur fram að með þessu hafi staðið eftir réttur til byggingar bílakjallara, en ekki réttur til framkvæmda ofanjarðar og á þessum tíma hafi allur kjallarinn verið teiknaður sem bílakjallari sem síðar hafi breyst. Um byggingu tónlistar- og ráðstefnuhússins hafi verið fjallað í öðrum greinum samkomulagsins.

Landsbanki Íslands hf. afsalaði 12. febrúar 2010 byggingarreitum 1 og 2 til Situsar ehf. og var félagið einnig tilgreint sem eigandi byggingarreitanna í eignaskiptasamningi 11. október 2010. Var fasteignunum afsalað ásamt tilheyrandi lóðarréttindum og öllu því sem fylgdi og fylgja bæri, meðal annars tilteknum fermetrum í kjallara. Afsalið var gert á grundvelli kaupsamnings aðila sama dag. Í 8. gr. kaupsamningsins var vísað til þess að kaupanda væri kunnugt um fyrrnefnt skilmálablað 31. mars 2009 varðandi réttindi tengd rammasamningnum 9. mars 2006 vegna byggingarreits 2 og lofaði kaupandi að virða kauprétt Ármannsfells ehf. sem þar var kveðið á um. Situs ehf. og Ármannsfell ehf. undirrituðu samning 16. mars 2010 um nefndan kauprétt að byggingarreit 2. Í afsalinu var ekki getið um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku á byggingarreitnum.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lagt fram nýtt þinglýst skjal sem ber heitið „Yfirlýsing og skuldbinding samkvæmt 2. og 3. tl. 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 577/1989 vegna byggingar bílastæðahúss á Austurbakka, Reykjavík“ og er undirritað af Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf. Þar segir að Situs ehf. hafi 9. október 2008 yfirtekið „allar framkvæmdir og fyrirliggjandi undirbúningsgögn“ vegna fasteignarinnar Austurbakka 2. Hafi fasteignin verið afhent Situsi ehf. til umráða 1. júlí 2008. Liggur þannig fyrir að Situs ehf. hafði eigi síðar en 12. febrúar 2010 þinglýst afsal fyrir byggingarreitum 1 og 2.

3

Aðaláfrýjandi og Totus ehf. gerðu með sér samning 30. desember 2010 sem bar heitið „Bygging Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss. Viðaukasamningur nr. 31“. Þar var vísað til þess að um væri að ræða viðaukasamning við framangreindan samning frá 9. mars 2006. Í grein 1.2 var því lýst að samningurinn væri gerður „í samræmi við samkomulag (VIÐAUKI 7) sem Austurhöfn-TR ehf. ... og verktaki gerðu með sér 31. mars 2009 í tilefni af yfirtöku Austurhafnar á verkkaupa (Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf. og dótturfélögum, þar með talið dótturfélaginu Totusi ehf.).“ Þá sagði að þótt viðauki 7 hefði verið gerður milli „Austurhafnar og verktaka“ skyldi hann teljast hluti af verksamningi aðila. Af því sem fram er komið í málinu munu byggingarreitir 1 og 2 í reynd ekki hafa verið í eigu Austurhafnar-TR ehf. á þessum tíma en fyrir héraðsdómi bar lögmaður, sem ráðinn hafði verið af íslenska ríkinu og Reykjavíkurborg til að sjá um útboðið árið 2004, að samkomulag hafi verið gert á milli aðaláfrýjanda og Austurhafnar-TR ehf. þar sem síðarnefnda félagið hafi verið að fara að taka yfir Portus ehf. og Situs ehf. Í samkomulaginu var vísað til þess að í viðauka 6 væri gerð sérstök grein fyrir því með hvaða hætti bílastæði hefðu verið tekin út úr verksamningnum og sett í sérstakan samning. Í grein 3.1.3 samningsins sagði meðal annars eftirfarandi: „Í VIÐAUKA 7 lýsir verktaki því yfir að kröfur sem fyrirtækið kann að eiga á grundvelli rammasamnings frá 9. mars 2006, sjá fylgiskjal 1, við fyrri eigendur Portusar beinist ekki að neinu leyti að Austurhöfn-TR, né heldur að Portusi eða Situsi. Sú undantekning er á þessu ákvæði að verktaki hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku, partneringssamningi eða marksamningi á byggingu bílahúss á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir eða framselja, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Jafnframt sagði: „Verkkaupi mun beita sér fyrir því að eigendur byggingarréttar á reitum 1, 2, 5 og 6 hafi samráð við verktaka varðandi uppbyggingu á svæðinu og gefi þeim kost á að taka þátt í útboðum á byggingum á þessum reitum. Engar skuldbindingar eru þó á verkkaupa að ná árangri í slíkri umleitan.“ Í málatilbúnaði aðaláfrýjanda kemur fram að „eðli máls samkvæmt“ hefði framangreint ákvæði ekki átt við bílakjallarann heldur þau réttindi sem hann hefði gefið eftir með rammasamningnum 31. mars 2009. Áðurnefndur lögmaður bar á sama veg fyrir héraðsdómi.

4

Rekstrarfélagið Ago ehf., Totus ehf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. sameinuðust á árinu 2012 undir kennitölu síðastnefnds félags og var nafni þess samhliða breytt í Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., sem er einn réttargæslustefnda. Á árinu 2013 mun Austurhöfn-TR ehf. hafa runnið saman við það félag.

Ármannsfell ehf. sameinaðist öðru félagi 1. maí 2011 og var nafni félagsins síðar breytt í Landey ehf., sem er meðal réttargæslustefndu. Dótturfélag Landeyjar ehf. var Landbakki ehf., sem seinna sameinaðist móðurfélagi sínu. Með kaupsamningi 24. apríl 2013 og afsali sama dag seldi Situs ehf. og afsalaði byggingarreit 2 til Landbakka ehf. Í þeim kaupum var nýttur kaupréttur réttargæslustefnda Landeyjar ehf. samkvæmt samningi við aðaláfrýjanda og Ármannsfell ehf. frá 16. mars 2010. Í samningnum kom fram í grein 1.3: „Eftirfarandi gögn liggja frammi við samningsgerðina og hefur kaupandi kynnt sér efni þeirra ... 1.3.5. Viðaukasamningur nr. 31 við verksamning um byggingu Hörpu, tónlistar og ráðstefnuhúss, dags. 30. desember 2010.“ Í viðaukasamningnum var ákvæði um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku líkt og fyrr greinir. Í kaupsamningnum var hins vegar ekki sérstakt ákvæði þar sem kveðið var á um að Landbakki ehf. yfirtæki skuldbindingu Situsar ehf. um stýriverktöku við byggingu bílakjallara á hinum selda byggingarreit eða að hún hvíldi sem kvöð á lóðinni. Af gögnum málsins má ráða að áður en samningurinn var undirritaður hafi ákvæði þess efnis verið fellt úr samningsdrögum að kröfu Landbakka ehf.

Í framburði þáverandi fyrirsvarsmanns Landbakka ehf. fyrir héraðsdómi kom fram að viðaukasamningurinn hafi ekki verið „kvöð á lóðinni“ og að engin skylda hafi verið „til yfirtöku kaupanda á þessum samningi eða skyldum seljanda samkvæmt samningi aðila um kauprétt.“ Fyrir héraðsdómi bar lögmaður sá sem aðstoðaði réttargæslustefnda Situs ehf. við samningsgerðina að af hálfu réttargæslustefnda hafi verið talið að umrædd tilvísun til fyrrnefnds viðaukasamnings nr. 31 vísaði nægilega vel til skyldu Landbakka ehf. til að virða réttindi aðaláfrýjanda. Þá staðfesti sá lögmaður, sem sinnti ráðgjöf vegna sölu byggingarreitanna, í skýrslu sinni fyrir dómi að öllum þeim sem sýnt hefðu áhuga á kaupum á byggingarrétti á reitum 1 og 2 hefði verið sagt frá réttindum aðaláfrýjanda.

Með bréfi aðaláfrýjanda til Landeyjar ehf. 29. maí 2013 var vísað til réttinda aðaláfrýjanda vegna framkvæmda á lóðinni. Með svarbréfi 5. júní 2013 var kröfum aðaláfrýjanda alfarið hafnað með vísan til þess að félagið hefði ekki yfirtekið neinar kvaðir eða skuldbindingar í þessa veru gagnvart aðaláfrýjanda. Gagnáfrýjandi, sem þá hét Landstólpar þróunarfélag ehf., fékk byggingarreit 2 afsalað frá Landbakka ehf. 18. júlí 2014. Í afsalinu var ekki getið um réttindi aðaláfrýjanda til stýriverktöku.

Með kaupsamningi 22. ágúst 2013 seldi Situs ehf. Stólpum III ehf. byggingarreit 1. Í grein 2.4.6 samningsins var getið um þau gögn sem kaupandi hefði kynnt sér við samningsgerð, þar á meðal „samantekt ákvæða samninga er varða rétt ÍAV til verktöku og annars vegna bílakjallara“. Þá var í 7. gr. samningsins svohljóðandi ákvæði: „Kaupandi lýsir því yfir að með kaupum á lóðinni skuldbindi hann sig til yfirtöku á þeim ákvæðum samninga við ÍAV sem kveða á um rétt ÍAV til verktöku, stýriverktöku, partneringssamningi eða marksamningi á byggingu bílastæðakjallara á lóðinni. Sjá nánar skjal sem vísað er til í lið 2.4.6 og er í viðauka 1 við þennan kaupsamning.“ Gagnáfrýjandi, sem þá hét Landstólpar þróunarfélag ehf., keypti byggingarreit 1 af Stólpum III ehf. með samningi 15. apríl 2014 og byggingarreit 2 af Landbakka ehf. með samningi 18. júlí sama ár. Í samningunum var ekki getið um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku.

III

1

Í málinu krefst aðaláfrýjandi viðurkenningar á rétti sínum til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda á þeim grundvelli að sá síðarnefndi hafi ekki virt rétt þess fyrrnefnda til verktöku við byggingu bílakjallara á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2 í Reykjavík sem nú er eign gagnáfrýjanda. Krafa aðaláfrýjanda er aðallega reist á því að með ákvæðum rammasamningsins 9. mars 2006, sem áður er lýst, hafi stofnast til kvaðar á lóðarréttindunum í formi réttar aðaláfrýjanda til verktöku er gagnáfrýjanda sem síðari framsalshafa lóðarréttindanna hafi verið skylt að virða en hann ekki gert. Telur aðaláfrýjandi engu breyta varðandi rétt sinn þótt kvöðinni hafi ekki verið þinglýst þar sem gagnáfrýjanda hafi verið kunnugt um hana þegar hann öðlaðist réttindi sín. 

Af hálfu aðaláfrýjanda er á því byggt að rammasamningurinn 9. mars 2006 sé frumheimild um stofnun kvaðar honum til handa yfir byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2. Ágreiningslaust er að þeir sem komu að gerð rammasamningsins voru á þeim tíma bærir til að ráðstafa lóðarréttindunum og aðila greinir heldur ekki á um að svo hafi einnig verið við gerð annarra þeirra samninga sem rammasamningnum tengdust. Með rammasamningnum seldi aðaláfrýjandi viðsemjendum sínum hlut sinn í byggingarreitunum að Austurbakka 2 gegn endurgjaldi sem ákveðið var í peningum auk þess sem í samningnum fólst loforð lóðar- og byggingarleyfishafa um að virða rétt aðaláfrýjanda til verktöku þegar til framkvæmda á lóðinni kæmi. 

Úrlausn þess hvort með ákvæðum rammasamningsins um stýriverktöku við framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2 hafi stofnast kvöð aðaláfrýjanda til handa yfir þeirri fasteign ræðst í fyrsta lagi af því hvort réttindin sem samningurinn kvað á um geti í eðli sínu talist hlutbundin réttindi. Sé sú reyndin skiptir í öðru lagi máli hvort ætlun samningsaðilanna hafi verið að stofna til slíkra hlutbundinna réttinda. Í því sambandi er þess að gæta að hlutbundin réttindi yfir fasteign í formi kvaðar teljast til óbeinna eignarréttinda sem eigendum fasteignarinnar á hverjum tíma ber að virða meðan kvöðin heldur gildi sínu, enda hafi þess verið gætt að afla kvöðinni réttarverndar samkvæmt þinglýsingarreglum eða síðari framsalshöfum verið um hana kunnugt þótt réttarverndar hafi ekki verið aflað. Birtist í þessu sá munur hlutbundinna réttinda annars vegar og kröfuréttinda hins vegar að í fyrrnefndu réttindunum felast óbein eignarréttindi sem veita rétthafanum hlutdeild í eignarheimildum þess sem á hverjum tíma er handhafi hins beina eignarréttar yfir verðmætinu. Skuldarsamband er á hinn bóginn réttarsamband þar sem annar aðilinn, kröfuhafinn, á kröfu eða kröfuréttindi á hendur gagnaðilanum, skuldaranum. Þegar kröfuréttindi stofnast með samningi er greiðsla það verðmæti sem skuldari hefur gengist undir að láta kröfuhafa í té. Með kröfuréttindum stofnast á hinn bóginn ekki hlutbundinn réttur yfir tilteknu verðmæti nema um það sé sérstaklega samið samhliða eða í tengslum við stofnun kröfuréttindanna.

Í rammasamningnum 9. mars 2006 var ekki tilgreint sérstaklega að samningsaðilar teldu að hér væri um að ræða eignarréttarlega kvöð sem falla skyldi á síðari framsalshafa lóðarréttinda. Báru viðaukasamningar 7 og 31 frekar merki þess að um kröfuréttindi hefði verið að ræða, en í þeim báðum var ákvæði um að „kröfur“ aðaláfrýjanda féllu niður á hendur gagnaðilum hans, en sú „undantekning“ gerð að aðaláfrýjandi skyldi halda rétti sínum til verktöku á byggingarreitum sem tilgreind félög „hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir eða framselja, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Þannig var gert ráð fyrir að skuldbinding til að veita aðaláfrýjanda með samningum rétt til stýriverktöku skyldi yfirtekin af þeim sem öðlast myndi rétt yfir eigninni fyrir framsal, en ákvæði þess efnis voru óþörf ef um kvöð átti að vera að ræða. Samkvæmt þessu og öðru því sem í rammasamningnum kom fram er ljóst að með honum var aðaláfrýjanda ekki veittur hlutbundinn réttur í lóðarréttindunum að Austurbakka 2. Þess í stað stofnaðist með samningnum réttur aðaláfrýjanda í gagnkvæmu skuldarsambandi til þess að verða verktaki við nánar tilgreindar framkvæmdir á lóðinni gegn því endurgjaldi úr hendi gagnaðila sem samningurinn kvað nánar á um. Fullnægðu réttindin sem rammasamningurinn kvað á um samkvæmt þessu ekki því skilyrði að geta í eðli sínu talist hlutbundinn réttur yfir fasteign. Þá verður heldur ekki af samningnum ráðið að ætlun aðila hafi verið að stofna til slíkra réttinda.  Verður viðurkenningarkrafa aðaláfrýjanda því ekki tekin til greina á þeim grundvelli að með rammasamningnum 9. mars 2006 hafi stofnast til kvaðar aðaláfrýjanda til handa í lóðarréttindum að Austurbakka 2. 

2

Aðaláfrýjandi byggir á því til vara að með samningum gagnáfrýjanda 15. apríl og 18. júlí 2014 um kaup á lóðarréttindunum að Austurbakka 2 hafi gagnáfrýjandi, vitandi um rétt aðaláfrýjanda til verktöku við væntanlegar framkvæmdir á lóðinni, samþykkt að taka yfir þær skuldbindingar sem fyrri eigendur réttindanna höfðu undirgengist í samningi við aðaláfrýjanda.

Byggingarreitir 1 og 2 komust eigi síðar en 12. febrúar 2010 í eigu réttargæslustefnda Situsar ehf. við sölu Landsbanka Íslands hf. á reitunum. Þá var 30. desember 2010 gerður sérstakur verksamningur milli Totusar ehf., dótturfélags Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. og Situsar hf., sem verkkaupa annars vegar og aðaláfrýjanda sem verksala hins vegar, þar sem réttur aðaláfrýjanda til verktöku á byggingarreitunum var áréttaður. Situs ehf. afsalaði síðan 24. apríl 2013 byggingarreit 2 til Landbakka ehf. og 22. ágúst sama ár byggingarreit 1 til Stólpa III ehf. Við fyrri söluna var að kröfu kaupandans, Landbakka ehf., tekið úr drögum að kaupsamningi ákvæði um að réttur aðaláfrýjanda til verktöku skyldi fylgja með í kaupunum en samningurinn hafði eigi að síður að geyma tilvísun til fylgiskjala og á meðal þeirra var framangreindur viðaukasamningur. Í síðari kaupsamningnum yfirtók kaupandinn, Stólpi III ehf., á hinn bóginn sérstaklega þær skyldur seljandans, Situsar ehf., sem kváðu á um rétt aðaláfrýjanda til verktöku. Gagnáfrýjandi keypti síðan byggingarreit 1 af Stólpum III ehf. 15. apríl 2014 og byggingarreit 2 af Landbakka ehf. 18. júlí það ár. Í hvorugum þessara kaupsamninga var kveðið á um að gagnáfrýjandi væri skuldbundinn til að virða rétt aðaláfrýjanda til verktöku á byggingarreitunum. Mun framkvæmdum á þeim nánast vera lokið án aðkomu aðaláfrýjanda.

Áður var komist að þeirri niðurstöðu að réttur aðaláfrýjanda til verktöku við framkvæmdir að Austurbakka 2 samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 væri ekki hlutbundinn réttur yfir fasteign heldur fælust í honum kröfuréttindi í gagnkvæmu skuldarsambandi. Það er meginregla í kröfurétti að kröfuhafaskipti geta átt sér stað án samþykkis skuldara og með hverjum þeim hætti sem leitt getur til aðilaskipta að eignarréttindum. Öndverð regla gildir á hinn bóginn um skuldaraskipti því þar er meginreglan sú að skuldari getur ekki sett annan skuldara í sinn stað nema samþykki kröfuhafa komi til. Er þá forsenda skuldskeytingar að kröfuhafi samþykki skuldaraskiptin og nýr skuldari skuldbindi sig með bindandi hætti gagnvart kröfuhafa.

Með rammasamningnum 9. mars 2006 tókust viðsemjendur aðaláfrýjanda á herðar þá skyldu að ganga til samninga við hann um verktöku við fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni að Austurbakka 2. Í því skuldarsambandi naut aðaláfrýjandi hvað rétt sinn til verktökunnar varðaði stöðu kröfuhafa samkvæmt óefndum gagnkvæmum samningi en viðsemjendurnir í því tilliti stöðu skuldara. Þótt viðsemjendurnir sem handhafar lóðarréttindanna hafi getað framselt þriðja manni þau réttindi sín gátu þeir samkvæmt því sem áður er rakið ekki losnað undan skyldum sínum gagnvart aðaláfrýjanda samkvæmt rammasamningnum með því að setja annan skuldara í sinn stað, nema til kæmi samþykki aðaláfrýjanda, og þá með þeim hætti að nýr skuldari skuldbyndi sig beint gagnvart honum sem kröfuhafa.  

Eins og áður er getið komust byggingarreitir 1 og 2 í eigu gagnáfrýjanda fyrir  framsöl til hans 24. apríl og 22. ágúst 2013. Seljandi byggingarreits 1 viðurkenndi rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar við kaup sín á reitnum, en seljandi byggingarreits 2 gekkst ekki undir þá skyldu þegar hann keypti reitinn. Við kaup gagnáfrýjanda á reitunum samþykkti hann í hvorugu tilvikinu að taka á sig þá skuldbindingu að virða rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar og skuldbatt sig ekki gagnvart honum til þess. Varð því ekki af skuldskeytingu og skiptir í því sambandi ekki máli hvort gagnáfrýjandi hafi við kaup sín vitað eða mátt vita um rétt aðaláfrýjanda til verktökunnar samkvæmt rammasamningnum, eða hvort fyrri eigendur byggingarreitanna hafi skuldbundið sig gagnvart aðaláfrýjanda að tryggja skuldbindinguna kæmi síðar til sölu af þeirra hálfu. Verður viðurkenningarkrafa aðaláfrýjanda því heldur ekki tekin til greina á þeim grundvelli að gagnáfrýjandi hafi samþykkt að taka yfir þá skuldbindingu fyrri viðsemjenda aðaláfrýjanda að virða rétt hans til verktökunnar.

Samkvæmt öllu því sem að framan er rakið verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Rétt er að hver aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Landsréttar

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Arnfríður Einarsdóttir, Davíð Þór Björgvinsson og Jóhannes Sigurðsson.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

   1          Aðaláfrýjandi skaut málinu til Landsréttar með áfrýjunarstefnu 4. júní 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 7. maí 2018 í málinu nr. E-480/2017.

   2          Aðaláfrýjandi krefst þess að viðurkenndur verði réttur hans til skaðabóta úr hendi gagnáfrýjanda vegna tjóns sem hann hafi orðið fyrir sökum þess að ekki hafi verið virtur réttur hans til stýriverktöku samkvæmt rammasamningi hans við Nýsi hf., Landsafl hf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. 9. mars 2006 um framkvæmdir gagnáfrýjanda við eign 0001 í matshluta 8, fastanúmer 236-0172, að Austurbakka 2 í Reykjavík (Landnúmer 209357, Staðgreinir 1110901). Þá krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti.

3        Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 23. ágúst 2018. Krefst hann þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur og að aðaláfrýjanda verði gert að greiða honum málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

4        Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu sem hafa ekki uppi kröfur í efnisþætti málsins en þeir krefjast málskostnaðar úr hendi aðaláfrýjanda fyrir Landsrétti.

Málsatvik og sönnunarfærsla

5        Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi er krafa aðaláfrýjanda reist á því að með rammasamningi 9. mars 2006 hafi aðaláfrýjandi sem er byggingaverkataki samið við Landsafl hf., Eignarhaldsfélagið Portus ehf. og Nýsi hf. um rétt til að byggja eða hafa umsjón með byggingu svokallaðs Austurhafnarverkefnis. Verkefnið samanstóð af byggingu ráðstefnu- og tónlistarhúss, hótels, bílastæðakjallara, skrifstofu- og íbúðarhúsnæðis og höfuðstöðva Landsbanka Íslands hf. við Austurhöfn í Reykjavík. Tillaga sem samningsaðilarnir höfðu gert um uppbyggingu svæðisins í nafni Portus Group hafði verið valin til frekari viðræðna um framkvæmdir á svæðinu. Með rammasamningnum dró aðaláfrýjandi sig út úr verkefninu þar sem samningsaðilar töldu það gefa frekara svigrúm til samninga við aðalaáfrýjanda um verkframkvæmdir. Í ákvæði 3.2 í samningnum kemur fram að aðaláfrýjandi „…mun byggja eða hafa umsjón með byggingu þeirra verkefna sem samningur þessi nær til“. Í 4. grein samningsins er síðan að finna nánari útfærslu á því hvernig samningi um þá verktöku skyldi háttað. Kemur þar fram að tækjust ekki samningar um kostnaðarmarkmið myndu aðilar ganga til samninga á grundvelli svokallaðrar stýriverktöku. Samkvæmt grein 4.3 í samningnum er stýriverktaka skýrð þannig að Eignarhaldsfélagið Portus „…stýrir hönnun verksins og ÍAV framkvæmir verkið samkvæmt fyrirmælum þess. ÍAV mun fá greiddan allan byggingarkostnað að meðtöldum kostnaði við aðstöðu og stjórnun að viðbættri 11% álagningu.“ 

6        Í septembermánuði 2006 framseldu Landsafl hf. og Nýsir hf. Landsbankanum fasteignafélagi ehf. eignarhluti sína í Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. og Situs ehf., sem fóru með hagsmuni sem tengdust Austurhafnarverkefninu. Í kjölfar falls íslensku viðskiptabankanna haustið 2008 sömdu aðaláfrýjandi og systurfélag þess, Ármannsfell ehf., við Landsbanka Íslands hf.  31. mars 2009 um réttindi aðaláfrýjanda á hendur Nýsi hf. og Landsafli hf. sem láðst hafði að taka á í framangreindu framsali á hlutum í Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. og Situs ehf. á árinu 2006. Samkvæmt samningnum skyldi aðaláfrýjandi falla frá öllum kröfum á hendur Landsafli hf. og Nýsi hf. vegna rammasamningsins frá árinu 2006 gegn því að Ármannsfell ehf. fengi kauprétt að byggingarreit 2 og forkaupsrétt að fasteigninni Hafnarstræti 20 í Reykjavík. Samkvæmt gögnum málsins nýtti Ármannsfell ehf. kaupréttinn 24. apríl 2013 en ekki liggja fyrir í málinu upplýsingar um hvort reynt hafi á forkaupsréttinn.

7        Samhliða framangreindum samningi 31. mars 2009 gerði aðaláfrýjandi samning við félagið Austurhöfn-TR ehf., nú réttargæslustefndi, Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., sem var í eigu ríkis og Reykjavíkurborgar en það félag var viðsemjandi Eignarhaldsfélagsins Portus ehf. um Austurhafnarverkefnið. Samkomulagið var gert í tengslum við yfirtöku Austurhafnar-TR ehf. á Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. og Situs ehf. Í samningnum er fjallað um ýmis málefni sem aðilar hugðust setja í viðauka við verksamning aðalaáfrýjanda við Totus ehf. sem byggði tónlistar- og ráðstefnuhúsið Hörpu í Austurhöfn en það félag var dótturfélag Eignarhaldsfélagsins Portus ehf. Samkvæmt ákvæði 22. greinar samningsins lýsti aðaláfrýjandi því yfir að kröfur sem félagið kynni að eiga á hendur Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. samkvæmt rammasamningnum 9. mars 2006 beindust ekki að Austurhöfn-TR ehf., Eignarhaldsfélaginu Portus ehf. eða Situs ehf. Í samningsákvæðinu segir: „Sú undantekning er á þessu ákvæði að ÍAV hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku eða marksamningi á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og um var samið í nefndum rammasamningi.“ Aðaláfrýjandi byggir kröfu sína á því að bílakjallarar á byggingarreitunum, sem vísað sé til í þessu ákvæði og auðkenndir hafi verið sem byggingarreitir 1 og 2 á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík, falli undir þann matshluta sem lýst er í kröfugerð hans.

8        Framangreint ákvæði 22. greinar var tekið upp í viðaukasamning 31 milli aðalaáfrýjanda og Totus ehf. 30. desember 2010 en eins og áður er getið fjallaði sá viðaukasamningur einkum um verkframkvæmd við Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhús.

9        Af gögnum málsins má ráða að Landsbanki Íslands hf. og Landsbankinn fasteignafélag ehf. hafi eignast lóðarréttindi að byggingarreitum 1 og 2 og framselt þau réttindi réttargæslustefnda, Situs ehf., með kaupsamningi og afsali 12. janúar 2010. Í þeim gögnum er ekki að finna ákvæði um rétt aðaláfrýjanda til verktöku við byggingu bílakjallara á reitunum. Í málatilbúnaði réttargæslustefnda, Situs ehf., fyrir Landsrétti kom fram að félagið telur sig hafa tekið yfir skuldbindingu gagnvart aðaláfrýjanda vegna réttinda hans til verktöku á byggingarreitunum. Einnig kom fram í þeim málatilbúnaði að frá upphafi hafi legið fyrir að Situs ehf. myndi ekki byggja á reitunum heldur myndu aðrir taka skuldbindingarnar yfir. Telur réttargæslustefndi, Situs ehf., sig hafa tryggt með fullnægjandi hætti að framsalshafar byggingarreitanna, Stólpi III ehf. og Landbakki ehf., hafi tekið þessa skuldbindingu yfir.

10       Réttargæslustefndi, Situs ehf., framseldi 24. apríl 2013 Landbakka ehf. sem nú hefur verið sameinað réttargæslustefnda, Landey ehf., lóðarréttindi á byggingarreit 2. Með kaupunum var nýttur kaupréttur Ármannsfells ehf., sem áður er getið, en það félag hafði þá verið sameinað réttargæslustefnda, Landey ehf. Í kaupsamningnum er ekki að finna ákvæði um að kaupandi yfirtaki skuldbindingu þá sem lýtur að stýriverktöku við byggingu bílakjallara á hinum selda byggingarreit. Þvert á móti kemur fram í gögnum málsins og framburði þáverandi fyrirsvarmanns Landbakka ehf. fyrir héraðsdómi að ákvæði þess efnis hafi beinlínis verið tekið út úr samningsdrögunum áður en samningurinn var undirritaður.

11       Með kaupsamningi 22. ágúst 2013 keyptu Stólpar III ehf. lóðarréttindi á byggingarreit 1 af réttargæslustefnda, Situs ehf. Fram kemur í grein 7.1 í samningnum að kaupandi skuldbindi sig til þess að yfirtaka ákvæði samninga við aðaláfrýjanda um rétt hans til verktöku vegna byggingar bílastæðakjallara á lóðinni. Í ákvæðinu er vísað til yfirlits yfir þau samningsákvæði í fylgiskjali með samningnum en það skjal liggur ekki fyrir í málinu.

12       Gagnáfrýjandi, sem upphaflega hét Landstólpar Þróunarfélag ehf., var stofnað 11. febrúar 2014 af Stólpum ehf. og Landey ehf. Með kaupsamningi 15. apríl 2014 keypti gagnáfrýjandi lóðarréttindi á byggingarreit 1 af Stólpum III ehf. Í samningnum er ekki að finna ákvæði um að kaupandi taki yfir skuldbindingar gagnvart aðaláfrýjanda. Gagnáfrýjandi keypti 18. júlí 2014 lóðarréttindi á byggingarreit 2 af Landbakka ehf., nú réttargæslustefnda Landey ehf. Í kaupsamningi og afsali vegna þeirra kaupa er ekki að finna ákvæði um yfirtöku á skuldbindingum vegna verktökuréttinda aðaláfrýjanda. Aðaláfrýjandi vísar til þess að fyrirsvarsmenn Stólpa III ehf. og Landbakka ehf. hafi verið í fyrirsvari fyrir gagnáfrýjanda þegar hann keypti lóðarréttindin og því vitað af réttindum aðaláfrýjanda.

13       Sama dag og síðastnefndu kaupin voru gerð framseldi gagnáfrýjandi Regin hf. lóðarréttindi á byggingarreitum 1 og 2. Samkvæmt samningnum skyldi seljandi byggja íbúðir, og verslunar- og skrifstofuhúsnæði auk bílakjallara á lóðunum.

Niðurstaða

14       Krafa aðaláfrýjanda um viðurkenningu á rétti til skaðabóta byggist á því að hann hafi átt rétt á því að annast byggingu bílakjallara á byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni Austurbakka 2 í Reykjavík. Þar sem gagnáfrýjandi hafi ekki virt þann rétt eigi aðaláfrýjandi rétt til skaðbóta úr hendi hans. Áður er rakið að samkvæmt ákvæði greinar 4.3 í rammasamningnum frá 9. mars 2006 fól réttur aðaláfrýjanda til stýriverktöku meðal annars í sér að hann átti að fá greitt 11% álag á raunverulegan byggingarkostnað. Með vísan til þessa hefur aðaláfrýjandi sýnt nægjanlega fram á að líkur séu á því að hann hafi orðið fyrir tjóni ef fallist er á að hann hafi átt rétt til stýriverktöku.

15       Viðurkenningarkrafa aðaláfrýjanda er reist á tveimur megin málsástæðum. Aðallega er byggt á því að með samningi um rétt til verktöku hafi stofnast kvöð á lóðarréttindunum sem síðari eigendur þeirra hafi verið bundnir af. Þá er á því byggt að fyrirsvarsmenn gagnáfrýjanda hafi haft vitneskju um kvöðina þegar hann keypti lóðirnar og því geti hann ekki borið fyrir sig grandleysi um hana. Verði ekki fallist á að kvöð af þessu tagi hafi stofnast byggir aðaláfrýjandi á því að með samningum um kaup á lóðarréttindunum hafi gagnáfrýjandi samþykkt að yfirtaka þær skuldbindingar sem fyrri eigendur réttindanna höfðu undirgengist með samningi við aðaláfrýjanda.

16       Í viðurkenningarkröfu aðaláfrýjanda felst að hann hafi átt kröfu á að gagnáfrýjandi gerði við hann verktakasamning sem efnislega fæli í sér stýriverktöku. Þótt kveðið sé á um tiltekin grundvallaratriði um efni stýriverktökunnar í rammasamningnum frá 9. mars 2006 er ljóst að nánari útfærsla á verkefninu var háð því að ákvörðun yrði tekin um að nýta byggingarreitina fyrir bílakjallara og hvernig hönnun þeirra yrði háttað. Kröfugerð aðaláfrýjanda miðar við að einungis hluti kjallara í byggingunum hafi að lokum verið hannaður sem bílakjallari.

17       Af gögnum málsins verður ráðið að auk upphaflegra viðsemjenda aðaláfrýjanda, Nýsis hf., Landsafls hf. og Eignarhaldsfélagsins Portus ehf., tók Austurhöfn-TR ehf., sem nú er réttargæslustefndi, Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., á sig skuldbindingu um rétt aðaláfrýjanda til stýriverktöku. Þótt ekki liggi fyrir í málinu skrifleg staðfesting á því að réttargæslustefndi, Situs ehf., hafi tekið yfir skuldbindinguna má ráða af málatilbúnaði þess félags að svo hafi verið. Þá liggur fyrir að Stólpar III ehf. tók á sig skuldbindinguna en því félagi hefur nú verið slitið. Á hinn bóginn verður ekki séð af gögnum málsins að aðrir eigendur lóðarréttindanna frá því að rammasamningurinn var gerður hafi skuldbundið sig með samningi til þess að taka skuldbindinguna yfir. Þar er nánar um að ræða Landsbankann fasteignafélag ehf., Landsbanka Íslands hf., réttargæslustefnda Landey ehf., sem þá var Landbakki ehf., og gagnáfrýjanda. Fyrir liggur sú afstaða tveggja síðastnefndu félaganna að þau hafi ekki tekið yfir skuldbindinguna gagnvart aðaláfrýjanda.

18       Áður er rakið að þegar lóðarréttindin voru framseld Stólpa III ehf. og Landbakka ehf. hafi réttargæslustefndi, Situs ehf., freistað þess að semja með skýrum hætti um að kaupendur lóðarréttindanna tækju yfir skuldbindinguna gagnvart aðaláfrýjanda. Fyrir liggur að Stólpi III ehf. samþykkti að taka skuldbindinguna yfir en Landbakki ehf. hafnaði því. Verður af þessu ályktað að fyrirsvarsmenn réttargæslustefnda, Situs ehf., hafi við samningsgerðina talið þörf á skýru ákvæði í samninginn ef skuldbindingin ætti að flytjast til nýrra eigenda lóðarréttindanna.

19       Eins og áður er rakið segir í 22. grein samnings aðaláfrýjanda við Austurhöfn-TR ehf. frá 31. mars 2009, sem aðaláfrýjandi reisir rétt sinn á, að aðaláfrýjandi hafi „…þann sama rétt á verktöku […] á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og um var samið í nefndum rammasamningi“. Í ákvæðinu er ekki mælt fyrir um að þessum kröfurétti aðaláfrýjanda fylgi kvöð á lóðinni eða önnur óbein eignarréttindi. Þá er ekki kveðið á um það í samningsákvæðinu hvernig tryggja skuli skuldbindinguna gagnvart þriðja aðila.

20       Þótt kröfuréttindum geti fylgt óbein eignarréttindi yfir fasteign felast almennt ekki í verktakasamningi eða rétti til að gera verktakasamning réttindi yfir fasteign. Til að slík réttindi stofnist verður eins og hér háttar til að tilgreina þau skýrlega í samningi sem um þau er gerður þannig að þeim sem síðar koma að viðskiptum með eignina megi vera ljóst að samningurinn mæli fyrir um þau. Í þessu sambandi er ekki nægjanlegt þótt í samningsákvæði sé vísað til þess að viðsemjandinn taki á sig að tryggja skuldbindinguna fái aðrir yfirráð yfir fasteign. Fyrir liggur að reynt var að fá síðari kaupendur til að yfirtaka skuldbindinguna með samningi og var það án árangurs í tilviki Landbakka ehf. Gögn málsins bera ekki með sér að samningsaðilar hafi gert ráð fyrir yfirtöku á umræddri skuldbindingu gagnvart aðaláfrýjanda. Hafi ætlan samningsaðila verið sú að stofna til réttinda yfir fasteign til að tryggja verktökurétt aðaláfrýjanda, hefði verið nauðsynlegt að tilgreina með skýrari hætti hvernig þau réttindi skyldu tryggð. Að þessu virtu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að réttindi aðaláfrýjanda uppfylli ekki skilyrði þess að vera réttindi yfir fasteign.

21       Með vísan til þess sem að framan er rakið er fallist á niðurstöðu hins áfrýjaða dóms um að gögn málsins sýni ekki með óyggjandi hætti að gagnáfrýjandi hafi samþykkt að taka á sig umrædda skuldbindingu. Vitneskja kaupanda um kröfuréttindi getur ein og sér ekki leitt til þess að skuldbinding af þessu tagi teljist yfirtekin við kaup á lóðarréttindum. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

22  Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður fyrir Landsrétti falli niður.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur mánudaginn 7. maí 2018

Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 9. febrúar 2017 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð 27. mars sl. Stefnandi er Íslenskir aðalverktakar hf., Höfðabakka 9, Reykjavík. Stefndi er Reykjavík Development ehf., Lágmúla 7, Reykjavík. Þá er stefnt til réttargæslu Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúsi ohf., Bakkaseli 19, Reykjavík, Situsi ehf., Laugarnesvegi 92, Reykjavík og Landey ehf., Furuási 16, Hafnarfirði.  

                Stefnandi krefst þess að viðurkenndur verði réttur stefnanda til skaðabóta úr hendi stefnda fyrir tjón vegna brots gegn rétti hans til stýriverktöku samkvæmt rammasamningi stefnanda við Nýsi hf., Landsafl hf. og Eignarhaldsfélagið Portus ehf. 9. mars 2006 um framkvæmdir stefnda við eign 001 í matshluta 8, fastanúmer 236-0172, að Austurbakka 2 í Reykjavík. Hann krefst einnig málskostnaðar.

                Stefndi krefst sýknu auk málskostnaðar.

                Engar kröfur eru gerðar gegn réttargæslustefndu sem hafa ekki uppi kröfur í efnisþætti málsins en krefjast málskostnaðar úr hendi stefnanda.

                Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áður en dómur var kveðinn upp.

 

Helstu ágreiningsefni og yfirlit málsatvika

                Í apríl 2003 stofnuðu íslenska ríkið og Reykjavíkurborg félagið Austurhöfn-TR ehf. og var því ætlað að vinna að undirbúningi að byggingu tónlistarhúss og ráðstefnumiðstöðvar auk hótels og verslunar- og skrifstofuhúsnæðis á austurbakka Reykjavíkurhafnar. Var gert ráð fyrir að hönnun, bygging og rekstur tónlistarhúss og ráðstefnumiðstöðvar, sem síðar fékk heitið „Harpa“, yrði boðinn út sem einkaframkvæmd. Samhliða byggingu ráðstefnu- og tónlistarhúss var gert ráð fyrir því að framkvæmdaaðilinn öðlaðist byggingarrétt á öðrum hlutum lóðarinnar Austurbakka 2 þar sem ráð var gert fyrir hóteli, verslunar- og skrifstofuhúsnæði auk sameiginlegs bílakjallara. Samkvæmt eignaskiptasamningi fyrir lóðina Austurbakka 2 frá 11. október 2010 skiptist lóðin í tvo matshluta og stendur tónlistar- og ráðstefnuhús á matshluta nr. 1, auk þess sem því tilheyrir sérstakur reitur undir auglýsingaskilti. Matshluti nr. 2 skiptist í 10 byggingarreiti, þar af einn reit sem er sameiginleg bílageymsla fyrir allan matshlutann og er hann í eignaskiptasamningnum talinn „sameign sumra“.

                Mál þetta lýtur eingöngu að bílakjallara sem þegar hefur verið byggður undir byggingarreitum 1 og 2 á matshluta nr. 2. Af gögnum málsins verður ráðið að fyrirkomulagi lóðar og skipulagi hafi síðar verið breytt á þá leið að ekki var lengur gert ráð fyrir sameiginlegum bílakjallara fyrir allan matshluta nr. 2. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri 22. apríl 2016, um byggingarreiti 1 og 2 er bílakjallari undir reitunum nú sjálfstætt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga og tilgreindur sem einkaeign stefnda. Í máli þessu heldur stefnandi því fram, gegn mótmælum stefnda, að hann hafi átt rétt til svokallaðrar stýriverktöku samkvæmt rammasamningi 9. mars 2009, sem síðar er gerð grein fyrir, vegna byggingar umrædds bílakjallara undir byggingarreitum 1 og 2 og hafi hann orðið fyrir tjóni sökum þess að þessi réttur hans var ekki virtur.

A

Hinn 9. júní 2004 gerðu stefnandi, Nýsir hf. og Landsafl hf. með sér samning um samstarf félaganna í tengslum við fyrirhugað útboð á vegum Austurhafnar-TR ehf. á einkaframkvæmd við byggingu tónlistar- og ráðstefnuhúss auk hótels, verslunar- og skrifstofuhúsnæðis og bílakjallara á lóðinni að Austurbakka 2 í Reykjavík. Þessir samstarfsaðilar voru einnig sammála um að ef svo færi að þeir yrðu hlutskarpastir í útboðinu myndu þeir sameiginlega stofna hlutafélag í sinni eigu sem yrði þá viðsemjandi Austurhafnar-TR ehf. Útboð á framkvæmdinni, fjármögnun og rekstri fór fram síðar árið 2004 og var tilboð hópsins, sem bauð í verkefnið undir nafninu „Portus Group“ (hér eftir vísað til sem „Portus-hópsins“), valið til frekari viðræðna og lokum samningagerðar.

                Í stefnu er því lýst að í kjölfar samningaviðræðna Portus-hópsins og Austurhafnar-TR ehf. um nánari framkvæmd verksins hafi samstarfsaðilunum orðið ljóst að ekki væri eðlilegt að stefnandi, sem ætlunin var að yrði verktaki við uppbyggingu svæðisins, væri jafnframt einn eigenda framkvæmdaaðilans. Hinn 9. mars 2006 undirrituðu stefnandi, Nýsir hf. og Landsafl hf. „rammasamning um samstarf“ vegna uppbyggingar á svæði Austurhafnar í Reykjavík. Samningurinn var einnig undirritaður af Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf., sem þá hafði verið stofnað um samstarf félaganna. Í samningnum var einnig vísað til þess að samningsaðilarnir hefðu stofnað „önnur félög tengd Austurhafnarverkefninu“ og mun eitt þeirra félaga hafa verið Situs ehf., sem er meðal réttargæslustefndu málsins. Með rammasamningnum dró stefnandi sig út úr samstarfi við Nýsi hf. og Landsafl hf. og skyldu þau félög eftirleiðis standa ein að samningaviðræðum við Austurhöfn-TR ehf. Sagði í samningnum að aðilar væru sammála um að með því að stefnandi drægi sig út úr „Portus“ gæfist aukið svigrúm til samninga milli aðilanna um framkvæmdir við Austurhafnarverkefnið og myndi stefnandi verða verktaki þess. Í samningnum kom fram að samningsaðilar hefðu jafnan rétt yfir byggingarreitum 1, 3, 4, 6, 7, 8 og 10. Var kaupverð fyrir eignarhlut stefnanda með ákveðnum fyrirvörum ákveðið 600 milljónir króna með vöxtum og verðtryggingu.

                Í grein 3.1 í rammasamningnum kom fram að „verkefnið“ samanstæði af framkvæmdum á þeim byggingarreitum sem lýst væri í meðfylgjandi skipulagsuppdrætti samningsins, að undanskildum reit 9 sem ætlaður væri fyrir tónlistar- og ráðstefnuhús, en um þær framkvæmdir hefðu aðilar þegar gert sérstakan verksamning. Í grein 3.2 kom fram að stefnandi myndi byggja eða hafa umsjón með byggingu þeirra mannvirkja sem samningurinn tæki til, en ekki er ágreiningur í málinu um að meðal þeirra var bygging sameiginlegs bílakjallara sem nánar var fjallað um í grein 5.3 í samningnum. Í 4. gr. rammasamningsins kom fram að almennt skyldi stefnt að því að gera „partneringssamning eða marksamning“ um hvert verkefni. Næðist slíkt samkomulag ekki myndu aðilar ganga til samninga á grundvelli stýriverktöku stefnanda. Hugtökin „partneringssamningur“, „marksamningur“ og „stýriverktaka“ voru nánar skilgreind í greinum 4.1, 4.2 og 4.3. Samkvæmt síðastnefndu greininni var með stýriverktöku í aðalatriðum átt við það þegar „Eignarhaldsfélagið Portus ehf. stýrir hönnun verksins og stefnandi framkvæmir verkið samkvæmt fyrirmælum þess“ og myndi stefnandi þá „fá greiddan allan byggingarkostnað að meðtöldum kostnaði við aðstöðu og stjórnun að viðbættri 11% álagningu“. Byggir stefnandi viðurkenningarkröfu sína í málinu á þessu ákvæði rammasamningsins.

                Í stefnu segir að framkvæmdir við byggingu ráðstefnu- og tónlistarhúss hafi hafist í ársbyrjun 2007. Fjármála- og efnahagskreppan haustið 2008 varð til þess að eigendur Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. lentu í fjárhagserfiðleikum og stöðvaðist verkið. Landsafl hf. hafði þá selt eignarhlut sinn í Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf. til Landsbankans fasteignafélags ehf. Til þess að tryggja framgang verksins var um það samið að Austurhöfn-TR ehf. tæki Eignarhaldsfélagið Portus ehf. yfir, auk einkahlutafélagsins Situsar ehf., svo og dótturfélög þessara félaga.

                Í tengslum við framangreinda yfirtöku var 31. mars 2009 undirritað „samkomulag“ milli Austurhafnar-TR ehf. og stefnanda sem ætlað var að vera „grundvöllur viðaukasamnings [...] við verkssamning milli [stefnanda] og Totus í tengslum við lúkningu byggingar TR, sem og verksamnings [stefnanda] við Situs um bílastæði og fleira“. Í stefnu er þessu skjali hins vegar lýst svo að það hafi falið í sér viðauka nr. 7 við fyrrgreindan „rammasamning um samstarf“ frá sama degi. Hvað sem þessu líður var í 22. gr. samkomulagsins fjallað sérstaklega um kröfur stefnanda vegna rammasamningsins frá 9. mars 2006. Lýsti stefnandi því þar yfir að kröfur sem félagið kynni að eiga á grundvelli rammasamningsins við fyrri eigendur „Portus“ beindust ekki að neinu leyti að Austurhöfn–TR ehf, né heldur að Portusi eða Situsi eftir að Austurhöfn hefði tekið yfir þessi félög. Þá sagði í greininni: „Sú undantekning er á þessu ákvæði að [stefnandi] hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku eða marksamningi á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og um var samið í nefndum rammasamningi.“

                Sama dag, eða 31. mars 2009, undirrituðu fulltrúar Landsbanka Íslands hf. og stefnanda, auk Ármannsfells ehf., „skilmálablað“ um réttindi tengd rammasamningi stefnanda við Nýsi hf. og Landsafl hf. frá 9. mars 2006. Kemur þar fram að Landsafl hf., sem áður hafði selt eignarhlut sinn í Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf., hafi verið selt öðru félagi en við þau viðskipti hafi ekki verið hugað að því að Landsafl hf. og Nýsir hf. væru enn gagnaðilar stefnanda samkvæmt fyrrnefndum rammasamningi. Þá er vísað til þess að haustið 2008 hafi Austurhafnarverkefnið komist í þrot vegna greiðsluþrots Landsbanka Íslands hf. og Nýsis hf. og þessir aðilar gefið eftir réttindi sín gagnvart Austurhöfn-TR ehf. í því skyni að tryggja áframhaldandi framkvæmdir og aðilaskipti að verkefninu. Er því lýst að skilmálablaðið fjalli um það með hverjum hætti stefnandi falli frá réttindum sínum samkvæmt rammasamningnum við Landsafl hf. og Nýsi hf., en ljóst sé að mikil óvissa sé um verkefnið og hvers virði hagsmunir stefnanda á grundvelli rammasamningsins séu. Í grein 3.0 í skilmálablaðinu segir því næst að stefnandi falli frá öllum réttindum sem hann kunni að eiga á hendur Landsafli hf. og Nýsi hf. á grundvelli rammasamningsins en aðilar séu sammála um að þessi réttindi séu metin á 868 milljónir króna. Þá kemur fram að endurgjald fyrir þessi réttindi skuli vera kaupréttur og forkaupsréttur Ármannsfells hf. á tilteknum fasteignum, meðal annars byggingarreit 2 á lóðinni við Austurbakka 2. Segir enn fremur í greininni að þegar Ármannsfell ehf., sem í skjalinu er sagt vera systurfélag stefnanda, hafi fengið ofangreind réttindi í hendur skuli stefnandi formlega falla frá réttindum sínum samkvæmt ofangreindum rammasamningi og jafnframt lýsa því yfir að hann eigi ekki frekari réttindi á hendur aðilum rammasamningsins.

B

Hinn 30. desember 2010 undirrituðu fyrirsvarsmenn Totusar ehf. og stefnanda „viðaukasamning nr. 31“ sem bar yfirskriftina „Bygging Hörpu, tónlistar- og ráðstefnuhúss“. Í grein 1.2 var því lýst að samningurinn væri gerður „í samræmi við samkomulag (VIÐAUKI 7) sem Austurhöfn-TR ehf., hér eftir nefnt Austurhöfn, og verktaki gerðu með sér 31. mars 2009 í tilefni af yfirtöku Austurhafnar á verkkaupa (Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf. og dótturfélögum, þar með talið dótturfélaginu Totusi ehf.).“ Þá sagði að þótt viðauki 7 hefði verið gerður milli „Austurhafnar og verktaka“ skyldi hann teljast hluti af verksamningi aðila. Einnig var vísað til þess að í viðauka 6 væri gerð sérstök grein fyrir því með hvaða hætti bílastæði hefðu verið tekin út úr verksamningnum og sett í sérstakan samning. Í 2. og 3. mgr. greinar 3.1.3 í samningnum sagði eftirfarandi: „Í VIÐAUKA 7 lýsir verktaki því yfir að kröfur sem fyrirtækið kann að eiga á grundvelli rammasamnings frá 9. mars 2006, sjá fylgiskjal 1, við fyrri eigendur Portusar beinist ekki að neinu leyti að Austurhöfn-TR, né heldur Portusi eða Situsi. Sú undantekning er á þessu ákvæði að verktaki hefur þann sama rétt á verktöku, stýriverktöku partneringssamningi eða marksamningi á byggingu bílahúss á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir eða framselja, og um var samið í nefndum rammasamningi. [/] Verkkaupi mun beita sér fyrir því að eigendur byggingarréttar á reitum 1, 2, 5 og 6 hafi samráð við verktaka varðandi uppbyggingu á svæðinu og gefi þeim kost á að taka þátt í útboðum á byggingum á þessum reitum. Engar skuldbindingar eru þó á verkkaupa að ná árangri í slíkri umleitan.“

                Eignarhaldsfélagið Portus ehf., Rekstrarfélagið Ago ehf. og Totus ehf. sameinuðust Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. árið 2012. Samhliða samrunanum var nafni Eignarhaldsfélagsins Portusar ehf. breytt í Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhús ohf. Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf. sameinaðist Austurhöfn-TR ehf., undir heiti Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf.. árið 2013. Er síðastgreindu félagi stefnt til réttargæslu í málinu, svo sem áður greinir.

C

Með afsali 12. febrúar 2010 afsalaði Landsbanki Íslands hf. byggingarreitum 1 og 2 til Situsar ehf., en síðarnefnda félagið er einnig tilgreint sem eigandi byggingarreitanna í fyrrgreindum eignaskiptasamningi 11. október 2010. Samkvæmt samningnum var fasteignunum afsalað ásamt tilheyrandi lóðarréttindum og öllu því sem fylgir og fylgja ber, meðal annars tilteknum fermetrum í kjallara. Í 8. gr. samningsins var vísað til fyrrnefnds „skilmálablaðs“ Landsbankans, stefnanda og Ármannsfells ehf. 9. mars 2009 vegna byggingarreits 2 og lofaði bankinn því að virða þann kauprétt sem þar var kveðið á um.

                Hinn 1. maí 2011 var Ármannsfell ehf. sameinað öðru nafngreindu félagi og nafni sameinaðs félags síðar breytt í Landey ehf., sem er meðal réttargæslustefndu í málinu. Dótturfélag Landeyjar ehf. var einkahlutafélagið Landbakki ehf. sem nú hefur verið sameinað hinu réttargæslustefnda móðurfélagi sínu. Með kaupsamningi 24. apríl 2013 og afsali útgefnu sama dag seldi Situs ehf. og afsalaði byggingarreit 2 til Landbakka ehf. Með þessum kaupum mun kaupréttur réttargæslustefnda Landeyjar ehf. samkvæmt fyrrgreindum samningi við stefnanda og Ármannsfell ehf. frá 16. mars 2010 hafa verið nýttur.

                Samkvæmt drögum að samningi milli Situsar ehf. og stefnanda sem lagður hefur verið fram í málinu var ráð fyrir því gert í grein 4 að viðaukasamningur milli Situsar ehf. og stefnanda um rétt þess síðarnefnda til verktöku, stýriverktöku, partneringssamnings eða marksamnings vegna byggingar bílahúss á lóðinni yrði kvöð á kaupanda. Þetta ákvæði var hins vegar ekki að finna í endanlegum kaupsamningi. Í skýrslu við aðalmeðferð málsins staðfesti Ingi Guðmundsson, fyrrverandi framkvæmdastjóri Landbakka ehf., að hann hefði mótmælt því að umrætt ákvæði yrði hluti samningsins og það hefði því verið tekið út úr samningsdrögunum. Í endanlegum kaupsamningi 24. apríl 2013 er hins vegar í grein 1.4 vísað til gagna sem lágu frammi við samningsgerðina og kaupandi taldist hafa kynnt sér, þ.á m. áðurnefnds viðaukasamnings nr. 31 við verksamning um byggingu Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss, sem er dagsettur 30. desember 2010. Í skýrslu við aðalmeðferð málsins staðfesti Baldvin Björn Haraldsson, sem aðstoðaði réttargæslustefnda Situs ehf. við samningsgerðina, að hann hefði litið svo á að umrædd tilvísun vísaði nægilega vel til skyldu Landbakka ehf. til að virða réttindi stefnanda. Þá staðfesti Aðalsteinn Sigurþórsson, sem sinnti ráðgjöf vegna sölu byggingarreitanna, fyrir dómi að öllum þeim sem sýndu áhuga á kaupum á byggingarrétti á reitum 1 og 2 hefði verið sagt frá réttindum stefnanda.

                Með bréfi stefnanda til Landbakka ehf. 29. maí 2013 var vísað til réttinda stefnanda vegna framkvæmda á lóðinni. Með bréfi Landbakka ehf. 5. júní 2013 var kröfum stefnanda alfarið hafnað með vísan til þess að félagið hefði ekki yfirtekið neinar kvaðir eða skuldbindingar gagnvart stefnanda. Stefndi, sem þá hét Landstólpar þróunarfélag ehf., fékk byggingarreit 2 afsalað frá Landbakka ehf. með afsali 18. júlí 2014. Í afsalinu er ekki getið um kvaðir vegna réttinda stefnanda.

                Með kaupsamningi 22. ágúst 2013 seldi Situs ehf. Stólpum III ehf. byggingarreit 1. Í grein 2.4.6 var vísað til þess að kaupandi hefði kynnt sér „samantekt ákvæða samninga er varða rétt [stefnanda] til verktöku og annars vegna bílakjallara“. Þá var í 7. gr. samningsins að finna svohljóðandi ákvæði: „Kaupandi lýsir því yfir að með kaupum á lóðinni skuldbindi hann sig til yfirtöku á þeim ákvæðum samninga við [stefnanda] sem kveða á um rétt [stefnanda] til verktöku, stýriverktöku, partneringssamningi eða marksamningi á byggingu bílastæðakjallara á lóðinni. Sjá nánar skjal sem vísað er til í lið 2.4.6 og er í viðauka 1 við þennan kaupsamning.“ Stólpar III ehf. seldu stefnda, sem þá hét Landstólpar þróunarfélag ehf., byggingarreit 1 með samningi 15. apríl 2014. Í samningnum er ekki getið um réttindi stefnanda.

                Af hálfu stefnanda er á það bent að allir stjórnendur og varamenn í stjórn stefnda við stofnun hans hafi einnig verið stjórnarmenn eða varamenn í stjórn Stólpa III ehf. eða Landbakka ehf.

                Samkvæmt gögnum málsins seldi stefndi Regin hf. hluta af þeim byggingum sem skyldu rísa á téðum byggingarreitum. Með hliðsjón af sakarefni málsins er ekki ástæða til að gera nánari grein fyrir þeim lögskiptum. Nánar er vikið að samskiptum málsaðila eftir því sem tilefni þykir til í reifun málsástæðna og lagaraka þeirra, svo og niðurstöðum dómsins.

                Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur forstjóri stefnanda, Sigurður R. Ragnarsson, og stjórnarformaður stefnda, Þorvaldur H. Gissurarson. Þá komu fyrir dóm sem vitni Ingi Guðmundsson, fyrrverandi framkvæmdastjóri Landbakka ehf., Aðalsteinn Sigurþórsson verkfræðingur, og Baldvin Björn Haraldsson lögmaður.

 

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnandi byggir kröfu sína á skuldbindingargildi ákvæða áðurlýsts rammasamnings og viðauka 7 og 31 við hann. Stefnandi telur stefnda skylt að virða þau réttindi sem stefnanda voru veitt með rammasamningnum og viðaukum við hann. Hafi stefndi gengist undir ákvæðin með samningum um kaup á byggingarreitunum og hafi réttindi þau sem hann öðlaðist yfir þeim verið þeim takmörkunum háð að stefnda bæri að virða réttindi stefnanda. Stefnda hafi ekki getað dulist að stefnandi ætti umrædd réttindi og gæti ekki við framsal öðlast betri eða annan rétt til byggingarreitanna en viðsemjandi hans átti og stefnda var eða mátti vera kunnugt um. Krafa stefnanda um viðurkenningu á rétti til efndabóta byggi á meginreglum kröfuréttar og þeirri staðreynd að stefndi hafi nú hafið framkvæmdir við byggingu bílakjallara á byggingarreitum 1 og 2 án þess að hafa virt rétt stefnanda, þó að ítrekað hafi verið á hann minnt. Vanefnd stefnda sé því algjör.

                Stefnandi vísar til 4. gr. fyrrgreinds rammasamnings sem áður greinir, einkum ákvæðis greinarinnar um stýriverktöku við þær aðstæður að ekki náist samkomulag um aðkomu stefnanda í formi partneringssamnings eða marksamnings. Samkvæmt þessu hafi stefnandi átt rétt á að framkvæma verkið samkvæmt fyrirmælum verkkaupa og fá greiddan allan byggingarkostnað að meðtöldum kostnaði við aðstöðu og stjórn og viðbættri 11% álagningu. Þessi réttur stefnanda hafi ekki verið virtur. Réttindi stefnanda séu samkvæmt orðalagi þeirra samningsákvæða sem þau byggja á bundin við byggingarreitina og sé því um að ræða takmörkun á umráðarétti eiganda eða óþinglýsta kvöð. Að auki sé skýrt af orðalagi ákvæðanna að hverjum þeim sem hafi umráðarétt yfir byggingarreitunum á hverjum tíma beri að tryggja rétt stefnanda við framsal þeirra. Réttindi stefnanda hafi því ekki fallið niður við framsal byggingarreitanna frá Situsi ehf.

                Bréf Situsar ehf. frá 15. desember 2015 til Stólpa III ehf. og Landbakka ehf. beri það skýrt með sér að við framsal byggingarreitanna frá Situsi ehf. hafi verið gætt að því að framsalshafar gengjust undir eða væru í öllu falli meðvitaðir um þær takmarkanir á hinu framselda sem fælust í réttindum stefnanda. Í bréfi Situsar ehf. til Landbakka ehf., sem varðar byggingarreit 2, komi fram að í kaupsamningi aðila sé ákvæði þess efnis að Landbakki ehf. staðfesti að hafa lesið og kynnt sér ákvæði viðauka 31. Réttindi yfir byggingarreitnum hafi því verið framseld Landbakka ehf. með þeirri takmörkun sem leiddi af viðauka 31. Landbakki ehf. hafi ekki gert athugasemdir þar við og því skuldbundið sig til að virða rétt stefnanda. Réttindi stefnanda hafi því ekki fallið niður við framsal byggingarreitanna til stefndu.

                Hvað sem líði efni samninga stefnda við Stólpa III ehf. og Landbakka ehf. ítreki stefnandi að hann telji réttindi sín bundin við byggingarreitina þannig að réttindi yfir þeim verði ávallt háð þeim, án tillits til þess hvort stefndu hafi við framsal þeirra til sín með beinum hætti skuldbundið sig til að virða þau. Stefnandi vísar þessu til stuðnings einkum til 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og þeirrar reglu kröfu- og eignarréttar að framsalshafi geti ekki öðlast betri rétt til hins framselda en framseljandi átti og það eigi sérstaklega við þegar framsalshafi sé grandvís um þær takmarkanir sem séu á hinum framseldu réttindum. Þá eyði þinglýsing ein og sér ekki slíkum réttindum sé framsalshafinn grandsamur um rétt þriðja manns.

                Stefnandi vísar til þess að ljóst sé að Stólpar III ehf. og Landbakki ehf. hafi verið grandvís um réttindi stefnanda. Samkvæmt stofngögnum stefnda séu stofnendur hans Stólpar III ehf. og Landey ehf. Stjórn stefnda hafi auk þess að fullu verið skipuð stjórnendum Stólpa III ehf. og Landbakka ehf. Hafi stefnda því verið fengin yfirráð yfir byggingarreitunum án þess að gætt hafi verið réttinda stefnanda hafi það verið gert í vondri trú.

Með hliðsjón af úrlausn málsins er ekki ástæða til að rekja sérstaklega málsástæður stefnanda varðandi nánari skilyrði skaðabóta og lögvarða hagsmuni stefnanda af kröfu sinni.

 

Helstu málsástæður og lagarök stefnda

                Stefndi telur að stefnandi hafi enga lögvarða hagsmuni fyrir viðurkenningu á dómkröfu sinni. Verði fallist á viðurkenningu kröfunnar muni sú niðurstaða ekki hafa nein áhrif á ágreining aðila. Þannig liggi fyrir að í umræddum rammasamningi sé ekkert tekið fram um inntak hins meinta réttar. Það sé því alls kostar óljóst hvert hafi átt að vera umfang hins meinta stýriverktökuréttar, t.d. hvort hann hafi einungis átt að taka til þess hluta bílakjallarans sem sannanlega skyldi nota undir bílastæði eða hvort þarna séu meðtalin geymslu- og tæknirými og annað slíkt. Krafa stefnanda sé því ódómtæk. Jafnframt er bent á að um byggingar á Austurbakka 2 í Reykjavík gildi lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Stefnandi hafi ekki gert grein fyrir því af hverju hann hafi ekki höfðað mál gegn öðrum lóðareigendum að Austurbakka 2. Telur stefndi að dómsorð, sem gengi með þessum hætti gegn lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994, væri ótækt. Stefndi telur þetta atriði valda frávísun máls ex officio, sbr. m.a. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

                Stefndi byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að fyrrgreindur rammasamningur 9. mars 2006 hafi ekki falið í sér neina skyldu til samningsgerðar við stefnanda. Um hafi verið að ræða viljayfirlýsingu en ekki skuldbindandi samkomulag sem geti bundið hendur allra síðari lóðareigenda. Stefnandi hafi einnig fallið frá öllum hugsanlegum réttindum sínum með „skilmálablaði“ 31. mars 2009 þar sem samið hafi verið um brottfall stefnanda samkvæmt rammasamningnum og stefnandi fengið greiðslu fyrir réttindi sín. Skilmálablaðið sé þannig skýrt um að stefnandi hafi fallið frá réttindum sínum gegn því að Ármannsfell ehf., þáverandi systurfélag stefnanda, hefði tiltekinn kauprétt og forkaupsrétt. Stefndi bendir einnig á að viðauki 7 vísi einungis til byggingarreita sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafi yfirráð yfir eða veiti öðrum yfirráð yfir. Þegar viðaukinn hafi verið undirritaður hafi byggingarreitur 1 hins vegar verið í eigu Nýsis hf., en reitur 2 í eigu Landsbanka Íslands hf. Þannig beri ákvæði Viðauka 7 það augljóslega með sér að meintur stýriverktökuréttur fylgi ekki reit 1 og 2. Ákvæði Viðauka 7 hafi þannig einungis átt við um reiti 3 og 6, en Situs ehf. hafi ekki eignast reiti 1 og 2 fyrr en með kaupsamningi 12. janúar 2010. Í þeim kaupsamningi sé hvergi kveðið á um meint réttindi stefnanda en hins vegar sé forkaupsréttur Ármannsfells ehf. áréttaður. Virðist aðilar þessarar samningsgerðar því hafa gengið út frá þeirri forsendu að enginn stýriverktökuréttur hafi verið til staðar á reit 1 og 2.

                Að því er varðar viðaukasamning nr. 31 sem gerður var 30. desember 2010 vísar stefndi til þess að þar sé sérstaklega gert ráð fyrir því að réttindi stefnanda falli niður við sölu á byggingarreit 2, en stefnandi kunni þó að eiga rétt á þóknun fyrir vinnuframlag úr hendi verkkaupa þess samnings, þ.e. Totusar ehf. Það sé því jafnljóst sem áður að stefnandi eigi engan rétt gagnvart stefnda hvað varði reit 2. Í grein 3.1.3 í viðaukasamningnum séu réttindi stefnanda að því er varðar reiti 1 og 2 endanlega slegin út af borðinu með eftirfarandi texta: „Verkkaupi mun beita sér fyrir því að eigendur byggingaréttar á reitum 1,2,5 og 6 hafi samráð við verktaka varðandi uppbyggingu á svæðinu og gefi þeim kost á að taka þátt í útboðum á byggingum á þessum reitum. Engar skuldbindingar eru þó á verkkaupa að ná árangri í slíkri umleitan.“ Viðaukasamningur nr. 31 taki því af allan vafa um að þau réttindi sem stefnandi kunni að hafa átt í öndverðu séu ekki lengur fyrir hendi. Til viðbótar sé gert ráð fyrir því í viðaukasamningnum að bílastæði séu tekin út úr verksamningnum og sett í sérstakan samning.

                Stefndi telur í annan stað að nauðsynlegt hefði verið að þinglýsa ætluðum réttindum stefnanda svo að þau gætu bundið stefnanda sem grandlausan þriðja mann, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Tilkynningar stefnanda til síðari rétthafa á lóðinni komi ekki í stað þinglýsingar réttinda. Tjón vegna þessarar vanrækslu stefnanda geti hann ekki fengið bætt frá öðrum. Jafnvel þótt fallist væri á að stefnandi hefði átt umrædd réttindi séu þau fallin niður, sbr. meðal annars 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga. Stefnandi telji langsótt að byggja á grandvísi fulltrúa Landeyjar ehf., Landbakka ehf. og Stólpa II ehf. og málsástæðu stefnanda þess efnis ósannaða.

                Að því er varðar upplýsingar stefnanda til stefnda vísar stefndi til bréfs þess fyrrnefnda 15. desember 2015 þar sem fram hafi komið takmarkaðar upplýsingar. Einföld tilkynning, án sönnunargagna eða annarra upplýsinga, geti undir engum kringumstæðum gert móttakanda hennar grandsaman um algjörlega ósönnuð réttindi. Jafnvel þó að gengið væri út frá því sem gefnu að stefnandi hefði átt skýr réttindi í öndverðu þá eignist hann ekki sams konar rétt gagnvart síðari eigendum lóðanna. Þessi staðreynd eigi við um allar þær tilfærslur sem hafi orðið á eignarhaldi lóðanna, hvort sem um sé að ræða frá Landsbankanum til Sítusar, frá Sítusi til Stólpa eða Landeyjar, eða frá þeim félögum til Landstólpa eða til nýrra eigenda stefnda. Þessu til áréttingar er bent á að Landey ehf. keypti reit 2 á grundvelli kaupréttar Ármannsfells ehf. en þar hafi ekkert verið sagt til um meint réttindi stefnanda. Engir af þeim kaupsamningum sem liggi fyrir í málinu beri þess merki að hin meintu réttindi stefnanda hafi verið yfirtekin.

                Stefndi telur að lokum ljóst að hafi meintur réttur stefnanda verið til staðar í öndverðu, þá hafi hann verið reistur á þeirri forsendu að ráðist yrði í framkvæmdir með samfleyttum hætti fljótlega eftir samningsgerðina. Útilokað sé að ætlun samningsaðila hafi verið að binda hendur allra eigenda fasteignarinnar um ókomna tíð og óháð því í hvaða formi framkvæmdirnar yrðu unnar. Þannig megi ljóst vera að allar forsendur fyrir hinni meintu samningsgerð hafi brostið.

                Með hliðsjón af úrlausn málsins er ekki ástæða til að gera sérstaka grein fyrir málsástæðum og lagarökum stefnda varðandi skilyrði skaðabóta, fyrningu, tómlæti eða hugsanlegt ógildi þeirra samningsskilmála sem stefnandi reisi kröfu sína á vegna ósanngirni. Þá er ekki ástæða til að gera sjálfstæða grein fyrir sjónarmiðum réttargæslustefndu í málinu.

 

Niðurstaða

                Með bókun 16. október sl. breytti stefnandi dómkröfu sinni á þá leið að henni er nú einungis beint að stefnda vegna eignarhluta, sem auðkenndur er í eignaskiptayfirlýsingu 22. apríl 2016, sem „eign 0001 í mhl. 8“, en eignaskiptayfirlýsingin tekur til matshluta á áðurnefndum byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni að Austurbakka 2. Samkvæmt yfirlýsingunni er téður eignarhluti bílakjallari að stærð 3.809,6 fm sem rúmar 106 bílastæði og telst hann vera sjálfstætt hús. Hvað sem líður nánari ákvæðum samningsins um nýtingu bílastæðanna og tengingu kjallarans við nærliggjandi bílakjallara er yfirlýsingin ótvíræð um að téður eignarhluti sé einkaeign stefnda, en yfirlýsingin er undirrituð af fulltrúum allra eigenda byggingarréttar á lóðinni að Austurbakka 2, auk fulltrúa stofnana Reykjavíkurborgar. Krafa stefnanda í málinu er krafa um viðurkenningu á skaðabótaskyldu stefnda, sem ekki er deilt um að stóð einn að byggingu umrædds bílakjallara sem handhafi byggingarréttar á reitum 1 og 2, en meðal fylgiskjala fyrrgreindrar eignaskiptayfirlýsingar 22. apríl 2016 er samkomulag um uppbyggingu og rekstur bílageymslu og almenningsrýma á lóðinni við Austurbakka 2, þar sem í 4. gr. er kveðið á um að hver og einn lóðarhafi skuli hanna og byggja bílageymslu innan síns byggingarreits. Þegar af þessari ástæðu eru ekki fyrir hendi atvik sem leitt geta til samaðildar til varnar samkvæmt 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991. Dómari bendir þó á að jafnvel þótt talið væri að umræddur bílakjallari væri að einhverju leyti í sameign stefnda og tiltekinna annarra aðila, sem bæru þá hugsanlega sameiginlega skaðabótaskyldu með stefnda, væri stefnanda allt að einu heimilt að beina skaðabótakröfu, eða kröfu um viðurkenningu skaðabótaskyldu, að stefnda einum án tillits til fyrirmæla umrædds ákvæðis laga nr. 91/1991. 

                Af gögnum málsins er ljóst að upphafleg dómkrafa stefnanda beindist að öllum kjallara byggingarinnar sem liggur undir byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni við Austurbakka 2, en þar er einnig að finna flóttaleiðir og spennistöð sem gert er ráð fyrir að verði í eigu Orkuveitunnar. Í fyrrnefndri breytingu stefnanda á kröfugerð sinni fólst því breyting til hagsbóta fyrir stefnda, sem stefnanda var heimil samkvæmt gagnályktun frá 29. gr. laga nr. 91/1991. Dómurinn fellst ekki á það með stefnda að umrædd breyting hafi raskað grundvelli málsins eða takmarkað möguleika hans á því að hafa uppi varnir í málinu, enda var breytingin óveruleg og kom fram áður en gagnaöflun var lýst lokið. Gafst stefnda því nægilegur kostur á öflun frekari gagna og andsvörum í tilefni af hinni breyttu kröfugerð.

                Að mati dómsins hefur stefnandi gert nægilega líklegt tjón vegna ætlaðs brots stefnda gegn þeim skuldbindingum sem hann telur hafa hvílt á stefnda og um er deilt í málinu. Er því fullnægt skilyrðum 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til að stefnandi geti haft uppi kröfu sína til viðurkenningar.

                Samkvæmt öllu framangreindu telur dómurinn ekkert fram komið í málinu sem leitt geti til frávísunar þess án kröfu, svo sem hreyft hefur verið af stefnda.

A

Áður eru rakin tildrög þess að stefnandi dró sig út úr svonefndum Portus-hópi og gerði „rammasamning um samstarf“ við aðra aðila hópsins, Landsafl hf. og Nýsi hf., 9. mars 2006, meðal annars um að taka að sér eða sjá um verktöku á þeim byggingarreitum sem heyrðu til svonefnds Austurhafnarverkefnis, auk þess að þiggja sérstaka greiðslu frá téðum félögum fyrir það sem talið var eignarhlutur stefnanda. Að mati dómsins fer ekki á milli mála að í loforði Landsafls hf. og Nýsis hf. gagnvart stefnanda um samstarf við framkvæmdir á svæðinu, þ.á m. vegna byggingar bílakjallara sem þá var ráðgert að yrði sameiginlegur fyrir allt það svæði sem síðar varð lóðin að Austurbakka 2, fólust fjárhagslegir hagsmunir. Styður það þessa niðurstöðu að í svokölluðu skilmálablaði 31. mars 2009, sem síðar greinir, eru hagsmunir stefnanda vegna aðkomu að framkvæmdum á byggingarreit 2 metnir á 868 milljónir króna. Getur það og ekki haggað þessari niðurstöðu þótt í rammasamningnum hafi verið kveðið á um að gera skyldi sérstakan samning um byggingu kjallarans, sbr. grein 5.3 í rammasamningnum, og sá samningur hafi ekki legið fyrir við gerð rammasamningsins.

                Að framan er einnig rakið hvernig og hvers vegna Austurhöfn-TR ehf., nú réttargæslustefndi Harpa tónlistar- og ráðstefnuhús ohf., tók yfir þau félög sem stofnuð höfðu verið af téðum Portus-hóp vorið 2009, þ.á m. réttargæslustefnda Situs ehf., eftir að eigendur félaganna höfðu lent í fjárhagserfiðleikum með þeim afleiðingum að framkvæmdir við ráðstefnu- og tónleikahús höfðu stöðvast. Svo sem áður greinir liggur fyrir í málinu samkomulag milli Austurhafnar-TR ehf. og stefnanda frá 31. mars 2009, þar sem vísað var til umrædds rammasamnings frá 9. mars 2006, sem gerður var af þessu tilefni. Var í samkomulaginu kveðið á um framhald framkvæmda við tónlistar- og ráðstefnuhúsið, en jafnframt kveðið nánar á um kröfur sem stefnandi ætti samkvæmt samningnum frá 2006 við Landsafl hf. og Nýsi hf. Með samkomulaginu lýsti stefnandi því yfir að kröfur sem hann kynni að eiga á grundvelli rammasamningsins 9. mars 2006 beindust ekki að neinu leyti að Austurhöfn-TR ehf. né heldur að Eignarhaldsfélaginu Portusi ehf. og Situsi ehf. eftir að Austurhöfn hefði eignast þessi félög og lóðarréttindi að hluta eða öllu leyti. Sú undantekning var þó gerð frá þessu að stefnandi skyldi hafa „sama rétt á verktöku, stýriverktöku eða marksamningi á byggingu bílakjallara á þeim byggingarreitum sem Portus/Situs eða Austurhöfn hafa yfirráð yfir eða veita öðrum yfirráð yfir, og samið var um í nefndum rammasamningi“.

                Að mati dómsins fer ekki á milli mála að með gerð fyrrgreinds samkomulags skuldbatt Austurhöfn-TR ehf. sjálf og fyrir hönd dótturfélaga sinna, þ.á m. réttargæslustefnda Situsar ehf., sig til þess að virða réttindi stefnanda samkvæmt samningnum 2006 að því er snerti byggingu bílakjallara á svæðinu, meðal annars við þær aðstæður að öðrum yrðu þar veitt yfirráð yfir byggingarreitum sem „Portus/Situs“ höfðu yfirráð yfir. Sama dag, eða 31. mars 2009, var áðurnefnt skilmálablað undirritað af fyrirsvarsmönnum stefnanda, Landsbanka Íslands hf. og Ármannsfells ehf., sem í skjalinu var sagt vera systurfélag stefnanda. Var í blaðinu kveðið á um endurgjald stefnanda fyrir réttindi, sem metin voru 868 milljónir króna, í formi forkaupsréttar og kaupréttar Ármannsfells ehf., meðal annars að byggingarreit 2 sem þá var í eigu bankans. Þá var jafnframt kveðið á um að stefnandi félli frá öllum réttindum sínum samkvæmt fyrrgreindum rammasamningi þegar Ármannsfell ehf. hefði fengið umrædd réttindi í hendur. Að lokum kom fram að stefnandi og Ármannsfell ehf. gerðu ekki athugasemd við að Landsbanki Íslands hf. framseldi rétt til byggingarreits 2 til Austurhafnar-TR ehf., að því gefnu að kaupréttur Ármannsfells ehf. yrði virtur.

                Svo sem fram er komið varð réttargæslustefndi Situs ehf. eigandi þeirra byggingarreita er mál þetta varðar með kaupsamningi við Landsbanka Íslands hf. 12. janúar 2010, en í kaupsamningnum var sérstaklega getið um kauprétt Ármannsfells ehf. á byggingarreitnum samkvæmt fyrrgreindu skilmálablaði. Þrátt fyrir áðurlýst ákvæði skilmálablaðsins um uppgjör réttinda stefnanda gagnvart Landsbanka Íslands hf. verður ekki annað ráðið af málatilbúnaði réttargæslustefnda Situsar ehf. fyrir dóminum en að félagið hafi talið sig skuldbundið gagnvart stefnanda samkvæmt fyrrgreindu samkomulagi 31. mars 2009, einnig að því er varðaði byggingarreiti 1 og 2 og framkvæmdum þeim tengdum.

                Réttur stefnanda var efnislega áréttaður í 31. viðauka verksamnings stefnanda og Totusar ehf., dótturfélags Austurhafnar-TR ehf., 30. desember 2010. Getur dómurinn ekki fallist á þann skilning stefnda að með téðum viðaukasamningi við Totus ehf. hafi stefnandi sérstaklega afsalað sér rétti gagnvart Situsi ehf. eða öðrum félögum Austurhafnar-TR ehf. til aðkomu að framkvæmdum við sameiginlegan bílakjallara lóðarinnar sem þá var eftir sem áður skilgreindur sem sérstakur byggingarreitur á lóðinni. Svo sem síðar greinir var getið um viðauka nr. 31 í kaupsamningi Situsar ehf. við Ármannsfell ehf. 24. apríl 2013, en síðargreinda félagið hafði þá runnið saman við Landbakka ehf.

B

Sú meginregla gildir í íslenskum samningarétti að maður verður ekki bundinn við aðrar þær skuldbindingar en hann stofnar sjálfur til með gildu loforði. Með sama hætti gildir sú meginregla við skuldaraskipti að maður verður ekki bundinn við skuldbindingu annars manns nema með gildu samþykki hans sem nýs skuldara. Þótt skuldaraskipti séu að meginreglu háð samþykki kröfuhafa getur kröfuhafi samkvæmt þessu ekki einhliða knúið fram slík aðilaskipti að kröfu.

                Aðilaskipti að fasteign hagga ekki veðréttindum eða öðrum fasteignatengdum réttindum þriðja manns yfir eign, enda hafi verið gætt að þinglýsingu slíkra réttinda, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og grunnrök 1. mgr. 4. gr. og 19. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Hafi slíkum réttindum ekki verið þinglýst reynir á hvort kaupandi eignar hafi allt að einu verið grandvís um réttindi þriðja manns yfir fasteign, sbr. 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga. Að mati dómsins hafa hins vegar ekki verið færð fyrir því haldbær rök að sá réttur til stýriverktöku sem stefnandi naut samkvæmt áðurlýstum samningum hafi verið fasteignatengdur eða falið í sér „réttindi yfir fasteign“, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga. Þvert á móti var hér upphaflega um að ræða loforð félaga, sem stóðu að svonefndum Portus-hópi, um að gengið yrði til samninga við stefnanda um þátttöku hans í tilteknum verkframkvæmdum á lóðinni við Austurbakka 2. Skapaði loforðið því kröfuréttindi til handa stefnanda eingöngu gagnvart téðum félögum nema til kæmi gild skuldskeyting.

                Áður er rakið hvernig skuldbinding stofnenda Portus-hópsins fluttist, að því er varðaði byggingu bílakjallara, til Austurhafnar-TR ehf. og dótturfélaga þess félags, þ.á m. Situsar ehf., með sérstökum samningum við stefnanda, einkum samkomulaginu 31. mars 2009. Við þessa samninga gagnvart stefnanda gat stefndi hins vegar ekki verið bundinn án þess að hann hefði samþykkt sjálfur þær skyldur sem af þeim leiddu, annaðhvort beint gagnvart stefnanda eða með gildu loforði í hans þágu gagnvart viðsemjanda sínum. Er stefnanda því ekki nægilegt að sýna fram á að fyrirsvarsmönnum stefnda hafi verið kunnugt um þau réttindi sem stefnandi taldi sig eiga gagnvart Situsi ehf. eða öðrum aðilum sem síðar urðu handhafar lóðarréttinda að byggingarreitum 1 og 2 og undirliggjandi bílakjallara. Verður í þessu efni enn fremur að horfa til þeirrar meginreglu að sá sem heldur fram samþykki eða samningi fyrir skuldaraskiptum ber sönnunarbyrðina fyrir tilvist slíks samþykkis eða samnings.

C

Í málinu liggur fyrir að Situs ehf. afsalaði sér byggingarrétti yfir byggingarreitum 1 og 2 á lóðinni við Austurbakka 2 með tveimur samningum. Er annars vegar um að ræða kaupsamning 24. apríl 2013 við Landbakka ehf. vegna byggingarreits 2 og hins vegar kaupsamning við Stólpa III ehf. 22. ágúst þess árs vegna byggingarreits 1. Verður ekki annað ráðið af þessum samningum en að hlutdeild í bílakjallara, sem þá virðist enn hafa átt að hafa verið sameiginlegur fyrir alla lóðina að Austurbakka 2, hafi fylgt með byggingarreitunum.

                Í fyrrgreinda samningnum var vísað til þess að kaupandi hefði kynnt sér viðaukasamning nr. 31, þar sem meðal annars var að finna ákvæði um réttindi stefnanda, svo sem áður greinir. Hins vegar bera gögn málsins með sér að í aðdraganda samningsgerðarinnar hafi bein tilvísun til réttinda stefnanda verið fjarlægð úr samningsdrögum að tilhlutan fyrirsvarsmanns kaupandans, Landbakka ehf. Var þetta staðfest fyrir dómi í skýrslum Inga Guðmundssonar, þáverandi framkvæmdastjóra félagsins, og Baldvins Björns Haraldssonar lögmanns, sem aðstoðaði Situs ehf. við samningsgerðina. Samkvæmt þessu hafði téður samningur, í endanlegri mynd, ekki að geyma neina tilvísun til réttinda stefnanda eða fortakslausa yfirlýsingu kaupanda um að hann tækist á hendur þær skyldur gagnvart stefnanda sem hér var um að ræða. Jafnvel þótt fallist væri á með réttargæslustefnda Situsi ehf. að Landbakki ehf. hafi tekið yfir téða skyldu gagnvart stefnanda, með því að í grein 1.3 í kaupsamningi var vísað til fyrrgreinds viðaukasamnings nr. 31 frá 30. desember 2010, liggur ekkert fyrir um að stefndi hafi samþykkt að takast á herðar téða skyldu gagnvart stefnanda þegar hann gerði kaupsamning sinn við Landbakka ehf. 18. júlí 2014.

                Samkvæmt framangreindu er ekki fram komið í málinu að stefndi hafi tekist á hendur skyldur gagnvart stefnanda við sölu byggingarreits 2 á umræddri lóð. Án slíks samþykkis getur það ekki haggað þeirri niðurstöðu þótt fyrirsvarsmönnum Landbakka ehf. og/eða stefnda hafi að meira eða minna leyti verið kunnugt um téð réttindi stefnanda samkvæmt umræddum rammasamningi frá 2006 og samkomulagi frá 2009.

D

Í 7. gr. fyrrgreinds kaupsamnings Situsar ehf. við Stólpa III ehf. frá 22. ágúst 2013 er að finna yfirlýsingu kaupandans um að hann lýsi því yfir að með kaupum á lóðinni skuldbindi hann sig til yfirtöku á þeim ákvæðum samninga við stefnanda sem kveði á um rétt hans til verktöku, stýriverktöku, partneringssamnings eða marksamnings við byggingu bílastæðakjallara á lóðinni. Verður því að leggja til grundvallar að með þessari yfirlýsingu í samningnum hafi Stólpar III ehf. tekist á herðar sömu skyldu gagnvart stefnanda og hvíldi á Situsi ehf. Sambærilega yfirlýsingu er hins vegar ekki að finna í kaupsamningi Stólpa III ehf. við stefnda frá 15. apríl 2014 eða öðrum þeim gögnum málsins sem stafa frá stefnda. Er því ekki fram komin haldbær sönnun fyrir því að stefndi, sem er sjálfstæður lögaðili, hafi tekist á herðar þær skyldur gagnvart stefnanda sem hér um ræðir. Sem fyrr gæti það ekki haggað þeirri niðurstöðu þótt fyrirsvarsmönnum stefnda hafi að meira eða minna leyti verið kunnugt um réttindi stefnanda gagnvart viðsemjanda stefnda eða öðrum aðilum.

                Samkvæmt framangreindu verður stefndi sýknaður af kröfu stefnanda. Er þá ekki þörf á því að taka afstöðu til þeirrar málsástæðu stefnda að réttindum stefnanda vegna bílakjallara undir byggingarreit 1 og 2 hafi að fullu verið lokið með undirritun fyrrgreinds skilmálablaðs 31. mars 2009 eða að réttur stefnanda hafi síðar fallið niður vegna brostinna forsendna vegna breytinga á skipulagi og fyrirkomulagi sameiginlegs bílakjallara.

                Í ljósi vafaatriða málsins verður málskostnaður látinn falla niður með vísan til 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Eins og málið liggur fyrir telur dómurinn að réttlætanlegt hafi verið fyrir stefnanda að skora á réttargæslustefndu að gæta réttar síns í málinu. Þykir því rétt að þeir beri einnig sinn kostnað af málinu.

                Það athugast að sum skjöl málsins hafa, í andstöðu við alkunna venju og góða lögmannshætti, verið margsinnis lögð fram af hálfu aðila.

                Af hálfu stefnanda flutti málið Heiðar Örn Stefánsson lögmaður.

                Af hálfu stefnda flutti málið Bjarki Þór Sveinsson lögmaður.

                Af hálfu réttargæslustefnda Hörpu tónlistar- og ráðstefnuhúss ohf. flutti málið Tómas Þórhallsson lögmaður.

                Af hálfu réttargæslustefnda Situsar ehf. flutti málið Lúðvík Örn Steinarsson lögmaður.

                Af hálfu réttargæslustefnda Landeyjar ehf. flutti málið Óskar Sigurðsson lögmaður.          

                Skúli Magnússon héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Stefndi, Reykjavík Development ehf., er sýkn af kröfu stefnanda, Íslenskra aðalverktaka hf.

                Málskostnaður fellur niður.