Túlkun á ákvæði laga um fasteignakaup um sprangkröfu

Hæstiréttur kvað í dag upp dóm í máli er laut að ágreiningi varðandi það að hvaða marki hjón sem síðari framsalshafar tveggja lóða í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi gætu haft uppi kröfu á hendur sveitarfélaginu sem upphaflegum eiganda lóðanna á grundvelli 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hæstiréttur hafði áður með dómum í tveimur málum á árunum 2012 og 2014 komist að þeirri niðurstöðu að athafnir Grímsnes- og Grafningshrepps á tilteknum árum hefðu falið í sér eftirfarandi vanefndir af hans hálfu við sölu lóða í Ásborgum og heimilað þeim sem keyptu tilgreindar lóðir af sveitarfélaginu riftun á kaupsamningum um þær lóðir.

Í dómi Hæstaréttar var fallist á að fyrri dómar réttarins hefðu fordæmisgildi um vanefndir af hálfu Grímsnes- og Grafningshrepps við sölu lóðanna. Að því er varðaði túlkun á 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 vísaði Hæstiréttur til þess að í ákvæðinu fælist heimild kaupanda fasteignar til að beina kröfu vegna galla á fasteign að öðrum en þeim sem seldi honum og þá í sama mæli og sá gæti haft uppi slíka kröfur á hendur fyrri eiganda eða öðrum samningsaðila. Gengi kaupandinn við þær aðstæður inn í réttarstöðu seljandans og væri þá eðli máls samkvæmt óhjákvæmilegt skilyrði að seljandi hefði öðlast kröfu á hendur fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila. Þar sem vanefndirnar höfðu ekki nema að óverulegu leyti átt sér stað á meðan einkahlutafélag það sem hjónin leiddu rétt sinn frá hefði verið eigandi lóðanna lá ekki fyrir að félagið hefði öðlast rétt til riftunar vegna vanefnda sveitarfélagsins og því ekki sú staða uppi að hjónin gætu gengið inn í réttarstöðu sem félagið hefði öðlast. Gátu þau því ekki rift kaupsamningum við sveitarfélagið um lóðirnar tvær á grundvelli 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002. Þá var ekki fallist á að almennar reglur kröfuréttar stæðu til þess að þeim væri heimilt að hafa uppi beina riftunarkröfu á hendur sveitarfélaginu, en Hæstiréttur tók ekki afstöðu til þess hvort þau kynnu á öðrum lagagrundvelli að hafa öðlast kröfu á hendur sveitarfélaginu vegna þeirra athafna sem um var deilt í málinu. Var sveitarfélagið því sýknað af kröfu hjónanna.

Dóminn í heild sinni má lesa hér.